| 過去の話題 | |||
| 2002年の話題 | |||
| 関連リンク | |||
| ナイスステージ湘南台 | |||
| 住宅新報 | |||
| 日経住宅サーチ | |||
| 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDE | |||
| My home@nifty | |||
| 毎日インタラクティブ | |||
| asahi.com : 住まい | |||
| 日経BizTech | |||
| 日経BP「SmallBiz」 | |||
| 建築総合サイト「KEN-Platz」 | |||
| 日経BP セキュリティー総合ソリューションサイト | |||
過去の話題 |
|
| 2005/05/23 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2005/05/14付記事「関心持って！マンション管理組合の活動」で、神奈川県藤沢市のマンション「ナイスステージ湘南台」の管理組合の広報活動が紹介されています。この取材を受けたのは5/6(金)の夜で、場所はマンションの集会室。約束の時間に間に合うように会社を出たら雨が降っていて、いつもの自転車で帰れなかったため、傘を差しながら小走りで帰ったのですが5分ほど遅刻してしまいました。息をつく間もなく取材を受けたので、満面笑みの写真には若干「ランナーズ・ハイ状態」が入っています(^_^;)。今年に入ってからは広報誌も休刊中なので、多少後ろめたいところもありましたが、とりあえずホームページは久々に更新を行い、昨年11月の定期総会で全面改正した管理規約を載せておきました。この規約改正は基本的に昨年1月の標準管理規約の改正に準拠したものですが、一部に当管理組合独自の項目を追加しています。それは、第21条3項で専用庭の植栽剪定やポーチの定期清掃など、専用使用部分について管理組合負担による管理を認めたことと、第71条でプライバシーの保護や取引先・見積情報の漏洩防止を目的として組合員に守秘義務を課したことです。この守秘義務については2003年10月に行われた標準管理規約改正案に対するパブリックコメントでも要望を上げたのですが、残念ながら採用されませんでした。個人情報保護法施行前だったので、ちょっと時代を先取りしすぎていたかも。 |
| 2005/05/22 | 昨日かながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の第15回勉強会の第2部で、「個人情報保護」をテーマに1時間の講義を行いました。勉強会の第1部は神奈川県マンション管理士会の会員であり、弁護士の中原茂氏による「個人情報保護法とマンション管理組合」。中原氏の講演は個人情報保護法のポイントを解説しながら、名簿の管理や、防犯カメラの運用など、管理組合への具体的な助言をどのように行うべきかを明らかにする内容でした。私は第2部で「神奈川県マンション管理士会の個人情報保護への取組み」をテーマに1時間の時間をいただいていたのですが、事前に配布された中原氏の講演資料に過去の個人情報流出事件の事例紹介が含まれていなかったので、講演前日に急遽追加した資料が「個人情報流出事件」です。結局、私の講演時間の前半の30分でこの事例紹介を行い、後半30分で士会の取組みについて説明することになりました。昨年話題となったヤフーBBとジャパネットたかたの個人情報流出事件を始めとして、パソコンの盗難や、CD-ROMの紛失、廃棄パソコンからのデータ盗難、元勤務先からの個人情報の持ち出しなど、いくつかの具体的な事例を紹介しながら、その原因から学ぶべきことや注意すべきことを説明していったのですが、やはり具体的な事例があったせいで、参加者のみなさんにもよく理解していただけたようです。でも、調べてみて初めて知ったのですが、ほとんど毎日のように個人情報の流出事件が発生しているんですね。私も士会の個人情報保護責任者として任命された以上、十分に気を配らないといけません。 |
| 2005/02/20 | 1年3ヶ月ぶりの更新です(^_^;)。2005/01/30(日)にかながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の第13回勉強会で、「電磁的方法と電子署名」というテーマで1時間の講義を行いました。平成14年の区分所有法改正により可能になった規約と議事録の電磁的方法による作成・保管について、具体的なイメージをつかめないという方が多いと思いますので、電子署名の仕組みや、電子証明書の入手方法、実際の運用方法などについて説明を行いました。電子署名が一般社会に浸透していない現時点では「時期尚早」ということになるのかもしれませんが、最近は電話料金等の明細書を電子メールで送ることによって基本料金を値下げするようなサービスも広まりつつあります。規約や議事録を紙媒体で印刷・配布するコスト・手間と比較すれば、インターネット環境の整った大規模マンションでは有効なコスト削減策になる可能性があります。紙資源の節約で地球環境保護にも役立ちますしね。 |
| 2003/11/22 | 新宿で行われたマンション管理士研究会「友士会」の11月度定例会で、「管理組合の運営」というテーマで1時間の講義を行いました。自分の住むマンションで2年間理事として管理組合運営に取り組んできた経験と、その後マンション管理士として相談を受けた事例を基に、管理組合運営で問題となる事柄やその具体的な解決方法を紹介したもの。今年1月に神奈川県マンション管理士会の勉強会で「管理組合運営のノウハウ」というテーマで行った講義が、どちらかというと一般の管理組合役員向けを意識した内容だったのに対して、今回は友士会の会員であるマンション管理士向けに講義内容をまとめました。事前の準備にまったく時間がとれず、昨夜9時から約10時間パソコンに向かって一夜漬けで作成したものですので、文章があまり推敲されていない状態ですが、資料集の中の講演資料に配布資料をアップロードしましたので、よかったらご覧ください。 ※お詫び：諸般の事情により、10月から「今日の話題」の更新がストップしています。申し訳ありません。実は、本業の仕事で課題をたくさん抱えた状態になってしまい、しばらくの間、マンション管理士としてのボランティア活動は必要最小限に留めざるを得ない状況です。当ホームページのモットーであった「毎日更新」も不可能となり、今後は時間が許す限りの更新とさせていただきます。よろしくお願いいたします。 |
| 2003/10/01 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「住まいの相談室」の2002/09/26付記事「マンション管理組合の予算にない出費の権限について」で、理事会が予算にはない防犯カメラを設置したことを問題視する相談者のQ&Aが載せられています。マンション内で盗難事件があったため、緊急対策として設置したようですが、相談者は臨時総会の開催や住民投票もできたはずと納得していません。一般に予算を変更する場合には、臨時総会が必要になりますが、急を要する場合や、臨時総会を開くほどの額ではない場合、理事会のリスクで予算にない出費を行い、その後の総会で追認を得るという場合があります。うちのマンションの場合、理事会の決裁で自由に使える予備費を年間予算の5%程度確保しているため、不意の出費に対しては予備費の範囲内でほとんど対応が取れるのですが、昨年カム送り解錠が必要になった時期は、ちょうど年度末から定期総会までの間の、正式に承認された予算がない空白期間だったため、臨時総会を開催すべきかどうか、理事会の中で議論が起きました。結局、毎年認められている予備費で十分にカバーできる出費であることから、定期総会で追認をいただくことにして、理事会のリスクで対策工事を行いました。ここで言う「理事会のリスク」とは、もし総会で追認が得られなかったら、理事全員で責任を取って工事費用を弁償する覚悟があるという意味です。もちろん、全戸に説明のための文書を配布するなど、事前に広報活動は十分に行い、住人のみなさんの理解を得る努力は怠りませんでした。マンションの管理では、予期しない事故やトラブルなどで不意の出費が必要になることがあります。そのために予備費をある程度確保しておいても、逆にその使途が問題視される場合もあります。日頃から理事会の運営をオープンにし、広報を十分に行うことで、柔軟な対応ができる体質にしておくことが大切な事だと思います。 |
| 2003/09/30 | かながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の標準管理規約改正研究会に出席しました。会議の様子はこちら。10月中旬～11月に見込まれている標準管理規約改正のパブリックコメントの募集に対応するために、事前に広く有志の会員を募り、研究会として参加を呼びかけたもの。パブリックコメントに士会としての意見書を提出することが主目的ですが、同時に標準管理規約に対して日頃感じている疑問やマンション管理の現場で起きている問題などを研究・討議する場とすることも目的としています。講習会などで偉い先生方の講義を黙って聞くだけが勉強ではない、というのが私の持論。他人の意見を聴き、自らも考えをまとめながら発言することで、初めてその知識が身につくものだと思っています。昨年、神奈川県マンション管理士会の準備会に参加したときから、このような研究会の場を作りたいと考えていたのですが、今回の管理規約改正のパブリックコメントを契機にようやく実現した形です。今日の研究会は急な呼びかけにも拘らず、20名もの会員が集まりました。時間が限られているので、週に1回のペースで会合を重ねていく予定です。準備する時間がとれなかったので、今回私が持って行った提案は項目だけを並べた簡単なものでしたが、次回は具体的な条文変更案を準備する予定です。 |
| 2003/09/29 | 日経新聞の記事で会社の仕事以外に副業を行う際の注意点が紹介されていました。不況の時代に副業によって収入アップを狙う人や、会社の仕事以外に自己実現の場を求める人が増えているようです。会社で副業が禁止しされている場合はもちろんダメですが、禁止されていなくても会社の仕事に影響を及ぼしたりするようではダメ。そして多くの人の悩みは会社の残業で副業のための時間がなかなか取れないことのようです。記事で紹介されていた会社員は毎日夜9時には帰宅して副業のための時間を作るように努力しているとのこと。夜9時の帰宅を「自分に対するアポイントメント」と考えているそうです。私のマンション管理士の仕事はボランティア活動ですが、ある意味では副業のようなもので、やはり会社の仕事に追われてなかなか時間が取れないのが一番の悩みです。私の場合、夜9時の帰宅は望みようもないので、一応深夜1時までの帰宅が目標。深夜1時に玄関アクアリウムの照明が自動消灯する設定になっており、これを過ぎると熱帯魚にエサをやることができなくなるためで、「熱帯魚に対するアポイントメント」のようなものでしょうか。たまに会社の仕事がパニック状態だと2～3日エサなしというときもありますが・・・(^_^;)。 |
| 2003/09/28 | マンション管理センターから「マンション標準管理規約改正の状況」というA4版6ページの資料が届きました。9/13(土)のマンション管理士任意講習の開始が30分遅れたことに対する「埋め合わせ」で、当日の講師であり委員会の委員でもある千葉大教授の鎌野邦樹氏によるもの。はじめに標準管理規約の位置づけや改正の背景に触れた後、共用部分の変更や、理事長の権限など、委員会で検討されている内容について紹介。さらに、設計図書の保管義務や、役員の2年任期の半数改選制、マンション管理士等の専門家の活用、コミュニティーの形成などについても、検討されている状況が示されています。色々なことが検討課題として挙げられているようですが、全体的な印象としてはまだ何もはっきりと決まったことはないように見えます。標準管理規約はあくまでも管理規約の標準的なモデルを示したものであり、各マンションが個々の状況に応じて独自にアレンジすることが望ましい訳ですが、実際には標準管理規約をほとんどそのまま採用しているマンションが多いのが実情です。その意味では標準管理規約は大変大きな影響力を持つものであり、多少時間がかかっても、十分に現場の意見を取り入れて、良いものに作り上げていただきたいと思います。 |
| 2003/09/27 | 新宿で行われたマンション管理士研究会「友士会」の9月度定例会に出席しました。今回の出席者は22名。全員の活動報告の後、今回の勉強会のテーマは会員のK氏による「誰でもわかる見積書」。足場の架設工事や、塗装工事、廃材処分費などの具体的な金額算定の方法を示しながら、大規模修繕工事の見積書の見方を説明。修繕工事には、(1)施工業者が倒産するリスク、(2)工事費用が高すぎるリスク、(3)工事内容が適正でないリスクが存在するため、相見積の実施により適正な金額を知ると同時に、施工業者の経営状況や工事内容を把握し、工事のレベルを推測することで、リスク回避に努めることが不可欠としました。講義中、鉄部のサビやコンクリートの亀裂がひどいマンションの現場の写真が回覧されましたが、工事前の写真かと思ったら、実は昨年修繕工事を行ったばかりのマンション。管理組合が機能していないと、ずさんな工事もそのまま放置されてしまうという実例でした。気をつけましょう。 |
| 2003/09/26 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/09/26付記事「再生への備え 長谷川洋氏」で、国土交通省国土技術政策総合研究所主任研究官の長谷川洋氏が、古くなったマンションの建替えや大改修の問題について触れています。長谷川氏は建替えに向けた合意形成に関するマニュアルをまとめてこられた経験から、多用な価値観を持つ住人の間で円滑な合意形成を行うには、日常の管理段階から将来の改修や建替えに向けたビジョンを共有することが大切であるとしています。阪神タイガースの星野仙一監督が、2年前の就任直後のミーティングで選手に向けて「優勝する」という明確なビジョンを示し、それまで4年連続最下位だった猛虎を目覚めさせたエピソードが有名になりましたが、マンション管理組合でも同じこと。まず理事会が明確なビジョンを掲げることによって、マンション管理に対する住人の意識を高めることが、管理組合活動の活性化のための第一歩だと思います。ちなみにうちの管理組合の事業計画の冒頭に掲げている指針は、「マンションの資産価値を維持し、永く安心して快適に住むことのできる良好な住環境を確保する」というもの。住人の間で意見が分かれ、管理組合が進むべき方向を見失いかけたときも、ビジョンさえ共有できていれば、明確に針路を定めることができるようになります。みなさんのマンションではどのような指針をお持ちですか？ |
| 2003/09/25 | 日経BP「Small Biz」のメンバーズコラム「辰巳渚の「ニュースのツボ」」の2002/09/22掲載記事「メール社会が浮き彫りにした“人と直接会って話す効用”」で、イギリスの携帯電話会社が社内でのメールの禁止に踏み切ったという話が紹介されています。社内の業務連絡は電話するか直接会って話すように命じたことで、社員や店同士の連絡がかなり効率化したそうです。たしかに、会議の打ち合わせなどはメールよりも電話でやったほうが早いことは誰でも経験済み。しかし、辰巳氏は人と直接会って話をすることは、単に時間が短縮するだけでなく、自分の体験から、「人と人とが会うことで、たとえば、メールだけでは気が乗らなかった仕事も、「やってみようか」という気になることもある」と述べ、「人と人とが会う力」のようなものが存在するとしています。管理組合運営も同じで、少なくとも月に1度は理事会で役員同士が顔を合わせて直接話をする機会を設けるのが、活性化のための基本と言えるでしょう。私も毎日大量の仕事を抱えて時間に追われながら、それでも時間を割いてあちこちの団体の会合などに出かけていくのは、知見を広げることはもちろん、やはり人と会って話をすることで、たくさんの元気をもらえることが一番の動機になっているように思います。問題はその後の2次会で飲みすぎて、この「今日の話題」の更新ができなくなることでしょうか(^_^;)。 |
| 2003/09/24 | インフォシークリサーチの「過去のリサーチ結果」で、2003/09/18付で防犯についてのアンケート調査結果が掲載されています。全国の20～59歳の女性796人を対象にしたもの。それによると、住宅が被害にあった経験者は約2割。特に「商業地域」が「古くからある住宅地」や「新興住宅地」に比べて被害に遭いやすいという結果が出たそうです。防犯対策について最も多かった回答は「明かりをつけておく」で、手軽にできることもあって、被害経験者の6割がこの方法を行っているとの回答が出たそうです。次いで「ドアガード、ドアチェーンをしている」「特殊な鍵や補助錠を設置」が上位3つを占めたとのこと。特に居住形態に注目すると、マンションやアパートに住んでいる人は特殊な鍵や補助錠を設置している人が多かったのに対して、一戸建てに住む人は防犯用として犬を飼っている人が多いという対照的な結果になったようです。うちのマンションでは節電のため、もともと深夜は共用廊下の蛍光灯を半分だけ自動消灯していたのですが、2年前から終夜全点灯させるように変更しました。防犯面での不安を訴える住人の声に応えたもの。当時の試算では月額800円の電気代アップでした。これで安心が買えるなら安いものです。 |
| 2003/09/23 | asahi.comの「ニュース特集」の「地上波デジタル」の2003/09/23付記事「消える時計形式の時報 ＮＨＫ、デジタル放送で」によると、12月から東京、大阪、名古屋の3大都市圏で始まる地上波デジタル放送から、あのNHKの「ピッ、ピッ、ピッ、ポーン」の時報が姿を消すことになったそうです。放送局が電波を送出してから、テレビ画面に表示されるまで、途中で何度もデータの圧縮と元に戻す作業を繰り返すため、約4秒もの遅れが生じ、正確な時刻を伝えることが不可能になるからだそうです。朝の番組などで画面の上部に表示している時刻についても、対応策を検討しているとのこと。「約4秒の遅れがあります」などという注意書きが併記されるのかな？大晦日から元旦にかけて各局で恒例となったカウントダウンも姿を消すことになりそうです。昨年のワールドカップでは、BSの生放送で見ていたら、ゴール直前に隣家から歓声が聞こえてきたなどという笑い話もありましたが、地上波デジタル放送で見ているとゴールシーンの4秒前に隣家から歓声が聞こえてきてしまうことになる訳で、集合住宅では新たな騒音問題に・・・(^_^;)。もっとも、最近は電波時計が正確な時刻を刻んでいますし、パソコンの内蔵時計もインターネットのNTPサーバーで正確に同期をとれる時代ですので、テレビの時刻表示の正確性の重要度は相対的に低下しているかもしれません。うちのマンションでも2001年10月に集会室に電波時計を設置しました(こんな感じ)。総会や理事会のときの時間管理に重宝しています。時刻合わせの手間がかからないので、管理員さんからも大変好評です。 |
| 2003/09/22 | asahi.com : 住まいの「ここが知りたい！」の2003/09/22付記事で、新築マンションの柱に亀裂が入ってきたという相談が載せられています。分譲業者は亀裂を埋めるだけの簡易な補修をするだけで、亀裂の進行が止まらず、裁判を起こすことを検討しているというもの。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、2000/04/01以降に契約したマンションでは、柱や梁などの構造体力上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の侵入を防止する部分については、10年間不具合が 生じたときに、分譲業者は修補や賠償をする義務があります。したがって上の記事では、理事長が規約で管理者と定められていれば、改正区分所有法により理事長が原告となって、業者に損害賠償請求ができると助言しています。大量生産により一定の品質を確保する工業製品と異なり、建物はひとつひとつが試作品のようなもので、不具合はあって当たり前。むしろ悪いところを直しながら建物の品質を高めていくという考え方が必要なようです。特に見落としがちなのが、共用部分の不具合。アフター点検等の際には、すべてを分譲業者や施工業者任せにせずに、自分たちの目で建物や設備を点検し、必要に応じて第三者な立場の専門家から助言を仰ぐことが大事でしょう。 |
| 2003/09/21 | かながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の第5回勉強会に出席しました。42名の会員が参加して行われた今回のテーマは「トラブルの起きない大規模修繕工事の進め方」で、(有)アヴァインターナショナル代表取締役の上野一明氏に講師をお願いしました。上野氏はコンサルとして数多くの大規模修繕工事に携わってきた経験から、設計管理方式で進める場合を例に、大規模修繕工事の発意から、コンサルの選定、調査・診断、施工業者の選定、施工、アフター点検に至るまでの注意すべきポイントを説明。特に、大規模修繕工事は住みながら行う工事であることから、工事中に居住者が受けるストレスで、苦情が出たり、体調を崩す人や職人とのトラブルが生じたりすることもあると指摘し、修繕委員会が居住者と密にコミュニケーションを取る必要があるとしました。また、理事会、修繕委員会に対する不信が、怪文書が出回るなどの居住者間のトラブルにつながるとして、歴代理事長と上手にコミュニケーションを取ることや、情報公開を進めて、業者選定などが公明正大に行われることが重要としました。無料で診断・見積をさせるのも疑惑の元になるため、少額でも良いので対価を支払うのが良いとのこと。上野氏によると、「リーダーシップとあらぬ疑惑は紙一重」だそうです。気をつけましょう(^_^;)。 |
| 2003/09/20 | 新宿で行われた「東京マンション管理実務の集い」の実務勉強会に参加しました。出席者は16名で、今回のテーマは「標準管理規約勉強会」。国土交通省での標準管理規約の改正作業が遅れている中、マンション管理の実際の現場で問題になっていることや、その対策案を皆で持ち寄って勉強しようというもの。まず最初に現在標準管理規約検討委員会で討議されている内容について簡単に触れた後、改正区分所有法に基づき会員のkz氏が独自に作成した標準管理規約案や、ワン吉氏のマンションの管理規約と標準管理規約・京滋管対協モデル規約を比較した資料をもとに、意見交換が行われました。kz氏の標準管理規約案は区分所有法の改正に基づく変更に加えて、一般の居住者にとって分かりやすくするために、例えば「承継人」を「将来住戸を取得するためこの規約制定には係っていない将来の区分所有者」と表現したり、総会で議長に対する委任状の取扱い方法を明記するなどの工夫をしてるのが特長。緊急時の対応のために居住者名簿の提出を義務付ける条項もありましたが、これについは管理組合業務の範囲を越えるものという意見もありました。もし提出を義務付けるのであれば、プライバシー保護の観点から、その取扱いや守秘義務についても規約できちんと定めておく必要があるように思います。ワン吉氏のマンションは入居時の原始規約のままとのことでしたが、総会の特別決議事項である「規約の変更」にカッコ書きで「ただし、管理費等及び使用料等の額を除く」と付け加えている点が参考になりました。うちのマンションの場合もそうなのですが、管理費等の金額が規約の別表に記載されている場合、その金額の変更が普通決議で可能なのか、特別決議を必要とするのか、規約の解釈でもめるときがあります。それを防ぐためには、規約でこのように明記しておくことが有効でしょう。 |
| 2003/09/19 | うちのマンションのフロント担当者の話によると、最近横浜市内のマンションで玄関周りの表札や、電気やガスのメーター付近に意味不明の数字や文字が書かれていたり、色の付いたシールなどが貼られていたりする、いわゆる「マーキング」が目立っているそうです。このマーキングは、訪問販売業者が自分や仲間のために、そこの居住者の情報などを記録する目的で行っているようですが、一説には悪質訪問業者や窃盗団が下調べの情報を記録しているとも言われていますので、気がついたら、すぐに消しておくのが良いでしょう。すべてのマーキングが犯罪につながるというものではありませんが、マーキングを消さずに放置しているのは、そこの家の防犯意識が低い証拠ともなります。自分の安全は自分で守る時代です。今現在はマーキングされていなくても、訪問販売員が訪ねてきた後は必ずチェックをするなど、日頃から意識を持つことが大切なようです。 |
| 2003/09/18 | マンションフォーラム2003実行委員会の主催により、2003/10/12(日)の13:00～15:00に練馬区役所の地下多目的ホールで「マンションフォーラム2003」が行われます。マンション管理センター主任研究員・住宅評論家の村井忠夫氏を講師に迎えて、マンション管理に関する問題全般をテーマに参加者との双方向の対話形式でディスカッションを進めるというユニークな試み。一方通行の講義を避けたいという村井氏の提案によるもので、当日はマンション居住者など12人の体験談をまとめた小冊子を参加者全員に配布し、それぞれについてケーススタディを行うそうです。参加費は1000円。申込みはmansionforum@livedoor.comまで。 |
| 2003/09/17 | 近くのマンションの修繕委員長をしている友人のT氏に誘われて、近くのジャズレストランに行きました。T氏は自動車メーカーで開発の仕事をしている技術者。このレストランも医療機器メーカーで電子体温計の開発などの仕事をされていた技術者の方が脱サラで開業した店で、奥様と2人で切り盛りをされています。ときどき店内でライブも行うそうで、この日もそのライブ演奏の録音が店内で流れていました。この店にはずっと前から誘われていたのですが、忙しさにかまけてなかなか実現せず、半ば無理やり予約を入れてもらって18:30に会社を早退(?)。心地よいジャズの音色をBGMに、互いの近況報告など情報交換をしました。T氏はなかなか勉強熱心で、休日になると近くのマンションのモデルルームの見学などに行って、管理会社の担当者と話をしたり、情報収集しているそうです。ある大手管理会社では1人のフロント担当者が担当する総戸数を1000戸に制限していることや、管理組合との癒着を防ぐために3年で交代させること、災害時の緊急対応のために社員の自宅近くのマンションを会社に登録していることなどの話を聞きました。私も湘管ネット(仮称)の準備会の様子や、神奈川の管理士会の活動などを紹介しながら、会社の仕事もしばらく忘れて楽しいひとときを過ごしました。忙しいからと言って仕事にばかり没頭していると、自分を見失ってしまいます。ビールを飲みながら、マンションに関する情報と一緒に、たくさんの元気をもらいました。次は茅ヶ崎の食べ放題・飲み放題の居酒屋でしたっけ？また無理やり予約を入れちゃってください、Tさん。 |
| 2003/09/16 | スカイパーフェクト・コミュニケーションズ企業情報サイトの2003/09/11付記事「光ファイバーを利用した映像配信事業における株式会社つなぐネットコミュニケーションとの販売提携について」で、スカパー！がマンション専門プロバイダーつなぐネットコミュニケーションズ(つなぐネット)と提携して、Bフレッツ使った光ファイバ放送を販売することが発表されています。この光ファイバ放送は、スカパー！の100％子会社であるオプティキャストが今年12月から東京の一部エリアで提供するもので、全チャンネル分の放送をマンションまでは光ファイバで送信した後、各住戸までは既設の同軸ケーブルで配信し、各住戸では専用のチューナで受信するもの。これにより、「スカイパーフェクTV！ 」の放送チャンネル、地上波放送、地上波デジタル放送、BSデジタル放送などのテレビチャンネルが視聴可能になります。また、CS放送は水平偏波と垂直偏波の2つを使っており、一部の周波数にBSと同じ周波数を使っているため、従来の共聴システムではCS放送の全チャンネルを視聴するには同軸ケーブルを2軸配線する必要がありましたが、今回のサービスでは1軸の同軸ケーブルで配信が可能になります。CS放送の全チャンネルの受信を希望している既存マンションにとっては、朗報と言えるでしょう。光ファイバを使用した映像配信が本格化しつつある中で、既存マンションのブロードバンド対応は、単にインターネットの利用に留まらず、テレビ共聴設備の観点からも見直しが必要になってきているようです。大規模修繕工事に合わせて通信インフラの整備を検討中の管理組合も多いと思いますが、次々に新しい技術やサービスが提供される業界の動向から目が離せない状況がしばらく続きそうです。 |
| 2003/09/15 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/09/12付記事「二重鍵や住民間の協力効果 平澤修氏」で、中央学院大講師の平澤修氏がマンションの防犯対策について紹介しています。防犯カメラやオートロックドアなどマンション全体の対策に加えて、個々の部屋に二重ロックや特殊ガラスなどを備えつけるのが有効な方策とのこと。また、チャイムを鳴らされたら、嫌がらずに応対するように警告しています。居住者がいる時に侵入されると、凶悪事件に発展する恐れが極めて高くなるからだそうです。そして、マンション全体で住民の相互協力が進めば、狙われにくい住まいになるとし、同時に住民同士のトラブル防止という副次的な効果も生むと結論付けています。マンションの防犯対策はハード面での対策に加えて、住人の防犯意識の向上というソフト面での対応が不可欠です。私も3年前に役員になりたての頃、駐車場に停めてある車のナンバープレートを調べていて不審者に間違われたことがありましたが、居住者の顔も名前も分からないような状態では、居住者なのか不審者なのかの見分けもつきません。管理組合としては、広報紙や掲示ニュースによって居住者の防犯意識を高めると同時に、管理組合の総会や消防訓練など、住人同士が顔を合わせる機会を積極的に作ることが大事だと思います。なお、神奈川県マンション管理士会でも神奈川県警にご協力をいただき、12月に「マンションの防犯対策」をテーマにした管理組合向けセミナーの開催を予定しています。詳細については後日ご紹介しますので、お楽しみに。 |
| 2003/09/14 | 昨夜行われた、うちのマンションの定例理事会に出席しました。今回のメインの議題は、今年4月に改訂された「マンション標準管理委託契約書」に基づく契約書の変更案の審議の予定だったはずなのですが・・・、管理会社が変更案の用意を忘れて、残念ながら今回は見送り。せっかく役員全員分の標準委託契約書のプリントアウトを用意して理事会に臨んだのに、無駄になってしまいました。前回の理事会から新しいフロント担当に交代したのですが、今ひとつ引き継ぎがうまく行っていない感じ。う～ん、やはり全部管理会社に任せておいたのはまずかったかな。私がちょっと動かないと総会には間に合わないかも。仕方ないので、フロント担当に来週中に用意することを約束させて、11月の総会までのあと2回の理事会の中で具体的な内容の詰めを行うことにしました。次の議題は、再度CATV会社に修正を要求した覚書の確認。管理会社が用意した議案書を見ると、え？私から経過報告？そんな約束したっけ？あ、なんとなく前回の理事会の最後に、その場の雰囲気で「私が交渉します」と引き受けてしまったような・・・。でもほとんど記憶がない。あー、またやってしまいました。あまりにも仕事を抱えすぎて、ある大事な仕事をすっかり忘れてしまうという、私としてはよくある失敗。「ゴメンナサイ、何もやってません。次の理事会で必ず報告します」とひたすら謝って、次の議案へ。次はエントランスの雨漏り問題。理事長が販売会社の窓口(前の管理会社)と交渉した結果を聞くと、女性の事務員に「うちはもう管理をしていないので、新しい管理会社と話をしてください」と言われて、引き下がってしまったとのこと。管理の問題ではなくて、建物の瑕疵の問題であることを説明して、もう一度交渉してもらうことに。結局のところ、動くべき人間がちゃんと動かず、今回はあまり進展のない理事会になってしまいました(^_^;)。これではいけませんね。唯一の救いは今月から新年度になり、次期役員候補の方が1人だけ出席してくださったこと。任意参加だったのを強制参加と勘違いされての出席でしたが、「このマンションは住人の顔が見えない」と主張されて、「ぜひ居住者名簿を配布したい」と早くも所信表明をされていました。頼もしいですね。懇親会などもぜひ企画したいところ。楽しみです。 |
| 2003/09/13 | マンション管理士任意講習の第2日目。午前中は千葉大教授の鎌野邦樹氏による「標準管理規約改正の動向について」と、建物診断設計事業協同組合の山口実氏による「マンション管理士が知っておくべきマンションの建築・設備の実務的知識」。鎌野氏は1時間の講義を30分遅刻でスタート。現在標準管理規約改正の論点となっているポイントを駆け足で紹介し、(1)普通決議で可能な共用部分の変更について、階段に手すりやスロープをつける場合などをコメントに例示すべきかどうか、(2)理事長の権限として、植栽の剪定や大震災などの非常時に特別な権限を与えるべきかどうか、(3)役員の任期を任期2年の毎年半数改選と明記すべきかどうか、(4)役員の資格として同居の親族・貸借人を含めるべきかどうかなどの点で、議論が続いていることを明らかにしました。特に、マンション管理士の活用については、管理組合として予算措置も必要になることから、マンションに係わる専門家としての位置づけを本文またはコメントに明記することを検討しているそうです。山口氏は、大規模修繕工事には、住みながら行う工事であるためにベストの技術が選べない難しさがあるとし、その合意形成は「何が正しいかではなく、何を選択するかの話」として、コンサルとして情報は出すが、最後は管理組合が決めることという考え方を示しました。また、実際の現場の写真をプロジェクターで映しながら、仕上塗膜のハガレや、鉄筋の露出、タイルからのエフロ、笠木の割れなど、補修のポイントとなる点を紹介しました。特に機械式駐車場については、排水ポンプの管理を誰もしていないマンションが多いと警告し、ポンプ周りの清掃とフロートスイッチの動作テストを定期的に行うことを強く勧めました。午後は座学コースを選択したので、埼玉・首都圏・千葉・神奈川の各管理士会所属のマンション管理士による活動状況の報告を聴きました。埼玉の金子吉人氏は管理組合のネットワークづくりのコーディネーター役として、首都圏の親泊哲氏は全面委託管理と自主管理の2つのマンションと契約を締結した顧問管理士として、千葉の磯野重三郎氏は各市町村で行う相談会での相談員として、神奈川の水谷文彦氏は横浜市のモデル規約に基づく管理者としての業務受託を行う管理士として、それぞれ活躍中。Q&Aでは、報酬基準の設定や営業活動の方法、不得意分野をどうカバーするのかなどの質問が相次ぎました。特に、専業としてやって行けるかどうかの質問に対しては、全員が「やっていける」との力強い回答。しかし、その具体的な方法としては、士業として個人事業者のスタイルでやっていく方法と、マンション管理士の団体が受託する方法の2つに分かれました。Q&Aの中では自分の住むマンションのトラブルについての助言を求める質問もいくつか飛び出し、主催者がそのような場ではないと質問を遮る場面も(^_^;)。マンション管理士のネットワーク構築の重要性を改めて認識する講習会でした。 |
| 2003/09/12 | マンション管理センターの主催により、明治学院大学白金キャンパスで行われたマンション管理士任意講習の第1日目に出席しました。午前中はマンション管理センター常務理事の高橋氏による「マンション管理センターの業務」と、弁護士の佐原專二氏による「管理費等の未収金回収実務について」。高橋氏によると、平成13年度試験の合格者7,213名のうち6,998名がマンション管理士登録をしているのに対して、平成14年度試験の合格者3,719名のうち登録したのは776名にとどまっているそうです。神奈川県マンション管理士会に所属する1期生と2期生の割合がおよそ7:3で、ほぼ合格者数に比例していることから考えると、初年度の登録者の中には、マンション管理士としての活動をまったくしていない方が多いということになりそうです。佐原氏は、法人と個人の区分所有者に管理費の格差を設けたことが無効とされた判例や、売れ残り住戸の管理費について分譲業者に支払い義務を認めた判例と認めなかった判例、時効に関する判例とその対応策、滞納督促の具体的方法、支払督促・少額訴訟・通常訴訟の長所・短所などを紹介し、督促防止対策として、督促のルール・スケジュールを決めておいたり、高率な遅延損害金や裁判費用、駐車場使用契約を解除できる定めを管理規約に置くことを勧めました。午後は弁護士の折田泰宏氏による「改正区分所有法について」と弁護士の篠原みち子氏による「改正標準管理契約書について」。折田氏は、今回改正された、(1)共用部分の変更、(2)管理者等の権限の拡充、(3)規約の適正化、(4)議決権行使、規約・議事録等の電子化、(5)法人化要件の緩和、(6)復旧決議がされた場合の買取請求権行使の期間制限等、(7)建替え決議要件の緩和、(8)建替え決議の手続きの整備、(9)団地内の建替え手続きの整備、の各点について、境界確認の代理権や、住戸が転売された後の売買契約の瑕疵担保責任の代理権など、今回の改正で取り残された課題を交えながら紹介しました。篠原氏は、今回の標準管理委託契約書の改正の背景には、マンション法の整備や消費者保護の考え方などの社会情勢の変化があるとした上で、自動更新条項の削除や、分別管理と収納方式の規定、守秘義務、図書の保管の規定、委託業務費の内訳明記などのポイントを説明しました。特にマンション住人は、自分たちのマンションにどんな特徴があり、何を望んでいるのか整理できてないことが多いとし、「マンション管理士はそれを浮き出させる形でアドバイスしてほしい」と訴え、さらに、「この標準管理規約はあくまでも量的なことを定めたものであって、それ以上に大切なものは質の良さ。それを標準契約書に表すことをいろいろ考えたが実現できなかった。安いだけでなく、質が良いかどうかをアドバイスできるようになること。管理会社も質の良さをアピールできることが大事」と結んでいました。管理委託契約書はいわば楽譜みたいなもの。その曲を生かすも殺すも、それを演奏するオーケストラ(管理会社)と指揮者(管理組合)の腕次第。両者の呼吸がぴたりと合って、初めて質の高い演奏が可能になるのだと思います。そして何よりも聴衆(住人)の意識の高さが、優れた演奏を引き出す最大の要因であると言っても過言ではないでしょう。 |
| 2003/09/11 | 東京都ホームページの「報道発表資料」の2003/09/10付記事「「オフィスビル用途転用のいま」の発行について」で、東京都が、オフィスビルを住宅やSOHO、高齢者向けの福祉施設等に転用する際の留意事項や事例をまとめたパンフレットを発行したことが紹介されています。このパンフレットは、東京都住宅局のホームページからPDFファイルでダウンロード可能。それによると、住宅の都心回帰の傾向により、都内ではオフィスよりも住宅の賃料が高くなるという現象(レントギャップ)があることをデータで示し、いくつかの転用事例を紹介しています。そのうちのひとつが、文京区の平成4年築のRC造の8階建ビルを8戸の分譲マンションに転用した事例。オフィスビルが供給過剰となる「2003年問題」の影響を最も大きく受けるのが、小規模のオフィスビルであり、その結果生まれるのは上の事例のように戸数が極端に少ない分譲マンションということになりそうです。このような「極小規模マンション」では、コミュニティーの形成は比較的容易であるものの、スケールメリットが少ないことから管理費が割高となる傾向があり、また一部の「声の大きい」住人の影響力が強く現れたり、元オーナーが多くの議決権や原始規約で特別な利益を有していたりなど、管理組合運営上の様々な問題を潜在的に抱えていることがあります。行政としては安易な転用を勧めるだけでなく、耐震基準や採光性など建築法規による留意事項に加えて、「極小規模マンション」がもたらす管理の難しさについての一定の配慮も必要のように感じました。 |
| 2003/09/11 | 日経新聞2003/09/07付け朝刊17面「Sunday Nikkei」の記事「マンション管理組合の3兆円を狙え」で、総額3兆円にのぼると言われる管理費・修繕積立金の資金を狙ったニュービジネスが紹介されています。この「3兆円」はマンション問題研究会の先田政弘代表が試算したもので、管理費の年間合計が1兆5千億、修繕積立金の残高が1兆5千億だそうです。この3兆円市場を狙った新規参入組として紹介されているのは、管理会社への委託をやめて自主管理に切り替えた管理組合をサポートするNPOフュージョン、管理会社の変更などにより管理費の削減を請け負い、削減額の半分を成功報酬として受け取るソーシャルジャッジメントシステム、資産価値の維持を訴えて十を越える管理組合を顧問契約を締結したファイナンシャルプランナーや、ペイオフ解禁を前に修繕積立金の争奪戦を繰り広げる金融機関など。業者間の競争が激化する一方で、法外なコンサル料を長期修繕計画に盛り込む一級建築士が現れるなど、注意も必要であり、管理組合には業者を見抜く力が必要であると結論付けています。とは言っても、多くの管理組合が輪番制や抽選で役員を決め、専門知識も持たず、時間的にも余裕のない役員が手探りの状態で管理組合運営を進めているのが現状ですから、業者選定のノウハウまで期待するのは難しいことでしょう。忙しい毎日の中、休日を潰して管理組合役員向けのセミナーに出向くような勉強熱心な役員さんがいらっしゃることも事実ですが、残念ながらそのような役員さんはごく少数派です。本来、マンション管理士はそのような管理組合を支援する目的で誕生した訳ですが、その活躍の場もまだ限られているのが現状でしょう。結局のところ、自分の進むべき道は人から教えられるものではなく、自分自身で見つける努力をしなければならない訳で、そのことにマンション住民に気づいてもらうことが何よりも大事なことなのかもしれません。マンション管理適正化法により、国や地方自治体にはマンション管理の適正化に資するために必要な情報や資料を提供することが義務付けられましたが、それはあくまでも「管理組合からの求めに応じて」ということ。自分たちで求めない限り、誰も助けてくれないのだということをまず自覚する必要があるでしょう。 |
| 2003/09/09 | 神奈川県マンション管理士会の広報誌「神奈川県マンション管理士会ニュース」の第5号(2003年9月号)を発行しました。今回の内容は、10/26(日)の無料相談会の案内、9/21(日)の勉強会の案内、7/20(日)の勉強会の報告、川崎支部準備会の設立、(仮称)都道府県マンション管理士会連絡協議会の設立準備、など盛りだくさん。前回の広報委員会で宿題にさせてもらったコラム記事は、最後のページにちょっとだけスペースができたので、「最近の相談事例から」というタイトルで役員報酬についてのQ&Aの実例を紹介しました。記事の数は多いですが、広報委員会やその他の会員の方が執筆された記事を私は単にまとめているモードになりつつあるので、編集に関しては以前から比べるとだいぶ楽をさせてもらっています。やはり「チームワーク」が大事ですね。管理組合や会社の仕事でもそうですが、いくら有能な人でも、自分だけでたくさんの仕事を抱え込んでしまうのはよくありません。仕事に追われて時間の余裕がなくなってくると、その人自身が大変な思いをするだけでなく、無理をした結果、万一納期に遅れたり、品質に問題が発生したりすると、他の全員に迷惑を及ぼすことになります。それを防ぐには積極的に他へ協力を求めるべきですし、部下ひとりひとりのワークロードを考えて必要な措置を取ることがマネジメントに求められている要件と言えるでしょう。私がまだ新入社員だった頃、会社の先輩社員から、「かけがえのない人間になれ。しかし、かえがえのない人間になるな」と教えられたことがあります。その先輩社員が言いたかったのは、「自分だけにしかできない得意分野を持つことは大事だが、それによって他の分野の仕事を経験するチャンスを失うと、キャリアアップの障害になる」ということ。すなわち、「後継者を育てることで、自分はもっと大きな仕事をできるようになる」と言う意味でした。あれから20年が経ちますが、まだまだそれを実践できない自分に反省しきりです(^_^;)。 |
| 2003/09/08 | 日住協のホームページの「お知らせコーナー」に、2003/09/23(火・祝)の12:00～18:00に横浜・新都市ホール(横浜駅東口そごう9階)で行われる「第９回マンション管理フェア」の案内が掲示されています。今回の総合テーマは「マンションライフの未来を探る」。講演コーナーでは、(株)チームネット代表取締役の甲斐徹郎氏が「マンションの環境共生・エコアップリフォームのすすめ」をテーマに、井本動物病院院長の井本史夫氏が「ペットとマンションライフ」をテーマに、明海大学不動産学部助教授の齊藤広子氏が「みんなで創るマンションライフ」をテーマに講演をするそうです。入場無料ですので、お近くの方はどうぞ。「歌謡放送の裏側」というテーマでNHKアナウンサーの宮本隆治氏の講演も予定されていますが、マンションと関係がある話なのかどうかは不明です。 |
| 2003/09/07 | (仮)湘南マンション管理組合ネットワークの設立に向けて、有志による第2回目の会合を藤沢市市民活動推進センターで行いました。今回集まったのは7名。オブザーバーとして神管ネットの松野輝一会長も参加し、神奈川方式の管理組合ネットワークが目指している「マンション区分所有者の消費者団体＋行政と連携したまちづくり」という考え方や、藤沢市でのセミナー開催などの具体的な提案をいただきました。事前に参加を呼掛けた湘南地域神管ネットの正会員の出席者がゼロであったり、会議資料の準備の不手際などもありましたが、(仮)湘管ネットの2004年7月設立に向けたおおまかな日程や活動計画などを決めました。次回は10/25(土)13:00～15:30に同じ場所で行います。準備会の設立に向けて、今までより具体的な話をする予定です。このような場に集まって、マンション管理や湘南地域に関する色々な情報交換ができるのも楽しみのひとつ。興味のある方はbzb05510@nifty.comまでご連絡を。 |
| 2003/09/06 | 神奈川マンション研究会の主催で横浜情報文化センターで行われた「シンポジウム2003」に行ってきました。今回のテーマは「管理規約の上手な利用法、教えます」。基調報告は弁護士の石川惠美子氏による「管理規約の上手な利用法」。実際に登記簿を取って共用部分の範囲を再点検すべきことや、管理規約の別表に管理費等の金額が記載されている場合、金額については規約ではないと注意書き入れることをアドバイス。さらに、総会や議事録作成のマニュアルを作成したり、「ボス支配」を避けるために任期制限を設けることなどを提案しました。特別講演では前国土交通省マンション管理対策室長の飯島正氏が「生半可な説明で申し訳ない」と前置きしながら、現在改正作業が進んでいる標準管理規約で議論になっている点を紹介。さらに「マンション管理適正化指針」の作成の際、「コミュニティーの形成」を入れ忘れたことを吐露し、次回の改定の際には入れてほしいと述べていました。最後に横浜市民間住宅課長の寺岡洋志氏は、横浜市のモデル規約の紹介と解説を行い、横浜市内に8,200棟、5,300管理組合が存在することから、「市の中で最大の市民活動」と位置づけて取り組んでいる姿勢を示しました。このシンポジウムに先立って行われた神奈川マンション研究会の総会では、通信事務の効率化のためにメールによる会報の配布も提案されましたが、まだメールを使える会員は多くないようで、電子化には時間がかかりそうです。 |
| 2003/09/05 | マンション管理新聞2003/09/05号によると、標準管理規約の改正案のパブリックコメントが10月にずれ込む公算が高いそうです。中高層共同住宅標準管理規約検討委員会(委員長・丸山英気千葉大学教授)の改正作業が難航しているようで、このため当初11月中旬に予定していた各都道府県への通達も、早くて年内か、年明けにずれ込む可能性も出てきたようです。特別決議を必要とする共用部分の変更について、エレベーター設置工事や耐震改修など具体的な工事例を本文に盛り込むべきかどうか、非常時や緊急時の理事長の権限を規定するために、非常時・緊急時がどのようなものであるかを明らかにしておく必要があるかどうかなどの点で、議論が続いているそうです。うちのマンションでは11/16(日)の定期総会でパブリックコメントの内容に基づいた規約改正を議案として上げる予定でしたが、理事会での検討の時間や議案書送付のタイミングを考えると、かなり厳しい日程になってきました。慌てる乞食は何とやらのたとえもありますし、今回の総会では新しいマンション管理委託契約書に沿った契約変更に重点を絞ることにして、規約変更については、来年の定期総会に先送りすることにしましょうかね。 |
| 2003/09/04 | 国土交通省の「パブリックコメントの募集」で2003/09/04付けでマンションの建替えの円滑化等に関する法律施行規則の一部改正に関するパブリックコメントの募集がされています。今回の改正は、建替え円滑化法による建替組合の設立の認可と、個人施行者によるマンション建替え事業の認可の要件として、複数者世帯用住戸の床面積を「50㎡以上」としていたのを、居住すべき者の年齢、所得その他の特別の事情によりやむを得ないと認められる住戸にあっては、「30㎡以上」に緩和したもの。この要件は、そもそも良質なマンションストックの確保のために、建替え後のマンションの床面積に一定の基準を設けたものですが、現実には老朽化により建替えが早急に必要であり、かつ、居住者も建替えを望んでいるにもかかわらず、上の条件をクリアすることが困難なことから建替えの検討が滞っているマンションがあることが改正の背景にあるそうです。容積率に余裕がないマンションの場合、等価交換で得られる新しい住戸の床面積は現状より大幅に小さくなりますが、それでも建替えを望むというケースでは、居住者本人の希望を尊重したということでしょう。例によって意見募集期間は1週間と短く、9/10(水)まで。コメントはお早めに。 |
| 2003/09/03 | 東京都ホームページの「報道発表資料」の2003/09/03付記事「マンション建替え円滑化法に基づく認可第1号について」で、2003/09/04付けで新宿区高田馬場の諏訪町住宅マンション建替組合の設立認可をすることが発表されました。全国で初のマンション建替え円滑化法に基づく認可。事業施工期間は2003年9月から2005年7月までで、地上4階又は3階建て3棟の全60戸のマンションが、地上5階地下1階建て1棟の全96戸(延べ面積：6,619.94平方m)に生まれ変わることになります。今回の認可により、組合が契約を一括して行えるほか、権利変換計画により権利関係の移行が行えるなど事業を円滑に進めることが可能に。また、東京都住宅供給公社がコンサルタントとして協力しており、建替えに伴う仮住居として都営住宅や公社住宅も活用するそうです。全員合意の中で進められる今回の建替えですが、仮住居による生活やそれに伴う2回の引越しなど、特に高齢者の方にとって負担が大きいことも事実でしょう。デベロッパーやコンサルタントの協力の下、全国初の建替組合による建替え事業がスムーズに進むことをお祈りします。 |
