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管理組合の役割

管理組合の役割についてご紹介します。(2001/09/09)
 
〜 このマンションに「永く、快適に、安全に」住み続けていくために 〜


管理組合とは

私たちはマンションというひとつの建物の中に、それぞれの住戸(「専有部分」と呼ばれます)を購入し、一緒に暮らしています。マンションには専用部分に属さない部分として、建物の基礎部分や柱、床、外壁、エントランス、廊下、駐車場、給排水設備、消防設備等の「共用部分」と呼ばれる多くの部分があり、マンション管理組合は、これら共用部分の維持管理を目的として設立され、各住戸の所有者は全員この管理組合の組合員となっています。

よくマンションの「管理組合」と町内の「自治会」が混同されがちですが、前者がマンションというい建物の維持管理を目的として区分所有法によって住戸の所有者全員が加入を義務付けられているのに対して、「自治会」は地域の親睦を図る任意参加の団体です。それぞれ目的に異なる団体であり、その構成メンバーも異なります。例えば賃貸の居住者の方は管理組合の組合員ではありませんが、自治会の会員にはなれます。

また、「組合」という名称から会社の「労働組合」みたいなものを思い浮かべる方もいらっしゃいますが、これもまったく異なります。労働組合は、会社の労働者がその権利を守るために会社の経営者に対抗して団結した組織ですが、管理組合は逆にマンションの所有者の団体ですから、その組合員はどちらかというと会社の株主に相当するものです。そして管理組合の役員が会社の経営陣に相当すると考えれば分かりやすいと思います。

総会

さて、一戸建ての住宅の場合、家を修理したり、増築・改築したりするのは、その所有者個人の判断で何でも出来ますが、マンションの共用部分の場合はそうはいきません。マンション管理組合では最低でも年に1度、組合員全員が召集される「総会」が開かれ、基本的に何を行うにもその場で多数決による決議が必要になります。通常は総会参加者の過半数で決議が行われますが、管理規約の変更や建物の変更等、一部の事項は「特別決議」と呼ばれ、組合員の4分の3以上かつ総議決件数の4分の3以上の賛成がないと、決議されません。マンションの建替え等については、もっと厳しく、組合員の5分の4以上かつ総議決件数の5分の4以上の賛成がないと、決議されません。

しかし多数決による論理だけでは、けっしてマンション内に良い住環境は得られません。何を行うにも組合員あるいは居住者全員の合意を形成しつつ、理解と協力を得ながら、物事を進めていくことが必要です。そのためには、マンションの住民の間で効果的な意思の疎通を図り、マンション内に良好なコミュニティーが形成されないといけません。私たちは全員このマンションを気に入り、同じ建物の中に暮らしている仲間同士です。同じ建物の中で共同生活を送る以上、お互いに相手の考え方や意思を尊重し、相手の立場を理解するおもいやりの心が大切でしょう。

役員

総会で選ばれる役員(理事数名+監事1名)が、総会での決議事項に基づいてすべての業務を執行していく責任を持ちます。組合員から選ばれた役員は民法の「委任」に当たる法的責任を持ちますから、役員に選ばれた以上は「善良な管理者としての注意義務」をもってしっかりと管理組合の運営と行っていかないといけません。

その理事数名の中から互選により理事長を1名定めます。理事長は区分所有法で定められたマンションの管理者となり、総会や理事会の議長を務めたり、理事会のまとめ役としての任務を負います。しかし、理事長が物事をすべて決めるわけではありません。理事会ではすべて決議によって物事が決定されます。このときの議決権は理事長も他の理事も同じ1票づつ持っていますので、理事会での決議事項については、すべての理事が平等な権利を持っています。

監事1名は他の役員(理事)とはちょっと異質の役割を持ちます。理事は管理組合の執行部ですが、監事はその監査役として、理事の業務や会計処理にに不正がないかをチェックする役目を持ちます。したがって監事は理事会のメンバーではなく、理事会での決議に議決権を持ちませんが、理事会に出席し、発言を行う権利を持っています。そして理事会の業務や会計処理に不正や怠惰があった場合には、自ら総会を招集する権利を持ち、極端な場合、それらの理事全員の解任決議を行うことも可能です。