| 2003/09/02 | 東京マンション管理実務の集いの主催で、2003/10/05(日)の10:00～12:40に中野区消費者センターで「テラさんのマンション管理士セミナーin東京」が行われます。一級建築士・マンション管理士の寺地信義氏が、マンション管理士やこれから管理士を目指す方を対象に「マンション管理組合のお手伝いをしてわかったこと」というテーマで講演をするそうです。寺地氏は、自宅マンションの大規模修繕の記録をホームページで公開したことがきっかけで、全国の管理組合役員さんとの交流が始まり、昨年マンション修繕関係のコンサルとして独立起業されてからは、数多くの管理組合のサポートをされています。その経験から、マンション管理士の役割として何が求められているかの話が聞けるとのこと。講義の後に対話の時間も用意されているようです。参加費は1,500円で定員は60名(先着順)。申込みはマンションNPO事務局まで。当日私は裏方としてたぶんビデオの撮影係をやってます(^_^)。 |
| 2003/09/01 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/09/01付記事「第36回 修繕積立金が不足したら」で、修繕積立金の適正額と積立金が不足したときの対策が紹介されています。最近の新築マンションの積立額は、住宅金融公庫のリ・ユースマンション基準（優良中古マンション基準）が目安となっているようで、マンション管理新聞社の調べによると、2002年１－6月に販売された首都圏新規分譲マンションの平均積立金は月額戸当たり6,950円なのだそうです。実際、新築マンションのパンフレットを見ても、規模や共用設備の仕様によらず横並びで同じような金額になっていることがほとんどですが、本来は長期修繕計画による資金計画に基づいて積立額が決定されるべきものであり、早期に見直しを行うべきでしょう。特に多くのマンションでは築年数に応じて積立額を段階的に増額していく資金計画になっていることが多く、終身雇用と年功序列制度の崩壊により、右肩上がりの収入増が見込めなくなった現在、住宅金融公庫の「ゆとり返済」が破綻をきたしたのと同様に、当初の負担を軽くして将来の負担を重くする資金計画は破綻するリスクもあります。販売業者は少なくとも第1回目の大規模修繕までは定額の積立でカバーできるような金額に設定すべきように思いますし、もし段階的な増額が必要な場合には、それを販売時の重要事項説明に盛り込むべきだと思っています。あと、最近のマンションによく見られる購入時に修繕積立基金として一時金を納める方法ですが、あれも要注意。確かに毎月の積立額を下げる効果はあっても、それは第1回目の大規模修繕まで。2回目以降のハードルはその分だけ高くなることを考慮する必要があります。そして、もし積立金が不足することが分かった場合の対策ですが、とにかくその状況をみなさんにお知らせして、アンケート調査などで意見を聞きながら、合意形成を図っていくしかないでしょう。早めに手を打つのか、問題を先送りして一時金や借り入れで賄うのか、それはマンションそれぞれの考え方によりますが、少なくとも大規模修繕の見積書を見て初めて資金不足に気づくような事態だけは避けたいものです。 |
| 2003/08/31 | 友人のI氏に誘われて、都内の外断熱マンションの体験ルームと実際のマンションを見学にいきました。通常のマンションは外壁コンクリートの内側に断熱材(発泡ウレタン等)を貼っていますが、外断熱のマンションは外壁コンクリートの外側を断熱材(グラスウール等)で包むことが大きな違い。工期が延びることから建築コストは1～2割程度高くなるものの、外気温の変化に対する室内の保温性能に優れており、その省エネルギー効果によって、1973年の第1次オイルショックを契機にヨーロッパでは普及が進んだそうです。外断熱というと、何となく寒冷地向け仕様と思っていましたが、外壁コンクリートと室内の温度差が少なくなることから、結露やカビの防止の効果もあり、また、コンクリートへの蓄熱が少ないため、夏の暑い夜に冷房を止めても部屋の温度が朝まで上がらないなど、最近では保冷効果や、健康への配慮、快適性の面で選ぶ人も増えているようです。今回の企画は、そのような外断熱マンションを実際に体験し、実際に住んでいる人の意見を伺おうとしたもの。まず最初に外断熱マンションを積極的に展開するデベロッパーの外断熱体験ルームを訪問。そこには、それぞれ2畳ほどの内断熱の部屋と外断熱の部屋があり、夜間に同一条件(20℃)で冷房し、朝9時に冷房を停止した後の状態を午後1時の時点で体験しました。内断熱の部屋が25℃まで温度上昇していたのに対して、外断熱の部屋はほぼ20℃のまま保たれており、保冷効果の差は歴然。まあ、これは物理的に考えて当然とも言える結果ですが、何事も頭で理解するよりも、体で覚えることが大事ということでしょうか。次に外断熱仕様の高級マンションのモデルルームを見学して、その販売価格にタメ息をついた後、実際の外断熱マンションを訪問。住人の方に突撃インタビューをして、実際に住んでみての感想などをお聞きしました。やはり保冷効果は相当高いようで、今夏の数少ない熱帯夜でも、冷房を止めても寝苦しいことはまったくなかったとのこと。また、割高な外断熱マンションを購入するに当たっては、インターネットで相当調べられたそうです。やはりマンションは人生で一番高い買い物ですからね。そして、ご自身でその効用に納得した上で購入されたとのこと。現時点では新しいコンクリートが含んでいる水分が原因と思われる湿気の問題などがあるものの、住人とデベロッパーが協力してその問題の解決に取り組んでいる姿に、好感が持てました。防音性能に関しても、「ときどき隣の子供が走り回る音が聞こえる」と笑っておられましたが、それがトラブルにつながらないのも、住人の間に、こだわりを持ってこのマンションを選んだ仲間同士という連帯感のようなものがあるからのように感じました。 |
| 2003/08/30 | 神奈川県マンション管理士会の第2回広報委員会をかながわ県民センターで開催しました。現在の委員数は8名で、今回はそのうち4名が出席。管理士会ニュースの9月号の発行を9/07(日)に控えて、その編集会議が主な議題でした。また、今後の勉強会や無料相談会の取材等の役割分担も決めました。広報委員のみなさんの協力をいただくようになってから、おかげさまで私もずいぶん楽をさせてもらうようになりました(^_^)。やはり仕事は自分ひとりで抱え込んでいてはダメで、チームワークを発揮することが大切ですね。ちなみに、「チームワーク」と言う言葉は、一般に「全員で力を合わせて目的を達成すること」の意味で使われますが、むしろ「自分ひとりでやろうとせずに、全員の力を活用して目的を達成すること」の意味と考えたほうが良いようです。スポーツの世界に限らず、ある団体がチームワークを発揮するには、監督や指導者の強力なリーダーシップと信頼関係の存在が不可欠。マンション管理組合の場合、理事長さんの時間や労力の負担ばかりが大きいことを嘆く声をよく聞きますが、住人全員が共通の目的を持ち、力を合わせてその目的の達成のためにチームワークを発揮できるかどうかは、強力なリーダーシップと信頼関係を持つ指導者の存在にかかっているのかもしれません。 |
| 2003/08/29 | 毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の2003/08/29付け記事「合意の要因は？ マンション建て替え「円滑化法」第１号、東京・「諏訪町住宅」」で、区分所有者全員の合意で建替えを決め、「マンション建替え円滑化法」適用の第1号となった東京・高田馬場の「諏訪町住宅」の合意形成に至った要因が紹介されています。2003/07/15の「今日の話題」で紹介したテレビのドキュメンタリー番組では、住人の不安を取り除くデベロッパーの女性社員の存在がクローズアップされていましたが、その一方で、管理組合としてはコンサルタント、デベロッパーなどの選定をすべて公開コンペにしたり、進行状況をすべて公開するなど、全員に情報を行き渡らせるよう努めたそうです。やはり情報公開が合意形成の基本ということですね。この「諏訪町住宅」では、もともと等価交換により区分所有者は費用負担なく新しいマンションの住戸を取得できるという好条件があった上、全面改修してもばく大な費用の割に住環境がそれほど改善されないため、建て替えしか選択の余地がないのは異論がなかったそうです。しかし、総論賛成でも、各論や具体的プランに入ると異論が出され意見の統一は容易ではなかったとのこと。結局、全員合意を目指して建て替え決議を半年延期し、同意を得る努力を続けたことは、せっかく建替えても一部の住人に不満が残るようではその後の住環境にとってマイナスになるという意識が働いた結果でしょう。そのような配慮もあり、あえて建替え決議前に新しい住戸の申込・抽選を行ったことも注目に値します。マンションの建替えは快適な住環境を得るための手段であって目的ではありません。何のために建替えを決議するのか、誰のための建替えなのか、最後までそのことを見失わずに進めてきたことが成功の要因と言えるでしょう。 |
| 2003/08/28 | 日経BP「BizTech」の建設・不動産の2003/08/25付け記事「二戸一マンションで家賃を稼ぐ」で、(株)リッチライフが展開している「リッチライフプラン」のマンションが紹介されています。これは、1戸の3LDKのファミリータイプのマンションを、それぞれ独立した玄関を持つ2LDKの「コンパクト住戸」と1Rの「ワンルーム住戸」の2住戸に分割し、住戸の間を防火・防音機能をもつマガジンラック様のドアで区切ったもので、ライフサイクルやライフスタイルの変化に合わせて1R側あるいは2LDK側を賃貸したり、2世帯住宅として使用したりすることができるようにしたもの。登記上、2戸を区分所有する形なのか、まとめて1戸として区分所有する形なのか、気になるところですが、片方の住戸を譲渡することについては何も触れられていないので、まとめて1戸としての登記のようです。一般に賃貸を目的としたワンルームマンションでは、外部の区分所有者の管理に対する意識が低く、管理組合がまともに機能しないという問題がありますが、上のようなケースでは、自分が住みながら一部の部屋を賃貸する形になるので、そのような心配もないかもしれません。2004年1月から、横浜などにこの「二戸一タイプ」のマンションが続々と誕生するそうです。今までにない形のマンションであるだけに、どのような形で管理がスタートするのか、その後の管理組合活動やコミュニティーの形成、世代交代などがどのように進んでいくのか、興味深いものがあります。 |
| 2003/08/27 | asahi.com : マネーの「お金の悩み・彼女の場合」の2003/08/09付記事「隣は何をする人ぞっ」で、分譲マンションを購入したら、階下の一室に、暴力団の幹部クラスが家族と暮らしていることが分かり、契約を解除したいという相談が載せられています。特に事件が起きたわけではないそうですが、時おり物騒な大声が聞こえ、住人を脅すようなしぐさをするので、問題になりかけているとのこと。このケースでは、事件などが実際に起きて家に住めなくなっているわけではないので、判例などからみると契約解除までは難しいようですが、暴力団員がいることで、マンションの価値が下がっているので、損害賠償を求めることはできると上の記事ではアドバイスしています。1992年3月に施行された「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」(暴対法)による規制が強まってからは、暴力団であることを隠して、分譲マンションの一室に組事務所などが設置されるケースが増えてきているようです。このように暴力団構成員や組事務所がマンションに入居していると、たとえ現在は問題が起きていなくても、後日抗争事件などに巻き込まれて大きなトラブルとなる危険性があります。管理組合としては、警察の協力を得て事実関係を調査した上で、区分所有法第57条による行為の停止等の請求、第58条による使用禁止の請求、第59条による競売の請求、第60条による占有者に対する引渡し請求などの法的措置を取ることができますが、このような請求が認められるのは暴力団構成員や組事務所の存在によって現に共同の利益に反する行為が行われていたり、その恐れがある場合に限られるため、現実にはこのような法的措置を取ることが難しいケースも多いようです。このため、予防措置としては、管理規約によって暴力団構成員や組事務所への譲渡や賃貸を禁止する規定をしっかりと定めておくのがよいでしょう。具体的な規約の条文例は京滋マンション管理対策協議会(管対協)のホームページの「役立つ情報」の「管対協標準管理規約」にありますので、参考にしてください。このような管理規約があるマンションは、暴力団も敬遠するそうですよ。 |
| 2003/08/26 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/08/22付記事「エレベーター設置 三木哲氏」で、(有)共同設計・五月社一級建築士事務所代表の三木哲氏が、築25年の2回目の大規模修繕でエレベーターの取りかえ・設置工事に成功したマンションを紹介しています。8階建てと4階建ての2棟で、8階建ては約1,000万円でエレベーターの取替え、もともとエレベーターのない4階建ては約1,500万円で鉄骨の階段をいったん壊して、エレベーター付きの階段を増築したそうです。当初、1階の住民の一部が反対したものの、最終的には合意が得られたとのこと。管理組合役員や修繕委員の方が合意形成に尽力された結果だと思います。古い団地など、エレベーターのない分譲マンションでエレベーターを新設する際には、多くの場合、1階の住人の理解をどう得るかが難しい課題となります。Yomiuri-Online / @Moneyの「マネー教室」の「特集」の「Yomiuri Weekly」の「マンション長寿革命（下）」の「「手入れして長く住む」発想の芽生え 3代が暮らせる100年定借、変わる住民の修繕意識」にも、同じく2回目の大規模修繕の際にエレベーターの新設に成功した「ファミール西八王子1号棟」(築29年・4階建て・20戸)が紹介されています。このマンションでの合意形成のきっかけは、1号棟の2階に車いすを利用する人がいたことだったそうです。毎日、家族が背負って階段を上り下りする姿に、いずれ自分も高齢者の仲間入りをする他の居住者も身につまされて、1階住人も「建物総体の価値が高まるなら」と納得したとのこと。ちなみにこのマンションの大規模修繕の総額は9900万円で、そのうち修繕積立金の手持ち資金は3600万円。不足分の6300万円は、5年返済で住宅金融公庫からの借入金を充てたそうですから、修繕積立金は月額で数万円もの増額になったと思われますが、新設されたエレベーターに住人のみなさんは満足されているようです。多くのマンションでは、建物の老朽化とともに、住人も高齢化していきます。大規模修繕の際には、バリアフリー化など、快適な住環境を得るための改修工事も追加で必要になることを考慮し、長期修繕計画では多少の余裕を持った資金計画を立てておくことがポイントだと思います。 |
| 2003/08/25 | マンション管理センターで、平成15年度マンション管理士試験の「受験案内・申込書」の配布が始まりました。8/25(月)～9/30(火)の間、マン管センターの本部・支部、都道府県庁、政令指定都市市役所の各窓口で配布されるほか、今年は一部の書店にも置かれているとのこと。平日昼間は身動きのとれないサラリーマン受験生の方には朗報ですね。書店としては、「受験案内と一緒に問題集やテキストもどうぞ」といったところでしょうか。もっとも、昨年からはPDF版の「受験案内」をマンション管理センター試験部のホームページから入手して、インターネットでの申し込みもできるようになったので、それが一番お手軽かもしれません。第1回試験の申込者数が109,520人で、第2回が62,124人。さて今回の申込者数を何人と予測しますか？ |
| 2003/08/24 | 午前中にかながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の第5回研修委員会に、午後に横浜ランドマークタワーで行われた神奈川県マンション管理士会の第7回理事会に出席しました。研修委員会は、10/26(日)の第2回無料相談会の準備が主な議題。今回は横浜市広報にお知らせを掲載することや、前回よりかなり広い会場となることもあり、相談員の数も倍増させることになりました。また、午後の理事会は、前回の理事会の後の活動報告に続いて、議案の審議に入り、次年度役員体制、会則変更の検討、標準管理規約のパブリックコメントへの対応、都道府県単位のマンション管理士会による連絡協議会の設立準備、外部向けのセミナー実施案、行政との渉外活動の強化策などについて話し合いました。特に、外部向けセミナーについては、12月の土日に神奈川県警のご協力をいただき、「マンションの防犯について(仮称)」というテーマで行うことになりました。具体的な日時・場所は未定。参加費も出来れば無料にしたいところですが、資料代として300円程度をご負担いただく形になりそうです。当会会員による管理組合役員向けのレクチャーも併せて行います。お楽しみに。 |
| 2003/08/23 | ナイスステージ湘南台の管理組合ニュースVol.34(2003年8月号)を発行しました。今月号は8/09(土)の理事会で決議された来期の事業計画案と予算案の紹介がメイン。うちのマンションは年度末が8月なのに、定期総会は11月なので、その空白の3ヶ月間を埋めるひとつの方法として2年前から始めたもので、この3ヶ月間はその暫定予算案をもとに管理組合を運営するというもの。もちろん多額の臨時費用が発生しないことが大前提ですが、何よりも大切なのはとにかく決めるべきことはいったん決めて、みなさんにお知らせすること。その後変更する必要が生じた場合には、その理由を説明しながら、またお知らせすればよいわけで、決めるべきことをちゃんと決めずにズルズルと行ってしまうのが一番良くないことだと思っています。なお、今月の名言「なりたい者になれるのはなろうとした者だけだ」は上の娘(高1)には大ウケでしたが、下の娘(小6)には鼻で笑われました(^_^;)。Final Fantasy X/X-2に登場するロンゾ族の青年キマリの言葉には私の好きな言葉がたくさんあります。ネタバレになっちゃうので、ここでは紹介はできないんですけどね・・・。 |
| 2003/08/22 | asahi.com : 住まいの「ここが知りたい！」の2003/08/22付記事で、騒音問題が気になるマンション購入予定者の相談が載せられています。日本建築学会が定めた床衝撃音遮音性能(L値=小さいほど良い)によると、上下階の遮音性能は、床にスプーンを落としたときに出るような軽量衝撃音でL-45(いすや履物を引きずる音が聞こえることがある程度)、足音や扉の開閉の時に出るような重量衝撃音でL-50(足音は聞こえるがあまり気にならない程度)が好ましいとされており、L-55が通常生活できる音(使用者からの苦情や遮音性能上の支障が生ずることがあるがほぼ満足しうる)とされています。上の記事によると、実際に裁判例でもL-55が受任限度内と判断されているようですが、実際には結構気になるレベルのようです。L-60になると騒音と認定され、民法709条にもとづく不法行為として損害賠償金の支払いを命じた判例があるそうです。また、隣接住戸との壁を通した空気音遮音性能(D値=大きいほど良い)は、D-50(ピアノなどの音が小さく聞こえる程度)が好ましいとされています。ただし、一般にマンションの広告パンフレットに載せられているL値は、軽量衝撃音のL値だけで、重量衝撃音のL値は表示されていないことに注意が必要でしょう。実際の生活の中で気になる騒音は、むしろ重量衝撃音であるからです。目安としては、床のスラブ厚が20cm以上で重量衝撃音L-50程度、戸境壁のコンクリート厚が18cmでD-50程度の性能があるそうですので、パンフレットや設計書類などで確認するのが良いでしょう。ただし、どんなに遮音性能が良くても、マンションの中では音は必ず聞こえるもの。騒音トラブルは、自分が被害者になっても加害者になっても辛いものです。結局のところ、集合住宅の中で全員が快適に暮らしていくには、住人ひとりひとりが騒音問題に対する理解を深めると同時に、日頃から住人同士が交流を持ち、良好なコミュニティーを形成することが一番有効な対策なのです。 |
| 2003/08/21 | 日経BP「Small Biz」のメンバーズコラム「小山社長の心を豊かにするIT」の「第58回 成長指向の米国よりも、成熟した欧州に経営者は学べ」で、小山氏が8年前から毎年続けているヨーロッパ企業へのベンチマーキングに出かけることについて語っています。この中で興味深いのは、ヨーロッパへベンチマーキングに行くことを他社の経営者にも知らせるそうですが、決して誘うことはしないそうです。小山氏によると、「世の中には様々な会合や勉強会がありますが、次第に参加者を減らして解散してしまうケースが決して少なくはないですね。それはやはり“誘う”からだと思います。誘われたら参加せざるを得ないですが、しかし、いやいや参加しても楽しいはずはありません。だから私は誘わない。お知らせだけする。それが会を長続きさせるコツです。」とのこと。たしかに、マンション管理組合の活動も、資産価値の維持だとか、管理コスト削減だとか、単に義務感や使命感だけでやっていると、長続きせずに息切れがしてしまうのは事実でしょう。マンション管理組合の活動を通して、多くの人と知り合いになり、色々なことを学び、色々なことをやってみることができる。そういったことは本来「楽しい」ことなのですが、多くの人はなかなかその楽しさを感じることが出来ずに、いやいや参加しているという現実が、役員のなり手が少ないという問題の本質だと思います。ある自主管理マンションでは、理事会運営費という名目で、年に２、３度、役員達の間で慰労会を開催しており、管理組合運営費・理事会運営費合わせて単年度予算の25％を占めているそうです。これはちょっと極端な例かもしれませんが、たしかに、役員のなり手がいない問題を単に報酬を設けることによって解決を図るよりも、役員になることに何らかの楽しみを設けることのほうがはるかに現実的な解決策なのかもしれません。もっとも、私のようにあまりの楽しさにあれこれやり過ぎて、毎日睡眠不足に悩まされるのも困りものですが(^_^;)。 |
| 2003/08/20 | 新種のコンピューターウイルス「MSブラスト」は、2001年の夏にネットワークに大打撃を与えた「CodeRed」ほどの大きな被害はもたらさなかったものの、お盆休み明けに会社で対応に追われた方も多かったのではないかと思います。会社の社内ネットワークは基本的にファイアウォールで外部からのウィルス攻撃に守られているものの、最近は在宅勤務等で会社のノートパソコンを自宅に持ち帰ってインターネットに接続しているケースも多く、自宅で感染したパソコンを休み明けに社内ネットワークに接続すると、ファイアウォール内のパソコンにも被害をもたらす結果になります。世田谷区がMSブラスト感染で一時的にを住基ネット切断したのも、職員が自宅にパソコンを持ち帰って感染したのではないかとの疑いがあるようです。ファイアウォールは「防火壁」の意味ですが、マンションでは戸境壁が防火壁、玄関扉が防火扉の役割を持っています。6年前にアパートからマンションに引っ越してきたときに、玄関扉にストッパー(扉を開けたままにする機能)がないのを不思議に思ったのですが、管理組合役員になってから初めてそれは防火上の理由であることを知りました。玄関扉にマグネットで取り付けるタイプのストッパーを個人で購入される方も多いですが、万一の際に防火扉としての機能が失われないように、ご注意ください。 |
| 2003/08/19 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の「建築」の2003/08/18付ニュース「マンション改修工事費の目安をつかめ！研究第一弾公表」で、マンション改修工事費の概算手法確立に向けた試みの第一弾が、発表されたことが紹介されています。(財)建設物価調査会の総合研究所が、1都3県（東京・神奈川・千葉・埼玉）で2000年から2002年までに実施されたマンション・集合住宅の改修工事を対象に、契約価格の傾向をマクロ的な視点で分析したもで、主要建設会社・設計事務所・発注機関475社にアンケートを送り、改修工事の内容と最終的な契約金額のデータを、93社187件から得たそうです。上の記事では例として、外壁修繕工事費単価を戸当たりでグラフ化すると25万～30万円にピークが現れているのに対して、延べ床面積1㎡当たりでグラフ化するとピークが分散していることが判明したことが紹介されています。これは外壁修繕工事費用に関してはマンションの物理的な大きさ(延べ床面積の大きさ)よりも、むしろ戸数で決まるということを表しているもので、興味深い結果と言えるでしょう。また、外壁修繕工事費の戸当たり単価が戸数によってどのように変化するかのグラフも紹介されていますが、これによると20戸程度の小規模マンションでは平均で戸当たり約35万円なのに対して、200戸程度の大規模マンションでは平均で戸当たり約25万円と、やはりスケールメリットは顕著に現れているようです。新築の場合と異なり、改修工事の費用は施工条件の制約や下地等の不確定要因が大きく、傾向をつかむのは困難なようですが、このようなデータの調査・公開が進むことは、私たちマンション居住者にとっても歓迎すべきことだと思います。 |
| 2003/08/18 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/08/18付記事「第35回 マンション管理士との付き合い方」で、これからの管理組合とマンション管理士のあるべき姿が考察されています。マンション管理士が誕生してから1年ちょっとが過ぎ、最近ではちゃんとした報酬を得てマンション管理士業を行っている方もずいぶん増えてきました。しかし、一方では私のように管理組合役員が勉強をして管理士資格を取得し、自分の住むマンションの諸問題の解決に役立てようとがんばっている方が多いのも事実でしょう。上の記事の中でも、住宅コンサルタントの平賀功一氏は、弁護士や税理士などのトラブルや相続など限られた場面で活躍の場がある専門家と異なり、マンション管理士はトラブルが起きないように予防するのが本来の役目として、「組合役員が勉強して自ら管理士資格を取得するのが理想」と述べています。ただし、理想と現実のギャップは常に存在するもの。マンション管理士資格を持つ区分所有者が理事会をかき回して、逆にトラブルメーカーになってしまうケースもあるようです。マンション管理士の資格を持つ者は、区分所有法や建築技術など、マンション管理に関して幅広い高度な知識を持っていることは確かですが、実際のマンション管理の現場で要求されるのは、むしろ合意形成やコミュニティー形成のためのノウハウ、管理組合を円滑に運営するためのリーダーシップやコミュニケーションスキルといった別の資質に依存する部分が大きい訳で、そのギャップがマンション管理士に対する様々な誤解や問題を生んでいると言えるでしょう。当然マンション管理士はそのギャップを埋める努力をしていかなければならないですし、管理組合としてもマンション管理の主体はあくまでも区分所有者自身であるという基本を忘れないことが大事だと思います。 |
| 2003/08/17 | 2003/08/14に発生した米国・カナダの大停電は、両国の送電網が「第三世界並み」と評されるほど、意外なもろさを露呈した半面、9・11同時多発テロの経験も生かされてか、市民の冷静な行動により、あまり大きな混乱もなく収拾したようです。しかしエレベーターが突然停止したことで、多くの人が閉じ込められ、その救出に当たったエレベーター専門技術者がヒーロー扱いされているそうです。今夏に心配された関東大停電は、原発が相次いで再稼動したことと冷夏のおかげで、杞憂に終わりましたが、停電発生時にマンションの中で一番心配されたのもエレベーター内の閉じ込めでした。停電が起きてもインターホンは使えるものの、夏の暑い盛りにファンも停止したエレベーターのカゴ内で救出を待つ状況は、考えただけでもいやになりますね。あとインターホンで注意が必要なのは、ボタンを3秒以上押し続けないとセンターにつながらないこと。いたずらと誤操作の防止のための仕組みですが、その旨を記載した注意書きがボタンからずいぶん離れたところに掲示されているケースもあり、万一のときにうまく通話ができないことがあると困ります。特に、小さい子供さんがひとりでエレベーターを利用する場合には、インターホンのボタンに手が届くことを確認すると同時に、閉じ込められた場合にはボタンを3秒以上押し続けるということもよく教えておく必要があるでしょう。 |
| 2003/08/16 | 2003/07/21の「今日の話題」で紹介した湘南地域のマンション管理組合ネットワークの構築に関して、かながわマンション管理組合ネットワーク湘南地域担当理事の垰下(たおした)雅美氏と基本的なプランを作成しました。垰下(たおした)氏は、多くの管理組合の役員が任期1年の輪番制であることにより、管理組合活動が継続されないと同時に、ネットワーク活動も継続されないという現実を憂いており、意識の高い個人会員を増やすべきというのが持論。私もマンションの中に1人でも意識の高い住人がいれば、その住人を支援して管理組合を活性化させるのがネットワークの役割のひとつと考えており、個人会員は気軽に入れるように入会金はゼロで、年会費は3,000円とすることで意見は一致しました。問題は、NPOとしての管理組合ネットワークの中で、個人会員をどのように位置づけるかということ。いろいろと検討した結果、個人会員としてはNPOの構成員となる正会員と、NPOの構成員にはならない準会員の2つを設けて、正会員は現在の入会金1万円＋年会費2万円をそのまま維持。準会員は入会金ゼロ＋年会費3,000円とすることにしました。準会員はネットワークの運営には関与できませんが、情報提供を受けたり、セミナーや交流会、相談会等には参加できるようにするもの。また湘南地域に限定せずに、誰でも入会できるようにします。大まかなスケジュールとしては、年内に毎月の会合を重ねながら準備委員の募集を行い、2004年1月から4月までの準備委員会、2004年5月と6月の発起人会を経て、2004年7月に設立総会を開催する予定。主な活動としては、隔月での勉強会の開催と会報の発行を予定。また、個人会員の年会費3,000円でなんとかやりくりするために、電子メールでの通信を基本として、通信費を出来るだけ削減したいと思います。なるべく団体の賛助会員からの「献金」に頼らない体制作りをしたいと思っているのですが、そこまでは無理でしょうか。9/7(日)の14:00～17:00に藤沢市市民活動推進センターで行われる第2回会合でこれらのプランについて、みなさんのご意見をいただく予定です。興味のある方はぜひbzb05510@nifty.comまでご連絡を。 |
| 2003/08/15 | 日経BPエキスパートの「転職ニュース」の「インタビュー」の2003/08/11付記事は「お盆休みに考える「サラリーマン54歳引退論」」。元商社マンで現在、NPOスタッフ、大学非常勤講師を勤める布施克彦氏によると、「多くの会社では55歳で出世競争が完了し、それ以降は役員にでもならない限り、降格か減給が待っている」とのこと。多くのサラリーマンにとって、ローンや子供の教育が一段落する年齢であり、会社に切られるのを待つよりも、自分で積極的にサラリーマンを引退して、かつて余生だった55歳以降を人生再構築期として新たな挑戦をしようと呼びかけています。実際に布施氏も54歳でサラリーマンを引退し、その後はNPOスタッフや大学非常勤講師として活躍中。ただし、何がなんでも54歳でサラリーマンを辞める必要はなく、気持ちの上で「会社に頼る」というのをやめれば、組織の中にいても、また何歳でも引退はできるそうで、「要は、自分自身の人生を生きるための地図は自分で作ろうよ、ということ」だそうです。「これからのサラリーマン、特にIT業界のように変化の激しい世界で働く人は、違和感のある世界にあえて飛び込み、「○○社の○○さん」ではない、個人力を養う必要があると思います。自分をさらしながら変化に対する抵抗力・免疫力をつけていけば、おのずと、自分らしい引退後の生き方が見えてくるはずです。」とのこと。私の場合、長時間残業と休日出勤を繰り返す「会社だけがすべて」の人間でしたが、マンション管理に目覚めたことがきっかけで、図らずも違和感のある世界に飛び込んだ形になりました。「週末マンション管理士」としての活動を続けながら、自分らしい引退後の生き方を模索したいと思います。しかし私の場合、54歳になってもマンションのローンがまだ半分以上残ってますので、とても一段落と言える状態にはなりません。マンション管理のボランティア活動を続けた結果、マンションを手放すことになったという笑い話にならないように、せいぜい気をつけましょう(^_^;)。 |
| 2003/08/14 | asahi.com : 住まいの「週間朝日・アエラから」のAERA:2003年8月1日号記事「マンションでペットを飼いたい！ どうやって「飼育可」にしたのか」で、 ペット禁止の管理規約を「ペット可」に変更することができた横浜市の「金沢八景ハイム」(240戸、1970年築)が紹介されています。規約違反の犬猫の飼育が常習化する中で、「ペット小委員会」を設置して、動物飼育の問題について検討している中で、エレベーター内の放尿事件が発生し、ペット派が窮地に。実は子供のいたずらということが分かったそうですが、これを機にペットの申請書とバルコニーでのえさやブラッシングの禁止、エレベーター内では抱くかケージで移動するなど6項目にわたる誓約書の提出を義務付けることで、4年前にペット可になったそうです。また、川崎市の「パークシティ新川崎」(1707戸、築18年)では、もともと「危害を加える恐れのある動物の飼育は禁止」という「あいまい規約」 だったものの、室内で大型犬を数頭飼う住人が現れたことから苦情が多くなり、それを契機に、「ペットマナー委員会」を設置したり、集合住宅でのペットのあり方などをテーマとした講習会を、マンション内で開いたりした結果、98年に5年がかりでやっと「動物飼育細則」を総会で決議し、「飼い主の会」を発足させたそうです。その細則によると、ペットを飼育するには自分の住居の「前」「左右」「上下」の居住者の承諾が必要とのこと。基本的にはペット可とも解釈できる「あいまい規約」を、あえて自由にペットを飼えないように細則で取り決めた形ですが、ペット反対派の意見を尊重しながらトラブルを回避していくためには仕方のない決定だったようです。しかし、この「飼い主の会」の会長さんも危惧しているように、いくら厳しい細則を定めても、それを無視して隠れ飼いをする住人が現れるようでは本末転倒。このマンションでは年3回のフリートーキングの会を設けているようですが、折に触れて話し合いの場を設けて、ペット飼育者のマナー向上を図ると共に、ペット反対派の住人の理解も得ていく努力が欠かせないようです。 |
| 2003/08/13 | 神奈川県マンション管理士会の「会員紹介」のページをリニューアルしました。もともとこのページには、個人情報を開示することに同意した会員の氏名・住所・電話番号・メールアドレス・URLを掲載していたのですが、今回のリニューアルにより、管理組合から管理士会にマンション管理士の紹介依頼があったとき、紹介に応じる意思のある会員を掲載する形に変更しました。そもそも神奈川県マンション管理士会は一般の管理組合からの業務を直接受託することはありませんが、マンション管理士の紹介依頼には応じているのが実情であるため、今回のリニューアルは、この紹介事業を整備する一環として行われたもの。会員の所持資格や業務経験、得意分野などを明確にすることにより、相談内容に応じて最適な会員を紹介できるようにすると同時に、その情報をホームページで一般の方にも公開することにしました。掲載されている会員は今のところ22名で、積極的に士会からの紹介に応じるという会員は、全体の約2割ということになります。現時点ではマンション管理士を業としては考えていない会員の方が結構多いということでしょうか。私も時間的な制約から基本的にメールでの相談にしか応じられませんので、会員紹介のページへの掲載は控えさせていただきました。もちろんこのページには掲載されていなくても、ご自身で営業活動をされている会員の方もいらっしゃいますので、それらの方の数をを割り引いて考える必要はありますが、他の資格者団体とはちょっと異なる側面を持った団体であることを顕著に表しているように思います。 |
| 2003/08/12 | 日経新聞2003/08/12付け夕刊13面の記事「滞納税金徴収 電話が効果」によると、国税庁が税金の滞納者に電話で督促するシステムを昨年導入したところ、従来の文書による督促にくらべ徴収の成功率が6倍になったそうです。「集中電話催告システム」というもので、滞納者の住所、氏名などの情報をもとにコンピューターが自動的にダイヤルし、相手が出ると瞬時に画面にその人の未納額などが表示され、職員が支払いを促すという仕組み。書面だと捨ててしまう人も、「国税庁です」と言われるとプレッシャーを受けるらしく、資金があるのに督促を無視していた人が電話を受けて即納することもあるようです。管理費等の滞納に悩む管理組合も多いですが、書面での督促よりもまず相手と話をすることが大事ということでしょうか。ただし、一般に電話での督促は管理会社が初期の段階で行ってくれますが、注意が必要なのは電話をかけても相手が不在だったり連絡がつかないケースが意外に多いこと。この段階ではフロント担当者ではなくて経理担当者が対応していることが多く、肌理の細かいフォローが難しいことがあります。電話や訪問での督促の場合、相手が不在時のフォローをどうしているのか、一度管理会社に確認をしておくと良いでしょう。 |
| 2003/08/11 | 日経BP「Small Biz」のメンバーズコラム「『週末起業』のすすめ」の「第57回 ゆとりある心持ちが「週末起業」の成功につながる」によると、週末起業を続けていく上で最大の障害になるのが、自分のモチベーションが低下することだそうです。会社から「給与」という安定継続収入を得ているサラリーマンは、ある意味せっぱ詰まっていないため、それが独立した起業家と比べるとマイナスに働くことがあるのだそうです。私も週末マンション管理士(?)として、平日深夜と土日にボランティア活動を続けていますが、会社で常に大量の仕事を抱えている状態で、睡眠時間を削り、休日を返上してまで、なぜボランティア活動を続けているのか、ときどき疑問に思ったりすることもあります。映画評論家の淀川長治は生前、「一つのことに惚れ込みなさい。一度惚れ込んだものが色褪せて見えるのは、その人が未熟だったからです。良いものに惚れ込んでいないからです。惚れ込む価値のあるものに惚れ込みなさい。」と語っていたそうですが、彼に言わせれば私はまだまだ未熟者ということでしょうね。上の記事では、週末起業を続けている3人のサラリーマンが紹介されていますが、共通しているのは、はじめに週末起業ありきではなく、自分自身の夢の実現のために週末起業を利用しているということだそうです。そして「あなたも一度、ご自身とご家族のおかれた現状、そしてあるべき姿を明確にしてください。次に、それを現実のものにするためのツールとして、週末起業を位置づけてみて下さい。」とアドバイスしています。仕事と時間に追われて、立ち止まることもできずに走り続けていると、いつの間にか自分のあるべき姿を見失ってしまいがちです。たまにはゆっくり歩いて回りの景色を楽しむ心の余裕も必要ということでしょう。 |
| 2003/08/10 | 昨夜行われた、うちのマンションの定例理事会に出席しました。今回は2003/05/25の臨時総会で宿題事項となったCATV会社と締結する覚書の修正案の確認と、9月から始まる来期の事業計画と予算案の決議、エントランスの庇の雨漏りが主な議題。覚書については、当初の契約を終了して新たに覚書を締結する旨が明記されたので、この点についてはOKとなりましたが、うちのマンションの共聴設備を「管理組合の所有」と誤って記載している点については修正がされておらず、再度CATV会社に修正を要求することに。来期の事業計画と予算案については、細かい修正をした後に承認されました(あっ、前回の理事会で決めた「長期修繕計画の見直し」を入れ忘れていたことに今気が付きました・・・今度の理事会で追加してもらいましょう)。エントランス庇の雨漏りについては、役員全員に現場を見てもらい、販売会社に補修を要求することになりました。最近某MLでマンション管理士は自分の住むマンションでどのように管理組合活動に関わるべきかの議論が盛んですが、私自身マンション管理士の肩書きを持つ管理組合役員として自分の住むマンションの管理組合の活性化に尽力してきましたので、複雑な気持ちです。マンション管理組合の運営は区分所有者による自治が基本ですので、何が正しいかよりも、みんながどう考えるかで物事が決まります。住人のみなさんの理解が得られない発言や行動は、たとえそれが法的に正しいことであっても一部の人間の「暴走」に映りかねません。それは「マンション管理士」の肩書きがあろうとなかろうと同じことなのです。本来、管理組合運営の適正化を目指すマンション管理士は、合意形成のプロであるべきなのですが、悲しいことに、現実には合意形成をなおざりにして、「暴走」してしまうマンション管理士が一部にいることも事実のようです。しかし、そのような一部の心無いマンション管理士のために、良識のある管理組合役員がマンション管理士資格を取った(あるいはそれを公表した)だけで、その活動を制限されるのは何か不条理のような気がします。また、マンション管理士の信用失墜行為は法によって禁じられていますが、現実にはそれだけでは不十分。昨日の「今日の話題」で紹介した広告のコピーを「私たちはお客様との信頼関係を大切にします」としたように、マンション管理士の信頼確保のために個人で努力されている方もたくさんいらっしゃいますし、倫理規程の徹底など、士会の果たすべき役割も大きいように思います。 |
| 2003/08/09 | 横浜市建築局住宅部が発行する「マンション管理規約の手引き」に神奈川県マンション管理士会の広告を掲載することになり、例によってイラスト作成ソフトで原稿を作成しました。 「第１章 マンション管理Ｑ＆Ａ(管理規約・細則・協定関連)」の「Ｑ11 マンション管理士の活用方法を、管理組合で検討されたことはありますか」のページに掲載予定で、タテ118mm×ヨコ180mmの大きさ。いったんタテ56mm×ヨコ180mmで出来上がった原稿を急遽2倍の大きさに作り直すなどのハプニングもありましたが、なんとか期限に間に合わせて完成させたのがこれ。写真には2003/06/08の無料相談会のときのものをかなり拡大して使ったので、ちょっと解像度が悪い点はお許しを。この広告が掲載されるのは5,000部で、市役所の窓口等で無料で配布される予定です。もともと神奈川県マンション管理士会は設立前にいろいろな議論があって、一般の管理組合からの業務は受託しないことを基本方針にしており、直接に業務を受託することはありませんが、マンション管理士の紹介依頼には応じているのが実情です。今回の広告は、今後は積極的に紹介依頼に応じることを宣言するものであり、マンション管理士の紹介業務を明確に士会の事業として位置づけたものと考えてよいでしょう。ただしいったん紹介をした以上は、士会にも責任が生じると考えます。紹介基準をどうするのか、何かトラブルがあったときの対応をどうするのかなど、紹介事業に対する体制の整備が急務になってきていると言えるでしょう。 |
| 2003/08/08 | マンション管理新聞2003/08/05号によると、国土交通省が8月中旬に予定していた標準管理規約改訂のパブリックコメントが9月上旬にずれ込む見通しだそうです。中高層共同住宅標準管理規約検討委員会の会合が遅れ気味なことが原因で、このため当初11月中旬に予定していた各都道府県への通達も12月末になるようです。うちのマンションでは11/16(日)の定期総会でパブリックコメントの内容に基づいた規約改正を議案として上げる予定なので、正式な通達が出るタイミングが微妙だったのですが、これで定期総会の段階では正式な通達がないことがほぼ確定したようです。正式な通達に基づく規約変更は来年の定期総会で行うということで、逆にすっきりした形になりました。 |
| 2003/08/07 | NTT-MEのホームページのニュースリリースの2003/08/06付記事「既存大規模マンションの全住戸ＦＴＴＨ化について」で、さいたま市のアルーサ北与野ノースピア上落合(494戸、1992年築)の大規模修繕工事に合わせて、各家庭に光ファイバを2芯づつ敷設する工事を行ったことが発表されています。通常、既存マンションのＦＴＴＨ化と言えば、光ファイバの敷設は縦系幹線までであり、全住戸まで光ファイバを敷設したのは日本でも初めての試みだそうです。2芯のうち1芯をインターネット接続に、もう1芯は光ファイバを利用した放送サービス等への利用を想定しているようです。既存マンションの場合、空き配管がなかったり、配管スペースの曲率などの関係で光ファイバを引き回すことが困難なことが多いのですが、NTT-MEは「ノウハウの蓄積や商材の選定工夫などによりこの問題を克服」したとのこと。FTTH化の費用は1戸当たり6万円程度。NTT-MEの100Mbpsの回線を加入者で共有する「WAKWAKピアル」のサービスの他に、NTT東日本のBフレッツで一戸建てと同様に100Mbpsのビジネスタイプやベーシックタイプの利用も可能だそうです。今後NTT-MEでは大規模修繕工事等の機会を捉えて既存マンションのFTTH化に取り組み、平成15年度は100棟のFTTH化を目標としているそうです。遂に既存マンションでも各戸への光ファイバの敷設が普通に行われる時代が始まったことに感慨を覚えるとともに、時代を先取りしてマンションのIT化に積極的に取り組まれた、アルーサ北与野ノースピア上落合管理組合のみなさんの熱意に敬意を表したいと思います。 |
| 2003/08/06 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/08/04付記事「第34回 役員への報酬支払いの是非」で、管理組合役員へ報酬についての考察がなされています。平成11年マンション総合調査(国土交通省)によると役員の任期は約73%が1年間、約23%が2年間となっており、また選任方法はおよそ72%が「抽選・順番」、約15%が「立候補・推薦」だそうです。うちのマンションも役員は1年任期の輪番制。役員の輪番制については、「役員の選出は輪番制を原則とする」などと規約で定めている管理組合もありますが、うちの場合は規約には特に定めは無く、管理組合の設立総会の議事録に「立候補者を募ったが該当者がいない為、(中略)輪番制を提案したところ、全員異議なく承認された。」とあるだけです。すなわち、単なる総会決議です。この場合、もし立候補者が現れると「立候補者がいない」という前提条件がなくなるため、輪番制が崩れることになります。実際、第5期の役員候補で2名の立候補者が現れてしまったため(そのうち1名は私ですが・・・)、理事数を「3名」から「3名以上」に規約変更し、輪番制の4名と立候補の2名が役員になる形で決着しました。輪番制は全員が役員を経験するというメリットがありますが、社員が毎年輪番制で社長になるような会社が存続し得ないのと同様に、管理組合役員にもそれなりの知識と資質が必要になります。上の記事でも「役員には法律面・設備面・会計面の知識と、居住者とのコミュニケーション力、交渉力、問題解決力、さらに時事問題に関する情報収集力なども必要」であり、そして「本業との合間で、こうした役員活動を行うのは現実問題としてかなり大変であり、結果として「役員離れ現象」を引き起こすこととなっている」とのこと。実際、うちのマンションでも管理組合活動が活性化してからは、毎月の定例理事会への出席を始めとして、役員にそれなりの時間と労力の負担があることは事実。その対価として報酬を支払うことも理事会内でたびたび議論されているのですが、役員自身では具体的な金額を定めにくいことや、輪番制で全員がいつかは役員になるため、見送られてきた経緯があります。うちの場合、唯一報酬のあったのが、防火管理者。資格が必要ですので、輪番制という訳にもいきません。毎年の消防訓練はもちろん、防災関係で毎月の理事会にも出席してもらっていますので、その対価としての報酬です。そして先月の理事会でもう1人報酬を受け取る人間が現れました。3年前に理事になったときから毎月の広報誌発行を続けている人間で、理事を退任した今期も理事会からの要請で広報誌の発行と毎月の理事会に出席を続けています。すでに来期の広報誌の発行も依頼されています。今まで報酬をいただくつもりはまったくなかったのですが、報酬を出したいという役員のみなさんの気持ちが強く、「広報委員長」という肩書きで、多少の報酬をいただくことにしました。2003/05/23の「今日の話題」でも紹介したように、無料だと気兼ねがして頼みにくいということもあるでしょうから、快く広報誌の発行を引き受けて、報酬も受け取ることに決めました。これで毎年予算に組み込まれてしまうと、止めることができなくなくなりましたねぇ(^_^;)。 |
| 2003/08/05 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/08/01付記事「隣接住戸の結合 近江隆氏」で、東北大学大学院工学研究科教授の近江隆氏が、狭く、古くなったマンションの隣り合う2戸の壁を撤去して1戸にしたり、3戸を2戸にする場合の法的な問題について述べています。2戸を1戸にする場合は、たとえ躯体に影響がなくても、共用部分の壁を撤去する形なので、区分所有者数および議決権数の各4分の3以上の賛成が必要。さらに、3戸を2戸にする場合は、専有部分の中に新たな共用部分の壁が作られることになるので、現在の区分所有法では対応できず、民法により共有者全員の同意が必要となると指摘。「隣接住戸の結合には法律というもう一つの「壁」もある」と問題提起しています。国土交通省の調査によると、築30年超マンションでは50平方メートル未満の住戸が35%、空き家率が11%だそうですので、このようなマンションを再生させるひとつの方法として、法的な整備が望まれているということでしょう。一方、最近は「パークマンション千鳥ヶ淵」のように、戸境壁の撤去を可能とする完全設計変更対応のマンションも現れました。この超高級マンションの場合、1フロアの全住戸を結合すると、760m2超の大型住戸が実現するそうです。戸境壁を撤去するときには、総会で特別決議を取るのでしょうか。戸境壁を復活させたいときは、どうするのかな。まあ、私たち庶民には縁のない話なので、心配しても仕方ありませんが(^_^;)。 |
| 2003/08/04 | 日本テレビの2003/08/03(日)放送「行列のできる法律相談所」の3人目の相談者はマンションの10階に住む32歳の主婦。相談内容は「隣の家のガーデニングのせいで蚊が大量発生！なんとかしてほしい！」というものでした。隣の部屋のベランダにガーデニングで置かれた水草の鉢の手入れが悪く、蚊が大量発生。一晩中蚊に悩まされた挙句、大好きなベランダに出ることも出来ないため、隣の住人にガーデニングを止めるように要求しますが、「ベランダで何をしようと自分の勝手」と一蹴されて、相談者が「訴えてやる！」と激怒する事件でした。さあ、果たして隣のガーデニングを止めさせることができるのか、史上最強の弁護士軍団の答えは？ということで、住田弁護士は「ガーデニング自体は所有者の権利であり、差し止めをするには、それなりの必要性と相当な手段がある」とし、「やめさせることはできない」と主張。北村弁護士は「やめさせられないが、水を1週間に2回替えなさい、という請求はできる」とアドバイス。丸山弁護士はマンションの問題にはあまり興味がないのか、「蚊の食うほどにも思わない」「蚊の鳴くような声」という言い回しを例に、「昔から蚊ってのはたいしたことがないと相場が決まってるので、損害賠償も取れないし、当然差し止めなんかはできない」とギャグに終始。橋下弁護士はベランダが共用部分であることを根拠に、区分所有法により「共同の利益に反することは止めさせることができる」と主張しましたが、住田弁護士から、「ベランダが共用部分というのは防災上の理由からで、ガーデニングを止めろというのは行き過ぎた考え方」と、区分所有法の理解の甘さを指摘されてました。結局、番組が出した結論は、「隣のガーデニングをやめさせられる可能性は20%だが、水を替えさせたり、家庭用殺虫器を設置させるなどの対策を請求することは可能」というものでした。みなさんだったら、どう回答します？法的には色々と議論の余地はあると思いますが、いずれにしても、「共同の利益に反する行為」とまでは言い切れないような今回のケースでは、仮に裁判に訴えても何の解決にもならないことは間違いなさそうです。そもそも、この相談者と隣人は日頃からあまり仲が良くない状態で、たまたま蚊の大量発生がきっかけで、口論となり、感情的に「訴えてやる！」となったに過ぎません。もともとは見ず知らずの他人同士が同じ建物の中で集団生活をしていくのですから、どのマンションでも似たような住人間のトラブルは付き物です。しかし、上のケースでも、マンション内のちょっとした問題や悩み事を相談者がひとりで抱え込まずに、管理員や管理組合に気軽に相談できるような仕組みなり雰囲気があったなら、それほど問題がこじれずに済んだように思います。マンション内に良好なコミュニティーを形成することの重要性については、今さら言うまでもありませんが、このような住人間のトラブルを管理組合がどのように予防したり解決したりできるかで、その管理組合の成熟度が試されると言えるでしょう。 |
| 2003/08/03 | 東京マンション管理士会が中野区消費者センターで開催した「第2回マンションセミナー」に参加しました。今回のテーマは「マンションの保険を理解しよう」で、講師はファイナンシャル・プランナーの高屋 諭氏。管理組合の理事長経験もお持ちの高屋氏は、ご自身の失敗談なども交えながら、新しいマンション保険の特徴や保険証券でチェックすべきポイント等について解説。特に強調していたのが、複数年契約が有利であるという点。複数年契約の保険料は長期係数表に基づいて計算され、例えば5年契約だと支払い額は4.1年分で済み、税金もかからないことから、これは銀行の年利5%に相当するとのこと。さらに、途中解約したほうがトクというケースもあるようで、例えば30年契約の保険を3分の1の期間が経過した10年で解約すると、77%もの保険料が返ってくるそうです。保険はいったん契約したら満期までじっと待つのではなく、常に今解約するといくらもどってくるのかを計算に入れながら検討をするのがよいようです。また、故意や重過失があると保険の支払いが行われなくなるため、保険会社に事故報告をするときには、よく分からない原因をへたに推測してはいけないことや、支払われた保険金を修繕積立金にプールしておいて、大規模修繕の際にまとめて修理することも可能なことなども教えていただきました。ちなみに、高屋氏はご自身のマンションで毎年保険請求をされているそうで、マンション内で何か事故があったら、保険請求が出来るかどうか必ずチェックする習慣を付けておくのがよさそうです。 |
| 2003/08/02 | 日経BP「Small Biz」のメンバーズコラム「儲けてナンボ！電子商店」の「第55回 電子商店サイトは似顔絵キャラを活用すべし！」で、自分のホームページに似顔絵キャラを登場させて活用する方法が紹介されています。最近は名刺に顔写真を載せている人も多いように、ウェブサイトに顔写真を載せるのはお客様に親近感や安心感を持ってもらえると同時に自分の顔を覚えてもらえるというメリットがあります。しかし、名刺と違って、ホームページで不特定多数の人間に自分の氏名と顔写真を公開することに抵抗を持つ人は多いでしょう。その点、似顔絵なら安心という訳ですね。しかも似顔絵キャラなら、いろんな決めポーズを取らせることもできるし、全ページにあってもしつこさを感じさせないので効果的とのこと。実際、うちの弟の店のホームページでも似顔絵キャラが相当活躍してますし(それ以上に本人の顔写真の方が露出度が高いかな・・・)。と言うことで、この「マンション管理士notes」のページにも似顔絵キャラを登場させることにしました。とりあえず「お問い合わせ」のページでどうぞ。え、似てない？(^_^) |
| 2003/08/01 | 都市公団のホームページの2003/07/29付け記事「怪しい請求行為にご注意を」によると、最近、公団の一部の団地に公団を装ったサギまがいの文書の投函又は葉書等の郵便物が届けられるという事態が発生しているそうです。公団とは一切関係がなく、被害が発生しないよう、注意を促しています。悪質な住宅リフォーム事業者の訪問販売によるトラブルも目立っているようですので、気をつけましょう。怪しい請求行為と言えば、先日私のところにもまったく見に覚えのないアダルトサイト利用料金の請求通知がメールで届きました(^_^;)。債権回収代行業者からのもので、未納利用料金○万円に遅延損害金○千円、回収代行手数料○千円を加算して、合計○万円を3銀行営業日以内に指定口座まで入金しろというもの。最後に、入金が遅れた場合は各地の債権関連業者に個人情報を連絡して、最終的には集金専門担当員が自宅等を訪問して集金するそうで、その際には交通費、人件費等の諸費用が上乗せされて現状の数倍の請求金額になると脅す念の入れよう。しかし、請求先として私の名前が記載されておらず、明らかに不特定多数に同じ内容の文章を送りつけていることが明らか。これって完全な詐欺行為だと思いますが、世の中にはこんなメールに騙されて入金してしまう人もいるんですかね。 |
| 2003/07/31 | 日経BP「Small Biz」のメンバーズコラム「システム業界打ち明け話」の「第43回 ベンダーとよい関係を築くためのユーザー企業の心構え」で、企業がベンダー(外部の協力会社)を使ってシステム構築に臨む際の心懸けと、具体的に留意すべきポイントが解説されています。この記事の「ベンダー」を「管理会社」、「ユーザー企業」を「管理組合」、「システム化」を「マンション管理の適正化」に置き換えて読むと、実に教訓的な文章になりますので、ご紹介しましょう。「(前略)・・・まず肝に銘じなければならない点は、自分たちと管理会社はあくまで対等である、ということだ。・・・(中略)・・・マンション管理の適正化が成功しない大きな原因として、(中略)管理組合側が、自分達のほうで果たすべき責任を全うしていないということだ。実際に管理組合が作成すべき年間事業計画や予算案など、管理会社側には分かるはずもない。あくまでも管理組合自身が自分たちのマンションの資産価値の維持と住環境の向上を熟慮して策定すべきものである。これは少し考えれば理解できることなのだが、なぜそれがうまくいかないのか。実はこの裏に、「自分達は客だぞ」という管理組合の意識が見え隠れするのである。「金を出すんだから、こっちに余計な負担をかけないでくれ」「金を出すんだから、そっちで何とかしてくれ」と…。私に言わせれば、このスタンスこそ諸悪の根源なのである。これは突き詰めて行けば、管理組合自身が本来のマンション管理の適正化の重要性を理解していないということだ。まず自分の住むマンションの現状分析ができていなければ、どこをどう改善していけばいいのかも分からない。つまり、管理組合と管理会社があくまで対等というのは、「管理組合、管理会社の双方が、各々に果たすべき役割を持っているということを充分に認識する」ということに他ならない。そして管理組合は、「管理会社に自分のマンションの管理の適正化をしたいと思ってもらうために、自分たちはどのような責任を果たすべきか」という視点でマンション管理を眺めてみるべきだろう。・・・(中略)・・・こうした姿勢でマンション管理の適正化に取り組んでなお、管理会社に不満が出るということなら、それはその管理会社がミスキャストだったということだ。すぐに管理会社を変更すべきだろう。逆にそこまで自信を持っていいと思う。・・・(中略)・・・最後に、目的が曖昧なまま進んだマンションの陥りがちな状況をご紹介しておきたい。これらの例は反面教師として捉えていただければと思う。例えば、修繕積立金の積立額が少ないマンションがある。これは管理組合の目的や条件が定まらないために、修繕積立金の見直しがズルズルと遅れてしまうのだ。その結果、大規模修繕に影響が出てしまうことになる。もし自分たちの目的や条件がうまく提示できないようなら、マンション管理士を活用するのも一つの方法である。・・・(中略)・・・次に、手段にのみとらわれてしまっている例もある。つまり「マンション管理費の削減」で法外な成功報酬を要求するコンサル企業がまかり通っている場合だ。手段が目的にすり替わってしまっている。大事なのは、管理費の削減は何のために、ということである。繰り返し、繰り返し、目的や目標の周知徹底が必要だろう。・・・(後略)」。以上、かなり省略しましたが、「我が意を得たり」という部分が多く、ついつい長くなりました。今日はここまで。 |
| 2003/07/30 | 日経新聞2003/07/30付け朝刊34面の全面広告「安全・安心な都市居住の再生に向けて」で、国土交通省とまちづくり月間実行委員会の主催により、2003/06/25に日本都市センター会館(東京)で行われた「まちづくりシンポジウム」の模様が紹介されています。テーマは「マンション建替え新時代」 。千葉大法経学部教授の丸山英気氏をコーディネーターとして、パネリストには、旭丘第二団地管理組合建替実行委員長の前川恒子氏、集合住宅の将来を考える会代表の島野哲夫氏、高層住宅管理業協会理事長の川崎達之氏、国土交通省住宅局市街地建築課長の宇都宮啓史氏。旭丘第二団地は112戸、築約40年で、エレベーターも洗濯機置き場もなく、所有者の平均年齢は65.5歳。1990年頃から建替えの検討が始まり、現在は建替え同意者が94%に達しているそうです。全員合意を目指して「なぜ建替えが必要か」繰り返し説明し、100号を越える会報で十分な情報提供を心掛けてきた結果とのこと。前川氏によると、「やってみて分かったのは、『何で自分がこんなことを』を思っているうちは、意見をひとつにまとめるのは難しかったが、やるべきことを黙々とやっていれば、支えてもらえるということ」だそうです。実際に苦労を重ねてこられた方の言葉だけに、重みがありますね。映画「ダイ・ハード」でブルース・ウィリス扮するジョン・マクレーン刑事は、「何でオレがこんな目に遭わなきゃいけないんだ」と愚痴をこぼしながらも、愛妻ホリーを助けるために傷だらけになってがんばり続けますが、管理組合役員として日々奮闘されている方にも同じ心境の方が多いのではないかと思います。そのような役員さんにとっては、励みになる言葉ですね。記事の中には「管理士制度を設け人材を養成 川崎氏」という見出しもあり、「え？」と思ってよく読んでみたら、「マンション管理士」ではなくて「区分所有管理士」のことでした(^_^;)。 |
| 2003/07/29 | マンション管理センター試験部のホームページの「News」に、「マンション管理士任意講習のお知らせ」が掲載されています。マンション管理士を対象とした任意参加の2日間のセミナー。今年は東日本地区は9/12(金)、9/13(土)に東京の明治学院大学白金キャンパスで、西日本地区は9/19(金)、9/20(土)に大阪の大阪リバーサイドホテルで行われます。第1日目は弁護士の佐原專二氏による「管理費等の未収金回収実務について」、弁護士の折田泰宏氏による「改正区分所有法について」、弁護士の篠原みちこ氏による「改正標準委託契約書について」の3本立て。2日目の午前は千葉大教授の鎌野邦樹氏(西日本は篠原みちこ氏)による「標準管理規約改正の動向について」と、建物診断設計事業協同組合の山口実氏による「マンション管理士が知っておくべきマンションの建築・設備の実務的知識」。午後は昨年と同様に見学コースと座学コースに分かれて、見学コースは東急コミュニティーまたは長谷工コミュニティーの技術研修施設の見学。座学コースは「マンション管理士の活動状況について」と題して、各地区で活躍中のマンション管理士４名による活動状況の報告があり、その後、受講者との質疑応答が行われます。神奈川県マンション管理士会からも、管理組合と管理者契約を締結して活躍中の会員が報告を行う予定ですのでお楽しみに。申込みはメールかFAXでマンション管理センターの試験研修部まで。先着順なのでお早めに。今年は2日目の開始時刻が朝9:10からと早いのがちょっと辛いかな・・・。 |
| 2003/07/28 | マンション管理センターの「データ」のページに、2003/07/22付けで「地方公共団体等のマンション管理アドバイザー制度の概要」が掲載されました。平成15年度に実施している主要な地方公共団体等として、東京都、神奈川県、横浜市、大阪府、兵庫県、神戸市の制度の概要が紹介されています。私はこのうち神奈川県(かながわ住まい・まちづくり協会)のアドバイザーとして登録されていますが、今のところ実際に派遣が行われたという話は聞いていません。一方、今月から218名の登録アドバイザーでスタートした横浜市の派遣制度は、すでに2件の利用があったそうです。やはり初回の費用は市が全額負担して、管理組合は無料というメリットが大きいですね。1件は国土交通省のマンション建替えマニュアルの内容について管理組合で講義をしてほしいという要望で、もう1件は管理規約の変更に関する相談だったようです。実際には横浜市には派遣の要望はもっと来ているようですが、管理組合と市による事前協議で解決することもあり、アドバイザーの派遣までは至らないケースも多いようです。平成15年度の年間予算は300万円だそうですので、初回の相談だと100件まで対応が可能という計算になります。せっかく高い住民税を払っているんですから、横浜市内のマンション管理組合の方はぜひご利用を。なお、余談ですが、「助言」は英語で「advice」(名詞)。「助言する」は「advise」(動詞)。「アドバイザー(助言者)」の正しいスペルは「advicer」ではなく、「adviser」です。 |
| 2003/07/27 | asahi.com : 住まいの「ここが知りたい！」の2003/07/25付記事で、マンションの敷地内の不法駐車に悩む相談者の質問が載せられています。決められた駐車場以外の場所に何台も不法に駐車している車があり、車の出し入れが危なくて困っているとのこと。マンション内の不法駐車に悩む管理組合は結構多いようですね。この問題は「駐車場の賃借権侵害」という民事上の問題ですから、基本的に警察は対応してくれません。駐車しているのがマンションの居住者なのか、外部の人間なのかも分からないことも多く、警察や陸運事務所に問い合わせても所有者をなかなか教えてくれませんので、話し合いでの解決も難しいのが現実です。ただし、警察から所有者に電話で注意するくらいのサービスはしてくれる可能性もありますので、とりあえず近くの警察と相談してみることをお勧めします。注意が必要なのは、上の記事の中でも触れられているように、不法駐車車両を管理組合が勝手にレッカー移動することは、「自力救済」として法律で禁止されていること。法律で認められているのは損害賠償請求権であり、例えば不法駐車によって本来駐車場を使うべき人が他の有料駐車場を使うことになったような場合に、その駐車場料金を請求することができるというようなものです。所有者がはっきりしないケースでは、まず一定の期間公示をすることから始めましょう。例えば1ヶ月間、車のフロントガラス等に貼り紙をして所有者に移動するように警告します。ただしのりでべったりと貼ることはいけません。器物損壊罪を問われるかもしれませんので。そして、一定期間の公示後、引き取りがなければ、遺失物として警察に届けます。この時点で敷地内のどこか邪魔にならない場所か、外部の有料駐車場等に管理組合の負担でレッカー移動して保管します。そして、6ヶ月を経過した後、なおも引き取りのないものについては管理組合が所有権を取得しますので、車を売却するなり、自ら処分ができることになります。もし所有者が引き取りに現れた場合は、レッカー移動料金や保管料等を含めて請求ができます。民法や遺失物法等にからむ話ですので、警察や弁護士等の専門家と相談しながら慎重に対処するのが良いでしょう。 |
| 2003/07/26 | 北区滝野川会館で行われたマンション管理士研究会「友士会」の7月度定例会に出席しました。マン管センターの総合講座と重なったせいか、今回の出席者はちょっと少なめで24名。全員の活動報告の後、今回の勉強会のテーマは「マンション管理士の管理組合のサポート業務に関する質疑応答会」。管理組合と顧問契約を締結して活躍中の会員5名がコメンテーターとなって、会員からのフリーの質問に答える形で進められました。前回の定例会で勉強会のテーマと講師を決める時間がなかったため急遽企画されたものでしたが、顧問契約の期間や、実際の業務、報酬の額など、管理組合との顧問契約の内容を問う質問に加えて、排水管高圧洗浄費用の相場や、大規模修繕の業者の探し方など、管理組合の実務に関する質問も多数飛び出して、会員同士での活発な意見交換会となりました。私も日頃疑問に思っていた自主管理マンションでのマンション管理士の位置づけについて質問。委託管理マンションの場合は、管理業務に関して、管理組合が委託者、管理会社が受託者という明確な役割分担があり、マンション管理士は委託者側の立場で管理組合をサポートする形になりますが、自主管理マンションの場合は、マンション管理士自身が受託者として実際の管理業務に携わることになるため、管理会社にかなり近い存在になります。実際、自主管理マンションで顧問契約を締結している会員の話を聞いてみると、管理業者登録をしなければ出来ない業務を除けば、ほとんどすべてのことを行っているとのことで、実務的にはほとんど管理会社のフロント担当者の仕事に近いという印象を受けました。しかし、管理会社にすべてお任せの構図が、単にマンション管理士にすべてお任せの構図に置き換わるだけではあまり意味がありません。マンション管理士にはより高いモラルが要求されると同時に、管理業務を管理会社ではなくマンション管理士に委託することの付加価値は何なのか、自主管理マンションではその本質が問われているように感じました。 |
| 2003/07/25 | asahi.com : 住まいの「週間朝日・アエラから」のAERA:2003年7月21日号記事「集合住宅でもペット飼いたい 苦手な人もいるから上手にルール」で、ペット問題をうまく解決に結びつけたマンションが2例紹介されています。埼玉県草加市の「ライオンズタワー谷塚コリーナ」(25階建、352戸、築12年)では、ペット禁止のマンションで犬や猫を隠れ飼いをしていた違反者がペット飼育者の会を作り、厳格な飼育ルールを作ることで、ペット禁止の原則は変えずに特別許可制度を設けることに成功したそうです。誠意をみせるために他の住人に謝罪する会見まで開いたようですが、それでも少数の反対者もあり、信頼関係を築くことがこれからの課題のようです。また、埼玉県越谷市の「越谷スカイハイツ」(292戸、築27年)では、ペット問題担当理事の新設、住人の有志による検討委員会の設立を経て、総会でペット飼育のルールを承認したそうです。現在は飼い主で作る「ペット愛好会」が1軒ずつ訪問調査をしたり、敷地内の糞尿跡を調べるなどの積極的な活動をすることで、飼い主に注意を促すと同時に、飼ってない住人からも理解を得る努力をしているようです。居住者のペットを管理組合の会報で紹介するなど、住人の交流を深めるための取り組みも注目に値します。獣医師の井本史夫氏も指摘するように、ペット問題は「コミュニティーの問題」。単に厳格なルールを定めるだけでなく、時間と労力を惜しまずにマンション内に良好なコミュニティーを形成し、互いの信頼関係を築いていくことが重要のようです。 |
| 2003/07/24 | ナイスステージ湘南台の管理組合ニュースVol.33(2003年7月号)を発行しました。今月のトップ記事は「特集：突然停電が起きたら・・・」と題して、今夏に心配されていた首都圏での電力不足による停電が発生した場合の対応をまとめてみました。東京電力の原発事故隠しに端を発した今回の騒動も、原発の再開が相次ぎ、どうやら停電の危機は回避できたようですが、「備えあれば憂いなし」と言うことで、とりあえず調べたことをお知らせする内容。意外だったのは、停電で断水すること。各住戸の水道は受水槽から給水ポンプで押し上げているので断水するのは当然として、共用部分の水道は水道本管から直結しているので、万一停電が発生しても、集会室の水は出ると思い込んでいたのですが、実は大間違い。湘南台地区は、近くの配水池に貯めた水を加圧給水ポンプを使って水道本管に流しているそうで、この地域全体が停電すると配水池の給水ポンプも停止して、断水になるそうです。先日の理事会で話題にしたとき、ひとりの役員の方から「停電のときは断水すると聞いたことがある」と言われて、水道局に確認したところ、その通りでした。危うく間違った情報を伝えるところでした。何事も思い込みはいけませんね。ついでに水道の水源のことも調べてみたので、「ご存知ですか？」で紹介しました。湘南台に住み始めて20年が経ちますが、今まで相模川の寒川で取水した水を飲んでいたことは知りませんでした。こちらは勝手に「丹沢のおいしい水」と思い込んでました(^_^;)。まあ、ちょっと下流の方で取水しているだけで、丹沢水系に違いはありませんが・・・。 |
| 2003/07/23 | 若返りドットコムの公認寿命予測テストをやってみました。「米国抗老化医学会公認」というお墨付きのもので、家族の病歴や、職業、居住地域、現在の健康状態、運動、栄養、ストレス要因など、ホームページ上でいくつかの設問に答えていくと、あと何年の余命かを計算してくれるもの。私の場合、すべての設問に正直に答えていくと・・・。結果は、寿命が65歳。あと22年の余命と出ました(T_T)。これでは会社を定年退職後に、マンション管理士として第2の人生をエンジョイすることができません(^_^;)。マンションの長命化よりも、まず自分の長命化が課題ということでしょうか。私の場合、大きくポイントを落としたのは栄養と運動。少し酒の量を減らして、栄養バランスの取れた食事を摂り、定期的な運動を行うようにすれば、90歳くらいまでは寿命が延びる可能性があるようです。ちなみに酒をまったく飲まないのもダメで、1日に中びん1本程度が適量のようです。以前は、健康と環境保護のために、毎日会社まで片道2ｋｍの距離を自転車で通勤していたのですが、マンション管理士としての活動が忙しくなってからは、時間が惜しくてもっぱら車を使うようになってしまいました。そろそろ自転車通勤も復活させないといけないかな。 |
| 2003/07/22 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/07/22付記事「第33回 管理費と修繕積立金の管理方法」で、管理費・修繕積立金の使われ方と3種類の出納方式(原則方式、収納代行方式、支払一任代行方式)の違いが紹介されています。管理費も修繕積立金もどちらもマンションの共用部分の維持管理のために使われるものですが、標準管理規約によれば、修繕積立金に関しては使用目的を修繕等に限定していることと、その取り崩しには総会決議が必要という2つの縛りを設けて、安易に取り崩すことを防止しています。しかし、マンションによっては、理事長ひとりの判断で修繕積立金の取り崩しを可能とするような規約になっているケースもありますので、注意が必要です。修繕工事も請け負うデベロッパーとしては、総会決議を必要とせずに、理事長1人の決裁で何でもアリの原始規約にしておくのが都合が良いという考えなのでしょうが、ちょっと良識が疑われる例ですね。デベロッパーや管理会社が自分たちに都合の良いように標準管理規約の一部を変更して原始規約とするのはよくあるパターン。一度、ご自分のマンションの管理規約を標準管理規約と照らし合わせて、その違いを確認しておくのがよいでしょう。 |
| 2003/07/21 | 湘南地域のマンション管理組合ネットワークの構築を目指すため、有志による第１回目の会合を藤沢市市民活動推進センターで行いました。集まったのは神管ネットの正会員で湘南地域に属する3名と、その知り合い4名、オブザーバーとして神管ネットの役員が3名の合計10名。全員の自己紹介に比較的時間をかけて親睦を深めた後、どのような団体にすべきか、管理組合のネットワークに何を求めるのかなど、ざっくばらんに意見交換を行いました。一番意見が多かったのが、個人会員の年会費を安くして、個人会員をもっと増やすべきというもの。現在の地域ネットは「管理組合のネットワーク」という位置づけから、個人会員は年会費2万円と敷居を高くしていますが、多くのマンションでは役員が輪番制のため、ある時期に意識の高い役員がネットワークに加入しても、役員が交代をするとそれが継続されないという問題があります。実際にどのネットワークも会員数が少ないことが悩みのひとつ。浜管ネットに加入している管理組合も横浜市全体の管理組合数の1割にも満たない現状が、現在の方法の限界を示しているように思います。わざわざネットワークに加入するような意識の高い管理組合は良いほうで、そのようなマンションは全体の1割にも満たないのが現実。一番の問題は管理組合がまともに機能していないマンションをどうするかということでしょう。そのようなマンションの住人が１人でも問題に気づけば、その１人を支援して、管理組合活動の活性化のための情報提供や支援を行うことこそ、今後のネットワークに求められていことのように思います。今はインターネットを利用して、個人での情報発信や意見交換が誰でも簡単に行える時代。湘南地域の管理組合ネットワークは、既存の浜管ネットなどとはちょっと違った形のネットワーク形成を目指すことになるかもしれません。2回目の会合は9/07(日)の14:00～17:00に同じ場所で。興味のある方はぜひbzb05510@nifty.comまでご連絡を。 |
| 2003/07/20 | かながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の第4回勉強会に出席しました。44名の会員が参加して行われた今回のテーマは「無料相談会の事例研究」。2003/06/08に横浜駅西口地下ダイヤモンド街で行なった第1回無料相談会で受け付けた相談の中から19件の事例を12名の発表者が紹介し、それらについて会員全員で質疑応答するという初の試み。マンション名などの実名はすべて伏せた形での発表でしたが、騒音、ペット、駐車場の問題に始まり、管理組合運営、管理費の滞納、規約の改正、管理会社の変更、補修工事、大規模修繕に至るまで、様々な質問事項とその回答要旨が紹介され、現実に多くのマンションが悩みを抱えている状況が浮き彫りとなりました。質疑応答では役員を輪番制とする規約の定めが委任契約として法的に有効かどうかや、特別委員会の設置に総会決議が必要かどうかなど、実務レベルでの細かい議論も活発になされ、今までとはちょっと違った形の勉強会になりました。同じ質問でも、回答者によっては方向性の異なる助言となる場合があります。他の回答者の意見を聞いていると、自分では気が付かなかったことも見えてきますので、次回はもうちょっと少人数でひとつのテーマを深く掘り下げて議論しても面白いかもしれませんね。また、相談事例をデータベース化して士会内部で共有すべきという声もありましたが、問題は誰がそれをやるのかということ・・・。とりあえず今回の勉強会で配布した事例集は会員用ホームページでダウンロード可能にしましたので、会員の方にはそちらをご覧いただくことにします。 |
| 2003/07/19 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/07/18付記事「ペットと暮らす 井本史夫氏」で、獣医師の井本史夫氏が、あいまい規約によって生じたペット問題を、飼い主の会を作ってマナー向上に努めて住人の理解を得ることで克服した事例を紹介しています。「他人に迷惑をおよぼすおそれのある動物の飼育は禁止」という規約の記述があいまいであるだけに、人によっては犬・猫は禁止とも取れるし、迷惑をかけなければ犬・猫は可とも解釈できる。結局人によって理解がまちまちで、各人が勝手な解釈をすることでトラブルが生じているケースも多いようです。上の事例では結局規約はそのままで、「ペットの存在は迷惑ではない」「トラブルは当事者同士で解決」という結論になったようですが、うちのマンションでも、このあいまいな規約はそのままにして、むしろ規約があいまいであるということを住人のみなさんに理解してもらい、ペットを飼う人の権利を尊重する一方で、ペットの飼い主は他の住人に迷惑をかけないようにマナー向上に努めてもらうようにしています。いくら細かいペット飼育細則を定めても、飼い主の意識が向上しない限りは、トラブルはなくなりません。「あいまい規約」でも大いに結構。要はそのあいまいさによるリスクを住人のみなさんに正しく理解してもらい、ペット飼育者のマナー向上を訴えながら、他の住人の理解も得ていくことが肝心だと思います。そのためには、マンションの販売業者が重要事項説明の際に、このあいまい規約の持つ意味を購入者に正しく説明しておく義務があると共に、入居後は管理組合が主体になって啓蒙活動を進めていく必要があるでしょう。 |
| 2003/07/18 | 日経新聞2003/07/18付け夕刊13面の記事「身近なもめ事 未然解決 ノウハウ学ぶ人増加」によると、身の回りのちょっとしたもめ事が悪化して裁判沙汰にならないように、話し合いでトラブルを解決する手法を学ぶ人が増えてきたそうです□。日本メディエーション研究会が立ち上げた「メディエーター(調停者)」の養成講座は、当初弁護士や司法書士ら紛争処理を業務とする専門家を対象に考えていたそうですが、実際には会社員やNPOのメンバーで当事者として紛争に巻き込まれる可能性のある立場の受講者も多いそうです。ちょっとしたトラブルを裁判に持ち込むのは、時間と費用の無駄遣い。ペットや騒音、滞納といったマンション内のトラブルも出来るだけ話し合いで解決したいもの。実際にNPOシヴィル・プロネット関西では今後マンション管理組合の役員やマンション管理士向けに仲介技術を身につける講習会の開催を検討するそうです。かつてはどの地域コミュニティーにも世話役と呼ばれる調停者が存在した訳で、マンションという形で居住形態が変わった現在でも、そのニーズは全く変わることがありません。しかし、多くのマンションではそのような調停者のなり手がいないという現実があります。その現実と理想の間の大きなギャップをどのように埋めていくのか。その課題が私たちマンション住人全員に投げかけられているように思います。そしてそれを解決するのは他の誰でもなく、自分たち自身なのだということに気づく必要があるでしょう。 |
| 2003/07/17 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2003/07/16付ニュース「「後埋め」地下室マンションの是非で紛争」で、いわゆる地下室マンションの問題が取り上げられています。建築基準法上、地下室が容積率に算入されない等のメリットがあるため、斜面を切り崩してマンションを建てた後に、盛り土をして一部を無理やり地下室にしてしまうというもの。うちの目の前にある高層マンションも、周囲を擁壁で囲まれた一段高い土地の上に建てられたため、まるで薄皮饅頭のように周囲の擁壁部分だけを不自然に残した地下室マンションになっています。建築計画の説明会で「高層マンションを建てるなら、圧迫感をやわらげるために、せめて擁壁を崩して周囲の土地と同じ高さの上に建ててほしい」と要求しましたが、受け入れられませんでした。今になって考えると、擁壁を崩すと地下室にならなくなるため、容積率の問題が生じる訳ですね。実はうちのマンションも緩やかな傾斜地に建つため、一部が地下室扱いになっています。横浜市は国土交通省に対して「共同住宅については地下容積率不算入の対象外とする」という建築基準法の見直しの要望書を提出したようですが、もしこれが認められると、うちのマンションも「既存不適格」になるのでしょうか。複雑な気持ちですね。 |
| 2003/07/16 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2003/07/16付け記事で、「ペット規約と売主の責任」についての質問が載せられています。新築マンションの「小鳥観賞用の魚類以外の動物で、鳴き声、臭気、抜け毛、抜羽等により、他の居住者等に迷惑をかけるおそれのある動物、または危害を加えるおそれのある動物を飼育することをしてはならない」という規約を「犬の飼育禁止」と理解して購入したものの、実際には犬を共用部分を歩かせて飼っている住人がいるというもの。ただし、相談者は規約に曖昧さがあることは理解しており、ペットの飼育者に対して苦情を訴えているものでもありません。問題は売主が購入予定者に対して「犬の飼育は禁止されていない」と説明して販売していたこと。このような説明を受けたら、「売主から許可をもらった」と誤解してペットを飼う人も多いかもしれませんが、「曖昧規約=犬の飼育可」という説明は間違いで、犬の鳴き声や、犬が共用廊下を歩いたり、犬とエレベーターに同乗することを迷惑と感じるかどうかは個人差がありますので、自分の飼育するペットが規約違反とされるリスクも常につきまとう訳です。従って、売主は単に「禁止されていない」と説明するのではなく、「禁止ではないが、他の居住者が迷惑と感じるようなことがあると、規約違反とみなされるリスクもある」ときちんと説明すべきだったのでしょうし、逆に冒頭の規約を「ペット禁止」と誤解する購入者がないような配慮も必要だったのでしょう。上のケースでは、「ペット可」との説明を受けて購入した住人が、その後規約違反を問われてペットを手放すなどの損害を被った場合に売主に賠償請求ができる程度でしょうか。いずれにしても、2003/06/25の「今日の話題」で紹介したように、自分の住むマンションが「ペット禁止」なのか「ペット可」なのかという基本的なことも理解していない居住者が存在することも現実です。規約に書かれていることは全員が理解していると思ったら大間違い。販売時に規約を説明するのは売主の仕事ですが、入居後はそれは管理組合の仕事になります。売主の説明が不十分だった点を含めて、あとは管理組合、すなわち自分たちで解決していかなければいけないことを自覚する必要があるでしょう。 |
| 2003/07/15 | テレビ東京「ガイアの夜明け」の「築46年 マンション建替え物語」を見ました。「諏訪町住宅」(築46年)の建替え決議のドキュメンタリーが中心で、その他に、建替えで従前の1.5倍の面積の住戸を手に入れることができたという東京・大田区の「ヒルズ久が原」、昨年建替えを決議した東京・新宿区の「同潤会江戸川アパート」(築69年)、等価交換以上のメリットを求める住人とデベロッパーが交渉中の東京・品川区の「DIKマンション五反田」(築27年)、既存不適格の問題で建替えを断念した東京・世田谷の「柿の木坂東豊エステート」(築35年)、土地・マンション価格の下落によりデベロッパーが見つからない多摩ニュータウンの「諏訪2丁目団地」(築32年)が紹介されました。「諏訪町住宅」は容積率に余裕があり、等価交換により同じ面積の部屋を無償で取得できるという恵まれたケースでありながら、建替えの合意形成には14年の歳月を必要としたそうです。一番大きな問題だったのは、建替え中の2年間の仮住まい。特に高齢者にとって負担が大きいことから、デベロッパーの女性社員が高齢者の話し相手となり、不安をひとつひとつ取り除いている様子がクローズアップされていました。逆に言えば、住人の不安を取り除くだけで合意形成ができたというのは、等価交換方式により経済的に大きな問題がなかったせいでもあり、容積率に余裕がなかったり、住人が多額の負担を強いられたりするケースでの合意形成はほとんど不可能であるようにも感じました。修繕積立金と同様に、「建替え積立金」のようなものを作って、コツコツと貯めていくしかないですかね。□ |
| 2003/07/14 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/07/07付記事「第32回 管理業者が倒産したら」で、マンションの管理会社が万一倒産した場合に備えて、管理組合が対策をしておくべきことが紹介されています。2001/08/01のマンション管理適正化法の施行により、預金口座を理事長名にすることはもちろん、通帳と印鑑の分別管理や保証契約等が義務付けられましたので、資産面でのリスクは軽減されましたが、実際に管理業務がストップしてしまったら、設備の点検はもちろん、会計業務から日常のゴミ出しに至るまで、困ることばかり。一度管理会社の変更を経験した管理組合なら、別の管理業者への業務の引き継ぎも比較的スムーズに進めることができるかもしれませんが、一度も管理会社を変えた経験がなく、すべてを管理会社任せにしている状態だと、業務仕様の詳細を把握していなかったり、再委託先を知らなかったりで、万一の場合に迅速な対応を取ることができなくなる危険性があります。詳細な業務仕様と再委託先を把握しておくことはもちろん、建物の設計図書や、点検・修繕記録等も管理組合がしっかりと保管しておくのが良いでしょう。いずれにしても、委託先の管理会社がいつ倒産してもおかしくない時代。管理組合としても日頃から準備をしておく必要がありそうです。 |
| 2003/07/13 | テレビ東京「ガイアの夜明け」の2003/07/15(火) 22:00～の放送は「築46年 マンション建替え物語」。全国初の建替組合設立の認可申請をした東京・高田馬場の1957年竣工、全60戸の分譲団地「諏訪町住宅」の建替え決議までの半年を追ったドキュメンタリー。2003/06/29の「今日の話題」でも紹介したように、居住者は自己負担なしで従前と同じ床面積を取得できるという、かなり恵まれた状況があったにも関わらず、建替え決議に至るまでは、様々な紆余曲折があったようです。とりあえず要チェック。私はまだ会社で残業中の時間帯ですので、ビデオでもセットしておくことにしましょう。 |
| 2003/07/12 | うちのマンションの定例理事会に出席しました。私はすでに理事を退任しているため、あくまでもオブザーバーとしての参加ですが、理事会の10日後に広報誌発行という任務があるため、毎月の出席が欠かせません。今日の理事会では、来月に年度末を控えて、来年度の事業計画や予算案について話し合いました。3月に行った建物診断とアンケート調査の結果を踏まえて、来期の修繕工事や管理組合行事などの事業計画と予算案について、全員で自由に意見を述べ合いながら、検討を行いましたが、来期は大きな計画修繕が予定されていないこともあり、最近のコスト削減の成果を反映させた形で、3年前に作成した長期修繕計画の見直しを行うことになりそうです。うちのマンションは9月に会計年度が始まり、11月に定期総会、12月にクリスマスツリー、3月に建物診断とアンケート調査、4月に消防訓練、6月に臨時総会、そして7月から次期事業計画と予算案の作成と、1年のサイクルがほぼ定着しつつあります。しかし、うちの役員は1年交代の輪番制のため、いつも悩むのは次期役員候補の方にいつ声をかけるかということ。本来なら次期の管理組合を実際に運営していく立場の方々も、事業計画と予算案の作成には参画してもらうべきと思うのですが、実際に早目に声をかけて理事会に参加していただいても、後になって感想を聞いてみると、「何のことを話しているのかさっぱり分からなかった」という意見が大半で、たった1年でも役員経験の有無のギャップは大きく、また、実際に役員になってからでないと実感を持てないのが現実のようです。やはり管理組合役員の任期は最低2年はないと、うまくPDCA(Plan->Do->Check->Action)のサイクルが回せないと思います。「人生は何事もなさぬにはあまりに長いが、何事かをなすにはあまりに短い」(中島敦『山月記』)のと同様に、「管理組合役員の任期1年は何事もなさぬにはあまりに長いが、何事かをなすにはあまりに短い」となりますか。 |
| 2003/07/11 | 住宅金融公庫の「ニュース」の「トピックス」の2003/07/11付記事「大規模修繕マニュアルを作成しました！」で、住宅金融公庫がマンション管理組合を対象として、大規模修繕の手順についてわかりやすく解説した「大規模修繕マニュアル」を作成したことが発表されています。マニュアルは3部構成で、第1部では、大規模修繕に向けた準備について説明。第2部では、大規模修繕への取組みを13のステップに分けて説明し、「企画→検討→説明・周知→合意→実行→確認・監査」といったステップを確実に踏んで事業を進めていくことで、管理組合自身の力で大規模修繕を成功させることができるように、ステップ毎に、「管理組合がすべきこと」、「専門家を活用すべきこと」をそれぞれ詳しく解説しているそうです。また、大規模修繕実施にあたって資金が不足する場合の公庫の共用部分リフォームローンの利用方法についてもアドバイスしているとのこと。第3部では、用語解説の他、実際の総会の議案書例など、すぐに役立つ書式が掲載されているようです。公庫本店・支店窓口で無料で配布されているので、大規模修繕を計画している管理組合には役立つ資料になりそうです。でも、せっかく無料で配布するならPDFファイルの形でホームページで公開してほしいですね。 |
| 2003/07/10 | 横浜マンション管理組合ネットワークの「イベント情報」に、7/26(土)の13:30～16:00にハウススクエア横浜で行われる「マンション管理セミナー」の案内が掲載されています。今回のテーマは「コンクリート建物の寿命について」。コンクリート診断センターの工学博士 伊部 博氏が、どんな病気があるのか？何年もつのか？などについて講演をするそうです。定員は80名で参加費は無料。申し込みは、浜管ネット事務局までメール又はFAXで。興味のある方はどうぞ。 |
| 2003/07/09 | 神奈川マンション研究会の主催による「シンポジウム2003」が、2003/09/06(土)の13:30～16:30に横浜情報文化センターで行われます。今回のテーマは「管理規約の上手な利用法、教えます」。基調報告は弁護士の石川惠美子氏。特別講演に国土交通省マンション管理対策室長の飯島正氏と横浜市民間住宅課長の寺岡洋志氏を迎え、マンションの管理規約を利用しやすいものに変更した実例の紹介などを交えて、横浜市のモデル規約の紹介と解説、区分所有法の改正に伴い、管理規約をどのように改正すべきかという説明と解説等を行うそうです。入場料は無料(ただし、たぶん資料代は実費程度を別途)。定員は200名(先着順・申込み不要)なので、参加ご希望の方は早目に会場にお越しください。詳しくはこちら。なお、神奈川県マンション研究会への入会も随時募集中です。入会金無しで、年会費は5,000円。隔月の研究会開催が主な活動です。お問い合わせは神奈川マンション研究会事務局(045-211-0644)まで。 |
| 2003/07/08 | 神奈川マンション研究会の平成14年度第6回勉強会に出席してきました。今回のテーマは弁護士の石川惠美子氏・河住志保氏による「フランス・ドイツの区分所有建物事情」。今年4月に視察に行かれたときの現地の写真をパソコンにつないだプロジェクターで映しながら、石川氏がドイツの区分所有建物、河住氏がフランスの区分所有建物について紹介をしました。石川氏によると、ドイツの区分所有者はほとんど管理会社任せ。管理会社が任期5年の管理者となり、そのまま再任を繰り返しているケースが大半で、管理会社は大変儲かる良い商売だそうです。区分所有者は基本的に「自分の所だけ良ければ」という考え方のため、マンション管理にはあまり関心がないようです。建物に関しては、部屋の向きや日当たりはあまり気にしない半面、むしろ冬の寒さをどう凌ぐかに一番関心があり、既存建物への外断熱工事なども積極的に行われているとのこと。そもそも建替えという概念はまったく無いようで、旧東独内の質の悪い建物でも、改修工事にかなりの費用をかけて質を向上させることが行われているようです。ペットは原則OK。どの集合住宅でも大型犬が普通に出入りしているそうです。逆に「何で日本では集合住宅でペットを飼ってはいけないのか？」と不思議がられたとか。狩猟民族と農耕民族の違い、家の中で靴を履いたままか脱ぐかという文化の違い、そのあたりがペットに対する考え方の違いとなって現れているようです。一方、フランスでは職業的管理者が任期3年の管理者になるそうですが、管理者を監督する立場にある理事会の力が強く、実際には総会によって解任され毎年変わることが多いそうです。ドイツと対照的にフランスの管理者は不安定であまり儲からない商売のようです。興味深かったのは、フランスの区分所有建物では、共用設備の維持管理費は共有持分にその設備を利用する割合に応じた係数を掛けて計算をするということ。例えばエレベータについては階数によって係数を変え、暖房費用については部屋の容積によって係数を変えるそうです。同じようなことが階段や駐車場等についても細かく定められているとのこと。さらに日常管理と大規模修繕では議決権割合が変わってくるそうで、総会運営は大変なようです。また、建物の1階と最上階で同じ規約は無効という判例があったり、ペットを禁止する規約は作ってはいけないという法律があるなど、日本とはだいぶ考え方が異なるようです。ローマ時代から区分所有建物が存在したヨーロッパに比べれば、日本のマンションはまだまだ歴史が浅く、試行錯誤している段階でしょうか。諸外国に学ぶべき点も多いように感じました。 |
| 2003/07/07 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/07/04付記事「固定資産税・小林秀樹氏」で、千葉大学工学部都市環境システム学科助教授の小林秀樹氏が、マンションの固定資産税や都市計画税が一戸建てに比べて割高になるという問題を指摘しています。200平方メートル以下の小規模宅地は、税金を6分の1に軽減される措置があるため、土地評価額の高い一戸建はこの恩恵を十分に受ける一方、建物に対する軽減措置は新築時から5年間に限って半額になるだけのため、建物の評価額が高いマンションは、土地を広く使う一戸建に比べて不利になるとのこと。実は私も、このような不公平な制度があることは、輪番制で管理組合役員になり、色々と勉強をしていく中で初めて知りましたので、多くのマンション住人はそんなことは知らずにいるものと思われます。せっかく高い税金を支払っているのですから、せめてマンションの共用廊下の蛍光灯の電気代くらいは補助をしてもらわないと割が合わないですよね。うちのマンションも築6年目に入り、建物に対する軽減措置がなくなったせいか、固定資産税の重みを感じるようになりました。残念ながら私の住む藤沢市では住宅行政はまだ一戸建てが中心で、マンションに対してはあまり目が向けられていないようです。しかし、すでに住民の約2割が分譲マンションに居住する状況になっており、マンションにも目を向けてもらわないと困ります。そろそろマンション住人が団結して行政に働きかける行動を取るべき時が来ているのかもしれません。 |
| 2003/07/06 | asahi.com : 社会の「その他の社会記事」の2003/07/05付記事「たばこ屋外広告撤去、マンション管理組合には「頭痛」 」で、マンションの屋上にあったたばこの大型看板が自主規制で撤去され、賃料を失い、管理費・修繕積立金の大幅値上げを余儀なくされた管理組合が紹介されています。それでも積立金が足りないそうで、代わりの広告主を探しているものの、この不景気で難しいとのこと。たばこに対する広告規制や不景気が思わぬところにも影響を及ぼしているようです。もともと広告収入があることをメリットに考えて購入した区分所有者の方にとっては、当てが外れたというよりは、騙されたような気分でしょうか。なお、管理費・修繕積立金の値上げは普通決議か特別決議かで悩む役員の方がよくいらっしゃいますが、標準管理規約によればこれは普通決議で可能です。ただし、規約で定められた「(管理費等の額を)各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出する」という大原則を変える場合には、規約の変更となり、特別決議が必要ですのでご注意ください。ちなみに、うちのマンションは昨年管理費を値下げして、その分修繕積立金の値上げを行いましたが、もともと10円未満の端数を四捨五入で丸めているため、単純に管理費の値下げ分の総額をそのまま修繕積立金の値下げの総額として計算すると、住戸によっては10円～20円の値上げになる住戸も出てしまいます。結局、修繕積立金の値下げの総額を少し多めに取ることで、どの住戸も値上げにならないように調整しました。ちょっと面倒な計算ですが、表計算ソフトを使えばそれほど難しくないでしょう。ただし、この表計算ソフトの丸め誤差には要注意。実は私もちょっとした失敗を経験しています。収支予算の合計額が実は1円だけ足りなかったというミス。これについては別の機会に紹介しますね(^_^;)。 |
| 2003/07/05 | 深夜にNHK教育テレビの「ETVスペシャル」で、2003/06/21放送の「同潤会アパートが語る昭和史」の再放送をやっていました。建替えが決まった青山アパート、江戸川アパート、大塚女子アパートの3つの物語を、そこの住人たちを主人公にオムニバスでつづったもので、NHKアナウンサーの黒田あゆみ氏をキャスターに、スタジオゲストとして江戸川アパートの元住人である女優の坪内ミキ子氏(1940年から居住)と建築家の丸山欣也氏、大塚女子アパートの元住人である作家の戸川昌子氏(1948～63年に居住)、東京大学教授の藤森照伸氏を迎えての放送でした。共通して言えるのは、そこの住人たちが縁あってそのアパートに住み始め、互いのプライバシーを大切にしながらも、共同の娯楽室や浴室による住人同士の交流で独自のコミュニティーを作り上げてきたという歴史。江戸川アパートの場合はその中庭がコミュニティーの中心であり、大塚女子アパートでは屋上のサンルームが果たした役割が大きかったようです。うちのマンションには中庭もサンルームもないため、梅雨時の天気の悪い日は結構小さな子供たちがエントランスや共用廊下で遊んだりしていますが、狭いながらもこのような共用スペースで住人同士が顔を合わせることがコミュニティー形成の基本なのかもしれません。藤森照伸氏は、古くから区分所有の集合住宅が定着している欧米と比較して、歴史の浅い日本では分譲マンションの住人の意識が低いことが問題であるとし、「かつて農民が自分の土地を守るという共通の利益を目的として地域コミュニティーを形成してきたのと同様に、分譲マンションの資産価値の維持という共通の利益を目的としたコミュニティーを形成する必要がある」と結んでいましたが、それに対して戸川昌子氏は「マンションに対する愛情が一番大切」と訴えていたことが印象的でした。たしかに利益だけを考えてしまうと、私もマンション管理などには一切関わらず、会社の仕事に集中していたほうがはるかに効率的ですので、私の行動は説明がつかなくなりますね(^_^)。やはり私の活動の原点は自分の住むマンションに対する愛情にあり、同じようにマンションに対して愛情を持つ人たちを支援したいという気持ちが原動力になっているようです。 |