いずれにしても役員は全員、組合員の中から選ばれて、管理組合の運営を任された人たちです。役員に選ばれた人たちはその役割と責任を十分に理解して、その任期の間、誠実に職務を遂行していかなければいけません。

管理規約

多くの人間が同じ建物の中で一緒に暮らしていくためには、何らかの基本的ルールが必要になります。あまり厳しいルールを強制するのもかえって住みにくいマンションになってしまい弊害がありますが、最低でも区分所有法で決められた基本的な事項は定めておく必要があります。このルールブックに相当するものが「管理規約」というもので、管理規約のほかにいつくかの「使用細則」が加わった形でマンションのルールが定められており、そのマンションに住むためには、それらのルールを守ることが義務付けられます。ルールを守らない場合、最悪その住戸が使用禁止になったり、競売にかけられることもあります。

この管理規約には昭和57年に当時の建設省の諮問機関である住宅宅地審議会が作成し、平成9年2月(当マンション竣工の年です)に改定された「中高層共同住宅標準管理規約」と呼ばれる雛型があります。私たちのマンションの管理規約もこの標準管理規約に基づいて作成されていますが、残念ながら入居時に管理会社から用意されたものは、旧標準規約に基づいていて新しい規定が抜けていたり、一部管理会社の都合で意図的に手が加えられている部分がありました。すでに総会での特別決議により修正した部分もありますが、私たちの住環境を向上してくためには、今後もさらに内容を見直していく必要があります。

管理組合の業務

当マンションの管理組合の業務は「管理規約」に詳細に定められていますが、次に挙げるように実に多岐にわたっています。
  • 経理事務 (管理費等の収納保管、諸管理費用の支払、修繕積立金の運用等)
  • 折衝業務 (官公庁、町内会等との折衝、分譲業者との連絡折衝等)
  • 共用設備点検業務
  • 清掃業務
  • 共用蛍光灯、白熱灯の取替作業
  • 共用部分および共用施設の維持に必要な電気、ガス、水道等動力費の支払業務
  • 共用部分および共用施設に対する各種損害保険に関する業務
  • 敷地および共用部分等の補修、修繕、処分、変更に関する業務
  • 日常管理組合維持運営に関する業務
  • その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
理事会の役員は、これらの業務を自らの手だけで行っていくことは到底無理ですから、管理会社に業務の一部または全部を委託したり、一部の業務を専門業者に請負させたりして、その業務を遂行していくことになります。ただし、管理会社に全部の業務を委託しているといっても、実際にこの建物を所有し、住んでいるのは私たちであり、その主体はあくまでも管理組合にあることを忘れてはいけません。管理会社は慈善事業ではなく、ビジネスとして管理業務を受託していますので、私たち管理組合や理事会がしっかり機能していないと、安価なコストで良質のサービスが期待できないことになります。

そのようなマンションでは結果として必要な修繕が行われずに資産価値がどんどん失われていき、所有者が逃げ出した結果、賃貸住戸が増えて、いわゆる「スラム化」が進んでいくことになります。過去管理組合が十分に機能しなかったマンションでは、このような実例は枚挙にいとまがありません。


まとめ

以上マンションの管理組合とは何かをサイト管理者の理解なりにご紹介しましたが、管理組合がしっかり機能することがいかに大事であるかということが、ご理解いただけましたでしょうか。

「私たちのマンションは私たちの手で守るしかない」

このような時代、マンションの買い替えもなかなか難しい世の中になりました。「永く、快適に、安全に」住み続けていくためには、このことを十分に意識して私たちマンションの所有者または居住者がひとりひとり責任を持って管理組合活動に参加し、協力していく姿勢が大事であるといえるでしょう。


2001/09/09 サイト管理者 notes
このホームページはNICE STAGE湘南台管理組合によって運営されています。