| 2003/07/04 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/06/06付記事「ネット集会 鎌野邦樹氏」で、千葉大学法経学部教授の鎌野邦樹氏が2003/06/01に制定された改正区分所有法で可能になった「ネット集会」について触れられています。従来は集会による決議か区分所有者全員の賛成による書面決議しか認められていませんでしたが、区分所有法の改正により、電磁的方法による決議が可能になりました。この「ネット集会」は、リゾートマンションやワンルームマンションのように区分所有者による集会が開きにくいケースでは今後有効な手段となるでしょう。ただし電磁的方法による決議を行うためには、そのことについて事前に区分所有者全員の承諾を得ておかなければなりません。この承諾を得る方法は2003/06/01に施行された建物の区分所有等に関する法律施行規則の第5条で定めらており、その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面又は電磁的方法による承諾を得ておく必要があります。また、決議事項によっては電磁的方法が適切でない場合もあるため、たとえ事前に全員の承諾を得ていても、電磁的方法による決議を拒む旨の申出が一人からでもあったときは、できなくなります。なお、上の法律施行規則では、議事録等の電磁的方法による保管に関しては、2003/04/15の「今日の話題」で紹介したように、署名押印に代わる措置として、「電子署名及び認証業務に関する法律」の規定が適用されていますので、本人認証のために、法に基く認証事業者から電子証明書を取得する必要があるなど、実現するにはコスト面や運用面で乗り越えなければいけない課題があります。しかし、電磁的方法による決議に関しては特に本人認証は要求されていないため、区分所有者全員の合意があれば、すぐにでも「ネット集会」が可能になります。ただし、これは半面 「本人のなりすまし」による議決権行使が比較的容易に行えてしまうという危険性もあることを意味します。電子認証ほどの厳格な仕組みは必要ないとしても、本人しか知らないパスワードを事前に連絡して、それを併記の上で議決権を行使してもらったり、決議事項を連絡する際の送信メールに1通ずつランダムの番号を割り振り、その送信メールを添付した形で返信してもらう形にするなどの工夫が必要になるかもしれません。 |
| 2003/07/03 | シックハウス対策のための改正建築基準法が2003/07/01に施行され、2003/07/01着工分から適用が始まりました。近年、住宅の気密性の向上と、多様な化学物質を発散させる建築材料や家具の使用により、めまい、吐き気、頭痛、眼・鼻・喉の痛みなどが生じる「シックハウス症候群」が増えていることを背景にしたもので、今回規制の対象となる化学物質はクロルピリホスとホルムアルデヒドの2つ。改正のポイントは、(1)居室を有する建築物にシロアリ駆除剤のクロルピリホスの使用禁止、(2)内装仕上げに使用するホルムアルデヒドを発散する建材の使用面積の制限、(3)新築・増改築したすべての居室に機械換気設備の設置、(4)天井裏にもホルムアルデヒドの発散の少ない建材を使用するか機械換気設備を設置、などです。特に住宅等の居室の機械換気設備については0.5回/時の換気能力が要求されました。単純に考えれば2時間で部屋全体の空気を入れ替えることができるということですね。2003/06/16の「今日の話題」で紹介したように、今年のマンション管理士試験は「平成15年7月1日において施行されている法令等」が出題範囲になっていますので、この改正建築基準法をわざわざ含めた形でしょうか。今年受験される方は要チェック？ |
| 2003/07/02 | マンション管理新聞2003/06/25号の20面記事「使ってみました 何かと便利？困った？宅配ボックス」で、宅配ボックスの使い勝手や問題点などが紹介されています。大規模修繕に併せて宅配ボックスを新設した築29年のマンションでは、管理員の負担が軽減するとともに、住人にとっても管理員に気兼ねすることがなくなって好評のようです。よく使う人は2割とのこと。上位20%で全体の80%を占めるというパレートの法則ですね。一般に共働きや一人暮らしはかなり高稼働率のようです。宅配便の受け取りだけでなく、クリーニングや、カメラのフィルム・写真の受け渡し、出前の空き食器置き場として使ったり、レンタルビデオの返却やお米・お酒の配達に利用しているケースもあるようです。問題点は、やはりオンライン管理の保守契約料金が高いということでしょうか。あとは、運送契約上の問題から宅配ボックスは基本的に使わないという宅配業者も多いこと。私もインターネット通販で買った急ぎの荷物を、不在のため持ち帰られて困った経験があり、それ以来、購入フォームのコメント欄に必ず「不在時は宅配ボックスに入れてください」と記入するようにしています。なお、この記事の中で、自治会から預かった全戸分の非常用食料を宅配ボックスを利用して配布した役員、年間の保守契約料と総使用回数を調査して1回当たり約270円という計算をした役員、部屋番号を打ち込むと液晶ディスプレイに全居住者の氏名が表示されることを問題視している役員が紹介されていますが、それらはすべて同一人物です(^_^)。 |
| 2003/07/01 | 神奈川県マンション管理士会の広報誌「神奈川県マンション管理士会ニュース」の第4号(2003年7月号)を発行しました。今回の内容は、6/08(日)の無料相談会の報告、5/18(日)の勉強会の報告、横浜市のアドバイザー制度の報告など。最後のページに少し余白ができたので、「事務局からのお知らせ」として、会員数の推移のグラフを載せてみました。設立時73名だった会員数も、2003/07/01現在で106名と45%の増加になりました。昨年12月の設立後、しばらくはあまり変化のない状態でしたが、1月末の平成14年度の合格者発表と同時に少しずつ増え始め、3月末から5月にかけてのマンション管理士登録が完了するタイミングが増加のピーク。そして最近はまた落ち着いてきたというところでしょうか。平成14年度の合格者数3,719名が、平成13年度の合格者数7,213名の52%に相当することから考えると、設立当初のシェアを維持するには、年度末には最低でも52%増の111名を達成しないといけない計算になりますね。それもひとえに私たちの会がどれだけの実績を残せるかと、会員のみなさんの期待にどれだけ応えることができるかにかかっていると思います。「神奈川県」の名称を冠する唯一のマンション管理士団体として、マンション管理士制度の普及と業務品質の向上を目指す。その目的の達成のために、会員全員が力を合わせてがんばっている状況に、私もボランティアとしての参加ながら、広報担当理事としての責任の重さを感じています。なお、今回の編集に当たっては、広報委員会のメンバーに、かなり助けてもらいました。次号ではもっと助けてもらうつもりですので、広報委員のみなさんよろしく(^_^)。 |
| 2003/06/30 | asahi.com : 住まいの「ここが知りたい！」の2003/06/27付記事で、マンションの共用部分の補修で損害賠償を求めるときには誰が原告になれるかという相談が載せられています。この記事の回答にもあるように、2003/06/01に施行された改正区分所有法により、管理者が共用部分の損害賠償を請求できることになりましたので、規約または総会決議によって管理者が原告となれます。標準管理規約では理事長が管理者と定められていますので、実際には理事長が原告となるマンションがほとんどでしょう。しかし、いざ裁判となると、原告としての負担が大きいことから、躊躇する理事長さんも多いようです。実際に私も裁判の前に理事長を交代できるかという相談を受けたことがあります。これに対して、横浜市のモデル規約のように、理事長を管理者せず、管理組合とマンション管理業者とは異なる第三者を管理者と位置づけた場合には、マンション管理士などの専門管理者が原告となりますので、裁判を起こす場合の理事長の負担も大幅に軽減されることになります。役員のなり手が少ない小規模マンションでは1つの有効な手段と言えるでしょう。なお、上の記事で紹介されているように、瑕疵担保期間が過ぎてしまった場合でも、20年の時効の前に欠陥工事のような不法行為が立証できれば、不法行為に基づく損害賠償請求を行うことも可能ですので、何か問題があればその原因を調査することが大事のようです。 |
| 2003/06/29 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2003/06/27付ニュース「決議後に全員合意で申請、全国初の「建て替え組合」」によると、東京・高田馬場にある1957年竣工、全60戸の分譲団地「諏訪町住宅」の区分所有者らが6月25日に全国初の建替組合設立の認可申請をしたそうです。建替え決議をしたのは5月25日ですので、6月1日の改正区分所有法の施行前。集会を欠席した一人を除いて全員が賛成し、欠席した一人も後に賛成したので、実質的に全員合意で建替えを進めることになったそうです。ちなみに建替えの合意形成に成功した背景には、都心部に立地している上、容積率にも相当な余裕があり、居住者は自己負担なしで従前と同じ床面積を取得できるという、かなり恵まれた状況があったようです。うちのように容積率ギリギリで建てられているマンションから見ると、うらやましいケースですね。もっとも、上のマンションも今回の建替えで容積率の余裕を食いつぶし、建替え後は私たちと同じ容積率ギリギリのマンションの仲間に加わる訳ですので、結局のところ問題を先送りにしただけという見方もできるでしょうか。根本的な解決にはなっていないというのがなんとなく悲しいような気もしますね。 |
| 2003/06/28 | 横浜市中区の産業貿易センターで行われたかながわマンション管理組合ネットワーク(神管ネット)の第5回通常総会に出席しました。神管ネットの事業のひとつに地域マンション管理組合ネットワークの構築があります。横浜マンション管理組合ネットワーク(浜管ネット)を母体として1999/06/26に発足した神管ネットは、当初は神奈川県内の管理組合の情報交換等の活動を主としていましたが、次第に地域特性を活かした活動を展開する浜管ネットをモデルとした地域ネットワークの設立支援に軸足が移っていきました。そして2001/04/15のかわさきマンション管理組合ネットワーク、2002/11/23のよこすかマンション管理組合ネットワークの設立を経て、今年度はいよいよ県央地域と、湘南地域のネットワークの構築を目指すことになりました。県央・湘南地域と言うと複数の市が含まれることになりますが、よこすかマンション管理組合ネットワークも横須賀市を核として横須賀市のバックアップを受けながら、三浦市、逗子市を含んだ形で活動をしていますので、それがお手本になるでしょう。うちのマンションも藤沢市にありますので、今年度は湘南地域のネットワーク構築のためにちょっとお手伝いをしようと思います。そのためには地域のマンション管理組合に広く参加を呼びかける必要がありますが、とりあえず有志を募って準備会のような形で会合を開いていくつもりです。すでに藤沢市市民活動推進センターを会合の拠点に定めて、7月中に第1回目の会合を開く予定です。神管ネットでの湘南地域は鎌倉市から小田原市までを含む広いエリアをカバーしています。この地域のマンション管理組合の方はぜひbzb05510@nifty.comまでご連絡をお願いします(^_^)。 |
| 2003/06/27 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/06/23付記事「第31回 マンションの建て替え問題」で、マンション建て替えの現状、必要性および管理組合の意識について触れられています。国交省のマンション建替え円滑化方策検討委員会のレポートによると老朽化などによる建て替え事例は69件、阪神・淡路大震災の被災マンションの再建が108件で合計177件。老朽化による建替え事例は、ほとんどが容積率に余裕がある等価交換方式で、区分所有者の負担が大幅に軽減できたケースに限られているそうです。一方被災マンションの再建では法制面、経済面、技術面等で多くの困難があったものの、住宅供給公社や民間事業者等の特段の理解と協力の上に実現したとのこと。今後はこのような条件に恵まれたケースは限られるため、区分所有者たちが自助努力によって事業を実施していかなければなりません。上の記事では、「組合員の「意識」と「知識」の両レベルを向上させ、同時に建て替えの必要性を訴えつつ合意形成へと導いていくには多大な時間と労力が欠かせない」としながら、5分の4以上の多数決だけで建替えを可能にした区分所有法の改正が、新耐震基準以前のマンションの地震対策や、古く狭い住宅からの脱却を促進するものとして評価しています。私自身、築20年に満たないマンションの方から建替えに関する相談を受けるなど、建物の物理的な老朽化よりも、むしろエレベーターがなかったり、専有面積が狭かったりといった機能的・社会的な劣化による建替えの要望が今後は強くなってくるように思います。より快適な住環境を得るための手段のひとつとして、マンション管理の延長上に建替えを位置づけ、住人全員の知識と意識を高めながら合意形成を図っていくことが必要なようです。 |
| 2003/06/26 | 深夜0時頃に帰宅して機械式駐車場に車を停めようとしたら、パレットが40cmくらい上昇したところで突然停止。上にも下にも動かなくなってしまいました。よくあるリミットスイッチ(パレットが下限位置にあることを検出するスイッチ)の不具合と思い、とりあえずインターロック(他のパレットがすべて下限位置にないとパレットを動かせないようにする安全装置)を解除して車だけ中に入れてしまって修理依頼をしようと思ったのですが、今は理事を退任してヒラ組合員の身分。管理員室の鍵を持っていないため、インターロックを解除することができません。仕方なく来客用駐車場に車を停めて、パレットの操作盤に「修理依頼中」と部屋番号と名前を書いた貼り紙をして、業者に緊急対応を依頼しました。結局リミットスイッチの不具合だったため、とりあえずスペアのものに交換。深夜に懐中電灯片手の単独作業のためでしょうか、30分くらいの作業と思っていたら、意外にも2時間近くかかりました。うちのマンションの機械式駐車場で一番多いトラブルはこのリミットスイッチ。本来は危険防止のためのものですが、不具合による誤動作でしばしばパレットが動かなくなってしまうという困り者です。それでもあまり住人のみなさんから苦情が出ないのは、昼間であれば管理員がインターロックを解除してその場で対応できるのと、夜間でも電話ひとつですぐに業者が緊急対応に駆けつけてくれるからでしょうか。作業が終わった午前2時頃、作業員の方から簡単に説明を受けて、深夜に本当にご苦労様と思いました。もちろんトラブルがないことがベストですが、たとえトラブルが発生しても、その後の対応の良し悪しで物事の評価は決まるようです。 |
| 2003/06/25 | ナイスステージ湘南台の管理組合ニュースVol.32(2003年6月号)を発行しました。今月のトップニュースは3月に行った管理に関するアンケート調査の結果報告。本来は5月号で発表予定だったのですが、ケーブルテレビのブースター工事に関する臨時総会が急に行われた関係で、1ヶ月遅れの掲載になりました。このアンケートは昨年から始めたもので、毎年1回行うことにしています。率直な意見を書いてもらうためにあえて無記名とし、全区分所有者60名に配布して、回収部数は37部(回収率62%)。管理会社変更後の初めてのアンケート調査だった昨年の回収率が64.5%でしたので、回収率自体は若干減りましたが、フリーコメントの数が昨年の39件に対して、今年は48件と2割増になりました。数的には管理員に対するコメントが最も多く、全体の4分の1を占めました。うちの場合、管理会社に支払っている定額管理費の中で、管理員業務費の占める割合が44%と圧倒的に大きいこともありますが、やはり一般の居住者にとっては、マンションの管理業務の中で一番目に付くのが管理員だということが現れています。この管理員に対するコメントはほとんどが「よくやってくれている」という好意的なコメント。改善要求のコメントも、すべて「あまり気を使いすぎないように」といった内容のもので、特に問題はなし。一方、意外と苦情が多かったのが植栽管理と宅配ロッカーに関するもの。その他、管理会社や管理組合に対する改善要求も多数いただきました。理事会にとってはいろいろと宿題が増えましたが、このように何でも自由に意見が言える雰囲気を大切にしていきたいですね(^_^)。いただいたコメントについては、今後の理事会で対策を検討しながら、来期の事業計画等に反映させていく予定です。また、コラム記事の「ご存知ですか？」では、「集合住宅でのペット飼育について」というタイトルで、「あいまい規約」の持つ問題点と、ペット使用細則例で定められいる遵守事項の例を紹介し、良好なコミュニティー形成の大切さを訴えてみました。実はこれは上のアンケート調査で、うちのマンションがペット禁止と誤解をしている方がいらっしゃることが分かったため、理事会の中で緊急に企画されたものです。このような基本的なルールもご存じない住人の方がいらっしゃったことは、正直なところ驚きでしたが、逆に言えば、いくら立派な管理規約や使用細則を作っても、その内容を分かりやすく噛み砕いてみなさんに説明していかないと、絵に描いた餅になりかねないということですね。 |
| 2003/06/24 | asahi.com : 住まいの2003/06/24付記事「被災マンション建て替え反対住民の上告棄却 最高裁」で、阪神大震災で全壊認定を受けたマンションの建替え決議に関する訴訟で、最高裁が反対派住民の上告を棄却し、決議を有効とした一、二審判決が確定したことが紹介されています。このマンションは神戸市灘区の「六甲グランドパレス高羽」。5分の4以上の賛成で建替え決議が成立したものの、補修で十分とする反対派住民が決議の無効を主張して最高裁まで争っていたもので、2003/05/11の「今日の話題」で紹介したフジテレビの「マンション残酷物語」でも取り上げられていましたので、ご覧になった方も多いのではないかと思います□。この中で理事長さんが「時間が経過することによって、みなさんがこのマンションから離れていく結果になる」と言っておられたように、8年という長い年月はマンションという1つのコミュニティーを崩壊させるのに十分な時間だったようです。結果的に管理組合側が勝訴したとは言え、建替えをめぐるマンション住人同士の裁判での争いがどのような結果に終わり、何をもたらすのか、大いに考えさせられる事例となりました。今後建替えがスムーズに進み、住人のみなさんが少しでも早く快適な住環境を取り戻すことができることをお祈りします。 |
| 2003/06/23 | 文化庁ホームページの「国語に関して」の「平成１４年度「国語に関する世論調査」の結果について（ＰＤＦ版：６３２ＫＢ）」で、「役不足」「確信犯」「流れに棹（さお）さす」といった語句の意味を約6割りが誤って理解していることが発表されています。全国の16歳以上の男女3,000人を対象に調査したもので、有効回収数2,200人の結果だそうです。恥ずかしながら、私も上の3つは全部間違った意味に理解してました(^_^;)。知ってるようで実は正しく理解していない言葉も結構多いということですね。管理組合でも同様に、「理事長」、「監事」といった基本的な役職の意味を正しく理解していない人が結構多いようです。「理事長」ひとりの決裁で何でもやってしまったり、「監事」が会計業務を行っていたり、おかしな運営をしている管理組合も結構あるようですので注意しましょう。あるいは、管理会社にすべて任せっきりで、まともに理事会も開かないなど、そもそも「管理組合」自体の意味を理解していない住人が多いのがむしろ実情かもしれません。実際、私自身も輪番制で管理組合役員になるまでは「管理組合」の意味をまったく理解していなかったので、エラそうなことは言えませんが・・・。一方、「あしたは休まさせていただきます」、「お会計のほう、1万円になります」、「千円からお預かりします」という表現については、「気になる」と答えた人が平成8年度調査よりも増えており、正しい国語の使い方に対する意識も高まりつつあるようです。マンション管理に関しても、マンション管理適正化法の施行以来、建替え円滑化法の施行、区分所有法の改正などの法整備が進み、マスコミでも取り上げられる機会が増えたことにより、世の中の意識も高まりつつあるように思います。この大きな時代の「流れに棹さす」ように、私も微力ながらがんばりたいと思います。 |
| 2003/06/22 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「住まいの相談室」の2002/06/20付記事「空き巣ねらいに割られたガラスの交換費用は誰が持つのでしょうか」で、賃貸アパートで空き巣に狙われ大きなびびが入ったガラスの交換費用を誰が負担するのかというQ&Aが載せられています。もちろん空き巣が捕まれば空き巣に損害賠償請求できる訳ですが、実際には犯人が捕まらなかったり、支払い能力がなかったりで、アパートの大家さんが負担することになるとのこと。では、分譲マンションの場合はどうでしょうか？窓ガラスは一般に共用部分ですが、各住戸が専用使用する部分ですので、標準管理規約では「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない」とあります。空き巣による被害は「通常の使用に伴うもの」と言うよりは、ある意味で事故のようなものですので、一般には管理組合の負担とすべきものでしょう。ちなみにうちのマンションの場合は共用部分の火災保険の特約でガラス保険に加入していますが、一定の免責金額がありますので、その場合の免責金額は管理組合負担になるでしょう。窓ガラスに限らず、専用使用権のある共用部分の維持管理費用については、区分所有者の負担か管理組合の負担かがはっきりしないケースが結構あります。例えば専用庭の植栽の剪定費用や枯損したときの植え替え費用など。あまり規約の文面にとらわれずに、それぞれのマンションの事情に合わせて住人のみなさんでよく話し合って決めていくべきことだと思います。 |
| 2003/06/21 | 神奈川県マンション管理士会の第1回広報委員会をかながわ県民センターで開催しました。広報委員会は委員数が6名で、他の委員会(業務16名、研修24名、総務18名、渉外20名、技術17名)と比べると、かなりこじんまりとした委員会。これまではメールのやり取りが中心でしたが、今後は隔月で管理士会ニュースの発行前に編集会議の形で委員会を開催することにしました。今回の初会合では、とりあえず当面の仕事の役割分担を決めて、今後の取り組みなどについて話し合いました。特に、会員相互のコミュニケーションを強化するために、士会ホームページのサーバーが標準機能として持っているメーリングリスト(ML)の活用を検討することにしました。管理士会全体のMLや各委員会毎のMLなどが考えられますが、とりあえず「広報委員会ML」を立ち上げて広報委員会内部で試験的に使ってみることに。投稿番号や過去ログも残らないシンプルなMLですが、会員相互で気軽に情報交換ができる環境を目指したいと思います。 |
| 2003/06/20 | asahi.com : 住まいの2003/06/20付記事「都市公団の分譲マンション約２０棟で大規模欠陥工事」で、都市基盤整備公団が89年から90年にかけて分譲した東京都八王子市内にある46棟919戸の団地型分譲マンションで、これまでに22棟に外壁のひび割れなど、大規模な欠陥工事が見つかったことに対し、国土交通相が公団総裁を文書で厳重注意処分にしたことが報じられています。22棟のうち3棟は鉄筋が不十分で危険のため、基礎部分を残して建替え中だそうで、この3棟を施工した山岸建設（横浜市鶴見区向井町）、大和建設（東京都文京区湯島）、太陽建設（東京都新宿区大久保）を6カ月の指名停止、工事を監督した市来崎建築事務所（東京都港区赤坂）を2カ月の指名停止処分にしたとのこと。築10年後の2000年3月に一部の管理組合が行った大規模修繕の事前調査で、コンクリート充填不足、かぶり厚不足、配筋不足などの欠陥工事が発見され、その後次々に欠陥工事が明らかになったようです。この欠陥マンションについては、かねてから報道されてきていますのでご存知の方も多いと思います。これまでの費用の総額は92億円に上るそうで、当時これほどの大規模な欠陥工事を見逃した公団の施工監理の甘さにも驚かされますが、逆に建替えを含む大規模な補修が実現できているのも公団ならではという皮肉な結果と言えるでしょうか。 |
| 2003/06/19 | かながわ県民センターで行われた横浜マンション管理組合ネットワークの「マンション管理相談・事例研究会」に出席しました。従来は浜管ネットの相談員に限定して年1～2回行っていたそうですが、今回からは一般の管理組合との情報の共有を目的として公開で行うとのこと。マンションのトラブルはどの管理組合でも共通のものが多いだけに、他のマンションでのトラブル事例を知ることは、自分の住むマンションのトラブル解決に大変役立つものだと思います。とても良い試みだと思いますので、ぜひ今後も続けていただきたいですね。今回の事例研究会では、発表者が6名で、7件の事例が紹介されました。内容的にはソフトの事例が5件とハードの事例が2件。ソフトの事例としては、(1)精神障害が認められる独居高齢者の管理費の滞納、(2)管理組合が水道料金を徴収しているケースで貸借人の水道料金の滞納、(3)居住者の平均年齢が80歳を越える高齢者向けのマンションでのデイ・サービスの改善に応じない管理会社のトラブル、(4)売主が地下駐車場を専有部分として所有して居住者に賃貸業を営んでいるにも関わらず、管理費等を負担していないという不平等など、どちらかというと特殊なケースでの相談例に偏っていたように思いましたが、実際にわざわざ相談窓口に足を運ばれる方は、このような特殊ケースに悩む方が多いのかもしれません。ただし、ちょっと残念だったのは相談者がアドバイスを受けた後にどうなったかのフォローがあまりされていない点。無料相談という限界があるので仕方がないものの、せっかくの事例も相談員のその場での対応を紹介するに留まり、その後の評価や反省に結びつけにくいように思いました。ハードの事例としては、(1)給水管の老朽化が激しいマンションで現地診断を行ったもの、(2)大規模修繕を3年後に予定している小規模マンションで大規模修繕の進め方や業者選定方法などについて助言をしたもの、の2件が紹介されました。横浜市では50戸以下の小規模マンションが管理組合数の4分の3を占めており、本来理想的な設計・監理方式を取ると、1戸当たりの費用負担が大きくなることがネックとなります。そこで浜管ネットが推奨するのが、責任施工方式を基本とするが、専門家(建築士)にコンサルタントとして参加を依頼するという方法なのだそうです。これについては色々と異論もあるでしょうが、いずれにしても、管理組合としては信頼のできる業者や専門家を見出す選択眼が要求される訳で、結局のところ、自分たちの財産は自分たちで守るという意識を持つことが肝心のようです。 |
| 2003/06/18 | インターネットタウンページの「業界別タウンページ」の「建設業界」のページの「今月のコラム」の2003年6月付記事「建替など支援でマンション再生協議会設立へ」で、マンションの修繕・改修や建替えを支援する「マンション再生協議会」(仮称)が2003/07/10に設立されることが紹介されています。発起人には横浜国大大学院教授の小林重敬氏、千葉大法経学部教授の丸山英気氏、全国マンション管理組合連合会会長の穐山精吾氏、高層住宅管理業協会理事長の川崎達之氏、全国市街地再開発協会理事長の城戸義雄氏、マンション管理センター理事長の大津留温氏などが名前を連ねており、全国市街地再開発協会に事務局を置いて、法制度、支援事業、再生事例などの広報、普及や相談業務、専門家の紹介、斡旋業務、調査研究などを行うそうです。当初は、マンション建替えの支援を目的としていたそうですが、これに修繕・改修も加え、名称も「マンション建替え円滑化推進協議会」(仮称)から「マンション再生協議会」(仮称)に変更したとのこと。マンションで修繕・改修工事を行う際、管理組合役員が悩むことの一つが、どこの業者に頼んだらよいかということ。また、信頼できるコンサルを見つけるのも、なかなか難しいという話も聞きます。この「マンション再生協議会」では専門家の紹介や斡旋まで業務に含まれるようですので、工事業者やコンサルを探している管理組合にとっては朗報かもしれません。ただし、どのような選定基準を設けるのか、何かトラブルがあったときのフォローをどうするのか、などは気になるところ。紹介や斡旋をするのなら、その結果に対してきちんと最後まで責任を持てる体制を整備していただくことを願います。 |
| 2003/06/17 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2003/06/13付ニュース「歌舞伎町ビル惨事踏まえ、消防法施行規則の一部改正」によると、消防法施行規則の一部が2003/06/13に改正されたそうです。施行は2003/10/01。具体的な改正点としては、特定防火対象物で収容人員が300人以上のものの防火管理者を対象に甲種防火管理講習の再講習(3時間程度)を義務付けたことや、3階以上の階又は地階からの地上に通ずる直通階段が1つしかない特定１階段防火対象物については、(1)階段室に設ける自動火災報知設備の感知器設置基準の見直し、(2)再鳴動機能付きの自動火災報知設備の設置の義務付け、(3)避難器具の設置基準の見直し、避難はしごの基準の明確化などがあります。基本的に2002年9月の東京・歌舞伎町ビル火災を踏まえ、劇場、飲食店、百貨店、ホテルなど不特定多数の者が利用する防火対象物を対象にした改正ですので、とりあえずマンションのような共同住宅で変更が必要になるところはなさそうです。一方、同じ歌舞伎町ビル火災の反省により2002/10/25に施行された消防法の改正では、防火対象物の管理権原者は、避難の支障になる物件を置かないように管理することなどが義務付けられました。マンションの共用廊下やベランダは非常時の避難通路となりますので、障害になるようなものを置いてはいけないことはもちろんですが、実際には軽い気持ちで自転車やバイクなどを置いてしまう「プチ違反」がなかなかなくならないのも事実です。しかし、たとえ平時には通行の邪魔になっていないとしても、大地震が発生して転倒した自転車やバイクが通路やドアを塞いでしまう危険性や、バイクからのガソリンの流出・引火などを考えると結構怖いものがあります。マンションという集合住宅の中で暮らしていく以上、規約を遵守することは住人として当然の責務ですが、違反者に対して単に規約の遵守を訴えるよりは、むしろ、たった一人の違反者のせいで、他の住人全員がどのような危険を背負わされることになるのか、その責任の重大性に気づいてもらうことの方が大事なのではないかと思います。 |
| 2003/06/16 | 国土交通省の2003/06/12付け報道発表資料「平成１５年度マンション管理士試験の実施について」で、平成15年度マンション管理士試験の実施要領が発表されました。試験日は2003/11/30(日)の13:00～15:00。試験地は昨年と同じく札幌市、仙台市、東京都、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市及び那覇市の8箇所。8/25(月)から受験案内書の配布が行われ、9/08(月)～9/30(火)の間に郵送またはインターネットで申込みを受け付けるそうです。気になる出題に係る法令等については、「平成１５年７月１日において施行されている法令等とする」となっており、2003/06/01に施行された改正区分所有法は適用されるものの、11月中旬頃に通達が予定されている改正標準管理規約は適用されないという、中途半端な形になりました。ちなみに第1回のマンション管理士試験では平成13年12月1日現在施行されている法令、昨年の試験では平成14年4月1日現在施行されている法令が出題範囲でした。今年は標準管理規約の改正も反映した形での出題かと思ってましたが、改正作業が遅れた場合の対応なども考えて、出題範囲から切り離したのでしょうか。改正区分所有法と現行標準管理規約の整合性のない部分を突いた、ヘンな「ひっかけ問題」が出ないことを願います。もっとも、現在の大部分のマンションは現実にこの整合性のない状態に置かれている訳ですので、マンション管理士としては、この状態の中で法的に正しい判断ができる能力が要求されることは事実ですけどね。 |
| 2003/06/15 | 横浜ランドマークタワーで行われた神奈川県マンション管理士会の第6回理事会に出席しました。前回の理事会の後の活動報告に続いて、議案の審議に入り、今後の研修事業計画、地域担当制度の見直し、各県単位士会との連携、標準管理規約の改正に対する要望などについて話し合いました。こんなPVも入手(^_^)。また、最近は士会の事務局に「マンション管理士を紹介して欲しい」という問い合わせも時折入ってくるようになりましたので、その対応方法の改善も検討しました。そもそも神奈川県マンション管理士会は管理組合からの業務は受託しないという会則のもとで活動を進めていますが、最近は士会の事務局に管理組合役員の方から「マンション管理士を紹介して欲しい」という問い合わせも時折入ってくるようになりました。士会としては業務の受託はしないものの、マンション管理士の紹介を希望するお客様の声を無視することもできませんので、現在は暫定措置として、会員情報を管理する総務担当理事と各地域担当理事が相談の上で適切な会員を紹介している状態です。しかし、会員数が100名を越えた現在、適切な人選も難しくなってきましたので、業務受託に応じる意思のある会員について、その得意分野、対応可能日時などの情報について再度調査を行い、当会所属のマンション管理士紹介用のデータベースを作成することになりました。このデータベースについては、士会のホームページでも公開していく予定ですのでお楽しみに。さてと、どんな形のものにしようかな。 |
| 2003/06/14 | 自分の住むマンションの理事会に出席しました。うちの会計年度は8月末までなので、早いもので今回を含めてあと3回の理事会で今期も終わり。11月の定期総会に向けてのスケジューリングを行いました。まず、管理委託契約に基づき、次年度の事業計画案と予算案を6月末までに管理会社に出してもらい、7月と8月の理事会はそれをタタキ台にして、今期行ったアンケート調査や建物診断の結果を反映させながら、次年度の事業計画案と予算案の詰め。9月の理事会からは輪番制の役員候補の方々にも出席いただき、新しい標準管理委託書に基づいた契約書の変更案と、標準管理規約のパブリックコメントの内容を盛り込んだ管理規約の変更案を検討しながら、10月上旬と10月下旬の2回の理事会で総会議案を固めるという日程。次期役員の立候補者を9月中に募集することも決まりました。うちの場合、予算案や総会議案書の作成などの実務作業は管理会社に委託しているので、理事さんにとっては「永く安心して快適に住むことのできる良好な住環境の確保」という理念の実現のために、自分の考えるいろいろなアイデアを出すことができる楽しみな時期になりました。ただし、監事さんにとっては、これからが大変な時期。そもそも「全部委託」のマンションでは、理事さんは実務作業の大半を管理会社に委託できるので、自分たちは司令塔に徹することもできる訳ですが、全組合員の代表として管理組合運営を監査する役目の監事の仕事だけは、本質的に管理会社に委託ができない部分。したがって、全部委託のマンションでは理事よりも監事のワークロードが比較的重くなるというのが私の見方です。全部委託のマンションで監事に任命してもらって顧問契約を締結しているマンション管理士O氏の方法は、この意味からも理にかなっているように思います。標準管理規約の中では、理事長や副理事長が理事の互選で選ばれるのに対して、監事だけは全組合員の直接選挙で選ばれます。規約を十分に理解せずに、監事まで役員の互選で選んでしまっている管理組合も散見されますが、監事だけは直接選挙で選ばれた特別な存在ということをお忘れなく。理事会に不正が認められたときに単独で臨時総会を招集できる強大な権限を持つのも監事。それらのことを意識してもらうだけでも、監事さんの管理組合活動に取り組む姿勢がだいぶ変わってきますよ。 |
| 2003/06/13 | 毎日インタラクティブの毎日住宅情報の「コラム」の2003/06/05付け記事「共用設備」は、最近流行の豪華な共用設備に注意を促す内容。パーティールームやゲストルーム、コンビニや託児ルーム、果てはコンシェルジェや住宅内清掃サービスなど、ホテル並みのサービスを売りにしているマンションもあり、「いかにも豊かで便利な生活を送れそうな気分になるが、施設もサービスもただではなく、代価を払うのは居住者自身だということに留意していただきたい」というもの。たしかに、マンション購入時にはこれらのサービスが一見無料で利用できるように錯覚したり、大規模マンションでのスケールメリットにより、1戸当りの維持管理コストは低く抑えられているように見えてしまったりで、具体的に管理費や修繕費にどれだけの金額がはねかえってくるのかを購入時に判断できる情報はほとんど提供されていないのが現実だと思われます。むしろこれらの豪華設備を、無料または極めて安価に利用できることがセールストークになっているケースが大半ではないでしょうか。かく言う私も、マンション購入時に「駐車場無料」という売り文句につられて購入を決めた一人で、その後、機械式駐車場の多額の維持管理コストが管理組合財政を圧迫していることを知り、愕然とするハメになりました。豪華な設備が一見安く利用できるように見えて、実際は設備を利用する利用しないによらず管理費等に上乗せされるだけというカラクリは、管理費と修繕積立金の違いもあまり理解していないマンション購入初心者にとってはなかなか理解できないところ。このようなことこそ重要事項説明を義務付けてほしいですし、マンション購入者が正しい判断で物件選びができるように、行政の側からもマンション購入者への情報提供や啓蒙を進めてほしいと思います。 |
| 2003/06/12 | 大阪市住宅局ホームページの「新着情報」の「「分譲マンションアドバイザー派遣制度」及び「分譲マンション建替検討費助成制度」の実施について」で、大阪市が6/02(月)より受付を開始した「分譲マンションアドバイザー派遣制度」と「分譲マンション建替検討費助成制度」が紹介されています。「分譲マンションアドバイザー」は、建替え・修繕に関するポイントや、居住者間における円滑な合意形成の進め方、長期修繕計画の内容・作成方法、建物診断の方法などについて、管理組合の勉強会などの講師役となるもので、住まい情報センターで一般相談を受け、現地での専門家による対応が必要と判断されたものについてのみ派遣の申請を受け付けるそうです。 派遣料は無料で、1回あたり2時間以内、原則として、1管理組合に対して1回のみの派遣とのこと。ただし、建築分野の専門家を派遣する制度のようで、マンション管理士の活用はあまり考えていないようです。マンション管理センターによると、平成13年度の相談件数7,112件のうち修繕計画・修繕工事に関することは1,356件と全体の19%に過ぎず、管理組合の運営・規約に関することが4,997件と全体の68%も占めていることから考えると、ちょっと片手落ちのアドバイザー派遣制度のような気もします。実際、神奈川県マンション管理士会が6/08(日)に行った無料相談会でも設備系の相談件数は全体のちょうど19%で、残りの81%が法律系の相談でした。実際の管理組合が抱えるトラブルの多くは、管理組合運営や規約の問題など、マンション管理士が得意とする分野であることが分かります。建替えや修繕をスムーズに実現するには、そもそもその推進母体となる管理組合の運営がしっかりしていることが大前提。行政によるアドバイザー派遣制度も実際のマンション管理組合のニーズに即したものであるべきだと考えます。 |
| 2003/06/11 | ホームページ開設1周年記念プレゼントの抽選を行いました。応募された方は5名。厳正な抽選の結果、川崎市高津区にお住まいのM.R.さんが見事当選されました。おめでとうございます(^_^)。賞品の「マンション管理ガイドブック」はすぐに郵送しますので、今後のマンション管理にぜひお役立てください。惜しくも外れてしまった4名の方、ごめんなさい。またの機会に再チャレンジをお願いします。どういう抽選方法が良いか、ここ数日間考えていたのですが、結局、到着したメールにパソコンがランダムに振ったID番号順にトランプのA～5を割り当て、よく切って裏に伏せた5枚のトランプの中から1枚を娘が選ぶというハイテクとローテクのハイブリッド方式になりました。ちなみに、うちのマンションでもよく抽選が行われますが、抽選会の人数が多いときは「三角くじ」、少ないときは「あみだくじ」がよく使われます。駐車場や駐輪場の抽選が三角くじで、役員の役職を決めるのはあみだくじという感じです。また、一般に駐車場の台数が限られたマンションでは、入居時に抽選会を行って、駐車場の使用者を決めることになります。しかし、入居時の抽選に当たった居住者が事実上半永久的に使用し続けるケースが多く、抽選に外れて再抽選を求める居住者との間でトラブルになることが多いようです。共用部分の駐車場は公園のブランコのようなもので、一部の限られた居住者が独占するのはおかしいことなのですが、やむを得ず一部の居住者が独占使用する場合は、それなりの使用料を設定して、他の居住者との公平性を保つ努力が必要になるでしょう。6/01(日)に施行された改正区分所有法により、区分所有者間で不公平な定めのある原始規約は法的に無効とみなされる可能性があります。公平性という観点で一度管理規約を見直してみることも必要でしょう。 |
| 2003/06/10 | asahi.com : 社会の「その他の社会記事」の2003/06/09付記事「「節電器の効果、過大宣伝」 各地で弁護団、集団提訴へ」で、実際にはほとんど効果がないにもかかわらず、電気代を節約できるとして「節電器」を売りつけられた22都道府県の飲食店主ら40人が「被害者の会」を結成し、販売会社を詐欺容疑で告訴する準備を進めていることが紹介されています。問題となっているのはアイデックの「省電王」。ご存知ない方はこちらあたりをご覧ください。実は、うちのマンションでも似たような話に乗せられてしまった苦い経験があり、ホームページで紹介しています。うちの場合は「節電器」の取り付けと電気契約の変更を同時に行い、契約変更のコスト削減効果を節電器の効果のように見せかけるところがミソ。もちろん、結果としてコスト削減が実現できれば、それはそのマンションにとってもメリットがあったのだから、それは正当はビジネスという見方もあるでしょう。しかし、電気契約の変更で大幅なコスト削減効果があることを知らなかった素人を相手に、コンサルと称して電気契約の変更を行い、単に契約を変えるだけのことで数十万円というコンサル料はいかがなもんでしょうか。電力会社に相談すればタダで親切に教えてくれますからね。最近は、マンションの管理コストを節減するとして、多額の成功報酬を受け取るコンサル会社もあります。マンション管理に関する素人を相手にしたビジネスとして否定はしませんが、管理組合がしっかり機能していれば、本来出て行く必要のないおカネなだけに、複雑な心境になります。適正な管理が行われていないマンションは管理会社にとっても、コンサル会社にとっても、「良いお客さん」のようです。 |
| 2003/06/09 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/06/09付記事「第30回 空き巣・ピッキング対策」で、管理組合としての防犯対策の取り組み方についての話がされています。2001年の警視庁の統計によると、マンションにおける侵入手口で一番多いのはピッキングで49%。次いで、ガラスに穴を開けてクレセントを回し窓自体を開けて忍び込むガラス破りが18%と増加の傾向にあるようです。無施錠も16%と意外に多く、塀や植栽を足場に2階によじ登ったり、屋上から最上階のバルコニーに侵入するケースに注意が必要のようです。対策としては、やはり補助錠の追加が最も効果的とのこと。ガラス破り対策としては中間膜を挟み込んだ防犯ガラスも推奨されていますが、実際にガラス破りの被害にあったマンション管理士仲間の説明によると、クレセントを回されたガラスには直径数ミリ程度の小さな穴しか残っていなかったようですので、防犯ガラスも万全ではなさそうです。やはり鍵付きのクレセントに変更したり、サッシ等に補助錠を追加するのが良いのでしょう。ちなみに、うちのマンションでは昨年の秋の総会で管理規約を変更して、それまで共用部分だったクレセントを専有部分にしました。玄関ドアの錠が専有部分と定められているのと同じ考え方で、窓の錠であるクレセントについても、個人の判断で自由に防犯対策を取れるようにしたもの。もちろん、単に規約上の問題だけでなく、管理規約の変更の賛否を問う形で、居住者のみなさんの防犯意識を高めるという意味もありました。 |
| 2003/06/08 | 神奈川県マンション管理士会の主催による初めての無料相談会が横浜駅西口ダイヤモンド地下街一番街で行われました。詳しくはこちら。私も前半(11:00～14:30)は相談員、後半(14:30～18:00)は雑用係として参加。今回は相談会の開催が決まってから実施日までの時間が短かったことから、県や士の広報に載せてもらうタイミングを逸したため、事前のPRが不十分という事情があったにも関わらず、実際には20件もの相談があり、大成功と言って良い結果になりました。相談時間も当初は1件30分を予定していましたが、マンションの問題は、ひとりの相談者の方が複数の問題を抱えているケースが多く、とても30分では対応できません。事前の予約を30分毎ではなく1時間毎に取っていたのは正解でした。それでも足らずに、午前と午後に2回相談に来られる方もいらっしゃいましたので、延べ件数では22件の相談件数となりました。相談者の方もみなさん満足して帰られたようですが、私たち相談員も大きな手応えを感じる初回の相談会となりました。神奈川県マンション管理士会の準備会のときから、無料相談会の実施は念願のイベント。士会設立から半年かかってようやく実現にこぎつけたこともあり、打ち上げでは例によって飲みすぎてしまいました(^_^;)。次回の無料相談会は2003/10/26(日)に横浜駅東口の地下街で予定しています。毎年10月1日～10月31日は国土交通省の住宅月間ですので、事前のPRも十分に行い、より多くの相談者のみなさんに来ていただけるようにしたいと思っています。 |
| 2003/06/07 | 改正区分所有法が2003/06/01に施行されました。今後、すべてのマンション管理組合で管理規約の見直しが必要になります。しかし、2003/05/16の「今日の話題」で紹介したように、改正区分所有法に沿った形で標準管理規約が改正されるのが11月中旬のですので、それを待ってから管理規約の変更を検討しようと考えている管理組合が多いと思われます(何も考えてない管理組合のほうが多いのかもしれませんが・・・)。ちなみに私のマンションの定期総会は11月下旬なので、標準管理規約に沿った形で管理規約の変更案を議案とできるかどうかは非常に微妙なタイミング。パブリックコメントの実施が8月中旬のようですので、この段階の改正案の内容でとりあえず総会議案を準備しておいて、議案書配布の直前に改正標準規約に沿った形に直すか、最悪、来年の総会で再変更という形でしょうか。いずれにしても、現時点では、ほとんどすべての管理組合が旧法に沿った管理規約を抱えている状態ですので、改正区分所有法と管理規約が食い違う場合にどちらが優先されるのかという議論が残ります。例えば、大規模修繕工事は特別決議が必要なのか、普通決議で可能なのか、という問題。これに関しては、2003/04/14の「今日の話題」で紹介したように、専門家の間でも意見が分かれているようですので、どこかのマンションで裁判沙汰になって判例でも出ない限り、判断が難しいようですね。管理費等の時効が5年なのか10年なのかも、今年中に出る見込みの最高裁の判断を待たないといけないように、世の中結構あいまいなことが多いのが現実。リスクを取りたくなければ、すべて厳しい方の条件で考えていくしかないようです。 |
| 2003/06/06 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/06/06付記事「給水設備 松本恭治氏」で、高崎健康福祉大教授の松本恭治氏が、せっかく相談に来た分譲マンション居住者が、結局そのマンションを見捨てて逃げ出してしまったという悲しい事例を紹介しています。受水槽点検用のマンホールを作り忘れたため年々赤水がひどくなるマンションと、寝室の天井からコンクリート塊が突然落下してきたマンション。いずれも建物や設備の瑕疵と思われるケースですが、面倒なことを避けたい居住者は販売会社と争うことよりも、そのマンションからこっそり逃げ出すことを選んでしまったようです。建物や設備の共用部分の管理は管理組合が行っていますので、そこで発見された瑕疵についても、基本的に管理組合が区分所有者を代表して販売会社との交渉に当たるのが通常でしょう。しかし、管理組合がほとんど機能せず、管理会社まかせの場合、建物に何かトラブルが生じても、せいぜい管理員に訴える程度。日頃居住者間でコミュニケーションもないため、理事会が主体的に問題解決に乗り出すこともなく、なかなか解決されずに放置されたり、明らかに瑕疵担保責任を問えるケースでも逆に修繕費を取られたりと、居住者にとっては不利益なことばかりになります。自分の住むマンションの問題に気づき、自らリーダーシップを発揮して問題解決に当たってこられた諸先輩方も多い一方で、一歩進め方を間違えると他の居住者から理解されずに孤立してしまったり、面倒なことは避けたいと逃げ出してしまう人もいるようです。マンション管理適正化法第4条には「区分所有者の努力義務」が規定されていますが、それだけでは不十分。自ら適正な管理を目指して努力するか、それとも「逃げるが勝ち」と考えるかは、自分の「家」としてそのマンションにどれだけ愛着を持っているかによるところが大きいのです。愛着を感じているから努力する。努力することによってますます愛着が強くなる。マンション管理を「義務」として捉えるのではなく、マンションへの「愛情」を感じる。そんなマンション管理が理想なんだと思います(^_^)。 |
| 2003/06/05 | 神奈川県マンション管理士会が6/08(日)に行う無料相談会用のポスターを作成しました。会場の中ほどに直径1m程度の大きな円柱状の柱があり、6/01(日)の午前中に行われた研修委員会の帰りに全員で現場を下見に行った際に、急遽大きなポスターを貼ることに決めたもの。当然のように研修委員長の目は私に向けられ、頼まれるとイヤと言えない私は、心の中では「え゛、これから横断幕も作らなきゃいけないし、今週は本業でも難しい案件を抱えているので、とても出来ないっスよ」と叫びながらも、断れずに素直に引き受けたのでした(^_^;)。このときは2002/11/03の「今日の話題」で紹介した横断幕の作成で使ったカッティングシートを使って、模造紙の上に文字を貼り付けていく方法で作ろうかなと漠然と考えていたのですが、時間がかかる割に、あまり気の利いたものができそうにないので、2003/01/31と2003/03/10の「今日の話題」でパンフレットを作ったときと同じ方法で、イラスト作成ソフトで作ることにしました。問題は手元にA3用のプリンターしかなく、大きなポスターを印刷することができないこと。そこでポスターの原稿を4分割してA3サイズの紙4枚に印刷し、それらを貼り合わせてA1サイズのポスターを作成することにしました。具体的にはイラスト作成ソフトで作った原稿をPDFファイルに変換して、左上、右上、右下、左下の4分の1づつトリミングをしながら、その都度A3サイズで印刷。ただし、のりしろを取るために中央部だけ1～2cm程度ダブらせるのがミソ。ポスター中央に十字の形でつなぎ目が出来てしまうのが欠点ですが、遠目には分からないかな。とりあえずミッション終了。ちなみに作った原稿はこれ。出来上がった「つぎはぎポスター」をご覧になりたい方は6/08(日)に横浜駅西口ダイヤモンド地下街の現地で。 |
| 2003/06/04 | asahi.com : 住まいの「ここが知りたい！」の2003/05/27付記事で、マンションを購入後、1年も経たないうちに南側に14階建てのマンションが建って、一日中日照権が奪われてしまうという相談が載せられています。建築基準法による日照規制の及ばない商業地域や工業地域に建つマンションでは、このような紛争が多発しているそうです。分譲業者が南側の隣地のマンション建設を知っていながら、「建たない」と嘘をついたり、説明をしなかった場合には、契約解除や損害賠償請求もできるわけですが、マーフィーの法則によると、マンションの南側の空き地には、必ず「突然」マンションの建設計画が決まるようです(^_^;)。本来、隣地のマンション建設に対しては、近隣住民の有志が団体を作って交渉に当たるのが正しいやり方と言えますが、実際にはマンション管理組合が対応窓口になるケースも多いでしょう。上の記事によると、かつてマンション建設に反対して、工事用のトラック等をスクラムを組んで止めた近隣の人達が建設業者から裁判を提起され、工事が遅滞したとして2,000万円の損害賠償を請求され敗訴した事件もあるそうです。注意しましょう。 |
| 2003/06/03 | (財)川崎市まちづくり公社は2003/07/12(土)の13:00～16:00に、川崎市中原会館(エポック中原)大会議室で「平成15年度第1回マンション管理セミナー」を行うようです。メインテーマは弁護士の石川惠美子氏による「マンションをめぐるトラブルの解決方法」。その他に東京ガス設備保安グループ課長の山田和男氏による「ガス配管の維持保全について」など。定員150名で、受講料は無料。6/16(月)から受付開始だそうです。参加希望の方は住宅相談室(044-211-7851)まで電話で申し込みを。石川弁護士への質問用紙も用意されており、6/30(月)までにFAXまたは郵送で。 |
| 2003/06/02 | 神奈川マンション研究会の平成14年度第5回勉強会に出席してきました。今回のテーマは「管理規約改正の実例報告等」。3人の会員が、自分の住むマンションでの管理規約改正の実例を報告しました。1人目は築後約30年、20棟、600世帯余の団地管理組合で、管理組合運営の実務に当たる「本部役員」の選出方法が不明確だった事例。自治会役員と管理組合役員が兼務であることもあり、住人の管理組合に対する意識が薄かったことから、2年前に「規約検討委員会」を設置して約1年間かけて規約を改正したというもの。2人目は床スラブ下の排水管を共用部分とした最高裁判例に基づいて、給排水管等についてはすべて共用部分として規約に定めることの提案。専有部分と共用部分の定義のあいまいさを避ける意味は大きいのですが、床スラブ上の配管で管理が可能なものまでを共用部分に含めるべきか、仮にすべて共用部分だとリフォーム時に室内の配管の変更がしにくいなど、検討すべきことは多そうでした。3人目は築15年、16棟、300世帯弱のマンションで、修繕積立金の取り崩しを標準管理規約に基づいて総会決議事項にした事例。従前の規約では修繕積立金の取り崩しが理事会決議事項だったため、住宅金融公庫の「優良中古マンション」の指定を受けられずにいたそうですが、この規約変更により指定を受けることができたそうです。私の知るマンションでも、修繕積立金の取り崩しを理事長の単独の決裁で可能にしているケースがあるなど、どこのマンションでも原始規約には不備な点が多いのが常のようです。標準管理規約との違いをチェックするだけでも、意外と改善点が見つかるものですので、不備な規約をそのままにしておいて後々トラブルが生じないように、規約の見直しをお勧めします。また、規約は作りっぱなしでもいけません。役員にでもならない限り、一般の住人のみなさんはなかなか管理規約に目を通す機会がないものです。定期的に見直して総会議案に上げることで、住人のみなさんの規約に対する理解度を深めていくことも必要でしょう。 |
| 2003/06/01 | 東京都ホームページの「報道発表資料」の2003/05/26付で「築３０年以上の分譲マンションの実態調査結果について」が公表されました。PDFファイルはこちら。都内に立地する築30年以上の分譲マンションの維持管理、大規模修繕工事及び建替えに係る状況を調査するため、平成13年度から14年度にかけて、民間、公的合わせて全1,137件の管理組合等を対象にアンケート調査を実施した結果をまとめたもので、回答率は42.0%。その結果によると、管理組合があるマンションは約78%で、平成10年に民間分譲マンション全体を対象にした調査結果の約95%を下回り、築30年以上のマンションでは管理組合がちゃんと組織化されていないケースが多いようです。長期修繕計画があるマンションも約58%で、平成10年調査のマンション全体の約69%と比べると低い水準。修繕積立金を徴収しているマンションは約87%。そのうち、長期修繕計画に基づいて徴収しているマンションは約46%にとどまっているようです。 築年数で見ると、築30～34年のマンションでは、約45%が役員会を月に1回程度開催し、約69%が管理規約を改正したことがあり、約89%が修繕積立金を徴収し、約64%が長期修繕計画を持つのに対して、築40年以上のマンションでは、役員会を月に1回程度開催しているのは約27%、管理規約を改正したことがあるのが約23%、修繕積立金を徴収しているのが約31%、長期修繕計画を持つのが約12%となっており、築年数の古いマンションほど、深刻な状況であることが分かります。規模別に見ると、100戸以上のマンションでは約96%に管理組合があり、約94%が修繕積立金を徴収し、約24%が建替えを検討中であるのに対して、19戸以下ではそれぞれ約64%、約69%、約5%にとどまっており、小規模マンションほど問題を多くかかえているという状況が浮き彫りになりました。マンション管理士のような専門家のサポートを本当に必要としているのはこのような小規模マンションなのですが、戸数が少ないと外部の専門家の協力を得るための予算を取りにくいのも事実。行政としては、このような問題を抱えたマンションへの情報提供や意識啓発を進めると同時に、気軽に専門家の援助を求めることのできる環境をいかに整備するかに手腕が問われていると言えるでしょう。 |
| 2003/05/31 | 新宿で行われた「東京マンション管理実務の集い」の実務勉強会に参加しました。出席者は14名で、今回のテーマは「リゾートマンション勉強会」。スラム化したマンションの実態調査や管理組合の活性化など、マンション問題について幅広く研究をされている某教授をお招きして、約3時間お話を伺いました。今回は特にレジメの用意はなく、テーマと関係なく、マンションに関する様々な話題に話が及びました。まず、出席者からの質問に応じてマンション管理士が業として成り立つかどうかの話から入り、昔は建築士にすべて任せていた病院やホテルの内装のデザインを、最近では専門のインテリアコーディネーターに依頼することが常識になってきたことを引き合いに、今は管理会社にすべて任せてしまっている管理組合の運営補助業務も、専門のマンション管理士に依頼することが常識になるという展望を語っておられました。もちろん、そのためには管理組合の方々にマンション管理士に依頼することのメリットを理解してもらわないといけません。次に、管理組合の活性化については、「管理組合がしっかりしていると管理会社もしっかりする。管理組合がうっかりしていると管理会社からもうっかりしたフロントが来る。」と訴え、どの管理会社が良いとか悪いとかいう話ではなく、どの管理会社に委託するにしても、管理組合自体が主体的に活動しないとダメであることを説きました。また大規模修繕工事の入札の際に、たとえ専門のコンサルに依頼しても、施工業者によって工事項目・仕様がまちまちであるのに見積価格だけを単純比較していた事例があることを紹介し、建物の診断をする人と施工する人は別でなければばらないことと、コンサルの能力にもバラツキがあることを警告しました。また、話は防災のことにも及び、各住戸のメーターボックスには結構スペースがあるので、非常用の水を入れたポリタンクを1個づつ配布して、置いてもらうというアイデアを披露。また平成10年度の調査による県別の分譲マンションの戸数のデータを示して、上位10県で全体の80%の戸数があることを説明しました。例の「80:20のパレートの法則」ですね。この上位10県ではマンション問題を行政が問題として捉えているものの、下位20県では行政が対応する環境が整っておらず、問題が深刻であるそうです。ちなみに全世帯の中で分譲マンションの割合が一番多いのが神奈川県で13.72%。東京都は分譲マンションの戸数では1位ですが、賃貸マンションが多いため、全体の割合で言うと12.65%で2位だそうです。スラム化については、「マンションの経済的陥没」に原因があるとして、マンションの価格低下により経済的に余裕のない購入者が増え、それが管理費等の滞納の原因となり、どんどんマンション価格が下がっていくという悪循環の構図を示しました。関東某県では何の歯止めもなく、市街化調整区域内の既存宅地に相次いでマンションが建設されているそうで、駅前の商業地域から人が消え、それがスラム化に拍車をかけているとのこと。特に、維持管理の良いマンションも悪いマンションも同じ価格であり、評価されるのは築年数だけで、実際の現場を見ないで売っている不動産業界に問題があるとしました。また、郊外の団地型マンションでは「フィルタレーションの問題」が発生しているとのこと。スラム化していくマンションから逃げることができるのは金持ちだけで、貧困層や高齢者だけが残るという意味だそうです。当初4,000万円で購入した人と、最近500万円で購入した人が一緒だと、修繕積立金値上げの合意形成も困難。そもそも、金を払えない人はマンションには住んではいけない。しかし、追い出しても住むところがないところが日本の住宅政策の問題とのこと。英国ではリバースモーゲージ制度により、いつでも自分の持ち家を手放して公営住宅に移れるそうです。日本のマンションが抱える様々な問題を改めて考えさせられる勉強会でした。 |
| 2003/05/30 | マンション管理新聞2003/05/25号の特別企画「「ファクタリング会社倒産」お手上げ？」で、ちょっと気になる話題が載せられています。ファクタリング会社が管理費等の収納を代行している場合、ファクタリング会社が自動引き落としをしてから、管理組合理事長口座に振り込まれるまでは1週間程度のタイムラグがありますので、その間にファクタリング会社が倒産したときには、そのお金が戻ってこない可能性があるというもの。大部分の管理会社が加入する(社)高層住宅管理業協会の「管理費等保証制度」では、ファクタリング会社が倒産しても、事実上保証は受けられないそうです。高層協会や国土交通省の見解では、「当然、管理会社にはその業務上利用したということで、道義的な責任はあるし、弁済すべきと考える」とのことですが、法的な責任・義務についてはあいまいだそうです。実は私のマンションでも、昨年この点に関しては疑問に思ったため、管理会社に確認をして、管理会社が弁済するという回答を得たのですが、やはり管理委託契約書の中で責任と義務については明記しておくべきことなのかもしれません。みなさんのマンションでは大丈夫ですか？ |
| 2003/05/29 | asahi.com : 仕事・資格の「週間朝日・アエラから」のAERA:2003年5月23日号記事「中年からの「食える資格」 若い者に勝つ勉強法」で、人生半ばにさしかかってから資格を取得して、新しい人生を踏み出すことに成功した6人の方が紹介されています。49歳の行政書士は、営業一筋20年の人脈・ノウハウを活用して、開業3年目でサラリーマン時代の収入を上回ったという元信金マン。47歳の社会保険労務士は、大手スーパーサラリーマン生活に見切りをつけ、独立5年で事務所の売り上げが5,000万円になったそうです。42歳の司法書士は、コネもカネもなく38歳で失業した後、独自の勉強法で難関資格にスピード合格し、開業2年目で約1,500万円の売り上げだそうです。37歳のファイナンシャル・プランナーは、元化学メーカー営業。人生を見据えて決断し、家計の見直し相談センターの相談員として活躍中。60歳の弁理士は、ＪＴ役員退任後57歳で資格をゲット。「覚える」のではなく「理解する」という勉強法で難関を突破したそうです。いずれのケースもしっかりとした目的意識を持って資格を取得し、その資格で食っていくという固い決意の元で成功した方々です。本当に立派だと思います。平成14年度試験の合格者の平均年齢が42.9歳というマンション管理士も、早期退職制度などにより長年のサラリーマン生活に見切りをつけ、マンション管理士として独立・開業を目指してがんばっておられる方がたくさんいらっしゃいます。一部では「食えない」とか、「仕事がない」とか揶揄されたマンション管理士も、最近では管理組合との間で顧問契約を締結される方も増え、ようやく士業としての手ごたえを感じるようになってきました。どんな資格でも取るためにはそれなりの努力が必要ですが、それを生かすのはそれ以上に難しいこと。専門家としての知識やスキルに加えて、営業力や交渉力、ひいては人間力のようなものまで問われることになります。マンション管理士の活躍の場が拡がることが、マンション管理の適正化に資することは言うまでもありません。私もボランティアとしての活動を通じて、そのような方々を応援していきたいと思います。 |
| 2003/05/28 | かながわマンション管理組合ネットワークの広報誌「かながわマンションライフ」の創刊号が2003/05/01に発行されました。A4判16ページ。発行部数は60,000部。今後、神管ネットに加盟する地域ネットワークとマンション管理組合の全戸に隔月で無料配布されます。創刊号の記事は、1964年分譲の「稲村ヶ崎マンション」の理事長さんの案内による周辺環境の紹介、河住志保弁護士による「新米弁護士奮闘記」、マンション管理関連情報、横浜市・六ッ川台団地「六ッ川台"あいの会"」代表の小沢康子さんのインタビュー、住まいのお手入れ＆修繕として「浴室のカビ対策／部屋掃除」、インテリアのカラーリング、「蕗と筍の混ぜご飯」の作り方に至るまで、内容はバラエティーに富んでます。某業界紙の元編集者K氏が発行人を務めるだけあって、さすがですね。ただ、管理組合団体の広報誌というよりは、むしろマンション販売会社の広報宣伝パンフレット的な感じでしょうか。2003/04/03の「今日の話題」で紹介して以来、「いつになったら来るのかなー」と待っていたところ、先日ひょんなことで全戸にすでに配布済みであることを知り、あわてて家の中を探したのですが、時すでに遅し。新聞のチラシと一緒に資源ごみに出されていました(T_T)。紙質やデザインもさることながら、表紙の裏と裏表紙の両面がマンション関連企業の全面広告なので、嫁さんにはただの宣伝チラシにしか見えなかったようです。役員のみなさんに聞いても、全員「届いてない」という返事。もうちょっと紙質かデザインを工夫しないと、せっかくの広報誌も意味がないですね。もっとも、そもそもが「広報誌」ではなくて、「広告誌」なのかもしれませんが・・・。 |
| 2003/05/27 | ありがとう！おかげさまで1周年。当ホームページを2002/05/27に開設してから、今日でちょうど1年が経ちました。そもそもこのホームページは、マンション管理センターのマンション管理士情報検索サービスの登録用紙にURLの記載欄があったため、登録用紙を提出するために急遽立ち上げたもの。せっかく作るなら、他のホームページにはないオリジナリティを、と考えて作ったのが、この毎日更新(風)の「今日の話題」でした。基本的にマンション管理関係の話題という縛りの中で、この1年、365個の話題をなんとか提供し続けることができたのも、みなさんからのアクセスが励みになったおかげです。ちなみにこの1年のアクセス数の推移はこちら。同一IPアドレスからのアクセスは1日1カウントとする設定なので、アクセス数はほぼ訪問者の数になります。2002/12/01の神奈川県マンション管理士会設立の前後でグラフの傾きが若干変わっていて、設立前は1日平均52アクセスだったのが、設立後は1日平均69アクセスに増えています。本業の仕事に追われて更新ができなかったときもアクセスカウンターは勝手に上がっていくので、「あー、今日はこれだけの人が、(更新されていないページを見て)がっかりして帰っていったんだなー」と、大変申し訳ない気持ちになります。「今日の話題」が「3日前の話題」になっていることも多いですが、そんなときは本業がパニック状態ということで、大目に見てやってください(^_^;)。これからもマイペースで更新を続けますので、よろしくお願いします。ということで、日頃アクセスしてくださってるみなさんに感謝を込めて、1周年記念のプレゼントを企画しました。抽選で1名様にかながわ住まい・まちづくり協会発行の「マンション管理ガイドブック」(A4版135ページ、税込み1,500円)を差し上げます。ご希望の方は住所・氏名を明記の上、bzb05510@nifty.comまでメールでご連絡を。締め切りは6/8(日)24:00メール着分まで。当選者の発表は賞品の発送をもって代えさせていただきます。ふるってご応募ください。 |
| 2003/05/26 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/05/26付記事「第29回 居住者名簿とプライバシー」で、管理組合での居住者名簿の取り扱いについての話がされています。管理組合にとって区分所有者名簿はもちろん必須のものです。しかし、同居の居住者について、どこまでの情報を提出してもらうかについては、意見が分かれるところでしょう。管理組合として居住者に関する情報も把握しておくに越したことはありませんが、プライバシーとの兼ね合いもあり難しいところ。実際、うちのマンションには、新築時の入居の際に全員に提出してもらった居住者名簿が管理組合の資料としてそのまま残っているのですが、そもそもそのような居住者名簿を提出していたことなどすっかり忘れている方がほとんど。みなさんマンションを購入する際の必要資料のひとつと考えて、何に利用されるかも深く考えずに管理会社に求められるまま提出していた訳です。これはいけませんね。個人情報を安易に提出する側の問題もありますが、居住者名簿の使用目的や保管方法等を十分に告知しないで情報を集めることに問題があると思います。入居後5年が経過したので、その後変更された情報を更新してもらうために、昨年の理事会で当時は理事だった私から居住者名簿の再提出の提案をしたのですが、具体的に何をどのような形で再調査するかについては、主にプライバシー保護の観点から長時間の議論をおこない、実施には1年近くもかかってしまいました。私も含めてプライバシー尊重派が多かったこともあり、結局、(1)提出は任意であること、(2)提出してもらった情報は管理会社で厳重に施錠管理すること、(3)緊急時の連絡の目的以外には使用しないこと、の3点を基本ルールとしました。そして、それらを居住者のみなさんに十分理解していただいた上で、単に緊急連絡先のみをアンケート調査の形で提出していただく形にしました。プライバシーを尊重する半面、緊急連絡先の提出にだけはこだわったのは、昨年、留守宅で突然ガス警報器の警報が鳴り出し、どうにも対処ができずに困ったという事件があったため。実は入居時に提出していただいた居住者名簿には、勤務先を書く欄はあるものの、肝心の緊急連絡先を書く欄が欠けていたのです。最近は携帯電話をお持ちの方がほとんどですので、緊急連絡先として携帯電話の番号も任意で書いていただくようにしました。この調査は今年1月に行い、9割近くの方から回答をいただくことができました。今のところ、この緊急連絡先を使用したことはありません。むしろ、このまま使用しない状態がずっと続くことを祈っています(^_^)。 |
| 2003/05/25 | 私の住むマンションで臨時総会が行われました。議案は2003/05/20の「今日の話題」で紹介した、テレビ共聴設備のブースターの広帯域化工事と、CATV会社との原始契約の変更。60名の組合員に対して、出席者は11名。議決権行使書が8名と委任状が27名。議案の内容からすれば、まあこんなものでしょうか。CATV会社に一通りの説明をしてもらい、広域化工事についてはすんなり可決。原始契約の変更についてもすんなり可決と行くかと思いきや、議長が挙手を求めている中で、ひとりの組合員の方から、「新しい契約書の具体的な記述については、まだ審議がされていない」との発言。それをきっかけにいったん賛成の挙手をした他の組合員の方からも「元の契約書の取り扱いについての記述がないとおかしい」との意見。CATV会社も満足のいく回答ができずに、持ち帰って再度検討することになってしまいました。一時は今日の決議は見送って継続審議という雰囲気になりましたが、当の質問者から「また臨時総会を開くのも大変だから、いったんこの場で決議して、あとで理事会で修正を検討してはどうか」との助け舟が出されました。他の組合員の方からも、「今日決議しないと、せっかく利用料が無料になる話が先送りになってしまう」という声。すかさず私も「みなさん内容的には問題はないとお考えのようですから、あとは契約書の文面だけの問題でしょう。とりあえずこの場で決議して、秋の定期総会で再度契約書の修正を議案にしていただく形ではいかがでしょうか」と、みなさんの同意を求めて、その旨を議事録に残すことで無事決議されました。私も、あまり細かいことは言うつもりはなかったのですが、どうせ文面を直すならということで、「保安器以降、宅内のテレビ端子までを甲(管理組合)の所有とする」などの記述も見直すように要求しておきました。どう見てもオーナーがひとりである賃貸マンションを想定した契約書にしか見えなかったのです。まあ、今回はとにかく時間的に余裕がなくて、総会議案書の作成の前に契約書の中身を理事会でチェックすることができなかったので、仕方ありません。これだけ変化の早い世の中では、たとえ完全な形ではない状態でも、ある程度リスクを取りながら迅速に事を進めていくことが要求されます。管理組合活動もその例外ではありません。適正なリスクマネジメントを行いながら、臨機応変に柔軟な対応を取れるかどうか、そこに管理組合運営の真価が問われるような気がします。 |
| 2003/05/24 | 文京区勤労福祉会館(駒込)で行われたマンション管理士研究会「友士会」の5月度定例会に出席しました。旧メンバー12名と新メンバー22名による活動報告の後、今回の勉強会のテーマはO会員による「マンション管理士の顧問契約について」。現在O氏は全部委託のマンションと自主管理のマンションの2つの管理組合と顧問契約を締結して活躍中。大規模修繕工事を丸投げした管理会社に多額の積立金を持っていかれてた実例を示しながら、マンション管理士の活躍の場はすべて管理会社まかせの「御用組合」にあるとしました。たとえ管理会社まかせではダメと思っていても、区分所有者は本業で忙しく、いざ自分でやるのはイヤという区分所有者が大半で、そこにマンション管理士が入り込む要素があると力説しました。そして組合の立場から管理会社にニラミを利かせていれば、マンション管理はうまく行くとしました。またマンション管理士をビジネスとしてやっていくには自己PRが不可欠として、「マン研」ホームページなどの活用を勧めました。気になる顧問料については、全部委託のケースではいかにサービス低下を招かずに顧問料を捻出するかが大事であるとする一方で、自主管理マンションでは役員の事務作業を肩代わりしているため、顧問料はその対価として理解を得やすいという見方を示しました。最後に友士会は実務派集団としてマンション管理に関する「シンクタンク」の役割を果たしているとして、友士会ネットワークの活用を訴えて結びました。Q&Aでは、「管理委託費の値下げ達成分のある割合を報酬としてもらえないのか」という質問もありましたが、O氏は「私は『値切り屋』ではなく、管理組合の財産を守ることが仕事」ときっぱり。いや、お見事(パチパチ)。講演全体がマンション管理士を1つのビジネスとして捉えた流れで構成されていただけに、O氏のこの一言には深く感銘を受けました。ビジネスが成功するには優れた理念が必要とされるように、マンション管理士としての成功も優れた理念に裏打ちされるもののようです。 |
| 2003/05/23 | 日経新聞2003/05/22付け夕刊11面の記事「マンション住民 コミュニティーで支えあい」で、高齢化の進展や子育てなどの悩みに直面した住民が、マンション内で互いに助け合うためのコミュニティーを形成している事例が紹介されています□。築28年、380戸の大阪府牧方市のマンションは、60歳以上の世帯が半数以上。2000年10月にマンション内にボランティアのグループを設立して、網戸の張替えや切れた電球の交換など、全世帯から依頼を受けて、シニア世代中心のメンバーが駆けつけて手伝うそうです。1件につき300円程度の料金を取るのは、無料だと気兼ねして頼みにくいという声が多かったからとのこと。日頃の活動の成果で、昨年末の大規模修繕もスムーズに合意形成ができたそうです。築33年、380戸の埼玉県草加市のマンションでも、シニア世代の女性約30人がが独り暮らしの高齢者に食事を提供したり、日常の用事を無料で引き受ける活動を行っているそうです。どちらもマンションの高年数化と共に住民も高齢化するという典型的なパターンで、マンション全体がひとつの町内会的な役割を果たしている例と言えるでしょう。このような良好なコミュニティーの形成に成功したマンションでは、何かトラブルが発生しても、きっと自分たちの力でスムーズに解決していけるものと思います。ただし、これらは団地型の大規模マンションでの事例であり、中小規模のマンションでは別の考え方が必要かもしれません。私の持論は、プロフィールでも述べてさせていただいているように、管理組合活動の活性化こそが、マンション内のコミュニティーの形成につながるというもの。地域への依存度の低い都市生活者にとっては、昔ながらの町内会での近所付き合いを基本としたコミュニティーとはちょっと違う、管理組合活動を基本としたマンション独自の新しいコミュニティーの形があっても良いと思っています。 |
| 2003/05/22 | マンション管理センターの「セミナー」のページに、7月に4日間に渡って東京・水道橋の「すまい・るホール」で行われる「総合講座」の案内が掲載されています。日時は7/11(金)、7/12(土)、7/25(金)、7/26(土)の10:00～16:30。定員200名で、全12講座の受講費は12,000円(会員は9,000円)。今年の講座の特徴は、改正区分所有法施行、標準管理委託契約書改定といったタイムリーな専門講座に加えて、管理組合運営に具体的に役立つ実務に関する講座が用意されたことだそうです。具体的には、「総会進行のポイント」、「外部専門家の上手な活用」、「主体的な大規模修繕への取組み」、「修繕積立金の上手な運用方法について」の4つのテーマが実務講座として含まれています。せっかくなら土日にやってくれれば、実務に携わる管理組合役員さんも出席しやすいと思うんですけどね。申し込み受付は2003/05/26(月)から。マンション管理センター管理部まで電話でどうぞ。 |
| 2003/05/21 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2003/05/20付け記事、「マンションの資産デフレの影響は？1976年─2001年物件を総点検」で、首都圏で1976年から2001年に分譲されたマンションの購入価格と売買価格が紹介されています。それによると、資産デフレの影響を受けて、すべての期間を通じて、購入されたマンションの価格が大きく下がっているそうです。また、分譲マンションを購入した人と賃貸マンションに入居していた人を比較すると、結果的には分譲派の方がやや得をしているとのこと。ただし、例外は1988年から1994年のバブル期で、この期間に関しては分譲派が大きく損をしているそうです。ちょうど第1回目の大規模修繕のタイミングにあるマンションと言えるでしょうか。うちのマンションでもたまに住戸が売りに出されて、チラシやホームページでその価格を知ることができますので、新築時の価格表と見比べると、どれだけ価格が下がってしまったのかがよく分かります(^_^;)。これだけ含み損が大きいと買い替えも困難になりますし、市場価格がローン残高を大幅に下回るケースでは、滌除を使って抵当権を消滅させるという裏ワザも本やホームページなどで紹介されたりしてますね。まあ、投資目的ではなくて、そこに住むために買ったのであれば、どんなに価格が下がろうとも関係ない話ですし、むしろ永住志向も強くなることから、住人の管理に対する意識も高まりやすいという利点もありますが。しかしマンションの資産価値があまりにも低下しまった結果、カネと時間と労力をかけてまで維持管理する意欲も失せてしまい、スラム化が進んでいるというマンションの話も聞きます。資産価値の低下により管理意識が低下し、そのことがさらに資産価値の低下を招くという、マンションのデフレスパイラルにだけは陥ってほしくないと思います。 |
| 2003/05/20 | ナイスステージ湘南台の管理組合ニュースVol.31(2003年5月号)を発行しました。今月のトップニュースは5/25(日)に行われる臨時総会の議案の説明。すでに議案書は5/18(日)に全戸に配布済みのため、議案書に書けなかった背景や経緯などを中心にまとめました。今回の議案は2つ。ブースターの広帯域化工事と、原始契約の変更。ブースターの更新工事については2003/05/10の「今日の話題」で紹介した通り。もうひとつの原始契約の変更は、現在、地上波(1～12ch)のみの受信でも支払っている小額の利用料金を無料にするもの。地上波のみを受信している34戸にとっては有利な話ですが、ホームターミナルを設置している28戸にとっては7月からの基本料金値上げを可能にする契約変更のため、若干不利な話。そもそも基本料金の値上げはブースターの広帯域化工事が終了した後に実施されるので、この時期にわざわざ臨時総会を開いてまで工事を急ぐ必要があるのかどうかも理事会で議論になりました。しかし、オプション契約をしている方が、6月からサービスの提供を受けられなくなるのは問題です。急いで工事をすべきかどうか、実際に影響を受ける住戸に確認を取ってはどうかという意見もありましたが、どの住戸がどのオプション契約をしているかは、プライバシー保護の観点から聞き出す訳にもいきません。結局、臨時総会を招集しないのは問題があるということで意見がまとまり、総会の7日前という管理規約ぎりぎりのタイミングで総会の通知を配布しました。臨時総会ひとつ開くにも本当に大変です。ケーブルテレビ会社によると、今回の工事や契約変更でわざわざ臨時総会を開いているのはうちのマンションだけのようで、理事会でいきなり総会がどうのこうのという議論が始まって、説明に来た担当者は目を丸くしていました(@_@)。他のマンションでは理事会の決議だけで進めているとのこと。まあ、住人のみなさんがそれで納得してくれて、何も問題が生じないなら結果オーライなんですけどね・・・。 |
| 2003/05/19 | 横浜マンション管理組合ネットワークの「イベント情報」に、6/19(木)の18:30～21:00にかながわ県民センターで行われる「マンション管理相談・事例研究会」の案内が掲載されています。管理組合役員を対象に、管理費の滞納、大規模修繕工事、音のトラブルなど、最近のマンション管理に関する相談事例を紹介しながら、参加者を交えてケーススタディをするようです。定員は先着60名で、参加費は2,000円(会員は1,000円)。申し込みは、住所・マンション名・氏名・参加者人数を添えて、浜管ネット事務局までメール又はFAXで。興味のある方はどうぞ。 |
| 2003/05/18 | かながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の第3回勉強会に出席しました。勉強会の様子はこちら。今回のテーマは「マンションにおけるペットとの共生について」で、講師には神奈川県住宅整備課の伊藤善夫氏と、まち協マンション管理相談員の計良孝子氏にお願いしました。計良氏の考えのユニークなところは、動物愛護の観点からマンションのペット問題を捉えているところ。マナーの悪い住人はどんなに細かいペット細則を作っても理解もできないし守れないのが現実であるとして、むしろ「自分のペットが幸せになるためのルール」という意識を持ってもらうことが大切としています。マンション管理士の立場からすると、管理組合活動を活性化することによって、管理規約や細則への理解度を高め、ペットクラブの設立や新しいルールづくりなどの体制を整える方向に考えがちですが、人間って理屈だけで動いているんじゃないんですよね。これは私自身が、過去の管理組合活動で何度も経験してきたところ。たしかにきちんとした仕組みやルールづくりは必要なんですが、それだけでは人間は動いてくれない。いくら立派なマンション管理適正化法が出来ても、管理組合活動の活性化していないマンションはいつまでもそのままであるのと同じように、やはり大事なのは、その必要性に自らが「気づく」ことなんだと思います。計良氏の考え方は、ともすればペット推進派と誤解されるところもあるようですが、それは間違いで、氏は「不幸な子(ペット)を増やすようなら、安易にペット飼育を容認してはならない」と訴えているように、ペットを飼うことの責任の重さを飼い主が「気づく」ことが問題解決の基本であるというもの。私もペット問題はそもそも住人のマナー意識の低さとコミュニティーの欠如に原因があると思っています。動物愛護の観点から集合住宅に住むことの意味を「気づく」こと。それを基にコミュニティーを形成していくのもひとつの有効な手段であると感じました。 |
| 2003/05/17 | 一等航空整備士が本職のマンション管理士K氏の案内で、羽田の整備場を見学させてもらいました。米同時多発テロ以来、警備が厳しくなっているということで、入館証を無くすと大変。クリップではなく、安全ピンでシャツにしっかり留めて、やや緊張気味に入館しました。1枚で600万円もするというチタン製のエンジンのファンブレードや、YS11のターボプロップエンジン、計器やスイッチがたくさん並んだコックピットの展示物を見せてもらいながら、奥の扉を抜けると、そこは高さ40m、幅170m、奥行105mの巨大な格納庫。東京ドームに匹敵する巨大な空間に圧倒されて、思わず歓声が上がりました。今日は300人乗りの大型旅客機A300が2機並んで整備中で、機体のあちこちでたくさんの整備士が、ガリバーを取り囲んだ小人国の兵士のように忙しそうに動き回っていました。マンションの場合、足場を組むのが大変ですので、大規模修繕のタイミングで出来るだけの修繕を盛り込むのに対して、飛行機の場合は、数時間で足場を組むことができるので、項目別に最適のタイミングで点検整備を行うのだそうです。ちなみに飛行機の耐用年数は20年程度だそうですが、しっかりとした整備さえ行っていれば、いつまでも飛び続けることができるとのこと。また、飛行機の整備の良さを示すのが、「定時離陸率」。予定時刻の15分遅れ以内に離陸できた割合を表すそうで、これが高い機体は中古市場で高く売れるそうです。しっかりとした整備をすることによって、安全で快適な空の旅を実現すると同時に、資産価値の維持にも貢献しているということですね。マンション管理とも共通した部分が多く、興味深く見学ができました。中古マンションの価格も、単に立地条件と専有面積と築年数だけで決まってしまうのではなく、管理の良し悪しが正しく価格に反映されるような評価基準が欲しいと思いました。 |
| 2003/05/16 | 国土交通省の「報道発表資料」の2003/05/15付け記事「中高層共同住宅標準管理規約検討委員会の設置について」によると、千葉大学法経学部教授の丸山英気氏を委員長とする中高層共同住宅標準管理規約検討委員会が設置され、5/15(木)に第1回の会合が行われたそうです。委員は千葉大学法経学部教授の鎌野邦樹氏、弁護士の篠原みち子氏、全管連会長の穐山精吾氏、(有)建物診断センター代表取締役・マンション管理士の澤田博一氏など11名。11月上旬までに8回の検討委員会を開催し、8月中旬にパブリックコメントの実施、11月中旬頃に都道府県等への通達を予定しているとのこと。来月に施行される見通しの区分所有法の一部改正と、マンションの管理の適正化を踏まえたもので、具体的には、共用部分の変更のための決議要件の緩和、理事長の代理権と当事者適格の拡充、インターネット関連設備などの共用部分としての位置付けや役員の資格及び任期、長期修繕計画の在り方などが検討されるそうです。管理規約は本来それぞれのマンションの独自性に合わせて定めるべきものですが、多くのマンションが標準管理規約の規定をほぼそのまま採用している現状から考えても、この標準管理規約がマンションの管理の適正化に与える影響はたいへん大きなものがあります。私も過去自分の住むマンションで、長期修繕計画を総会決議事項に加えたり、専有部分のリフォームに関する規定などを追加するなどの規約改正を行ったときに、「国土交通省が定めた標準管理規約に準拠する形に変更」という言い方でみなさんの理解を得てきた経緯がありますので・・・(^_^;)。ただし、問題は標準管理規約が改正されても、古い標準管理規約をそのままにしているマンションが多いということ。実際、1997年2月に改正された現行の標準管理規約ではなく、1982年に作成された旧標準管理規約をそのままにしているマンションが圧倒的に多いようです。マンション管理の適正化のために、新しい標準管理規約の周知・普及を図っていくこともマンション管理士の使命のひとつであると思います。 |
| 2003/05/15 | asahi.com : 住まいの「週間朝日・アエラから」のAERA:2003年5月2日号記事「関東大停電の危機」で、東電の全17基の原発が停止していることから、今年の夏に首都圏で大規模な停電の危険性があることが紹介されています。現在停止中の原発は17基合計で1730.8万kWの発電能力。今年の夏が猛暑となった場合、最大電力が6450万kWになるのに対して、東電の供給能力は原発なしだと5500万kW。10基程度の原発を再稼働しなければ950万kWの電力不足になり、停電もありうるそうです。(財)生協総合研究所の調査によると、夏場の電力消費のピークは、従来定説だったクーラーをつけた部屋で高校野球を見るからというのは間違いで、実は企業の消費電力がピークになることが原因。経済産業省は対策としてビルの夏場のエアコンの設定温度を29～30℃にすることを奨励する予定だったそうですが、企業で節電を進めるにも、労働安全衛生法によりビルの室内温度は17～28℃にしなければならず、これ以上エアコンの設定温度を上げるのは不可能で、節電するにも限界があるようです。この「関東大停電」が現実に起きるとすると恐ろしい話ですね。うちのマンションで停電が起きると、エレベーターや機械式駐車場が使えなくなることはもちろんですが、給水ポンプも止まるため断水にもなります。オートロックも使えません。エレベーターに閉じ込められる心配もありますし、同じタイミングで集中豪雨でも起きようものなら、機械式駐車場の排水ポンプが動作せず、多くの車が水に浸かる危険性もあります。あらためて停電になった場合のことを考えると、多くのマンションは安定した電力供給があることを前提として生活の場として成り立っていることが分かります。万一そうなった場合のコンティンジェンシー・プラン(緊急時対応計画)について、理事会で検討をしておく必要があるかもしれません。 |
| 2003/05/14 | asahi.com : MYTOWN : 東京の「企画特集」の「最新 マンション考現学」の2003/05/10付記事「滞納対策 佐藤益弘氏」で、ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘氏が、滞納問題に対する管理組合の取り組み方に触れています。佐藤氏は「マンションで幸せに生活するためには心（コミュニティー）体（建物設備）お金（資産管理）の三つの「健康」を維持促進していくことが大切」として、「滞納が発生した後の法的処理の問題よりも、組合内のコミュニケーションを密にすることで予防を促すことが肝心」と訴えています。健康維持のための体力づくりに運動は欠かせません。病気になってから医者に診てもらうのではなく、日頃からちゃんと運動(管理組合活動)をすることが大事ということでしょう。私も「管理組合運営のためのノウハウ」 の19ページで書いているように、滞納問題は対応が遅れれば遅れるほど解決が難しくなりますので、先手・先手で対処していくことが必要だと考えています。ともすれば滞納問題は、巨額の滞納が発覚してからの、督促、少額訴訟、競売といった、法的な手続きの面に目が向き勝ちですが、一番大事なのは、タイムリーな状況把握と、問題が小さいうちに適切な対応をする仕組みを作ること。管理組合活動を活性化することで、住人の管理に対する意識を高め、滞納を予防するとともに、もし滞納が発生した場合には、理事会、管理会社、滞納者の3者で密にコミュニケーションを取りながら、解決のための最善の方法を一緒に考えていくことが大事だと思っています。 |
| 2003/05/13 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2003/05/13付け記事、「２泊３日でマンション脱出 「水道の毒？」を調べる深夜の訪問者」で、深夜23時に女子学生の一人住まいのワンルームマンションを訪れ、水質検査のために部屋に入れて欲しいとしつこく迫った男の話が載っています。たまたま母親がいたために追い返して事なきを得たようですが、「また来ます」と言い残して帰っていったことが怖くて、結局別のアパートに移ったそうです。たった2泊しかしていないワンルームマンションの購入費が約1250万円、購入諸経費・引っ越し費・交通費が約50万円、アパートを見つけるまでの仮住まいのための経費・交通費が約30万円かかったとのこと。親として娘さんの安全はお金には代えられないということですね。深夜の迷惑と言えば、我が家にも22時過ぎにセールスの電話がかかってくることがあるようで、嫁さんは怒ってます。私はまだ会社にいる時間ですが、先日たまたま休暇で家にいたときに電話を取ったら投資用マンションのセールス。相手が受話器の向こうで一方的にしゃべり続けるのをさえぎって、一言「マンションには興味ありません」と言って、そのまま切りました。いや、正確に言うと、「マンションには興味がありますが、投資用に購入することには興味がありません」ですね。時間の無駄なので短縮形で失礼(^_^;)。 |
| 2003/05/12 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/05/12付記事「第28回 賃貸に出す場合の注意点」で、分譲マンションの賃貸化の現状と、賃貸人・管理組合のそれぞれの立場での注意点が紹介されています。記事の中で紹介されている(財)ハウジングアンドコミュニティ財団の調査(平成14年10月)によると、首都圏のマンションの賃貸化率は平均で27.2%。賃貸化率が50%を越えているところも13.9%あるようです。また、賃貸人・管理組合の両方の注意点として挙げられているのが、管理に対する意識の低下。特にワンルームからファミリータイプまで間取りにバリエーションのあるマンションでは、ワンルームを中心に賃貸化が進むために注意を要するとのこと。管理組合の対応としては、広報活動に力をいれ、同時に仲介不動産会社とも連絡が取れるような体制をつくり、賃借人とのコミュニケーションも大事にすること勧めています。うちのマンションの賃貸化率は今のところ5%。外部の区分所有者の方には毎月管理組合ニュースを郵送して、マンションの近況をお知らせしています。折に触れてお礼のお手紙を頂くこともあり、励みになります。この広報紙は、貸借人の方にももちろん配布。それぞれ資産価値の維持と快適な住環境の確保という点で、マンション管理に対して高い意識を持っていただければ、と思っています。 |
| 2003/05/11 | フジテレビの「ザ・ノンフィクション」の2003/05/11放送は「マンション残酷物語」。建替えや大修繕に苦悩する3つのマンションの住人と管理組合が紹介されました。1つ目は、阪神淡路大震災で全壊の判定を受け、建替え決議をしたものの、「修繕で十分」とする反対派住人から訴訟を起こされ、大部分の人が住めない状態のまま8年が過ぎてしまった神戸市のマンション「グランドパレス高羽」。住めない状態のマンションに住宅ローンを払い続けることに空しさを感じる住人と、裁判が長引き、疲れを隠せない理事会の様子が紹介されました。2つ目は、築28年目で水漏れのひどい排水管の更新工事を予定している四日市市のマンション。今まですべて管理会社任せだったために、修繕積立金の残高不足で、1戸当り100万円の一時金が発生。しかし老後の資金を手放すことに抵抗する72歳の女性と、なんとか説得を試みる理事長の話し合いは平行線のまま。さらに18年間の収支報告がなく、多額の使途不明金について管理会社に返還を求める交渉も平行線。そんな事情は知らずに3年前に購入したという理事長は、修繕積立金が多いマンションと、少ないマンションでは資産価値がまったく違うということを訴えます。今まですべてを人まかせにしてきたことの代償の大きさを示す内容でした。3つ目は、築69年目の飯田橋の「同潤会江戸川アパート」。コンクリートは至る所で鉄筋が露出し、コンクリート塊の落下も続く状態。ガス管の老朽化もひどく、ガス漏れも日常化。30年来の懸案だった建替えが、昨年ようやく決議されましたが、等価交換による住居面積は現在の53%に減少するのだそうです。11㎡の部屋に住む年金生活の80歳の女性の場合、最も狭い部屋に入居するとしても1,000万円の負担が発生するため、建替えに反対しましたが、そのまま反対を続けると管理組合に売り渡し請求権を行使され、500万円程度の代金と引き換えに住戸を取り上げられてしまいます。結局この女性は管理組合とデベロッパーが用意した第3の選択肢、すなわち、住戸をデベロッパーに売り渡し、建替え後のマンションの1室に終身賃貸で入居する道を選びました。1戸建てと違い、所有権を持ちながら、自分ひとりでは建替えも修繕もままらなない分譲マンション。そこには大きな問題があることをクローズアップし、警鐘を鳴らす内容の番組でした。 |
| 2003/05/10 | マンションで導入しているCATVの業者が「将来の放送のデジタル化などに備えて、帯域アップのためにブースターの交換工事を無料で行いたい」と言ってきたので、理事会に呼んで説明をしてもらいました。昨年、ケーブルインターネット導入工事が失敗した経緯もあり、そんなに急ぎの話ではないだろうと考えていたのですが、実際に話を聞いたら大間違い。なんと来月(6/01)から帯域変更が行われるので、現在のブースターでは3つのオプションチャンネルが視聴できなくなるとのこと。また、事前には何も連絡のなかった、マンション建築時にデベロッパーが締結した原始契約の変更や、7月からの料金値上げの話まで飛び出す始末。うちの場合、62戸全戸が地上波をCATVで受信しており、そのうちの28戸がCATV業者と個別契約でホームターミナルを設置済み。そのうちの何戸かが、当該オプションチャンネルを視聴しているとのことで、今月中に450MHz対応のブースターを770MHz対応のものに交換しないとサービスを継続できなくなるとのこと。「共用設備の変更になるので総会決議が必要。急な対応はできないので、それまで帯域変更を延期するか、あるいは3つのオプションチャネルの周波数を従来通り450MHz以下に収めてほしい」と要求しましたが、「全社的な決定なので延期はできない」の一点張り。「工事許可をいただけないと、オプション契約の解約をお願いするしかない」とか、しまいには「よそのマンションでは理事会だけで工事許可をいただいています」と言い出す始末。「御社では法に反することを管理組合に勧めるのですか？」と多少声を荒立ててしまいましたが、このままではサービスを受けている居住者の方が迷惑を被るだけなので、仕方なく役員のみなさんには無理をお願いして、5/25(日)に臨時総会を開いていただくことにしました。やはり地域ごとに1社独占で、競争原理の働かないCATV会社の体質ってこんなものなんでしょうかねぇ。 |
| 2003/05/09 | 日経BP「BizTech」の企業・経営の2003/05/07付け記事「心を鍛える処方箋、一流選手がストレスに強いのはなぜ」で、仕事で落ち込んだときに立ち直るにはどうしたら良いのか、スポーツメンタルトレーナーの高畑好秀氏の話が紹介されています。それによると、「心を快調にするための3カ条」は、(1)高い意識を持つ、(2)原点に返る、(3)「いつでもやめられる」と考える、の3つ。イチロー選手などの例を引き合いに、今、自分に何が必要か、自分の行っている練習の意味は何か、どこにどう役立っていて、それが今後どのように生きていくのかについて高い意識を持つこと。 「仕事のことなんて考えたくもない」という状況に陥ったら、初期の頃の意欲や「仕事が好き」という気持ちを思い出し、原点に返ること。また、それとは逆に、「いつでもやめられる」と考えることも必要とのことです。私もボランティアのマンション管理士として高い意識は持っているつもりですが、実は「マンション管理のことなんて考えたくもない」という状況に陥ることもしばしば(^_^;)。でも、管理組合の新任理事になった頃の意欲や、「マンション管理仲間と飲むことが好き」という気持ちを思い出して、原点に返ると、このホームページの更新意欲も沸いてきます。ただし、「毎日更新しなければいけない」と考えるのは心の健康上あまり良くないようですので、「いつでもやめられる」と考えることも必要なのかな？まあ、友人のS氏いわく、このホームページの時間は私の「腹時計」なのだそうですので、とりあえず「毎日更新風」ということでご理解ください。 |
| 2003/05/08 | 神奈川県マンション管理士会の広報誌「神奈川県マンション管理士会ニュース」の第3号(2003年5月号)を発行しました。今回の内容は、6/08(日)の無料相談会のお知らせ、5/18(日)の会員向け勉強会の案内、横浜市のアドバイザー制度の現状など。本来は5/01(木)が発行予定日でしたが、体調不良で思うように編集作業が進まず、1週間遅れの発行になってしまいました(^_^;)。97名の会員中75名にメールで送付。残りの22名にはこれから郵送作業。印刷、ホチキス止め、封筒詰め、宛名書き、切手貼り、投函。毎回愚痴ってるようですが、これに結構時間と手間がかかるんですよねー。編集後記の後にちょっとした余白があったので、事務局からのお願いとして「メールアドレスをお持ちでない方はぜひメールアドレスの取得を」と入れておきました。どの程度の効果がありますか・・・。 |
| 2003/05/07 | NHKテレビ2003/05/01放送の「難問解決！ご近所の底力」のテーマは、「大迷惑！落書きはなくせるか」。度重なる落書きに悩む下北沢駅前商店街の相談に対して、専門家はアート系と便乗系の2種類があると分析。街ぐるみの一斉消去で成果を上げた岡山市の例と、先に壁画を書いてしまうことで成功した代官山地区の例が紹介されました。岡山市の方法は、ちょっとした落書きでも放置しておくとすぐに増殖することから、少しでも落書きがあればすぐに消すというもので、便乗系に効果的。2003/04/21の「今日の話題」で紹介した「割れ窓理論」の応用ですね。代官山の方法は、優れたアートの上には書きにくいというアート系の心理をついたもので、子供の絵などまったくジャンルの異なる壁画が効果的だそうです。私の住むマンションでもちょっとした落書きをされて、すぐに消したことがありますが、本質的な問題解決のためには、地域全体で取り組む必要があるようです。落書きに悩むマンションの方はぜひ参考にされると良いでしょう。 |
| 2003/05/06 | 日経BP「Small Biz」の「情報化支援Q&A」の「仕事の合理化Q&A」の2003/05/01付記事「ベンダーとの良好な関係を保つにはどうしたらいいの？」で、企業がシステム化に取り組む場合、社内に人材やノウハウがなく、ベンダーを利用する際の注意点が紹介されています。それによると、「ベンダーはあくまで「パートナー」ですから、全てを任せきりにするのではなく、常にコミュニケーションを取って、自社の果たすべき役割はきちんと果たす、という姿勢も重要」であり、「対等かつ緊張感のあるコミュニケーションを心懸ける」ことが要点なのだそうです。この「企業」を「管理組合」に、「システム化」を「マンション管理」に、「ベンダー」を「管理会社」に、それぞれ置き換えて読むと、管理組合が管理会社と良好な関係を保つための心構えにそのまま当てはまります。すわなち、「管理組合がマンション管理に取り組む場合、マンション内に人材やノウハウがなく、管理会社を利用する際には、管理会社はあくまでも「パートナー」ですから、全てを任せきりにするのではなく、常にコミュニケーションを取って、管理組合の果たすべき役割はきちんと果たす、という姿勢も重要であり、対等かつ緊張感のあるコミュニケーションを心懸けることが大切である」となります。私も相談者の方から、管理会社に関する不満の声をお聞きすることが多いのですが、そもそもマンションの管理を運営していく責任があるのは管理組合であって、管理会社は管理委託契約に基き、管理組合の指示通りに手足となって動いてくれるパートナーに過ぎません。世の中にたくさんある管理会社の中から、自分たちが管理委託先として選んだ管理会社なんですから、不満を言う前に、自分たちで管理会社をしっかりコントロールしてかなければいけないことをまず自覚する必要があります。管理会社に不満があるということは、半分は管理組合の責任。管理会社がちゃんと動いてくれているかどうかは理事会がチェックしなければいけないですし、もし問題があるのなら、すみやかに改善を求めないといけません。いずれにしても理事会と管理会社とのコミュニケーションを密に取ることが重要でしょう。そして、もし何か問題があれば、それを指摘して、いつまでに何をしてほしいのか具体的な指示をすること。例えば、毎月定例理事会を開いて、管理会社のフロント担当にも出席してもらい、その場で理事会から業務内容のチェックや指示を行うような形でも良いでしょう。そして決めたことはちゃんと理事会議事録に残して、毎月の理事会でフォローができるような仕組みにしておくことも大事だと思います。サラリーマンであれ、自営業者であれ、仕事上の協力会社やパートナーとの付き合い方の基本はどこの世界でも同じ。マンション管理の世界でも、管理組合と管理会社の関係にはまったく同じことが言えるのですが、残念ながらそのことに気がついてない方が多いようです。 |
| 2003/05/05 | 総務省の報道資料の2003/04/30付「インターネット接続サービスの利用者数等の推移【平成1５年3月末現在】（速報）」によると、ADSL加入者数が2003年3月末時点で700万回線を突破し、前年同月の238万回線の約3倍になったそうです。FTTH加入者も前年同月の2万6千回線の約10倍増の30万回線。伸び率の点ではADSLよりもFTTHがはるかに大きく、2006年3月末にはADSL加入者の1,400万回線に対して、FTTH加入者は700万回線にまで達する模様。今後はFTTHが急激に普及していくようです。実際、私の住むマンションも昨年NTT東日本の「Bフレッツ」と有線ブロードネットワークスのサービスエリアとなり、「管理組合との交渉はお任せください」などと書かれた、契約を勧めるチラシがよく入っています。希望者さえいれば、共用部分の設備の工事・維持費用は業者持ちのようです。幸いうちのマンションはADSLで快適なスピードが出ているため、FTTH導入の要望はまだないのですが、もし現時点で居住者の方から要望があった場合には、その対応は結構難しいように考えています。それはFTTHのプロバイダーをどこにするかといいうこと。すなわち、FTTH導入工事自体は普通決議で可能としても、いったんどこかの業者に決めてしまうと、その後の変更が難しくなるためです。全員がFTTH化を希望しているような状況であれば別ですが、現時点では少数の居住者からの要望だけでしょうから、大半の方がまだ具体的な考えを持っていない状況で、単純に普通決議で決めてよいものかどうか、悩ましいところです。とりあえずFTTHについては、将来インターネットの利用状況等が変われば、普通決議でプロバイダーが変更される可能性もあることを利用者の方に理解していただいた上で、導入を進める必要があるかもしれません。 |
| 2003/05/04 | 東京マンション研究会の主催で、2003/05/24(土)14:30～16:00に板橋区立ハイライフプラザ（JR埼京線板橋駅前）で、「ペットとマンション生活」をテーマに講演会が開かれるそうです。講師は獣医師の井本史夫氏。井本氏は「集合住宅でペットと暮らしたい」の著者で、集合住宅におけるペット飼育問題に長年取り組んでおられます。特に、ペット問題は飼い主のマナーや意識に本質的な問題があるとして、飼い主の会をつくって飼い方のマナーを高め、積極的に苦情改善の努力を続けるなど、集合住宅でのコミュニティづくりの大切さを訴えておられます。詳細は住まいとまちづくりコープの掲示板にあります。私は当日別の予定があるので参加できませんが、お近くの方はどうぞ。( Thanks for posting, Chiyozaki-san.) |
| 2003/05/03 | 住宅新報Housing TIMESの2003/05/02付ニュースで、不動産経済研究所が2002年に首都圏で発売されたマンションの管理費に関する調査の調査結果を発表したことが紹介されています。それによると、１平米当たり管理費は首都圏平均が187.7円で、エリア別では、都区部208.0円、都下185.2円、神奈川県182.8円、埼玉県162.2円、千葉県174.5円だったそうです。また、１戸当たりの管理費の首都圏平均は１万4652円で、エリア別では、都区部１万5207円(平均73.1㎡)、都下１万5288円(平均82.5㎡)、神奈川県１万4461円(平均79.1㎡)、埼玉県１万2843円(平均79.2㎡)、千葉県１万4696円(平均84.2㎡)だそうです。平米当りの管理費には±12.3%の変動があるのに対して、管理費の絶対額では±8.7%の変動に留まっているのは専有面積の違いによるもののようです。また、規模別に見ると、管理費（平米当たり）が最も高いのは1000戸以上の超大型物件の233.0円で、次いで29戸以下の217.3円、800～999戸の217.2円と続いており、最も管理費が安かったのは、70～99戸の176.3円だったそうです。最近の1000戸以上の超大型物件と言えば共用設備の充実した超高層マンションということになるのでしょうか。スケールメリットの小さい小規模マンションや、設備に特殊性がある超高層マンションでは、維持管理費が割高になることが実際の数字になって現れています。ただし、実際には駐車場による収入が管理費会計にある程度組み入れられているケースがほとんどなので、この平米当たり管理費をそのまま鵜呑みにしてはいけないことは、2003/03/19の「今日の話題」でも紹介した通り。平米当たり管理費が同額でも、駐車場収入を全額修繕積立金として積み立てているケースと、駐車場収入を全額管理費として使ってしまっているケースでは大違いですので、管理費の金額だけを単純に比較してもあまり意味がありません。駐車場収入の扱いがどのようになっているのかに注意が必要です。 |
| 2003/05/02 | 2003/12/23の「今日の話題」で紹介した「ファックスいら～ず」の「メルファックス」サービスが今月から有料(2,000円/月)になってしまったので、「D-FAX」に乗り換えることにしました。このサービスもFAXを電子メールに添付された画像ファイル(TIFFファイル)として受け取れるもの。FAX番号は020で始まる11桁のポケットベル番号で、「メルファックス」が10桁のFAX番号と7桁の内線番号が必要だったのに比べるとシンプル。ただし、受信者は無料ですが、送信者には、1都3県内(東京都･千葉･神奈川･埼玉県)/40秒毎10円、それ以外の地域/30秒毎10円の料金プラス1回送信あたり10円かかります。NTTより他の通話料と一緒にポケットベル料金として請求されますので、事前に送信者にその旨を伝えておく必要があるかもしれません。実はこの「D-FAX」は、「メルファックス」より先にユーザー登録していたのですが、料金が多少割高のため今までは使っていませんでした。ちなみに、神奈川県マンション管理士会の第1回無料相談会のパンフレットを「D-FAX」で送信すると、電子メールでこのような添付ファイルで届きます。FAXの送信速度は14400bpsなので、70kBの送信に約1分かかって、ポケットベル料金は30円。新聞記事のようにびっしりしている原稿だと、A4サイズ1枚が180kBくらいで60円程度かかるようです。まあ、郵便で送ってもらうよりは安いですけどね。 |
| 2003/05/01 | 神奈川県マンション管理士会は、6/8(日)の11:00～18:00に横浜駅西口ダイヤモンド地下街の一番街広場で第1回無料相談会を実施します。神奈川県マンション管理士会所属のマンション管理士約16名(法律系8名＋技術系8名)が、管理組合の運営全般、管理規約の見直し、長期修繕計画の策定・見直し、大規模修繕工事の実施など、マンション管理に関する相談に無料で応じます。1人当りの相談時間は約30分程度。ご希望の方は事務局までFAX(045-663-8139)または電子メール(info@kanagawa-mankan.org)で、マンション名、相談者名、連絡先、希望時間帯、相談内容を明記の上、ご予約ください。印刷用のパンフレットはこちらでダウンロードできますので、お知り合いの方にもぜひご紹介を。今回は会場の予約の関係で、開催決定から実施までの日程に余裕がなく、横浜市の後援をいただいたり、市の広報等に掲載していただくことができませんでしたが、2003/10/25(日)に横浜駅東口地下で予定している第2回無料相談会では、横浜市の後援をいただく形で進めたいと思います。 |
| 2003/04/30 | asahi.com : 住まいの2003/04/29付記事「マンションの南にマンション、続けて４棟目 さいたま」で、マンションの南側の至近距離に次から次へとマンションが建ち、その都度反対運動が繰り返されている状況が紹介されています。現在7階建ての1棟目の南に12階建ての2棟目、14階建ての3棟目が5～10m間隔で並んでおり、その10m南にさらに9階建ての4棟目の建設計画があるというもの。3棟目のマンションのベランダに「高層ビル建設絶対反対」「環境悪化は許さない」 という、「１４階建ての自らの姿を否定するような横断幕がはためいている」のだそうです。駅に近い商業地域で、法的な問題はないため、建設自体を中止させることはできないとしても、補償金を得たり、階数を減らしたり、目隠しを設けさせるなど、それなりの成果はあるようですので、何事も言わなきゃ損、ということでしょうか。たしかに、法律の世界には「権利の上に眠る者は保護せず」という格言があって、どんなに正当な権利を持っていても、その権利を主張しない者を、法律は保護してくれない訳ですが、何か釈然としないところがあるのはなぜでしょう。隣地にマンションが建設されるたびに不毛な反対運動が繰り返されるということは、そのようなトラブルを防止できない法律に欠陥があるのか、単なる住人のエゴなのか、あるいはそのような商業地域に居住用マンションを建てるデベロッパーが無責任なのでしょうか。たぶんどれも正解ではありません。やはり、そもそも「まちづくり」とは何なのかという原点に立ち返って物事を考える必要があるでしょう。すなわち、住民が主体となってまちづくりのビジョンを描き、行政と力を合わせてそれに取り組んで行かない限り、同じようなトラブルが繰り返されるだけのように思います。 |
| 2003/04/29 | asahi.com : 住まいの2003/04/26付記事「【変貌東京・汐留ツインパークス】 （２）干渉嫌いウワサ生む」によると、汐留の超高層マンション「東京ツインパークス」で、歌手の浜崎あゆみさんが住んでいるというウワサが広がっているそうです。事務所によると実際に住んでいるのは別の場所のようですが、その他にも若手男優が住んでいるらしいとか、エレベーターでオノ・ヨーコを見かけたという人までいるそうです。90台の監視カメラや2重のオートロックによる万全の警備態勢が売りのマンションで、玄関には「関係者以外が入館した場合は、警察に通報する」という貼り紙。住人自身もプライバシーの保護に対して厳しい目を持っており、警察へのアンケートにも家族構成などを明かすことへの懸念から協力しないことを管理組合で決定したり、理事もくじ引きで決定して、「個人情報保護」を理由に氏名を公開しないという徹底ぶり。私も自分の住むマンションの管理組合活動をホームページ上で情報公開するときには、どこまでの情報を不特定多数の人間に公開して良いものか、それによるメリットとデメリットを含めて理事会の中で十分に話し合いましたし、役員名を掲示板に掲示する際には性別が分からないように名字だけにするなど、プライバシーの保護についてはかなり神経を使っているつもりなのですが、ここまで住人のプライバシーに対する意識が徹底しているとすごいですね。その結果、このマンションでは住人同士が干渉しないという暗黙の了解があり、伝言ゲームのような「おとぎ話」がウワサとして広まっていくそうです。47階建てのこのマンションは販売価格の最高が6億円で、3分の1以上が1億円以上。一方、最多価格帯は7000万円台で、3000万円台のワンルームも。販売価格がこれだけ違うと、同じ建物の中に住んでいながら、価格帯の違いによって住人同士でも住む世界が違うというか、会話が成り立たないというか、コミュニティーの形成も難しくなるようです。このような「上下格差」の大きい超高層マンションでは、大規模修繕などの際の合意形成をどのように進めていくのでしょうか。マンション管理士のような合意形成のプロの活躍が最も期待される場のひとつかもしれません。 |
| 2003/04/28 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/04/28付記事「第27回 老朽化した給排水管の取り替え工事」で、専有部分を通る給排水管の更新工事の注意点が紹介されています。給排水管には共用部分と専有部分が存在し、専有部分については区分所有者に管理と費用負担の責任があるため、管理組合だけの判断で一斉工事を進めることができないというもの。この点については、上の記事の中でも紹介されているように、平成9年の標準管理規約の改正で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行なう必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」などの条文が追加されましたので、管理規約にこれらの条文がある場合には、法的には管理組合の決定で専有部分を含めた一斉工事が可能になります。ただし、修繕積立金ですべての工事費用をカバーできず、多額の一時負担金が発生するようでは、合意形成も難しいでしょう。専有部分の工事費用もある程度見込んだ長期修繕計画を立てておくことも必要のようです。うちのマンションでは、専有部分については熱感知器とガス警報器の交換費用を管理組合負担としており、長期修繕計画にも組み入れています。給排水管については今のところ共用部分の工事費用だけなので、次回の見直しの際には専有部分の工事費用も考慮に入れたいと思います。 |
| 2003/04/27 | 国立国語研究所の「外来語」委員会が2003/04/25に第1回最終報告として外来語62語の言い換え案を公表しました。50音順の言い換え等一覧はこちら。マンション関係では、「アメニティ」(快適環境、快適さ)、「コンセンサス」(合意)、「スケールメリット」(規模効果)、「セキュリティー」(安全)、「バリアフリー」(障壁なし)、ライフサイクル」(生涯過程)、「ライフライン」(生活線)などが挙げられています。いずれも普段何気なく使っているカタカナ語。日本語で置き換えれば意味がよく伝わるかというと必ずしもそうではない訳で、言い換え案が定着するかどうかは疑問かもしれません。かつて福澤諭吉が英語の「スピーチ」や「エコノミー」をそれぞれ「演説」、「経済」と訳し、それらが日本語として定着した時代とは情報量も伝達スピードもまるっきり違う訳で、無理にすべてを日本語に置き換える必要はないでしょう。ただし、定着度の低い外来語を使うときは、相手が理解しているかどうかを注意しなければいけないことも事実。実際、私の場合、外資系企業で勤務していることもあって、つい英語をそのまま使ってしまうことが多いのですが、一度うちのマンションの理事会で失敗したのは、「(広報誌の原稿の)レビューをお願いします」という言葉の意味が伝わらなかったこと。あとで複数の方から電話をいただいて、「レビューって何ですか？」と尋ねられました。それ以来は「チェックをお願いします」とか、「コメントをお願いします」と言い換えるようにしていますが、やはり「チェック」とか「コメント」とか横文字が入ってしまいますね(^_^;)。 |
| 2003/04/26 | ナイスステージ湘南台の管理組合ニュースVol.30(2003年4月号)を発行しました。風邪で体調を崩しているため編集作業が思うように進まず、4/22(火)の発行予定が4日遅れとなってしまいました。今回のトップニュースは4/13(日)に行った消防訓練の報告で、消火訓練と煙体験ルームの様子を写真付きで紹介。煙体験ルームの中でも何枚か写真を撮ったのですが、ホワイトアウトの真っ白な写真ばかりですべてボツ。結局入り口から煙が出ている写真を載せました。コラム記事「ご存知ですか？」は給水設備についての話。人が生活する上で水は欠かせないものであり、給水設備はマンションの設備の中で最も大切なもののひとつですが、水と空気は「あって当たり前」のものであり、一般の住人のみなさんにはマンションの中にどんな設備があって、管理組合としてどのような管理をしなければいけないのか、あまり知られていないのも事実でしょう。私自身、管理組合役員になるまでは、屋上に高置水槽があるのかないのかもよく分かっていませんでしたので(^_^;)。受水槽清掃や水質検査の話ももっと書きたかったのですが、紙面の都合でカット。またの機会に譲りたいと思います。 |
| 2003/04/25 | うちのマンションで消防設備点検を行いました。年に2回行う法定点検で、今回は外観・機能・総合点検。例年午前9時頃から各住戸内の消防設備の点検を開始し、最後の住戸の点検が終わるのが午後3時頃だったため、順番が最後のほうの住戸の方は朝から家を空けることができずに困ってしまうという問題がありました。そこで、今回は専有部分の点検は午前中にすべて終了し、午後は共用部分の点検に当てるということで、在宅していただく必要のある時間帯をなるべく短くする工夫をしました。それでも都合の悪い方は管理員にご連絡をいただければ、時間帯の指定や、午後への変更も可能。あるいは、知り合いの方に鍵を預けて立会っていただくように、掲示でお願いしました。予定の時間より30分早く作業が始まり、ちょっと慌てましたが、無事終了した模様。未点検住戸がどれだけ減ったかが楽しみです。 |
| 2003/04/24 | 読者の方の中に、私が本業で何をしているのかよく分からないという声があるようですので、ちょっとご紹介しましょう(^_^)。私の勤務先はコンピューターの部品であるハードディスクを開発・製造・販売する外資系企業。その営業部隊に所属していて、私の仕事は不良返却品の処理です。私を含めて5人のチームで、返却品に関するお客様とのやり取りをしたり、不良返却品の動作確認テストをしたり、品質部門に故障解析を依頼したりしています。毎月1万5000台程度の返却品を受け取っていますので、毎日750台程度をさばいている計算です。少人数でこれだけの量を扱うのは、手作業では無理。返却品の情報を1台1台すべてデータベースに取り込み、返却品の受領から、テスト、解析依頼、修理品送付に至るまでの一連のプロセスを独自のシステムで一元管理することで対応しています。私のメインの仕事は、この返却品処理システムとテスト装置の構築と維持管理ですが、現場の作業が好きなので、自ら毎日数十台の返却品の動作確認テストを行っています。仕事柄、コンピュータのハードやソフト、ネットワークに関する知識と経験を強みとしていますので、会社の中でパソコンに関するセットアップやトラブルに対するヘルプデスクとしての「副業」も忙しい毎日です。私の勤務地は藤沢なのですが、今月から私の所属する営業部隊が大森に引っ越してしまった関係で、新しい環境でのパソコン関係のセットアップ等のためにしばらく大森通いが続いている状況です。特に引越し初日はパソコンが動かないため業務が出来ず、あちこちから緊急サポートを求める声が上がり、さながら野戦病院に単身送り込まれた医師のような状態でした。よく世間からは誤解されるのですが、コンピューター会社の社員が全員パソコンに強い人間という訳ではないですからね。電話でのサポート依頼もよく受けますが、一通り設定を確認してもらって何も問題がなく、実はネットワークのケーブルがしっかり挿さっていなかった、ということもしばしば。やはり現地に出向いてサポートするのが一番楽ですね。 |
| 2003/04/23 | My home@niftyの「お役立ち」の「マンション取得日記」で、都内の30才シングルOL・ゆきさんが自分のマンション購入体験を日記形式で公開しています。第10回の「決めていいのか？それとも・・・・」は、駅徒歩7分、平成8年築45平米、2480万円の物件の検討。狙っていた駅周辺の物件であり、築年数も浅く、条件的には良い物件だったのですが、広さの面でイマイチであり、見送ったそうです。記事の中でこの物件の良い点とイマイチな点がリストアップされているのですが、挙げられているのは設備や広さ、周辺環境、ペット飼育の可否程度のもので、マンション管理に関する項目は皆無でした。自分がマンションを購入した当時のことを考えても、世間のマンション購入者がマンション管理に関して持っている意識は、せいぜい管理費と修繕積立金の合計額がいくらか程度のものですね。もちろん管理費と積立金の違いなど知る由もないでしょう。購入者の意識がこの程度ですから、マンション管理の良し悪しが物件価格に反映されるはずもありません。一生のうちで一番高い買い物をするのですから、少なくとも原始管理規約の問題がないことだけは確認しておくべきでしょうし、せめて積立金残高とか、賃貸戸数率とか、滞納戸数率とか、ある程度管理の状況を客観的に把握できる数字のチェックもしておきたいところ。購入者も住人もマンション管理に対する意識を高め、このようなチェック項目がマンション購入の際の「常識」と言えるようになってほしいものです。 |
| 2003/04/22 | 国土交通省の「パブリックコメントの募集」で2003/04/21付けでマンションの建替えの円滑化等に関する法律施行令及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律施行規則の一部改正に関するパブリックコメントの募集がされています。今回の改正の概要は、(1)建替え決議における敷地の同一性要件の緩和に伴う関係規定の整備、(2)団地内の建物の一括建替え決議の導入に伴う関係規定の整備、(3)その他マンション建替え法の規定の新設等に伴う所要の改正、の3点。コメントは4/30(水)必着で受付中ですので、ご意見のある方はお早めにどうぞ。 |
| 2003/04/21 | 日経新聞2003/04/20付けSunday Nikkei記事「犯罪減らした街に学べ」で、全国的に犯罪件数が増えているなかで、犯罪を減らすことに成功した大阪府や札幌市のノウハウが紹介されています。オートバイや自動車のナンバープレートの盗難といった従来はあまり重視していなかった軽い犯罪の取り締まりを強化した結果、ひったくりなど長年の課題だった犯罪が目に見えて減ったそうです。これは自動車を一週間放置しても何も起きないのに、同じ自動車の窓ガラスを一ヶ所割って放置すると数時間のうちに車の部品や中の荷物などが盗まれてしまったという「割れ窓理論」に基くもの。最初の小さな犯罪防止こそがその後の犯罪抑制につながるという考え方で、ニューヨークのジュリアーニ前市長が地下鉄の落書きなどを一掃した結果、殺人件数が4割も減ったことで有名になりました。今まで犯罪の検挙率を上げることが一番の防犯対策と考えてきた日本の警察も、近年の犯罪の増加に対応し切れず、最近は犯罪を未然に防ぐという考え方に変わりつつあるようです。そしてその中心になるのが、地域のコミュニティーの再生による住民の防犯意識の高まりだそうです。マンションの3大問題と言われている、騒音、ペット、駐車場などに関するトラブルも同じこと。実際に問題が生じてから対策を講ずれば良いのではなく、日頃からトラブルを未然に防ぐという考え方のほうが大切なのだと思います。もちろんここでもマンション内の良好なコミュニティーの形成による住人の管理意識の高まりが中心となることは言うまでもありません。 |
| 2003/04/20 | 横浜ランドマークタワーで行われた神奈川県マンション管理士会の第5回理事会に出席しました。各委員会の活動報告の後、議案の審議に入り、管理組合向けパンフレットの作成、第3回勉強会、無料相談会、県内ネットワークつくり、行政・各団体との折衝活動、入会勧誘、その他について話し合いました。準備会以来の懸案だった無料相談会については、6/8(日)の11:00～18:00に横浜駅西口ダイヤモンド地下街の一番街広場で第1回無料相談会を実施することが決まりました。当日は神奈川県マンション管理士会所属のマンション管理士約16名(法律系8名＋技術系8名)がマンション管理に関する相談に無料で応じます。ご希望の方は事務局までFAX(045-663-8139)または電子メール(info@kanagawa-mankan.org)で、マンション名、相談者名、連絡先、希望時間帯、相談内容を明記の上、ご予約ください。神奈川県以外のマンションの方もOKです。当日の飛び込みでの相談にも応じますが、事前に相談内容をお知らせいただいた方が的確なアドバイスを差し上げられると思います。普段はメールでの相談にしか応じないマンション管理士notesも当日は生相談に応じますのでどうぞ(^_^;)。 |
| 2003/04/19 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の記事ファイルの2003/04/04付日経産業新聞記事「ＳＪＳ、大規模マンション管理業務」によると、管理費の削減などのコンサルティングを手がけているSJS(ソーシャルジャッジメントシステム)が、住戸数200戸以上の大規模マンション向けにマンション管理業務をチェックする新サービスを4月から開始したそうです。マンション管理業務に精通した専門家（ディレクター）が週3回巡回点検を行い、建物の傷み具合と清掃の状況や管理人の業務の状況をチェックするもので、月額25～30万円とのこと。本来管理組合業務が正しく行われているかどうかをチェックするのは監事の仕事ですが、そもそも理事会の仕事は管理会社に委託できても、監事の仕事までは委託ができなかった訳で、その部分を一部カバーする形と言えるでしょう。ニーズがあるところにはそれを提供するサービスが必ず生まれる訳で、何でもおカネで買える時代になったということでしょうか。でも、世の中にはカネでは絶対に買えないものがあることも事実。そのことにマンション住人が気づくことができるかどうかが、実は一番重要なことなんですけどね。 |
| 2003/04/18 | (社)建築・設備維持保全推進協会が「マンションドック」というサービスを始めました。これは「人間ドック」のマンション版のようなもので、ある程度築年数の経過したマンションの定期的な健康診断を行うもの。築後10年前後を初回として、5年程度の周期でマンションの共用部分について、情報を集め、建物調査を行い、その結果を評価し、課題や対策などについて提案するそうです。2001/04/01現在で19社(30事業者)が登録されており、診断メニュー、診断業務標準契約書、報告書目次、標準業務工数などが含まれた「「マンションドック」登録・診断実施要綱」もPDFファイルで公開されています。建物の定期的な診断を第3者の立場できちんとした診断をしてほしいというニーズは多いと思いますが、問題は多くの管理組合にとって、信頼できる業者をどのように探せば良いか分からないというところにあります。このような診断メニューや標準契約書などを公開することは、そうしたニーズに応えるひとつの動きとして歓迎したいと思います。 |
| 2003/04/17 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2003/04/16付け記事で、「町内会（自治会）から脱退できますか」という質問が載せられています。自治会に加入していることのメリットがなく、役員の負担だけが大きいことを理由に脱退を申し出ているものの、組長が取り次いでくれないため、困っているとのこと。かつて町内会が地域コミュニティーの形成のために果たした役割は大きかったと思いますが、住人のライフスタイルの変化に伴い、町内会の存在意義が薄いものになってきたのは事実でしょう。実際、うちも子供が小さかった頃は、町内会に入らないと予防接種などの日程が記載された市の広報が配られないという不都合がありました。しかし、最近はインターネットで市の広報も必要なときにいつでも閲覧できるようになりましたので、あまり意味のないものになってしまいました。自治会に所属している意味を見出せずに、単に義務感から役員を引受けて地域ボランティアとしての仕事だけを強要されるようでは、脱会したい考える人が出ることも仕方のないことでしょうか。実際、うちのマンションが所属する自治会も、あまり積極的な活動をしていないため、自治会費を減額してはどうかという議論もあるようです。マンション等に住む都市生活者にとって、自治会の果たす役割とメリットは何なのか、その意味を大きく見直すべきときに来ているような気がします。 |
| 2003/04/16 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/04/31付記事「第26回 駐車場増設のさいの留意点」で、集合住宅の駐車場設置率と増設の際の注意点が紹介されています。それによると、全国平均でマンション駐車場の設置率は51.4％だそうです。首都圏(京浜葉)だと41.1%の設置率で、駐車場不足とそれによる不公平感に悩むマンションが多いことが分かります。この問題を解消するために駐車場の増設を行う場合、(1)自走式の駐車場のように建築基準法の適用を受けるものは、建ぺい率や容積率・日影規制などをクリアする必要があること、(2)工事費を捻出すること、(3)居住者の同意を取り、近隣住民への配慮も行うこと、の3点が留意点として挙げられています。うちのマンションは一応「駐車場100%完備」なのですが、大半がピット式の機械式駐車場。後になって「機械式駐車場はカネ喰い虫」であることに気がついても後の祭りでした。今後予想される維持費を考慮すると、近隣の土地を管理組合で買って駐車場にしたほうが安いのではないかという議論もあるくらいです。ワンボックスやRV車が停められず、出し入れにも時間がかかる下段は4分の1が空きパレットという状態。機械式駐車場での増設を考えている方はご注意を。 |
| 2003/04/15 | 法務省ホームページの「パブリックコメント」で、2003/04/07付けで「建物の区分所有等に関する法律」の改正に伴う「建物の区分所有等に関する法律施行規則」の制定に関する意見募集」が公表されています。省令案の内容はこちら。基本的に電磁的記録媒体はフロッピーディスクでもCD-RでもHDDでも何でもアリ。ただし署名押印に代わる措置として、「電子署名及び認証業務に関する法律」の規定が適用されていますので、例えば電子署名の安全性については、(1)ほぼ同じ大きさの2つの素数の積である1024ビット以上の整数の素因数分解、(2)大きさ1024ビット以上の有限体の乗法群における離散対数の計算、(3)楕円曲線上の点がなす大きさ160ビット以上の群における離散対数の計算、(4)前3号に掲げるものに相当する困難性を有するものとして主務大臣が認めるもの、のいずれかでなければなりません。また、本人認証のために、法に基く認証事業者から電子証明書を取得する必要があります。したがって、ただ単にワープロソフトで作成した文書ファイルをフロッピーディスクに保存していれば良いというものではありませんので、ご注意ください。それなりの電子署名技術と認証事業者による電子証明書が必要ということです。ただし、今まで紙で保存しなければならなかった管理規約や総会議事録を、電子データとして保管できるようになるのは大変なメリットがありますので、早晩マンション管理業者も電子認証業者とタイアップして対応し始めるところが出てくるでしょう。 |
| 2003/04/14 | 神奈川マンション研究会の平成14年度第4回勉強会に出席してきました。今回のテーマは弁護士の河住志保氏による「改正区分所有法と建替え円滑化法」。改正区分所有法については、(1)共用部分の変更、(2)管理者及び管理組合法人の代理権及び当事者適格、(3)規約の適正化、(4)管理組合の法人化の要件、(5)規約･議事録及び集会決議の電子化等、(6)復旧、(7)建替え、(8)過料に関する規定の整備、の各変更点について、具体例や今回の改正で残された問題を交えながらの説明がありました。また、建替え円滑化法については、都市構造改革研究会マンション建替え事業相談室の流れ図を参考に法律の概要を確認した後、昨年12月の改正点や、各種マニュアル、転出者用の住居の確保の問題などについての説明がありました。この中で一番気になったのは、改正区分所有法の共用部分の変更について。今まで私は、特別決議の要件から「多額の費用」という記述が撤廃されたため、仮に管理規約に「多額の費用がかかる場合は特別決議」という条文が残っていたとしても、区分所有法の規定が優先して、普通決議で大規模修繕が可能になると理解していたのですが、どうも弁護士の先生の間では、解釈が分かれているようです。結局のところ、管理規約に「多額の費用がかかる場合は特別決議」という条文が残っている場合、大規模修繕を行う場合には、やはり特別決議を取っておくのが無難とのこと。「え？でも管理規約を変更するには特別決議が必要になるのだから、せっかく大規模修繕を普通決議で可能にした意味がないじゃん！」と河住先生に質問してみましたが、区分所有法に詳しい弁護士の先生の間でも意見が分かれているようで、最終的には裁判所の判断を待たないと解釈が確定しないようです。ちなみに、解釈の分かれている区分所有法改正の附則の第二条は「第一条の規定による改正後の建物の区分所有等に関する法律の規定は、特別の定めがある場合を除いて、この法律の施行前に生じた事項にも適用する。ただし、同条の規定による改正前の建物の区分所有等に関する法律（以下「旧区分所有法」という。）の規定により生じた効力を妨げない。」というもの。確かに但書きの後が何を意味しているのかが微妙ですねぇ。いったん出来た法律は一人歩きをしますから、仕方のないことですが、もともとこの条文を作った方、実はどういう意図で書いたのか、こっそり真相を教えてください(^_^)。 |
| 2003/04/13 | うちのマンションで毎年恒例の消防訓練を行いました。いつものように火災報知器の警報を合図に避難開始。実際に電話で119番通報を行う通報訓練と、水消火器による初期消火訓練を行った後、今年の目玉は煙体験ルーム。最寄の消防署の協力により、煙発生装置で集会室に煙を充満させ、火災のときに発生する煙で目の前がまったく見えないホワイトアウト状況を住人のみなさんに体験していただきました。基本は煙を吸い込まないように濡れたハンカチ等で口と鼻を覆い、姿勢を低くすること。普通に立った状態だと足元も見えないですが、姿勢を低くすると床が見えるようになり、ある程度周囲の状況も掴めるようになりました。この煙発生装置の煙は薬用グリコール液によるもので、ホットケーキのような甘いにおいがして、吸い込んでも特に問題がないもの。実際の火災では煙でノドや目をやられたり、足元に障害物があったりで、煙の中で動くのはもっと大変なんだと思います。消防署の方も44人の死者と3人の負傷者が発生した新宿歌舞伎町のビル火災を例に挙げ、避難通路の確保の重要性を訴えていましたが、マンションの共用廊下やベランダも避難通路として機能を失わないように、日頃から注意をしていく必要があると改めて思いました。 |
| 2003/04/12 | asahi.com : 住まいの「ここが知りたい！」の2003/04/11付け記事「築年数の多い中古マンションを買うときのポイントを教えてください」で、築年数30年くらいの中古マンションを買うときの注意点が紹介されています。建ぺい率や容積率が現在の法規準を満たさない「既存不適格」の問題や、大規模修繕の実施状況と修繕積立金の残額、購入住戸の管理費の滞納状況、床スラブ厚の薄さからくる騒音問題などが、挙げられています。マンション管理の観点でさらに挙げるとすれば、管理規約で区分所有者間の権利に不公平な記述がないか、多数の議決権を持っている元地主が存在しないか、賃貸住戸の割合や、ペット飼育に関する規定、マンション全体での滞納状況も気になりますね。しかし何よりも一番大切なのは、管理組合が主体的に正しく機能しているかどうか、マンション内に良好なコミュニティーが形成されているかどうかということだと思います。築後30年でもまだまだ元気なマンションが多い一方で、スラム化の一歩手前のマンションが存在することも事実です。管理組合や理事会の活動状況を調べることにより、どちらのマンションかを正しく見極めることが大事でしょう。 |
| 2003/04/11 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2003/04/08付け記事、「マンションジャンキー初登場 注目物件のインテリアを大胆批評」で、新しく分譲されるマンションの観察にハマっているデザイナーの女性が紹介されています。仕事上モデルルームを見学する必要があるのに加えて、マンション購入適齢期になった友人から相談を受けることもしばしばで、ここ１年で見学したモデルルームは、30～40件に及んでいるとのこと。私の知人にもマンションを買うふりをしてあちこちのモデルルームの見学に行き、原始管理規約などの資料を入手して勉強をしている「マンション管理ジャンキー」がいますが、新築分譲時の原始管理規約の問題に悩んでいるマンション管理組合が多いことからも、マンション管理士には新築マンションの原始規約について的確にアドバイスできる専門家としての期待も大きいように思います。ちなみに上の「マンションジャンキー」の女性は、億ションの見学で資金計画について質問された場合は、「私がお金を出すわけではないので」と答えるそうです。いや、恐れ入りました(^_^)。 |
| 2003/04/10 | bk1の「ビジネス・経済・法律・資格」ジャンルで1位にランクされているサニー・シュレンジャー、ロバータ・ロッシュ共著の「いつも時間がないＡ君と片づけられないＢさんへ」を買ってきました。まさに今の自分のためにある本のような気がしまして・・・(^_^;)。この本の特徴は人の性格によりタイプ別に分け、その人にもっとも適した時間管理・空間管理の方法を紹介していることです。時間管理のヘタなタイプとしては、(1)あっちこっち飛び回り、どの仕事も片付かない「ホッパー・タイプ」、(2)どんな仕事も納得がいくまでやらないと気が済まない「完璧主義タイプ」、(3)企画を考えるのは大好きだけど、実際の作業が苦手な「アバウト・タイプ」、(4)いくつもの選択肢に直面すると、いつまでも決められない「優柔不断タイプ」、(5)追い詰められ、切羽詰るまで腰を上げない「崖っぷちタイプ」、の5つのタイプだそうです。みなさんはどのタイプ？私の場合は典型的な「完璧主義」で、(1)人から頼まれると「ノー」と言えない、(2)いつも誰かを喜ばせたがっている、(3)自らの手ですべてやれると信じ、やるべきだと思っている、がその症状。時間は限られているのにすべてのことを完璧にしようと心掛けるあまり、本当に徹底性を求められる仕事に十分な取り組みがなされず、決められた期日に間に合わない危険性があるそうです。はい、思い当たることがたくさんありますね。このタイプの対策としては、(1)愛想よく、断固として断る方法を身につける、(2)自分のための仕事か、人のための仕事かを考える、(3)人に任せることは、ほかの人のためにもなることを認識する、だそうです。自らに課したハードルが非現実的、あるいは不必要な高さであることを認識する必要があるようで、2003/01/07の「今日の話題」でも紹介した「パレートの法則」に基づいて、やるべき仕事の上位20%のみを実行するようにするなど、いくつかのアドバイスが書かれています。頭では分かっていても、なかなか実践できないことが問題なんですけどね・・・。とりあえず、手始めにこの本の「完璧主義タイプ」のページだけを拾い読みするということで、20%ルールの実践を始めたいと思います(^_^)。 |
| 2003/04/09 | 国土交通省の2003/04/09付け報道発表資料「マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書 について」で、従来の「中高層共同住宅標準管理委託契約書」の改訂版である「マンション標準管理委託契約書」が公表されました。2003/02/18の「今日の話題」で紹介した原案をベースに、2003/02/10から2003/03/28の間に行ったパブリックコメントで寄せられた意見が一部反映されたもの。改訂の概要として、(1)更新契約時に重要事項説明が必要となったことを踏まえ、更新の申し入れ時期を３ヶ月前までと明記するとともに、自動更新条項を削除、(2)管理組合財産の保護のため、出納業務に係る財産の分別管理（通帳・印鑑の管理、収納方式等）について詳細に規定、(3)委託した管理業務と委託費の関係が明確になるよう、委託費の内訳を明記、(4)マンション管理業者の免責事項について整理・明確化、(5)マンション管理適正化法の趣旨の徹底、管理組合等が標準管理委託契約書を使い易くするため、コメントで管理委託契約書、各条項の考え方を補足、の5つが挙げられており、実際の契約に当たっては、具体のマンションの状況に応じ、適宜修正して活用すべきとしています。うちのマンションでは、会計年度が9月に始まって8月末に終わるため、定期総会が毎年11月に行われます。管理委託契約は定期総会の2ヵ月後の翌年2月から翌々年1月末までの1年間にしており、管理規約により契約の締結だけでなく更新についても総会決議事項と定めて、毎年定期総会で管理委託契約の更新の是非を諮る仕組みを作りました。今後は11月の総会に向けて、管理会社と協議を重ねながら、この新しい「マンション標準管理委託契約書」に基づいた管理委託契約の変更に取り組んでいく予定です。 |
| 2003/04/08 | 科学技術振興事業団が、2003/03/27に「失敗知識データベース」の試験公開を始めました。このデータベースは、科学技術分野の事故や失敗の事例を分析し、得られる教訓とともに データベース化したもので、エンジン故障によるH2ロケットの打ち上げ失敗など、565件の技術的な失敗例を集めて、キーワードによる検索を可能にしています。例えば米同時多発テロで崩壊したWorld Trade Centerビルは、航空機の衝突による程度の被害に対する耐久性は備えた設計だったものの、それによる火災の熱の影響までは考えに入れられていなかったとして、今後は耐熱性を十分に考慮すべきとしています。「失敗は成功の基」と言われるように、人間は失敗することで多くのことを学び、そこで得られた経験を次に活かすことで進化をしてきました。同様にマンションの管理組合役員も多くの失敗をしながら、経験を積み重ねていくわけですが、他のマンションでの失敗例を共有することで、同じ失敗を繰り返さないようにすることができます。その意味ではマンション管理に関するトラブルが書き込まれるインターネットの掲示板は、「失敗例」の宝庫とも言えるわけで、大変参考になります。マンション管理センターの掲示板も以前は有効利用させてもらいましたが、2002/08/26に登録制になってからは、従前の書き込みの閲覧もできなくなり、情報量がめっきり減ってしまいました。「角を矯めて牛を殺す」と言うのでしょうか。掲示板の管理を意識し過ぎたあまりに、せっかくの自由闊達な意見交換・情報共有の場としての機能が失われてしまったのが残念です。 |
| 2003/04/07 | 4月から本業の仕事の関係で、しばらく湘南台から大森まで毎日通うことになりました。今まで会社は車で5分という近距離だったのが、先週から片道1時間半の電車通勤。フレックスタイムもないため、朝9時に起きていたのが6時半起きになったことによる時差ボケに悩まされています。しかし何よりも一番困ったことは、毎日通勤のために往復3時間を取られること。その分本業の仕事量を減らせる訳でもないので、結局のところマンション管理士としての活動時間が大幅に減ってしまいました。最近はこのホームページの更新をするのが精一杯の状況で、相談のメールをいただいているみなさんに返事を差し上げる時間もなく、本当に申し訳なく思っています。逆に考えると今までの私は通勤時間がほとんどゼロという恵まれた環境にあったので、管理組合やマンション管理士の活動を続けてこれたのかもしれません。唯一の救いは通勤電車が湘南台始発のため、横浜までは座っていけること。満員電車の中で「今日の話題」の更新だけは続けます(^_^)。 |
| 2003/04/06 | 神奈川県企業庁水道局のホームページでも紹介されているように、水道法の改正により、4月からマンションの受水槽の水質検査を水道局が行うことが出来るようになったそうです。そもそも受水槽を使ったマンションの給水設備(「貯水槽水道」)の管理責任は設置者(管理組合)にありますが、実際には管理が不十分で水質が悪化するケースもあります。このような場合、従来は市の衛生局が設置者への管理指導や水質検査を行っていましたが、今後は水を供給している水道局でも対応できるようになったようです。したがって、マンションで水道の水質に不安がある場合、水道局に依頼をすれば、水道局職員が各家庭を訪問して簡易水質検査(色、濁り、臭い、味及び残留塩素の5項目)を無料で行ってくれるとのこと。ちなみに、うちのマンションには有効容量30m³の受水槽があり、「簡易専用水道」(有効容量10m³以上)に該当しますので、年に1回の法定検査を(社)神奈川県保健協会に依頼しています。これを水道局に無料で頼めるようになるという、おいしい話ではないようです。 |
| 2003/04/05 | 友人のI氏のマンションの大規模修繕工事見学会に参加しました。現在は外壁タイルの補修とシーリング工事が進行中。あいにくの雨天のため、屋内の工事箇所を中心に、工事責任者の方の案内で現場を見て回りました。この工事責任者の方は12年前にこのマンションが新築されたときの現場監督。現在は所属部署が変わって改修工事の担当になったため、たまたま同じ物件を受け持つことになったそうです。現場を熟知している方に見えもらえるのはラッキーと言えるでしょう。普段目にすることのないコンクリート・カッター、エポキシ注入器、アンカーピンなどをわざわざ展示していただき、参考になりました。ここの工事の見積は外壁タイルの補修については実数による精算としており、実際に足場を組んでのタイルの浮き数の調査結果が気になっていたところですが、実数は当初の予想の半数程度に収まったようです。12年前くらいからコンクリート成型が精度向上し、モルタル層の厚さを薄くできるようになったことから、タイル浮きも少なくなってきているとのこと。最近ではプレキャスト工法により、タイルを現場で貼るのではなく、環境条件の良い工場で直貼りするようになってきているので、浮きもほとんどなくなってきているようです。エントランスにホワイトボードを設置して、「洗濯物情報」のような居住者向けの情報提供をまめに行ったり、工事中にベランダの植木や網戸を仮置きする場所を用意するなど、居住者に対する配慮も勉強になりました。大規模修繕に関するセミナーには過去何回か出席したことがありますが、やはり「百聞は一見に如かず」。このような場を設けてくれたI氏に深く感謝すると共に、管理組合同士の交流を深めて情報交換を行うことの大切さを改めて認識しました。 |
| 2003/04/04 | 日本実務出版の「安全と管理」2003年4月号で、マンションにおけるセキュリティが特集されています。巻頭の「視点」では、神奈川県マンション管理士会会長の菅野安男氏が、マンション管理士の紹介を交えながら、居住者が日頃から問題意識を持ってマンションのセキュリティ対策に取り組んでいくことの重要性を訴えています。警察庁生活安全局生活安全企画課 課長補佐 警察庁技官の藤永秀樹氏による「共同住宅における侵入盗の犯罪手口とその防犯対策」では、全戸がほぼ同一形式の錠前を備えるマンションはピッキングのターゲットになり易いことを指摘し、官民共同で防犯性能の高い建物部品の開発を進めている状況を紹介しています。また、大阪府防犯協会連合会による「マンションの防犯を審査する｢大阪府防犯モデルマンション登録制度｣」では、全国に先駆けて設けられた｢大阪府防犯モデルマンション登録制度｣が紹介されています。特別座談会では警察庁生活安全局生活安全企画課 都市防犯対策官 警視正の首藤祐司氏の司会により、東急コミュニティー、旭硝子、セコムテクノサービス、エイ・エス・アイ、安全センターの各社が「守る意識を研ぎ澄ませ！ マンションのセキュリティ対策」をテーマに討論。ダブルオートロックシステムや防犯センサ、監視カメラ、ペアガラスといった対策を講じたマンションが現れている一方で、多くのマンションではあまり取り組みが進んでいない状況であり、まず住人の防犯意識を向上させることが重要であると結んでいます。最近は「隣に引っ越してきた者です」と言ってドアを開けさせる犯行の手口もあるようで、これもコミュニティーが未成熟なマンションの弱点を突かれた形。悲しいことに、隣家に引っ越しのあいさつもしないで出て行く住人が多いということでしょうか。防犯のためにはハード面の改善だけでなく、コミュニティー形成というソフト面での対策も進める必要があると強く思います。 |
| 2003/04/03 | かながわマンション管理組合ネットワーク(神管ネット)が今月から隔月で新たな広報誌「かながわマンションライフ」を発行するそうです。この広報誌は神管ネット、よこはま管理組合ネットワーク、かわさき管理組合ネットワーク、よこすか管理組合ネットワーク、日住協神奈川県支部に加入する全世帯へ配布するほか、県内関係機関や各市町のマンション支援住宅政策部署へ配布し、全6万部の発行になるそうです。創刊号は今月末の発行予定。うちのマンションも神管ネットに加入していますので、どんな広報誌なのか楽しみです。理事長宅に全戸分まとめて郵送されるので、大規模マンションだと各戸への配布が大変かもしれませんが、もともとこのような団体に加入するような住人の意識の高いマンションでは問題なしでしょうね。うちの場合は62戸小さなマンションですし、このような広報誌の配布は管理員さんが快く引受けてくださっています。一応管理委託契約書にある「組合員に対する甲又は公的機関からの通知事項の伝達を行うこと」に該当するかな。 |
| 2003/04/02 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「住まいの相談室」の2002/03/28付記事「日当たりの良くない北側の玄関回りのガーデニングの方法を教えてください」で、北向きの玄関回りの小さな庭を明るいイメージに仕上げる庭づくりのポイントが紹介されています。植物には日なたを好むものと、日陰を好むものがありますので、環境に応じて選ぶ必要があるのはもちろんですが、多くの植物にとって一番大敵なのは、水はけの問題でしょう。特にマンションの中庭などは、日当たりが良くない上に水はけも悪く、根腐れを起こして植栽がうまく生育しないケースが多いようです。うちのマンションでも内覧会のときには中庭にきれいな芝生が植えられていましたが、日当たりも水はけも悪い環境で、入居後1ヶ月も経たないうちに全滅。その後、タマリュウが代わりに植えられたものの、やはり生育せずに無残な状態が続いていました。昨年3月に出入りの植木屋さんのアドバイスに基づいて、ヘデラ・ヘリックス(アイビー)に植え替えたところ、今度はちゃんと根付いたようで、1年経った今も元気に葉を広げています。やはり適材適所ということでしょうか。それにしても、芝生なんか絶対に育たないところに芝を植えるように指示するデベロッパーもどうかと思いますね。植栽業者も、きっとうしろめたさを感じながら、芝を植えたんでしょう。 |
| 2003/04/01 | 東京都住宅局ホームページで2003/03/27に「分譲マンション建替えガイド」が公開されました。一般の管理組合・区分所有者向けに、建替えの方法、合意形成にむけての留意点、行政の支援策、各区市の問い合わせ窓口などが、パンフレット形式で分かりやすくまとめられています。合意形成に関しては、基本的に国土交通省の「マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針」に沿ったもので、説明会の実施や、アンケート調査、高齢者への配慮、費用対効果の検討、費用負担のルールづくり、他の棟への配慮などが、挙げられています。また、行政の支援策では、分譲マンション建替え・改修アドバイザー制度や、各種の補助、融資、税制の優遇などが紹介されています。国土交通省のマンション建替えマニュアルは専門書のようなかなり詳しい内容でしたので、東京都のパンフレットはマンションの建替えに関する入門書として最適でしょう。 |
| 2003/03/31 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/03/31付記事「第25回 防犯カメラ導入の是非を問う」で、既存マンションで防犯カメラを導入する場合の注意点が考察されています。東京都港区で4月から施行される「安全で安心できる港区に関する条例」で、新築マンション建築の際に防犯設備の設置が努力義務となるなど、防犯カメラの効果に対する期待は大きいようですが、その一方で住人のプライバシーの問題など、既存マンションではその導入が難しい面もあるようです。うちのマンションもエレベータ内に防犯カメラを設置していますが、実は昨年まで録画済みテープの取り扱いに関する規定がなく、古いテープが管理員室内の箱にたくさん詰め込まれていた状態でした。現在は廃棄と閲覧に関する運用ルールを定めましたので、古いテープは2週間保管した後に3ヶ月以内に裁断して廃棄するようにしています。また閲覧も事件が発生した場合に限定し、管理組合役員の立会いを必要とするようにしました。運用規則自体は全体で数行程度の簡単なものですが、何かルールを決めておかないとなかなか録画済みテープの廃棄もしづらいですし、具体的なルールを詰めていく中で、住人のみなさんの防犯意識を高めると同時に、プライバシー保護の考え方についても理解が深まったように思います。 |
| 2003/03/30 | 日経新聞2003/03/29付け朝刊のNIKKEIプラス1の「お茶の間法律相談」で、ボランティア主催の行事で子供に事故が起きた場合の、引率者の賠償責任の話がされています。善意のボランティアであっても注意義務違反となり、民法709条の一般の不法行為として損害賠償責任が発生する訳で、実際にボランティアの引率者に損害賠償の支払を命じた判例もいくつか紹介されています。私のボランティアとしてのマンション管理士活動でも、まったく同じことが言えますので、私の助言が原因となって相談者の方に損害を与えた場合には当然賠償責任が発生します。東京海上の「マンション管理士賠償責任保険」によれば、損害賠償責任が発生する例として、(1)共用部分の調査点検作業中に、建物や設備を破損した、(2)建物設備の使用方法の誤った助言が原因となって器物が損壊した、(3)レンタルしたホルムアルデヒド計測装置を破損させた、というケースが挙げられています。私の場合はどちらかというと管理組合運営に関するソフト的な相談に応じることが多いので、実際にどのようなケースで損害賠償責任が発生するかはあまり見当がつきませんが、いずれにしてもボランティアといえども責任を持った対応が必要ということはしっかり自覚をしておきましょう。 |
| 2003/03/29 | asahi.com : 住まいの「住まいのお役立ちコラム」の2003/03/29付け記事「激しい販売競争が後押しするマンションの高機能化」で、ペット飼育可マンションが急増し、床暖房付きや高速インターネット対応のマンションが一般化していることが紹介されています。さらに屋上緑化マンションも増えてきているようです。ペット可マンションについては2003/03/05の「今日の話題」でも紹介したように、1997年の中高層共同住宅標準管理規約でペット飼育を規約に定めるべき事項と記載したことを契機に急増し、首都圏のペット飼育可の新築マンションは2002年の新規供給の34.6%にまで増えたとのこと。また、床暖房付きのマンションも一般化したようですが、戸建てに比べて暖かいマンションでは、ランニングコストも高くなるので使わないという人も多いようです。一方、高速インターネット対応はもはや当たり前の設備になったようで、日経新聞2002/03/29付け夕刊によると、総務省の外郭団体の調査ではデベロッパーの上位50社が建築する新築マンションでは、高速インターネット対応型の物件が、2000年の34%から2002年には93%まで拡大したそうです。特に高速インターネットについては、既存マンションでもその必要性がますます強くなっていくものと思われます。2002/07/22の「今日の話題」で紹介した「インターネットアクセスの円滑化に向けた共同住宅情報化標準」により、基本的にブロードバンド化のための工事は普通決議で可能になりましたが、インターネット技術の進歩が早いのと、いったん選んだインターネット接続業者を将来変更することはほとんど不可能のため、どのタイミングで、どの方式で、どの業者で導入すべきかは、結構見極めが難しそうです。私自身、現在のADSLで特に大きな不満はないので、当面は技術の進歩と各業者のサービス内容を比較しながら様子見ということになりそうです。 |
| 2003/03/28 | 午前中会社を休んで、うちのマンションの年次建物設備点検に初めて立会いました。昨年の3/25に点検を行った一級建築士に来てもらい、昨年の点検で発見された異常箇所を中心に、説明を受けながら一緒に建物を見て回りました。日頃はあまり気にしていないのですが、建物の至る所に亀裂やエフロ、塗装の劣化、タイルやモルタルの浮きなどがあり、確実に建物の老朽化が進んでいることが分かります。ついでに玄関ドアの下にちょっとした工事ミスも発見されましたが、瑕疵担保期間はとっくに過ぎているので、今さら売主に文句も言えません。やはりアフター期間内に管理組合主導で専門家による点検を受けて、不具合箇所は徹底的に洗い出しておく必要性があると思いました。約3時間に及ぶ点検の結果、亀裂やエフロなどに特に目立った進行はなく、早急に対処しなければいけない所はありませんでした。ただしエントランス屋上の防水塗装の劣化が進んでいるので、これは大規模修繕を待たずに補修を考えた方がよさそうです。他にも細かい補修部分がいくつかあるので、来年度の修繕項目として予算化を検討することになりそうです。その他の異常箇所については、2010年に予定している大規模修繕での修繕項目として記録しておくことにします。 |
| 2003/03/27 | asahi.com : 住まいの「週間朝日・アエラから」のAERA:2003年3月10日号記事「マンションに温泉、診療所 共用施設が充実というスタイル」で、共用設備の充実した最近のマンションが紹介されています。カラオケルームや、約100平方メートルの大浴場、フィットネスルーム、カフェ、果てはサウナや露天風呂、温水プールやコンビニ、診療所に至るまで、最近のマンションの共用設備の充実ぶりはすごいものです。このような豪華共用設備を売り物にするマンションは大手業者のオーソドックスなマンションとの差別化を狙う中堅業者に多いそうです。至れり尽くせりのサービスを満喫する入居者がいる一方で、このような豪華共用設備には維持費や管理費の問題が付き物。管理費が無駄にかさむため中庭の噴水が無用の長物と化してしまったマンションや、入居前には利用するのを楽しみにしていた共用施設も実際にはほとんど使う機会がなく、高い管理費に疑問を感じる入居者もいるようです。このような共用設備には日常の管理費の他に、設備の老朽化に伴って将来的に多額の修繕費が必要になることも忘れてはいけません。個人の持ち物なら不必要になればいつでも手放すことができますが、マンションの場合はそう簡単にはいきません。自分にとって本当に必要な設備なのかどうか、管理費や修繕費も考慮しながら検討する必要があるでしょう。 |
| 2003/03/26 | ナイスステージ湘南台の管理組合ニュースVol.29(2003年3月号)を発行しました。コスト削減活動も一段落して、最近はあまり大きな問題もないので、苦し紛れに表面のトップニュースは2ヶ月連続で特集記事(^_^;)。先月号の「特集：マンションにおける防犯について」に続いて、今月号は「特集：共用部分の管理責任と費用負担」。専用使用権のある共用部分の維持管理費用を誰が負担するかは意外に知られていないため、簡単にまとめてみました。窓ガラスが割れたときの修繕費用は管理組合が負担すると思っている住人がいたり、逆に専用庭の植栽剪定費用までを管理組合が負担するのはおかしいとクレームしてくる住人もいたりしますので、ちゃんと説明ができるように、管理組合役員は共用部分の費用負担の考え方を知っておく必要があるでしょう。この管理組合ニュースはなるべく平易な表現を心がけているつもりですが、読み返してみるとやっぱ難しいかも・・・。今月はちょうど毎年恒例のアンケート調査を行っているところで、今年は「管理組合ニュースを見ていますか？」と「管理組合ホームページを見ていますか？」の設問を追加しました。ホームページはたぶん見ている人はほとんどいないと思うので、管理組合ニュースをどの程度の方が見てくださっているかが気になるところ。調査結果がまとまるのは5月。管理組合ニュースVol.31(2003年5月号)で、アンケート調査の結果を紹介する予定です。 |
| 2003/03/25 | かながわ県民センターで行われたかながわ住まい・まちづくり協会(まち協)のマンション管理アドバイザー会議に出席しました。このマンション管理アドバイザー制度は4月からスタートする予定で、2003/02/07の「今日の話題」で紹介したように、(1)市町村窓口相談、(2)現地相談、(3)建物簡易診断の3種類の相談業務に対して、登録マンション管理アドバイザーを派遣するもの。発足時のマンション管理アドバイザーは36名で、私も一応その中の一人になって、このような登録証をいただきました。内容的には浜管ネットの相談体制とまったく同じものであり、浜管ネット等との競合を避けるために、横浜、川崎、横須賀を除く県内市町村が対象なのだそうです。当面PRのために、無料(まち協の負担)で市町村の相談窓口にマンション管理アドバイザーを派遣するそうで、すでにいくつかの市から引き合いがあるようです。私のような週末マンション管理士は平日昼間の市町村窓口相談にはまったく応じられませんので、お手伝いができるとすれば平日夜間か土日休日の現地相談のみ。ただしこの現地相談はマンション管理アドバイザーに1回来てもらうだけで3万円もかかります。2003/02/13の「今日の話題」で紹介した横浜市のアドバイザー制度(初回は無料、2回目以降は1回当たり1万円)のように、行政がある程度差額を負担をする形にならないと、管理組合としてはちょっと利用しづらいかも。 |
| 2003/03/24 | かながわ県民センターで行われた横浜マンション管理組合ネットワークの「マンション建替えセミナー」に出席しました。前半は(株)市浦都市開発建築コンサルタンツの佐藤由美氏による「建替えの問題点、事例と専門家の関与のあり方」。建替えを進める際の最大の問題点は、(1)費用負担が困難な区分所有者がいることと、(2)工事期間中の仮住居の確保にあるとし、構想段階や計画段階での専門家の役割を明らかにしました。また、紹介のあった成功事例はいずれも、容積率の余裕から等価交換による無償での建替えが可能であったり、近隣の建替え中断団地の空き住戸を仮住居として利用できたり、社宅としての法人所有の住戸が大半だったりで、条件に恵まれたマンションばかりでした。逆に考えると、大多数のマンションでは建替えはほとんど不可能であるように感じました。後半は国土交通省国土技術政策総合研究所の長谷川洋氏による「円滑化法と建替えマニュアルの解説」。「建替え円滑化法は建替えをスムーズにするための法律であって、建替えを促進する法律ではない」と前置きをした後で、法人格を有するマンション建替組合の設置と運営・意思決定ルールの明確化、権利変換手法を柱とする建替え円滑化法の概要を説明。また、合意形成のためのマニュアルの内容を紹介し、(I)準備段階、(II)検討段階、(III)計画段階の3つのステップで、(A)組織の設置、(B)専門家の導入、(C)検討・意見の調整、(D)当該段階のサイクルを繰り返す合意形成プロセスを説明しました。そして、やがて将来やって来る建替えがスムーズに行えるかどうかは管理の延長上にあるとして、日頃の管理をしっかりとしておくことの重要性を訴えて結びました。会場は管理組合役員やマンション関係業者、マンション管理士など約60名の参加者で満員で、マンション建替えに関する関心の高さを示しました。しかし、マンションの建替えはそもそも費用負担と仮住居の問題をクリアできないことには、合意形成も進みません。建替え円滑化法や合意形成マニュアルによる側面からの支援もさることながら、リバースモーゲージ制度のマンションへの適用など、本質的な部分での対策が必要であるように思いました。 |
| 2003/03/23 | 週間ダイヤモンドの2003/03/22号(3/17発売)に、毎年恒例となったマンション管理会社ベスト･ランキングが掲載されています。これは管理会社の(1)管理戸数、(2)会計報告書の提出サイクル、(3)未収金への対応期間、(4)管理費などの未収戸数率、(5)建築士などの有資格者数、(6)管理業務主任者数、(7)ISOの認証取得の7項目を合計100点満点でランキングしたもので、今年は100点満点の長谷工コミュニティーが3年連続のトップ。2位は96点の日本ハウズイングで、3位には93点の東急コミュニティー、藤和コミュニティ、野村リビングサポート、伊藤忠アーバンコミュニティが並びました。あくまでも管理会社の自己採点によるものなので、結果をそのまま鵜呑みするわけにはいきませんが、管理会社を比較する上である程度参考になるのと、このランキングで公表された会計報告書の提出サイクルや未収金への対応期間と自分のマンションの契約内容と比較することで改善を要求できるので、結構重宝していました。ただし、今年のデータを見ていて、「あれ？」と思ったのは例年上位にランキングされている合人社の名前がどこにも見当たらないこと。本文をよく見たら「合人社計画研究所とは訴訟中であり(アンケート調査を)送付しなかった」とのこと。どうやら、週間ダイヤモンドの2002/09/08号に合人社の出納・保管代行サービスなどを中傷する記事が掲載されたようで、現在係争中のようです。本当はこのような管理会社の手前味噌採点ではなく、サービス品質や顧客満足度などを第3者機関が公正に評価したランキングが欲しいところですね。 |
| 2003/03/22 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2003/03/19付け記事で、マンションの余剰駐車場を賃貸できるか、またそのときの課税がどうなるのかという質問が載せられています。多くのマンションは駐車場収入を前提とした予算を立てていますので、駐車場に空きが生じた場合、資金計画が大幅に狂ってしまうこともあります。このような場合、近隣の住民に余剰駐車場を賃貸することも解決策のひとつとなりますが、法人税、事業税、法人住民税(県民税、市民税）、消費税(売上3,000万円以下なら免税)が課税されることになります。一般会計と修繕積立金会計の他に、第3者からの駐車場収入を別途損益会計として区分して経理する必要が生じるとのこと。うちのマンションでも、機械式駐車場の中下段は車両制限があるため空きが多く、36パレット中9パレットが空きになっています。4分の1も使われていない状態ですので、本来は何か対策を講じないといけないところですが、幸か不幸かうちの駐車場料金は一律「無料」なので、空きが多くても資金計画には影響がありません。機械式駐車場のように多額のコストがかかる駐車場の使用料が無料に設定されているのは不合理極まりないですが、資金計画上、駐車場の空きを気にする必要がないというのは皮肉なものです(でも、もったいないですね)。 |
| 2003/03/21 | 高田馬場の新宿区消費生活センターで行われたマンション管理士研究会「友士会」の3月度特別企画に出席しました。今回は二期生と中心とした新規メンバーの歓迎会で、出席者は旧メンバーの18名に新メンバーの31名を加えた49名。全員の自己紹介の後、新メンバーの中からマンション管理士研究会ホームページのコンテンツ原稿を作成するホームページスタッフ3名と掲示板の管理を行う掲示板スタッフ1名が任命されました。また、従来の会費は勉強会の都度参加者だけで精算する形でしたが、会場費や参加者数による変動を防止する意味と、積極的な参加意志のある会員に限定する意味から、今後は固定の年会費3,000円を徴収することになりました。3次会まで残ったメンバーは過去最多の25名。マンション管理士としての起業のあり方や、マンションでのトラブル例の紹介など、活発な意見交換が行われました。なお、新メンバーの平均年齢は約46歳で、旧メンバーの平均約41歳や、第2回試験合格者の平均42.9歳と比べて若干高めの構成。長年の会社勤めを辞めてマンション管理士としての起業を模索している方も目立ちました。そもそも友士会はマンション管理士研究会ホームページのオフ会としての位置づけですので、どちらかというと低めの年齢層の傾向がありましたが、高年齢層の方にもインターネットが定着してきたことが伺えます。ちなみに神奈川県マンション管理士会では全会員の平均年齢は52歳で、そのうちメールアドレスを持つ会員が平均49歳、メールアドレスを持たない会員が平均55歳という状況。管理士会の中では私もまだ若手の部類に入れてもらえるようです(^_^)。 |
| 2003/03/20 | asahi.com : 住まいの「週間朝日・アエラから」のＡＥＲＡ：２００３年３月３日号記事「安全第一なら国債か 「金融不全」で修繕積立金をどう運用する」で、マンション管理組合が将来のペイオフ解禁に備えて多額の修繕積立金をどのように運用すべきかが説明されています。マンション管理センターの調査によると、１戸あたりの修繕積立金残高の平均は37万円だそうで、大規模マンションですと十数億円の積立金があることも珍しくありません。断トツの人気は住宅金融公庫のマンション修繕積立債券「マンションすまい・る債」だそうですが、公庫の2006年の独立行政法人化もあり、政府保証債ではなく、公庫将来が不透明ということで、記事では国債を薦めています。安全性と使い勝手を重視するなら、普通預金に１千万円ずつ預け分けるというのが一番単純な方法ですが、数十冊の通帳と印鑑を管理するのも大変ですし、それだけ多くの金融機関に預けると破綻のリスクも増えると指摘しています。たしかに元金の1000万円とその利息分は保証されるといっても、実際に金融機関が破綻してしまうと簡単には預金を引き出せなくなるようですので、注意が必要ですね。2003/03/15の「今日の話題」で述べたように、うちのマンションもペイオフ対策は仕切り直しになりました。記事の中で推奨されているように、「安全性」「換金性」「収益性」の順番で考えて対応したいと思います。 |
| 2003/03/19 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2003/03/18付け記事、「マンション管理費の新常識 駐車場収入「シチサン」配分の法則」で、駐車場収入を修繕費7管理費3で配分することが推奨されています。これは首都圏で2002年に新築されたマンションの管理費等のデータに基づくもので、管理費が175円/平方メートル、修繕積立金が75円/平方メートル、駐車場料金が16,040円/台、専有面積74.43平方メートルであることから算出したもの。駐車場料金から維持管理費用として25%を除いた残りの12,030円を管理費と修繕費に上乗せして計算すると、「シチサン」(修繕費7管理費3)の場合は、管理費が223円/平方メートル、修繕積立金が188円/平方メートルとなるのに対して、逆に「サンシチ」(修繕費3管理費7)の場合は、管理費が288円/平方メートル、修繕積立金が124円/平方メートルになるというものです。そしてマンション管理センターの「マンション修繕積立金算出マニュアル」で推奨されている修繕費用の必要額172円/平方メートルと比較して、「シチサン」が妥当であると結論付けています。駐車場料金をどのように設定するかや、収入の配分をどうするかは、個々のマンションの事情によりますので、一概に決めらるものではありませんが、新築マンションの平均像を捉えた考え方として面白いと思います。みなさんのマンションでは駐車場収入の会計処理はどうなっていますか？ちなみにうちのマンションの場合は駐車場使用料は「無料」ですので、駐車場収入による上乗せはなく、単純に管理費が218円/平方メートル、修繕積立金が170円/平方メートル。とりあえず合格点？ |
| 2003/03/18 | Yahoo!ニュースの2003/03/14付記事「蓄積する寝不足の影響 睡眠６時間以下で顕著に」で、米・ペンシルベニア大などのグループが発表した睡眠不足に関する調査結果が紹介されています。それによると、6時間以下しか寝ない生活を続けていると、自覚していなくても、記憶力や情報処理の能力が、睡眠が十分な人に比べて、どんどん劣っていくのだそうで、2週間後は、3日間寝ていない人と同レベルになってしまうのだそうです。あー、やはりそうですか・・・(^_^;)。私の毎日は朝9時過ぎに起きて10時から24時頃まで会社の仕事。深夜帰宅後に酒を飲みながら管理組合やマンション管理士関係の仕事を片付けて、29時(=午前5時)頃に就寝というパターン。睡眠時間は4時間。2年以上この生活を続けていますので、脳の活動能力が相当低下しているってことですね。マラソンやジョギングでも、最初は苦しくても走っているうちにだんだんと気分が良くなってくる「ランナーズハイ」という現象があります。これは人間が強い痛みやストレスを感じと、脳下垂体からエンケファリンとエンドルフィンという麻薬と同じ作用を持つ物質が分泌されて、痛みやストレスをやわらげることによりますが、私の場合はさしづめ「寝不足ハイ」といった状態でしょうかね。 |
| 2003/03/17 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/03/17付記事「第24回 隣接地に建物が建設される場合の組合の対応」で、自宅マンションの隣接地に高層マンションが建設されることになった場合に、管理組合としてどのように対応すべきかが紹介されています。H14.12.18の東京地裁の「国立マンション訴訟問題」の判決からすると、建築基準法や市の条例に抵触していない場合でも、「景観価値」を争点にするのが良いとのこと。隣地マンションの建設反対運動が管理組合の業務になるのかどうかは解釈が分かれるかもしれませんが、標準管理規約の「その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務」として、管理組合が交渉窓口になるケースが多いと思われます。うちのマンションでも、約3年前に道路を隔てた反対側に25階建ての超高層マンションの建設計画が突然現れたときには住人全員が衝撃を受けましたが、結局管理組合の対応としては2回の説明会を開催しただけに留まりました。当時は私も無知・無関心派の代表のような住人でしたので、何も出来ずに終わってしまいましたが、今考えると建設計画の段階でもう少し交渉の余地があったかもしれません。 |
| 2003/03/16 | かながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の第2回勉強会に出席しました。勉強会の様子はこちら。第1部は「マンションの損害保険と保険会社への対応」をテーマに会員の江口守雄氏が、マンションに関する保険の注意すべき点を詳しく説明してくれました。とにかく保険は分かりにくいことが多いため、管理組合がマンション保険に加入するときも、どこまでが担保されていて、何が免責条項になっているかを十分に理解している役員は少ないと思います。むしろ事故が起きてから、その損害に対して保険が適用になるかどうかを調べるというのが現実でしょう。実際、私も恥ずかしながら今年1月に自宅マンションの移動式消火器カバーにクルマを接触させてしまい、個人で加入している自動車保険を使って修理を行いました。自宅マンションの共用部分に与えた損害のため、自分の共有持分については保険の対象外で自己負担。その金額は大したことは無い訳ですが、割引等級が3ランクダウンするのが痛かったです。後日この話を酒を飲みながら友人のI氏にしたときに、「なんでマンションの個人賠償責任保険を使わなかったの？」と言われて、「しまった！」と思ったのですが、江口氏の話によると、どうもマンション保険の個人賠償責任保険特約は自動車等の所有、使用、管理に起因する賠償責任は含まれないなので、結局は自動車保険を使うしかなかったようです。家に帰ってから、このことを確認しようと思ったのですが、書類の整理が苦手なので、以前もらった約款が見当たりません(^_^;)。ホームページには簡単な説明だけでなく、ぜひ約款も載せてください＞保険会社様。 |
| 2003/03/15 | あまり意識していなかったのですが、2003/01/06から、「金融機関等による顧客等の本人確認等に関する法律」(本人確認法)が施行されたことにより、管理組合の理事長名義の銀行口座を新たに開設するには理事長本人がその銀行に出向かないといけなくなったようです。この本人確認法は、2001/09/19の米同時多発テロを受けて制定された「テロリズムに対する資金供与の防止に関する国際条約」に基づくもので、金融機関等に(1)顧客が預貯金口座の開設等の取引を行う際に顧客の氏名・住居・生年月日等（法人の場合は名称・本店等の所在地等）を確認すること、(2)その確認の記録を作成し保存すること、(3)取引の記録を作成し保存することを義務付けました。テロ資金対策とマネー・ローンダリング対策の意味があるようです。実はうちのマンションはペイオフ対策として理事長名義の銀行口座を複数の銀行に分散させるという方法を考えていたのですが、この方法だと、銀行口座を増やすたびに理事長がわざわざ平日に休暇を取って銀行に出向かないといけなくなることが分かりました。従来は口座の開設は管理会社にやらせていたんですが、今後は本人が行かないとダメみたいです。今日の理事会で対応策を協議した結果、とりあえずペイオフ解禁は2005年の4月まで延期になったので、銀行口座を増やす作戦はしばらく凍結。再度作戦を練り直そうということになりました。最近は土日でも行政サービスを行う役所が増えてきているというのに、相変わらず銀行の窓口が土日休みということがそもそもおかしいですよね。 |
| 2003/03/14 | 横浜マンション管理組合ネットワークの「イベント情報」に、3/24(火)の18:30～21:00にかながわ県民センターで行われる「マンション建替えセミナー」の案内が掲載されています。管理組合役員、マンション管理士、マンション管理相談員を対象としたもので、講師は国土交通省国土技術政策総合研究所の長谷川洋氏と、建替え問題の調査を行った(株)市浦都市開発建築コンサルタンツの佐藤由美氏。長谷川氏が「マンション建替え円滑化法」に基づき今年の1月に発表された「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」と「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」についての解説を行い、佐藤氏が、建替えの問題点や、建替え事例、専門家の関与のあり方についての講演を行うようです。定員は先着60名で、資料代が2,000円。建替えを検討している管理組合だけでなく、日常の維持管理にも参考となる内容のようですので、興味のある方はどうぞ。 |
| 2003/03/13 | Final Fantasy X-2の発売日。全世界で550万本を販売した前作では、世界に平和をもたらすために召喚士になる「覚悟」をしたユウナが、人との出会いや別れを通じ、様々な試練を乗り越えて目的を達成するまでが描かれていましたが、今回の作品はその2年後の物語。仲間と旅を続けるうちに、一見平和そうな世の中も実は問題が山積みであることを知るらしく、それらをどのように解決していくかが興味深いところ。このようなロールプレイングゲーム(RPG)では、プレーヤーはいきなり見知らぬ世界に放り出されるので、とにかく街行く人から情報を集めたり、数多くの敵と戦って経験値を上げ、新しい技や能力を身に着けながら、ゲームの中で成長していくことになります。マンション管理も同じことで、私のようなごく普通のサラリーマンがある日突然輪番制で管理組合役員に任命される訳で、その後はまさにRPGの世界。とにかく多くの人と出会いながら情報を集め、数多くのトラブルを経験しながらマンションの管理者としてのレベルを上げていくことになります。このように自分が今まで知らなかった世界を知り、そこに山積みされた問題を仲間と一緒に解決していくことは、実はとても楽しいことなのですが、残念ながら世間では、このような「マンション管理」のRPGに楽しみを感じる人は少数派のようです。全管連の谷垣千秋氏が言うように、「マンション管理が楽しい」と思うように持っていくのも、今後マンション管理士の大きな役割になるでしょう。さて、前作は約2週間でクリアした私も、今は「マンション管理士」のRPGに時間を取られているので、X-2のクリアにはちょっと時間がかかりそうです(^_^;)。こちらもマンション管理と同様、地道にいきましょう。 |
| 2003/03/12 | 毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の2003/03/09付け記事「マンション防犯へ連絡協 住民と警察が連携、体制強化－－所沢 ／埼玉」で、所沢市内のマンション、アパート約１００カ所の管理人や所沢署、市の代表らが、「市マンション・アパート防犯連絡協議会」を結成したことが紹介されています。昨年の同市内の空き巣被害の約６割がマンションやアパートで、マンションの被害１２３件のうち６０件がピッキング、１８件がサムターン回しだったそうで、今後は、警察官が毎日、会員のマンションなどを訪れてピッキングなどの犯罪発生状況を知らせてくれるそうです。マンションがいわゆる「警察官立寄所」になれる訳ですね。このようなマンションの防犯連絡協議会は1997年に広島県マンション協会が内部組織として広島県マンション防犯連絡協議会を作ったのが最初のようで、1999年に広島県防犯連合会が防犯モデルマンションの登録制度を作っています(2003年2月末現在で申請87件、登録59件)。その防犯マンション審査基準は実例の写真付きで参考になりますので、一度見ておくと良いでしょう。 |
| 2003/03/11 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2003/03/11付け記事、「管理費相場を大公開 お宅のマンションは高い？安い？」で、三大都市圏の新築分譲マンションを対象に、「管理費、修繕積立金、修繕積立基金、駐車場料金」の4点セットについて調査したデータが公開されています。それによると、2002年の首都圏の新築分譲マンションの管理費は月174円/平方メートル、修繕積立金は75円/平方メートル、修繕積立基金は3,750円/平方メートル、駐車場料金は16,040円/台だそうです。ちなみに、分譲価格は3,873万円/戸、専有面積は74.43平方メートル。修繕積立金は住宅金融公庫のリ・ユースマンション基準（優良中古マンション基準）に基づくもののようですが、うちの場合、長期修繕計画を真面目に作成したら、入居当初の85円/平方メートルでは全然足りないことが分かって、築4年目に2倍の170円/平方メートルに値上げした経緯があります。修繕積立金が75円/平方メートルで本当に足りるのかどうか心配になりますが、マンションの規模や設備、修繕積立基金の額にもよりますし、駐車場使用料が一般会計で使われてしまうのか、修繕積立金会計に残るのかにもよりますので、あまり平米単価を気にしても仕方ないでしょう。要は各マンションで個別に長期修繕計画をしっかり立てて、将来修繕のための資金不足が生じないようにすることが大事です。上のデータはあくまでも販売業者が新築分譲時に設定したもので、修繕積立金が足りないことに気が付いて、その後値上げする管理組合は多い訳ですが、それらの数字は反映されていません。修繕積立金の妥当性を比較するなら、上の新築分譲時のデータよりは、むしろ住宅金融公庫の調査による必要修繕費のデータ月1.6万円/戸のほうが現実味があるような感じがします。 |
| 2003/03/10 | 神奈川県マンション管理士会の一般のお客様向けパンフレットを作りました。設立総会直後にご挨拶に伺った県内各市への再訪問の際に、士会のPRのために使う資料として、前回と同様にイラスト作成ソフトを使用して作成しました。ちょっとサイズの大きいPDFファイルですが、完成したものがこちら(854KB)。前回作った広告(これ)は、某資格試験用の問題集に掲載されるものだったため、どちらかと言うと入会案内的なものだったのに対して、今回は市役所の窓口に置いていただけることを目標に、管理組合や、区分所有者、マンション購入予定者を対象にしました。「マンション管理士制度をご存知ですか？」というタイトルで、マンション管理士の役割や業務の紹介を中心に、神奈川県マンション管理士会についてもちょっぴりPR。最初は「神奈川県マンション管理士会所属のマンション管理士なら安心です」というコピーも入れていたのですが、ちょっと言い過ぎかな？と思い直して、「神奈川県マンション管理士会では、」という見出しで、士会の活動の紹介という形でまとめました。今まではとにかく会員数を増やして会としての活動基盤を確立することのPRが主でしたが、これからはマンション管理士の存在を広く認知していただくためのPRにも力を入れていきたいと思います。ホームページも一般のお客様向けのコンテンツを増やしていかないといけないですし、一般のお客様からマンション管理士の紹介を求められたときに、士会としてどのように対応するかについても、そろそろ詰めないといけません。 |
| 2003/03/09 | asahi.com : 住まいの「ここが知りたい！」の2003/03/08付け記事で「新築マンション購入を考えているのですが、どんな点に気をつけたらいいでしょうか。」というQ&Aが載せられています。モデルルームと実際の仕様が大きく異なる場合に備えて写真を撮っておくことや、道路騒音を現地で確認することなどに加えて、駐車場等の「専用使用権」に注意するように助言されています。これは等価交換方式で建てられたマンションの元地主や、専用使用権を購入した一部の区分所有者に、敷地内駐車場を無料で使用できる権利が与えられているケースですが、駐車場にかかる固定資産税等は全員で負担するのに、元地主や一部の区分所有者だけが永久に無料で駐車場を使い続けることができるのは、よく考えると不公平な話な訳です。しかし後になって原始規約の不公平性に気が付きトラブルになっても、そうと知っていて購入したということで、最高裁はこうした売買契約を有効としました(H10.10.22最判)。この判例以降、販売業者は「安心して」専用使用権を分譲するケースが増えてきてるようですので、購入者は注意をしないといけません。しかし、私自身がマンションを購入したときのことを考えても、検討するのはせいぜい間取りや価格などで、あとはローンの手続きに追われて、とても原始規約に問題があるかどうかなど、頭が回りません。本来、原始規約の内容については、契約時の重要事項説明に加えるべきだと思いますが、単に通りいっぺんの説明だけでは不十分で、その規約が何を意味していて、どういうリスクがあるのかまで説明しないと意味がないでしょう。同様に設備の維持管理に必要な費用についても契約前に説明があってほしいと思います。最近は豪華な共用設備の付いたマンションが増えていますが、それらの維持管理にどれだけのコストがかかるのか、購入者は正しく理解しているのでしょうか。私もマンション購入時には、まさか機械式駐車場の1台分に1住戸分に相当する長期修繕費用がかかるということは夢にも思っていませんでしたので・・・。 |
| 2003/03/08 | 昨夜(3/07)、渋谷区の居酒屋・甘太郎で「風まかせ懇談会」東京でOFF JYAN Part２が開かれました。マンション管理士や管理組合役員など、マンションの管理に関心を持つ28名が集まり、近況報告やマンション談義に花を咲かせました。博多、神戸、群馬など、遠方からの参加者に加えて、今回は京都から全管連の谷垣千秋氏も参加。原始規約の適正化のために分譲段階での情報公開を始めるなど、京都での進んだ取り組みの一端を直接お伺いすることができました。参加者のみなさんからは、神奈川県マンション管理士会の活動に一定の評価をいただく一方で、個人的に率直なご意見も多数いただき、良い刺激になりました(^_^;)。例によって飲みすぎてしまい、途中で意識不明に陥りそうになりながらも終電で無事帰宅。渋谷駅まで一緒だった友人のK氏はちゃんと帰れたのかな・・・(ちょっと心配)。 |
| 2003/03/07 | 東京都文京区のすまい・るホールで行われた日本マンション学会の「マンション管理実務連続講座」のフォーラムに参加しました。基調講演は日本マンション学会会長で千葉大教授の丸山英氣氏による「マンション管理法の改正」。丸山氏は、全員一致を原則としていた昭和37年の区分所有法では、合意形成のプロである管理者が管理する形態を予想していたのに対し、実際には素人である区分所有者による管理組合という団体が行う形が広まり、結論を多数決に頼らざるを得ない状況が生じたとの見解を披露。それに伴って昭和58年の改正により特別多数決が導入され、さらに平成14年の改正で建替えも多数決のみで可能になり、「団体法」に近いものに傾いてきたと指摘しました。ただし、リゾートマンションや投資型マンション、上層階・下層階で所得格差の大きい超高層マンションでは素人の管理組合による適正な運営は難しく、今後は「権能を持った専門家が管理の中心になり、区分所有者は管理が適切かどうかを判断するという形で権利を行使するような仕組みが強まってくる」との見方を示しました。引き続き行われたパネルディスカッションでは住宅金融公庫ストック管理課長の富田路昜氏をコーディネーター、国土交通省マンション管理対策室長の飯島正氏、弁護士の折田泰宏氏、マンション管理センター主任研究員の村井忠夫氏、高層住宅管理業協会専務理事の梅田勝利氏、全国マンション管理組合連合会事務局長の谷垣千秋氏をパネラーとして「区分所有法改正後の新しいマンション管理」をテーマに討論が行われました。折田氏は今回の改正で取り入れられなかった点として、(1)床スラブ下排水管の判例もあるように、共用部分と専有部分の定義の見直すべきこと、(2)住戸が売買されたときに共用部分の損害賠償請求権が自動的に移転されるようにすべきこと、(3)大多数を占める法人格の無い管理組合についての規定を設けるべきこと、(4)駐車場専用使用権のような原始規約の問題は、管理規約の衡平性では解決できず、宅建業法でカバーすべきこと、(5)政府の方針で追加された電子化については十分な議論がなされておらず、今後検討する必要があること、(6)増築などマンションの長命化に対する整備をすべきこと、(7)不動産の購入・処分や滞納管理費の放棄を多数決で決められるのかを明確にすべきこと、(8)売買契約が出来てから管理組合が立ち上がるまでの管理について定めるべきこと、を挙げました。飯島氏はマンション管理士の活用の場として、原始管理規約の適正化のためのチェックと、リゾートマンションや賃貸化の進んだマンションでの管理者等としての活用を挙げ、実務経験の少ないマンション管理士のために事例集を発刊することや、マンション管理適正化センターに紛争処理に関する機関を設置して、マンション管理士を活用する考えを述べました。また標準管理規約の改正は、4月以降に行うマンション管理についての大規模調査の結果を踏まえて行うとし、年末になるとしました。さらに都道府県単位の「マンション管理推進協議会」を設置する考えも披露しましたが、その概要図の「専門家協力団体」の中にマンション管理士会の名前が存在しないことがちょっと寂しかったです。村井氏は「適正化法が出来てパンドラの箱のフタが開いた」との表現で、マンション管理適正化法が出来たことにより、相談件数も増え、どこのセミナー会場も満員になるほど関心を持つ人が増えたが、相談内容の根はむしろ深くなっているとしました。その原因として、どこの管理組合も役員になりたくない人が多く、役員任期は1年が多いことから、問題に気が付かないか、気が付いても目をつぶってしまうことにあるとしました。したがって、マンション管理士が助言を求められる際には、問題が相当こじれた状況になっている可能性が高いとし、そのときに対応できるように今のうちにスキルを蓄積しておいてほしいと訴えました。また、マンション建替え円滑化法の中ではマンション建替え組合の組織が詳細に規定されているのに対して、改正区分所有法の中では管理組合の組織像が見えてこないことを疑問視し、特に財務会計についての規定の必要性を指摘しました。さらに総会の出席者が少ないという現実が、大事な意思決定の場である総会を形骸化させていることを憂い、たとえ大規模修繕が普通決議で簡単にできるようになったとしても、反対者が実際の場で非協力になる危険性があることを示しました。したがって、管理組合の力量がますます問われる状況になるとし、マンション管理士の助力が必要であると結びました。梅田氏は今後管理会社は金太郎飴のような画一的なサービスから脱却し、それぞれのマンションに合った適正な管理をしたいとの意思表明を行いました。また平成7年の阪神淡路大震災でコミュニティーの重要性が教訓として残ったとし、これからのマンション管理のあり方として、コミュニティー形成のための支援事業を規約に定めるべき事項として追加すべきとの考えを示しました。谷垣氏は今回の改正で一番残念なこととして、「管理組合」という文字が相変わらず出てこず、管理組合の実態と法の規定が一致していないことを挙げ、「普通の学校教育を受けた人が読んですぐに分かる内容にしないと、マンションに関する法律としては不十分」と指摘。また、管理組合の運営能力に大きな格差が生じてしまっているとし、管理組合や原始規約の重要性について、分譲段階から区分所有者に広く認知させる仕組みを整備する必要性を訴えました。さらに、区分所有者に「マンション管理が楽しい」と思うように持っていくのがマンション管理士の役割との考えも示しました。最後にコメンテーターとして丸山氏は、管理者制度で代理人に管理を任せる場合はもちろん、管理組合により区分所有者本人が自治を行う場合でも、本人の能力を補完する制度が必要であるとし、「マンション管理士にがんばってほしい」と期待を寄せて結びました。区分所有法改正がテーマのパネルディスカッションでしたが、なんとなく全体的に、法律でカバーできない実務部分に関して、マンション管理士に対する期待が多かったような印象を受けました。もしパネラーの中にマンション管理士がいれば、それほど期待が大きいのなら、マンション管理士が活躍できるような法整備、例えば管理者制度としてマンション管理士を業務独占資格にしたり、継子扱いのマンション管理士会を正式に認知したり、むしろそういったことを積極的に進めてほしいと訴えたかもしれませんね。長くなりましたので今日はここまで(最長記録か？)。 |
| 2003/03/06 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2003/03/04付け記事、「エンド・オブ・ザ・マンション 解体のための工期と工費」で、建替えや一般定期借地権のマンションで50年後に建物を解体して更地にして返す場合に、マンションの解体にかかる時間と費用の話がされています。郊外の5階建、述べ床面積2000平方メートル、24戸の標準タイプのマンションだと、「大型ブレーカ・圧砕工法」という工法が使わて、油圧ショベルの先端に付けた破砕装置で、建物をかみ取っていくのだそうです。解体には調査を含めて約3ヶ月、約3000万円がかかるとのこと。一方、超高層型のタワーマンションの場合は、屋上にクレーンを建て、コンクリートを切るための特別な機械を使って小さく切断した部材を、クレーンでひとつずつ吊り下ろしていくのだそうです。そのため、解体には18ヶ月もかかってしまうそうで、新築に必要な期間の26ヶ月の70%に相当するとのこと。以前、建設会社に勤務する友人のM氏が「超高層マンションは堅すぎて壊せない」と言っていましたが、やはり現在の建築技術では解体は非現実的のようで、画期的な工法が出てくるまでは建替えや更地にするのはお預けといったところでしょうか。建替え円滑化法の施行や区分所有法の改正によって、マンションの建替えに対する法的な整備は進みましたが、現実的には経済的な問題があり、建替えの合意形成は難しい状況です。超高層マンションではそれに加えて技術的な問題もあるということでしょう。逆に解体は技術革新がなければ不可能と考えれば、もともと建替えは考えに入れずに、長命化を図ることに集中できるかもしれませんね。 |
| 2003/03/05 | 住宅新報Housing TIMESの2003/03/04付ニュースで、不動産経済研究所が首都圏のペット飼育可能なマンションの普及率調査の結果を発表したことが紹介されています。それによると、2002年年間のペット可マンションは３万592戸（前年比79.7％増）で、普及率は34.6％（同15.5ポイントアップ）だったそうです。足洗い場付きなどペット飼育に積極的な物件はペット可物件全体の63.7％を占めるとのこと。うちのマンションも「他に迷惑または危害を及ぼす動物」でなければペットはOKですので、実際に小型の室内犬を飼っている方が多いです。このような「あいまい規約」の場合にペット飼育可能なマンションとしてカウントされるのかどうかは定かではありませんが、いずれにしてもペット可のマンションは急増しているようです。ペットに関するトラブルの多くは飼い主のマナーの問題ですので、こうしたトラブルを防止するには中高層共同住宅使用細則モデルの中のペット飼育細則例や、東京都の集合住宅における動物飼養モデル規程のようなルールを設けて、飼い主の方の意識を高めていただくことが効果的です。うちのように「あいまい規約」のままでも特に問題がないマンションも多いことも事実ですが、仮に現在の居住者の間でペット飼育に関する基本的なルールのコンセンサスが得られていたとしても、それを規約や使用細則の形で明記しておかないと、住戸の譲渡や賃貸で新しい居住者が入ってきたときに、そのコンセンサスが破られる危険性があることも考慮しておく必要があるでしょう。 |
| 2003/03/04 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/03/03付記事「第23回 １階住人はエレベーターの維持費負担を免れるか？」で、エレベーターを利用しない1階住人がエレベーターの維持費を負担する理由が説明されています。なんと1階住人が「エレベーターは2階以上の居住者の一部共用部分である」とする裁判を起こした例もあるようですが、「全体共用部分である」とする判決が言い渡されたそうです。たしかにエレベーターを使うことのない1階住人がエレベーターの維持費を負担しなければいけないことは、一見不合理なように思えるかもしれませんが、エレベーターがあることによってマンションの中高層化が可能になり、それによって1階住人も分譲価格の低下やスケールメリットによる維持管理費の低下という恩恵を受けていることを考えれば、エレベーターの維持費を負担することは当然と言えるでしょう。ちなみに上の裁判を起こした1階住人の方は、入居時にオール電化住宅に改造したようで、灯油供給施設の保守料を取られることも不当であると同時に訴えたようですが、これも灯油供給施設が共用部分にあることを知りながらオール電化工事を発注したという理由で認められなかったようです(H14.6.25 札幌地裁判決)。 |
| 2003/03/03 | 神奈川県マンション管理士会の広報誌「神奈川県マンション管理士会ニュース」の第2号(2003年3月号)を昨日(3/02)メールで配布しました。81名の会員中62名にはメールで送付。残りの19名はメールアドレスを持たないか、携帯メールで添付ファイルを受け取ることのできない会員のため、こちらは今夜郵送作業を完了しました。内容としては、県内市町向けに行った講義や、勉強会、新年会の開催など、1～2月の活動報告がメイン。それに加えて、3/16(日)の会員向け勉強会の案内や、浜管・まち協・横浜市のマンション管理アドバイザー制度についての説明など。「会員コーナー」にも2名の会員の方から投稿を頂きました。神奈川士会の方針や活動内容がよく分かるように編集を心がけていますので、ぜひご一読ください。士会の広報誌は隔月での発行のため、偶数月の月末は毎月発行のマンションの広報誌の編集作業と重なるのがちょっとつらいところ。今月中には広報委員会が発足する予定ですので、次号(2003年5月号)からは委員のみなさんの協力を得ながら編集作業を進めていきたいと思います。お楽しみに。 |
| 2003/03/02 | 昨夜(3/01)、秋葉原の居酒屋「村役場」で行われたマンションMLの東京新年会＠ほ～んとに遅い会に出席しました。参加者はマンション管理組合役員・役員経験者の12名で、うち3名がマンション管理士。最近はどちらかというとマンション管理士関係の会合に出席することが多いのですが、私の活動の原点は管理組合役員にあるので、このような管理組合役員・役員経験者中心の集まりの方が落ち着く感じです。みなさんいろいろな問題を抱えながらも、自ら工夫をし、解決を図りながら、かんばっておられる方ばかり。修繕費を値上げするときに、資産価値がどうのこうのと言うよりも、「ポンプが止まったときにお金がなくて直せなかったらどーするの？」という問いかけが一番効果的だったというS氏の話や、販売パンフレットと異なり防犯上の問題がある窓格子の改善を販売会社に求めて奮闘しているT氏の話が印象的でした。最近すっかりROM化した私は、ML上では影の薄い存在になっていますので、たまには発言しないといけません(^_^;)。 |
| 2003/03/01 | 東京都文京区のすまい・るホールで行われた日本マンション学会の「マンション管理実務連続講座」の第4回を受講しました。最初は三井一征事務所の三井一征氏による「標準管理規約の意義とその活用法」。標準管理規約のもつ標準性の意義を挙げると同時に、各マンションの個別性に合わせて内容を調整する必要があるとし、具体例として全管連の京滋管対協のモデル規約と道管連のモデル規約を紹介し、さらに「標準管理規約の上手な活用法」(マンション管理センター)の規約事例を具体的に説明しました。次の住宅金融公庫住宅環境部の松村収氏による「マンションストックを長く使い続けるために」では、平成13年度に行った長期修繕計画の事例調査結果により、通常のマンションでは16,000円/戸・月の必要修繕費が、30戸未満のマンションでは21,000円に増えることや、機械式駐車場が1台分あると1戸分に相当する修繕費が必要になるというデータを明らかにしました。松村氏は「マンションの価値が下がると維持管理へのインセンティブが低下する」とし、適正な維持管理を行うためにも資産価値を保つ必要があるとの見方を示しました。最後は弁護士の石川惠美子氏による「最高裁判例を中心にマンション管理の実務を知る」。共用設備が設置されている車庫が専有部分として認められた判例や、規約以外の合意は特定承継人に対して効力を有しないとし、専有部分を住宅としての使用に限定する規約変更が無効とされた判例、駐車場の専用使用権を分譲することを認めた判例などを紹介し、管理組合として注意すべき点を説明しました。今回で全4回の連続講座は完了し、最後に「修了証書」を頂きました。マンション管理は勉強すればするほど、やるべきことが増えてくる感じです。逆に言えば、管理組合役員がしっかり勉強しておかないと、実際に問題が生じてから慌てることになります。むしろそのようなマンションが多いのが現状かもしれませんが。 |
| 2003/02/28 | 国土交通省の「住宅・建築関係」の住宅ホームページで2003/02/26付けで、「マンションの建替の円滑化について」が公開されています。マンションの建替えに関する法律や政令、マニュアル等をまとめたもので、地方公共団体等の窓口一覧も載っています。建替相談の窓口数では大阪府の11が最多。次いで神奈川県が8、兵庫県が7、愛知県が6と続きます。必ずしも窓口数が多いことがサービスの良さを表すものではないと思いますが、マンション行政に対する地方公共団体による取り組みの差が現れているようで興味深いです。神奈川県マンション管理士会も2/21(金)に県内9市町の住宅関係担当者の方に対して講義を行いましたが、このような活動を通してマンションに対する行政の意識を高めていきたいと考えています。あと、この住宅ホームページを見ていて気になったのですが、今はこの「マンションの建替の円滑化について」は「新着情報」にあるから良いのですが、後になって見たくなったときにどこから入っていけば良いのか、少なくとも私には分かりませんでした。インターネット上の情報は必要なときにすぐ手に入ることに意味があるので、ぜひ分かりやすい構成のホームページにしてほしいですね。 |
| 2003/02/27 | マンション管理センターの「セミナー」のページに、3/29(土)の13:00～15:00に千代田区神保町の岩波書店セミナールームで行われるマンション管理小規模セミナーの案内が掲載されています。テーマは「管理費等の滞納督促の仕方」について。管理組合の運営を行う役員にとって頭の痛い問題である「管理費等の滞納」について、マンション管理問題に関心の高い湯川・佐原法律事務所の佐原專二弁護士が「判例あるいは法的対応の仕方」を具体的に講演してくれるそうです。定員50名で受講費用は3,000円。ホームページからの申し込みもできますので、興味のある方はどうぞ。私は、滞納問題への対応として管理組合がやるべきことは2つあると思っています。ひとつは滞納問題が発生したときの対応で、これは督促などの法的手続きで上のセミナーのテーマになっているもの。もうひとつは滞納問題を未然に防ぐ管理組合の体制づくりで、管理コストの削減や、タイムリーな状況把握、広報・啓蒙活動など、事態が深刻化して法的手段に訴える前に、管理組合がやるべきことはたくさんあります。長引く不況に加え、マンション価格の下落に相反して、管理費や修繕費が割高になる超高層マンションや、豪華共用施設付きのマンションが増えていることも、滞納が増えている一因となっているように思いますが、そもそも管理費等の納入は、マンションで快適な生活を送るための大前提となるもの。一般に滞納問題と言うと、問題が大きくなったときの対処方法に目が向きがちですが、問題を深刻化させないためのノウハウも、それと同じくらい大事だと考えます。 |
| 2003/02/26 | 神奈川県マンション管理士会が独自ドメイン(kanagawa-mankan.org)を取得し、ホームページのURL http://www3.to/mankan/ が http://www.kanagawa-mankan.org/ に変更になりました。事務局のメールアドレスも mankan@mcn.ne.jp から info@kanagawa-mankan.org に変更。従来は私の個人ホームページの形で開設し、URLもメールも無料の自動転送サービスを利用する形だったため、大きな添付ファイルを受け取れないなど、いくつかの不都合がありましたが、今後はすっきりとしたサイト運営ができそうです。利用したサーバーレンタル業者は友人のS氏に教えてもらったここ。ドメイン取得やサーバーレンタルなどすべて込み年間1万円と安いのと、初年度が容量50MBで契約を更新すると毎年50MBずつ増えていくのがうれしいです。本当はサーバーの引越し作業は3月中にゆっくりと行う予定だったのですが、試験的に新サーバーを動かし始めたら、途中で止められなくなってしまい、結局数時間かけて一気に引越し作業を終えるハメになりました(^_^;)。ドメイン名は"kanagawa-mankan"に続けて、関西や埼玉流に馴染みやすい「.com」にするか、愛知流に正統派の「.org」にするかで悩みましたが、前回の理事会で「.org」に決定。URLもメールアドレスも従来より長くなってしまいましたが、これは仕方ありませんね。もともと団体名称の「神奈川県マンション管理士会」が長すぎですからね。「かながわマンション管理組合ネットワーク=神管ネット(じんかんねっと)」のような気の利いた略称が欲しいのですが、「神奈川県マンション管理士会=神マン士会(じんまんしかい)」というのもヘンですし・・・。じんましんかいー？ |
| 2003/02/25 | 神奈川マンション研究会の平成14年度第3回勉強会に出席してきました。前半は弁護士の高橋健一郎氏による「マンションの長命化・再生についての法的問題点」。給排水管の更新や、電気容量アップ、IT化、エレベーター設置、バリアフリー化など、設備面での長命化・再生を行うときに、特別決議が必要かどうかの問題を区分所有法の現行法と改正法の違いを交えて解説しました。また、住戸を店舗や診療所、痴呆高齢者のためのグループホーム等に変更したり、複数住戸を物理的に一体化したりする場合に区分所有法や登記の面で生じる法的な問題点を明らかにしました。後半は弁護士の中村宏氏による「マンションの増築をめぐる法律問題」。大阪高裁平成14年1月28日判例をもとに、マンションの居室を拡大する増築工事が共用部分の変更決議として有効なのか、増築後に共有持分比がどうなるのかなど、区分所有法や不動産登記法が十分に対応できていない現状を明らかにしました。また団地での増築では先に増築を行う棟が容積率を食ってしまう問題があるため、団地における建替えと同様の承認決議方法を検討する必要性もあるようです。今回の勉強会の企画は、神奈川マンション研究会の会長である関東学院大教授の山本育三氏が唱えている「マンション再生円滑化法」の新設に向けて、その要求事項を明確にするために現行法の不備な点を研究したもの。山本先生は、マンションの建替えは多くの場合あまり現実的ではなく、適正化法に基づいて粛々と管理をしているだけでも不十分とし、時代に合わせた機能の増強を行っていくには長命化・再生の円滑化を目的とした新法の創設が必要と主張されています。今回のテーマは今後も長期的に神奈川マンション研究会で取り組んでいくそうですので、私も何かできることがあればお手伝いをしたいと思います(^_^)。 |
| 2003/02/24 | マンション管理センターのトピックスの2003/02/19付け記事で、「団地に関する区分所有法の規定について」という説明が載せられています。何をいまさら、という感じにも思えますが、平成14年度のマンション管理士試験の問12が団地に関するで、正解に対する見解が割れていたことから急遽説明文を掲載したようです。某新聞社の模範回答も間違ってましたし・・・。区分所有法の正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」。第1章が「建物の区分所有」なので、第2章の「団地」の規定は「等」に含まれている訳ですが、たった4条から成る規定なのに、あっちこっちの条文を参照しているせいもあり、極めて難解。私が住んでいるマンションは単棟型であり、とりあえず管理組合役員としての実務的には団地の規定を理解する必要はないため、マンション管理士試験を受けた当時は、これらの条文は端から捨ててました(^_^;)。その後、マンション管理士として団地に関する相談を受けたりしたおかげで、ずいぶん勉強になりましたので、今年度の問12はなんとか正答できましたが・・・(まぐれ？)。50問中14問の答えを間違えてもマンション管理士にはなれますが、実際の相談の場でお客様に間違ったことは言えません。マンション管理士としての業務経験を積み重ねながら、日々勉強を続けていくしかないと思います。 |
| 2003/02/23 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2003/02/19付け記事で、マンションの集会所で理事会の後に酒を飲んでもよいものか、またその酒代を管理組合のお金から支出してもよいものかという質問が載せられています。回答にあるように、定期的に理事会が行われており、その後の飲み会で親睦を深めているような管理組合は、管理会社にまかせっきりの管理組合よりは、ずっと良い管理組合だと思います。「騒音面でも我慢できる範囲なら、是非認めてあげてください」という回答が実に微笑ましいですね(^_^)。酒代を管理組合のお金から支出しているか、自己負担かは、管理組合によって考え方が違うと思いますので一概には言えませんが、酒代を管理組合のお金から支出することに対して住人全員のコンセンサスが得られていない場合は、原則として自己負担としておくのが無難のような気がします。また、仮に自己負担で飲み会を行っていたとしても、相談者のように疑いを持つ住人がいないとも限りませんので、情報公開も積極的に進める必要もあります。少なくとも理事会の議事録や広報誌を配布するなどして、役員がどのような考えを持ち、理事会の中でどのようなことが話し合われているのかくらいは、住人のみなさんに理解をしていただく必要があるでしょう。ちなみにうちのマンションの場合は、理事会の後の懇親会は自己負担。毎年、定期総会議案書に勘定元帳のコピーを添付していますので、酒代に使うとバレる仕組みになってます。管理組合活動の活性化のために良好なコミュニケーションが必要なのは言うまでもありませんが、勘違いしてはいけないのは、それが一部(たとえば役員仲間)の人間だけの仲良しクラブに終わってはいけないということ。常にマンション全体の合意形成を意識し、住人全員が同じ情報を共有しながら、管理組合活動を進めていくことが重要だと思います。 |
| 2003/02/22 | 東京都文京区のすまい・るホールで行われた日本マンション学会の「マンション管理実務連続講座」の第3回を受講しました。前半は千葉大教授の鎌野邦樹氏による「区分所有法とは、実際の管理の場面で何が重要か」。今回の改正点を交えながら、区分所有法の全般的な解説を行い、法で定められているドイツ・フランス流の管理者方式が、実際には標準管理規約に基づいてアメリカ・イギリス流の理事会方式で運用されている状況を明らかにしました。なお、この標準管理規約は区分所有法の改正に基づいて大幅な内容変更が必要になりますが、まだ検討が始まったばかりだそうで、改正されるには1年くらいかかるそうです。後半はマンション管理センター主任研究員の村井忠夫氏による「管理組合が知っておくべき管理委託契約の仕組み」。管理組合が管理会社を必要とする理由は、(1)区分所有者の関心と理解が不足していること、(2)総会の出席者が少ないため最高意思決定機関としての実態が伴わないこと、(3)総会に代わって管理組合を実際に運営する理事会の対応能力も不足していること、(4)経過年数に比例して建物の劣化や滞納など管理上の問題が複雑化していくこと、(5)賃貸化・事務所化・社宅化・複数所有などにより管理組合の組織力が低下していくことにあり、当事者能力の乏しい管理組合をサポートする役割を管理会社が果たしてきたとの評価を示しました。しかし親会社の受け皿的存在で事業レベルの認知が十分でなかったことや、安易な新規参入が問題が生じたとし、それが標準管理委託契約書の作成や、マンション管理適正化法の制定につながったとしました。ただし、標準管理委託契約書はあくまでもモデルであるため、独自のアレンジをすることが重要であり、管理組合自身の考え方や運営状況が相当大きく契約内容に反映され、それが管理業務内容として跳ね返ってくるとし、これを「ブーメラン効果」として結論付けました。なお、現在パブリックコメントを募集中の標準管理委託契約書の改正案は、3月中に最終的に固める見通しだそうです。また、村井氏はマンション管理士の役割にも触れ、「医者が内科や外科、歯科といった専門分野で分かれているのと同じく、マンション管理士も管理組合運営や、法律、建築、財務という専門分野で分かれるべき」という考えを示しました。私がマンション管理士として専門分野の看板を上げるとすると、「管理組合運営」でしょうか。というか、その他のことは弁護士なり、建築士なり、会計士なりのその道の専門家に相談すれば良いだけのように思いますが・・・。むしろマンション管理士は「町医者」として、マンションに関するどんなトラブルにでも相談に応じることに、その存在意義があると私は考えています。 |
| 2003/02/21 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2003/02/20付ニュース「マンション修繕のノウハウ蓄積目指し協会設立」で、2003/02/18に「マンションリフォーム協会」が設立されたことが紹介されています。この協会は、建築設計者の総合計画力、専門工事会社の技術力、材料メーカーの開発力を結集して、大規模修繕工事のノウハウを整理・体系化し、実践することを目的とするそうで、初代会長は関東学院大技師の田辺邦男氏。個人会員19人と法人会員30社によるスタートで、初年度は会員向けのセミナーを4回と公開セミナーを2回予定しているそうです。大規模修繕工事を成功させるためには、建築技術というハード面でのノウハウが重要であることは言うまでもありませんが、それと同じくらい重要なのが、大規模修繕工事を計画し、実施していくための管理組合運営というソフト面でのノウハウでしょう。住人の意見をどのようにまとめるのか、良いコンサルや施工業者をどのように見つけるのか、工事中のトラブルにはどのように対応するのか、アフター保証はどうあるべきかなど、大規模修繕を初めて行う管理組合には分からないことばかりですが、かと言って勉強を怠り、何もせずにいると、結局はしっぺ返しが自分たちに及んでくることになってしまいます。いずれにしても、建築技術というハード面でのノウハウと管理組合運営というソフト面でのノウハウが車軸の両輪となって、初めて大規模修繕は成功します。大規模修繕を控えたマンション管理組合はそのことを理解しておかなければいけませんし、それを周知徹底する役割が行政や私たちマンション管理士会に求められているように思います。 |
| 2003/02/20 | 毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の2003/02/17付け記事「墨田区がマンション修繕サポート－－４月から建築士派遣し／東京」で、4月から東京都墨田区がマンション管理組合向けに始める専門家の派遣サービスが紹介されています。これは70年代に建てられたマンションなど約4割がまともな修繕計画を持っていなかったり、最新のマンションでも業者の作成した修繕計画を別の専門家に鑑定してほしいという声が多かったりすることに応えるものだそうで、具体的には管理組合の要望に応じ、建築士やマンション管理士などを1組合につき3回程度派遣し、派遣費用は全額負担してくれるそうです。さらに、修繕計画を見直すため、コンクリートの劣化診断などの調査をした場合は、調査費の3分1以内で、上限50万円として補助してくれるそうです。墨田区は2003/01/15の「今日の話題」で紹介した「すみだ子育て支援マンション認定制度」を創設するなど、最近かなり力を入れてマンション行政に取り組んでいます。予算の関係もあり、修繕計画に限定したサービスのようですが、せっかくマンション管理士さんが来てくれるなら、ついでに相談したいこともたくさんあるはず。いずれは限定を解除して、どんな相談にも応じる体制に発展させてほしいですね。 |
| 2003/02/19 | 今年度のマンション管理士試験に合格して現在登録中の友人のM氏と酒を飲みながら、うちのマンションの管理費等の収納方式がマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条の原則方式、収納代行精算方式、支払一任代行方式のいずれに該当するのか議論になりました。うちの方法はちょっと特殊で、管理会社が指定する収納代行会社が組合員全員から自動引き落としを行い、数日後に理事長名義の口座に全額振り込むというもの。この口座の印鑑は理事長が保管しており、管理会社に支払う定額管理費はこの口座から毎月払い出しています。原則方式に近い形なのですが、管理会社から出納業務だけを再委託された収納代行会社にいったん管理費等を全額納める形なので、収納代行精算方式とみなすのが良さそうです。すなわち、管理会社は保証契約の締結と管理事務に要した費用を除いた残額を1ヶ月以内に理事長名義の口座に移し変えるということが義務付けられることになります。ただしうちの場合は、管理事務に要した費用を1円も引かずに全額を理事長名義の口座に移し変えているというところが、ちょっと基本形から外れた形と言えるでしょう。この管理会社はマンション管理適正化法の施行後、管理費等をいったん管理会社名義の口座に振り込ませて、修繕積立金のみ1ヶ月以内に理事長名義の口座に移し変えるという支払一任代行方式への移行を提案しているようですが、適正化法の精神から考えれば、あまり望ましい形ではないので、うちでは却下。その代わり、1か月分の支払承認をまとめて定例理事会で行うことにして、フロント担当者の労力をなるべく少なくする配慮をしています。 |
| 2003/02/18 | 国土交通省の「パブリックコメントの募集」で2003/02/10付けで「中高層共同住宅標準管理委託契約書」及び「中高層共同住宅標準管理委託契約書コメント」改訂に関するパブリックコメントの募集がされています。新旧対照表がPDFファイルの形で公開されており、今回の標準管理委託契約書の主な改定のポイントは以下の通り。(1)名称が「マンション標準管理委託契約書」に変更」、(2)定額委託業務費の内訳を別紙に明示、(3)管理組合から要求があるときには管理事務の報告を義務付け、(4)管理員室の使用に係る費用をどちらが負担するかを項目別に明記、(5)管理会社が合併したり、マンション適正化法の処分を受けたりしたときの通知義務を明記、(6)宅建業者への情報提供項目に滞納額と修繕の実施状況を追加、(7)守秘義務を追加、(8)3ヶ月前に申し入れることでどちらからも解約ができる権利を追加、(8)自動更新を削除、(9)法令改正に伴う契約変更を可能にする規定を追加、(10)長期修繕計画案の見直し間隔を明記、(11)修繕等の外注を行う際にも企画または実施の調整を義務付け、(12)理事会や総会の支援業務の具体的内容を明記、(13)点検業務については報告以外に改善方策の助言も義務付け、(14)設計図書や規約原本、総会議事録等について管理会社が管理組合の事務所で保管することを義務付け、(15)点検業務に無断駐車等の確認を追加、(16)清掃業務や点検業務にその仕様を明記。また、同コメントについてもかなり密度が濃い内容になっています。ざっと見た感じでは区分所有士会の作成した管理委託契約書がベースになっているようですが、契約解除後の守秘義務も明記するあたりは全管連のモデル管理委託契約書の良い所も一部加えた形でしょうか。いずれにしても、全体的に業務内容がかなり明確化されたことは評価できると思います。コメントの提出期限は2/28(金)まで。 |
| 2003/02/17 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/02/17付記事「第22回 バルコニーに物置を置くことはなぜいけない」で、マンションのバルコニーに物置を置くことの是非が説明されています。バルコニーは共用部分ですので、勝手に温室やサンルームに改造してはいけないのは当然ですが、物置を置くことも一般的に使用細則で禁止されているケースが多いでしょう。これは緊急時の避難通路に使われることや、美観上の問題、設置に伴う建物の劣化の恐れ等が理由です。では物置でなくてトランクボックスなら良いのか、ウッドデッキは？、人工芝は？、大型の植木鉢は？、イスやテーブルは？と、「通常のバルコニーの使用法」とは何ぞやと疑問を上げたらきりがなくなってしまうので、どこまで許容されるのかは、避難通路、美観、建物劣化の観点から問題がないかどうかを考えながら、個別に判断するしかないように思います。これに関しては賃貸マンションで間口1.5m、奥行き90cmのスチール製物置の設置をした賃借人に撤去を求めた東京地裁平成3年11月19日判決が参考になりますが、これによれば、避難通路の妨げにならず、かつバルコニーの手すりよりも低い高さのもので、ひと1人の力で容易に動かせる大きさと重量のものであれば許容範囲内と考えることもできるようです。一方、あれはダメ、これは良しという細かいルールを定めるか、あるいは一律にすべてを禁止してしまうのもひとつの方法ではありますが、ルーズな私としては修道院に暮らすような厳しい戒律に縛られた窮屈な生活は性に合わないので(^_^;)、画一的なルールを作るのではなく、避難通路、美観、建物劣化の観点で問題がないことを基本的な考え方として、あとは住人のみなさんの意識を高めるなり啓蒙を進める方向で考えるのがベストのような気がしています。いろいろなケースを想定して細かいルールを定めるのではなく、住人全員が基本理念をしっかり持つことによって各自の判断で臨機応変の対応ができるようにすること。そんなマンションが理想だと思います。 |
| 2003/02/16 | 横浜ランドマークタワーで行われた神奈川県マンション管理士会の第3回理事会に出席しました。神奈川県大和市からの講師派遣依頼や、まち協のマンション管理アドバイザー制度への協力、横浜市のアドバイザー派遣制度への協力、首都圏・埼玉・千葉・東京の各管理士会の会長による交流会などの報告があった後、事務体制の整備や独自ドメイン(www.kanagawa-mankan.org)の取得が決まりました。また、新たに2名の入会が承認され、会員数は80名となりました。その後、マンション問題に対して県全体として集中した取り組みを行うために、「神奈川県マンション管理推進協議会」の設立を行政に提案する具体的な検討に入ることや、浜管ネットとの連携でマンション管理相談業務を行っている横浜市住宅リフォーム促進協議会に加入することも決まりました。さらに3/16(日)に行う内部勉強会の講師とテーマ「マンションの保険」も決まりました。また横浜市からの要請を受けて、報酬ガイドラインの整備も急ぐことになりました。業務推進、研修、広報、総務、渉外、技術の各委員会の設立も決まり、会員は全員いずれかの委員会に所属することとし、今月中に募集を行うことになりました。報告事項や決定事項が盛りだくさんで、4時間の会議もあっという間に終わりました。現在隔月で理事会と勉強会を行っていますが、来月からはそれに各委員会の活動が加わります。神奈川の管理士会も会員数が増え、士会が大きくなった結果、準備会のときの良さであった会員全員が自由闊達に意見交換できる場が失われてしまったという反省があります。第1回の勉強会では講義の後にその場を設けようと試みたのですが、参加者数が多すぎてこれは失敗。やはり自由闊達に意見交換ができる適正人数は、せいぜい十数名のグループのようで、今後は各委員会がそのような場となる予定です。準備会のときには総務、企画、研修の各部会が発足してから、士会設立に向けての活動にエンジンがかかりましたが、今回も各委員会の発足により、士会の活動がさらにパワーアップすることを期待しています。 |
| 2003/02/15 | 日経新聞2003/02/15付け朝刊の「NIKKEIプラス1」の「何でもランキング」で、「中高年が挑戦したい資格」のトップ10が紹介されています。それによると、第1位はファイナンシャルプランナー。以下、実用英語技能検定、社会保険労務士、ケアマネージャー、ホームヘルパーと続き、第6位に消費生活アドバイザーと並んでマンション管理士がランクインしました(^_^)。難関として知られる司法試験や公認会計士などを選ぶ人は少なかったようで、合格可能性を考えて最初から敬遠された模様。また、資格に挑戦したい理由を1つだけ選らんでもらったところ、「実用的で日常生活に役立つから」が最も多く、次いで「現在の仕事のスキルアップのため」だったそうです。一方で「独立・開業したいから」という実利的な動機はわずか10%だったそうで、「現実に資格だけで十分な収入を得るのがむずかしいこともよくわかっているようだ」と結んでいます。これは第1回マンション管理士試験合格者7,213人のうち、マンション管理センターの情報検索サービスに登録しているマンション管理士が1,214人(16.8%)しかいない状況からも見て取れます。実際、神奈川県マンション管理士会の会員も、業としての成り立ちを目指す方と、自己啓発を中心に考えている方の両方が存在しており、それは、会員78名中、会員リストで個人情報を公開している会員が22名という数字にも現れています。したがって、マンション管理士会は、従来の弁護士会や司法書士会といった独立開業者中心の団体とは若干異なる性格を持つ団体であると考えるべきなのかもしれません。しかし動機は様々でも、マンション管理の適正化を目指すという目的は全員共通のもの。資格を取りっぱなしにせずに、ぜひ各地の管理士会の活動に参加されて、目的を同じくする多くの仲間たちと一緒に、自分の知識やスキルにさらに磨きをかけていくことをお勧めします。 |
| 2003/02/14 | 日経新聞2003/02/13付け夕刊11面の記事「超高層マンションのコミュニティー 住民同士の交流難しく」で、最近都心で相次いで誕生している超高層マンションでのコミュニティー形成の難しさが紹介されています□。割高な上層階とファミリー向けの低層階とで住民間にギャップが生まれたり、エレベーターの待ち時間が多いと外出がおっくうになったり、超高層であるがゆえの問題があるようです。そうした中でコミュニティー形成を目指して自治会の立ち上げに苦労されている方も多いようです。しかし、一戸建ての住宅と異なり、マンションの居住者には地域コミュニティーへの参加やまちづくりという意識が薄くなりがちで、超高層マンションでは地面からの距離が離れるのに反比例して、さらにその意識が薄まる傾向があるのかもしれません。マンションに居住する都市生活者の多くは、その日常生活の中で地域コミュニティーへの依存度が低く、自治会活動への関心が低くなるのも当然でしょう。したがって、マンション住民にとって唯一の共通の関心事である管理組合活動の活性化こそが、マンション内のコミュニティー形成の近道であるというのが私の持論ですが、超高層マンションもその例外ではありません。そもそも、超高層マンションはその設備の特殊性から維持管理や修繕のためのコストが割高になりますので、本来住民は管理に無関心ではいられないはず。そのためには、定例理事会の開催によって、理事会メンバーの意識改革を行い、まず理事会を活性化すること。ただし、ビーカーの水はいくら上の方だけを熱しても下の方は冷たいままですから、全体の水を温めるには対流を起こす必要があります。すなわち、広報活動と言う下向きの流れと、意見箱やアンケート調査による上向きの流れを作る必要があります。超高層マンションという背の高いビーカーで全体の水を均等に温めるのはなかなか根気のいる作業だと思いますが、あせらずにじっくりと取り組むことをお勧めします。 |
| 2003/02/13 | 毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の2003/02/13付け記事「マンション・アドバイザーを派遣 政令市で初－－横浜市、６月から」で、2001/01/30の今日の話題で紹介した横浜市のマンション・アドバイザー派遣制度の料金が紹介されています。正式には3月の市議会で決定されるようですが、管理組合単位で相談に応じ、初回の派遣は無料。2回目以降は利用者が1回当たり1万円を負担するのだそうです。ちなみにアドバイザーは、市が認定した横浜市在住または在勤のマンション管理士や弁護士、建築士等の専門家約100人。管理組合役員経験や不動産関係業務経験も含めて実務経験10年以上を基準とし、得意分野ごとに選定をするようです。休日や夜の時間の派遣にも応じるようですので、曜日や時間帯も選定条件になりそうです。神奈川県マンション管理士会も横浜市からの要請を受けて、現在、会員の得意分野をまとめる準備をしています。残念ながら私は藤沢市在住ですし、実務経験も10年に満たないので今回の制度ではアドバイザーとしての資格はありませんが、今後同様の制度が他の市町村にも展開されることを期待したいと思います。 |
| 2003/02/12 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2003/02/10付け記事、「テーマ書評「住宅と資産」資産になる家の見極め方とは」で、資産運用の観点からマイホーム取得を論じたいくつかの書籍が紹介されています。最近話題となった「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方」(橘玲著、幻冬舎発行)によると、不動産は、保有しているだけでコスト（固定資産税）がかかる特殊な資産であり、地価の大幅な上昇を前提にしなければ、不動産投資は、もともと割の合わないものなのだそうです。そして、30年後に、賃貸と持ち家のどちらが得かは、現時点ではだれにも分からず、したがって、家を買うか買わないかは経済的な選択ではなく、自由に対する考え方の違いにすぎないそうです。マイホームを買うのは結婚するのと同じことで、理屈じゃないってことでしょうね(^_^)。また、「ワンルームマンションほどバカな投資はない」と断言しているとのこと。たしかに家賃収入による5%程度の利回りは魅力がありますが、30年後の家賃や売却価格の下落の可能性を考えるとリスクが大きい投資と言えます。特にワンルームマンションやリゾートマンションのように、区分所有者が居住していないマンションでは管理組合がまともに機能していないケースが多く、スラム化した物件も枚挙にいとまがないようです。ある意味でマンション管理士のような専門家の活躍が大いに期待されている分野であると言えるでしょう。そして、最後に紹介されている「資産になる家・負債になる家」(南雄三編、建築技術発行)でなされている住宅の資産価値の考え方には、ハッとさせられました。「価値は家だけでつくれるものではないので、環境に対する意識も高まり、ご近所と共生を図ろうとし、その結果町も住みよいものになるのです。価値の高い家はいつまでも居住者に利益を与え、中古になっても社会の中で流通しながら多くの人を幸せにします」。ぜひそんなマンションを目指したいですね。 |
| 2003/02/11 | 建国記念の日。日本書紀によると神武天皇が大和の橿原宮で即位したとされる日で、現在の西暦(グレゴリオ暦)に換算すると、紀元前660年の2月11日になるのだそうです。かつて「紀元節」として祝われてきた日であり、1966年に国民の祝日として制定されたときには、いろいろと賛否もあったようですが、当時小学生だった私にとっては学校が休みの日が増えることが単純にうれしかった記憶があります。さて、マンションの場合、一般にそのアフターサービス期間の始期(起算日)は、(1)建物完成日、(2)供用を開始した日、(3)物件の引渡し日、の3通りがあるようです。アフターサービス期間が同じ年数でも、場所によってその終了日が違ってくるので注意が必要です。ちなみに私のマンションの場合は、屋上・外壁の雨漏りについては(1)、共用部分については(2)、その他の部分については(3)となっています。細かいことですが、一度アフターサービス規準等で確認しておくのが良いでしょう。 |
| 2003/02/10 | 今年12月にテレビの地上波デジタル放送が始まる東京、大阪、名古屋の3大都市圏周辺で、現行アナログUHF放送との混信を防ぐための「アナアナ変換」が昨日(2/09)から、スタートしました。これは地上波デジタル放送がUHF帯を使うため、既存のアナログUHF放送の周波数帯を別の周波数帯に変換するもの。対策の必要な世帯を戸別訪問して、2009年までに作業を完了し、費用の約1800億円は国が負担するそうです。ただし、マンションのような集合住宅の場合、テレビ共聴設備がUHFに対応していない場合もあり、同軸ケーブルやブースター等の設備を更新しないと地上波デジタル放送を見られないことがあるので注意が必要です。この場合の対策費用は国は負担してくれず、住人の負担。また、ケーブルテレビを利用している場合にも同様の問題があるようです。もちろん地上波デジタルに対応したテレビへの買い替えは各家庭の負担。さらに、UHF放送は電波の直進性が従来のVHF放送より高いため、高層ビルの陰で新たな難視聴地域を生む可能性も高いようです。この地上波デジタル放送は2006年末までに日本全域をカバーし、現行の地上波アナログ放送は2011年7月24日に完全に停止される予定です。しかし、地上波デジタル放送にはこのように課題が多いことを、正しく理解している国民はまだそれほど多くないと思われます。2000年のNHK放送文化研究所の調査によると、国民全体のテレビ視聴時間は1日3時間程度だそうですが、これは平日でもテレビを長時間見る60代以上の高年層が数字を押し上げた結果。インターネットの普及によってこの時間はさらに短くなりつつあるように思います。これだけブロードバンド化が急速に進展している中で、みんなが高額の負担を強いられてまで地上波をデジタル化する意味は何なのか、あらためて国民全員が考え直す必要があるように思います。 |
| 2003/02/09 | 昨日(2/08)新宿で行われた「東京マンション管理実務の集い」の実務勉強会に参加してきました。出席者は13名で、今回のテーマは「管理費等の滞納について」。S氏の作成したマニュアルや細則例を基に、適切な対応方法について検討が行われました。勉強会では管理会社に委託しているケースをモデルに、支払期日数日後の未入金確認から、半月以内に理事長への報告、滞納1ヶ月以内に電話督促、滞納2ヶ月以内に訪問督促、滞納3ヶ月以内に内容証明郵便発送、滞納5ヶ月以内に法的措置予告、そして滞納6ヶ月以内で法的措置と、対応手順を例示しながら、それぞれの段階での注意点等について話し合いました。たしかにこのような手順を明確にしておくことは大事なことなのですが、マニュアル通りに粛々と法的措置に向かって突き進む管理組合というのも何か私にはしっくりこない部分があって、みなさんの議論を聞きながら首をかしげる場面もたびたびありました。幸か不幸か私はそれほど深刻な滞納問題を経験していないのですが、一番大事なのは滞納者の方の話を聴くことだと思っています。すなわち、こちらから一方的に注意や督促をするのではなく、早い段階で滞納者の事情を聞き、なぜ管理費等を支払っていただけないのか、どうしたら支払っていただけるのか、一定期間の支払い猶予や分割払い等も考慮に入れながら、滞納者の方と一緒に解決策を考えていくことが大事だと思っています。この場合、プライバシーの問題もありますので、あまり役員が前面には出ずに、第3者の立場で管理会社のフロント担当者に動いてもらうのが良いでしょう。それでも解決しない場合や、滞納者の方とまったく連絡がとれないような場合はどうしようもありませんが・・・。いずれにしても、滞納問題は早期発見と早期対応が肝心。管理会社では入金のチェックや初期の電話での催促は専門の経理担当者が行うケースが多く、フロント担当者が滞納に長期間気が付かないという場合も結構ありますので、注意が必要です。毎月の定例理事会で前月の入金状況の報告をフロント担当者に義務付けるなど、理事会が情報をタイムリーに入手する仕組みを作り上げておくことをお勧めします。 |
| 2003/02/08 | 東京都文京区のすまい・るホールで行われた日本マンション学会の「マンション管理実務連続講座」の第2回を受講しました。前半は関東学院大技師の田辺邦男氏による「マンションの長期修繕計画及び大規模修繕」。一般的な過去の事例から、修繕積立金の適正額の目安を入居時から10年目までは4,000～6,000円/月・戸、10年を超え20年目までは7,000～10,000円/月・戸、20年を超え30年までは10,000～15,000円/月・戸とし、小規模マンションや高層マンションではかなり割高になることも実データを用いて明らかにしました。また、大規模修繕の進め方や工事発注方式の違いによるメリット・デメリットを説明しながら、工事の中身を見ずに単に価格を下げさせるのは「安かろう悪かろう」になる危険性があると警告しました。後半は建物診断設計事業協同組合の山口実氏による「マンション設備の修繕項目とその要点」。最近相談事例の多い給水設備の更新・延命方法を中心に説明が行われ、「選択に迷っている管理組合が多いが、どれも100点満点のものはない」とし、金額や工期を比較しながら「選択する勇気が必要」としました。また、建築工事費はほとんどが手間賃であり、材料はその時代で最高のものを使うべきことや、作業をしやすくするために住人全員の協力が必要であることを訴えました。さらに、機械式駐車場の維持費が極めて高額であることにも触れ、今後管理組合にとって深刻な問題になる危険性を示唆しました。機械式駐車場の維持費については、私も2年前に同様の計算を行って唖然としましたが、この計算はあくまでもメーカーが推奨する部品の予防交換を真面目に行った場合を想定したもの。実際にはうちのマンションでは予防交換はせずに、「壊れたら直す」という基本的な考えで、なるべく維持費を抑えてきています。あとは築18年目に予定している機械式駐車場の更新工事を、どれだけ後に延ばせられるかがポイントになるでしょう。 |
| 2003/02/07 | かながわ住まい・まちづくり協会が今年3月中に立ち上げようとしている「マンション管理アドバイザー制度」の基本方針が明らかになりました。資格要件としては建築士、弁護士、マンション管理士、浜管ネットの「マンション管理相談員」のいずれかで、一定の相談経験を有する者か、まち協が実施する「マンション管理相談員養成講座」の講習を受けた者で、分譲マンションの維持管理について広範な知識と経験を有する者。ただし満72歳の年に達した年度末までという年齢制限があります。登録期間は3年で、再登録のためには事例研究等の講習会を受講する必要があります。相談の種別は浜管ネットの相談体制によく似ており、(1)自治体窓口相談、(2)現地相談、(3)建物簡易診断の3つ。自治体窓口相談は、月1回を目標に平日午前または午後の各2時間、県内市町村の依頼に基づき無料相談窓口にアドバイザーを派遣するもので、相談員の報酬は1回15,000円(市町村の負担)。現地相談と建物簡易診断は、市町村または県内マンション管理組合からの依頼に基づいて、直接アドバイザーが管理組合に出向くもので、業務内容と費用は浜管ネットのそれらと同じ。ただし、報酬からは事務手数料と源泉徴収を合わせて20%が差し引かれるようです。チェック機能としては、県・市町村・学識経験者・神管ネットで構成する審査会が設置され、管理組合とアドバイザーの間のトラブルが当事者同士で解決しない場合に事情調査や指導を行ったり、アドバイザーとしてふさわしくない行為があった場合に登録を取り消すなどを行うようです。実際にこのアドバイザー制度が普及するかどうかは今後の課題となりますが、このような無料相談窓口が各市町村に設けられることになれば私たちマンション住人にとっては朗報ですね。マンション管理士を有効活用する1つの方策としても注目したいと思います。 |
| 2003/02/06 | 日経BP「Small Biz」の岡崎宏行氏のコラム「システム業界うちあけ話」の「第30回 このままではITコーディネータ制度が消える！」で、経済産業省の肝入りで設立された国家資格の「ITコーディネータ」が、1年余りが経過した現在、当初の意気込みとは裏腹にトーンダウンしている状況が紹介されています。ITコーディネータは人材の乏しい中小企業のIT活用のために、専門家として助言・指導を行うことを業とする資格ですが、研修に時間とコストがかかる割に、資格を取得しただけではすぐには収入に結びつかず、完全な供給過剰状態。当初の理念に反して死に体同然の資格となった「中小企業診断士」と同様に、このままでは自然消滅するしかないとして、国がなんらかの援助をすることを訴えています。一方、私たちマンション管理士も、資格を取得しただけではすぐには収入に結びつかないという状況は似ていると思いますが、各地で管理士会の設立が相次ぎ、先月末には第2回試験の合格者も多数誕生して、その活動はますます盛り上がってきたように思います。上の2つの資格とどこが違うかを考えてみると、まずマンション管理士は、営利目的の企業ではなくて、マンション管理組合という非営利団体を支援しているということ。そして、自分が住んだり所有しているマンションの管理組合運営に、直接そのスキルを役立てていくことができるということ。さらに、当面は業として行う考えがなくても、自己研鑽を目的に活動したり、ボランティア精神で活動している方が多数存在しているということが挙げられます。そしてマンション管理士の資格ができるずっと以前からマンション管理組合を支援する活動をされてきた諸先生方や、各地の管理組合団体、学会、研究会など、数多くの諸先輩方の存在も大きいと思います。平成13年度末に406万戸に達し、1000万人以上が居住するマンションでは、建物・設備の老朽化や、管理費の滞納、居住者のマナーに至るまで様々な問題が日常的に発生しています。これらの問題に直面して困っている相談者を助けることは、ある意味でマンション管理士の社会的使命。その評価や地位は後からついてくるものだと考えています。私も微力ながら、このホームページや電子メールでの相談業務を中心とした活動で貢献していきたいと思っています。 |
| 2003/02/05 | 日経BP「Small Biz」の山田雅彦氏のコラム「儲けてナンボ！電子商店」の「第42回 通常業務に追われてばかりでは、今以上には伸びない」で、私にはちょっと耳の痛い話がされています(^_^;)。人は、忙しく動き回っていると充実感を覚えますが、それでは売り上げを伸ばすための「仕掛け」や「仕組み」作りに費やす時間がなくなってしまい、現状維持の先細り。社内で役割分担を進めたり、一部をアウトソーシングすることで、自分のルーチンの仕事をできるだけ減らし、戦略を考える時間を増やすことが、業績を伸ばすための秘訣だそうです。私も最近は毎日深夜まで会社の日常業務に追われるばかりで、業務プロセスの改善とか、社内IT環境の整備とか、そういった戦略的なことに頭を使う時間的な余裕がまったく無い状態が続いてました。上の記事を読んで反省し、今日は思い切って朝から「開店休業宣言」をして、しばらく日常業務を離れてみたら、おかげで昨年から懸案となっていたひとつの大きな問題が解決に向けて動き始めました。マンションの管理組合運営でも同じことが言えるように思います。理事長さんは他の理事さんへの役割分担や管理会社へのアウトソーシングを進めることによって、出来るだけ管理者としてのルーチン業務を減らし、自分自身は管理組合運営の長期的な見通しや、より快適なマンション居住環境を作るためのアイデアの創出といったことに時間をとる努力をすべきでしょう。横浜型のモデル規約は、役員のなり手が少ない小規模マンションを想定して、理事長とは別にマンション管理士などの専門家を管理者として置くことを提案したものですが、同時に理事長のルーチン業務を減らすことにより、管理組合運営の戦略を考える時間を増やす効果も期待できそうです。 |
| 2003/02/04 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/02/03付記事「第21回 管理組合の法人化」で、管理組合を法人化するメリットが紹介されています。少し補足を加えながら要点をまとめると、まず権利義務の主体が明確になり、管理組合として土地などの資産を所有することができるようになります。また、あらかじめ規約で定めておけば、4分の3以上(あるいは5分の4以上)の賛成が必要な特別決議事項と義務違反者に対する訴訟の提起を除いて、総会決議なしに役員が管理組合業務を執行することができるようになります。また対外的な信用力も増え、理事長の個人財産と管理組合財産の区分けが明確になるというメリットもあります。なお、標準管理規約に基づいて、理事や監事を定め、毎年の総会の開催と議事録の作成をきちんと行っている管理組合であれば、理事長が亡くなったときに管理組合財産の所有権をめぐって相続人との争いになるようなことはまずありませんが、逆に言えば管理組合がまともに機能していないと、そのようなリスクもあるということになります。また、管理組合がトラブルに巻き込まれて、訴訟になったときにも、法人化しておけばいちいち原告や被告を定めるための総会を開く必要がないため、対応が取りやすいというメリットもあります。もっとも、法人化していなくても、訴訟の際に管理者が原告や被告になることは規約で定めておくことが出来ますので、滞納者や規約違反者に対する訴訟については総会を開かずに理事会決議で可能にしている管理組合が多いと思います。したがって、競売された部屋を管理組合が取得するというようなことでもない限りは、それほど法人化のメリットはないようにも思えますが、むしろ法人化そのもののメリットよりも、法人化することで居住者の意識を高める効果が大きいという声もあるようです。区分所有法の改正により、法人化に必要な区分所有者数(30人以上)の要件が撤廃されて、今後は小さなマンションでも法人化が可能になります。いずれにしても、そのメリットを理解して、必要なときに適切な対応が取れるようにしておくのがよさそうです。 |
| 2003/02/03 | 2003/03/07(金)の18:00頃から、東京で「風まかせ懇談会」東京でOFF JYAN Part２が開かれます(場所未定)。これは昨年の9/20(金)に、マンション管理士を中心に管理組合役員・役員経験者など66名が渋谷のフォーラム8に集まった東京OF JYANの第2弾で、今回もインターネット上のホームページや掲示板等でお馴染みの「有名人」の方々が全国各地から集まる予定です。互いに情報交換・意見交換をしながら親睦を深めるのに良いチャンスですので、お時間のある方はぜひ。もちろん私も参加します。ネット上ではよく知り合っていても、昨年は多くの参加者が互いに初対面。名刺交換をしてもお互いに相手が誰だか分からず、ハンドルネームを言い合って初めて相手が誰だか分かるという可笑しな光景が繰り広げられましたが、今年は胸に「notes」という大きな名札を付けて参加したいと思います(^_^)。そもそも私がマンション管理組合活動にのめり込むようになったのは諸先輩方のホームページとの出会いがきっかけでしたし、ボランティアのマンション管理士としての活動を始めることを決意したのも、昨年の1/13(日)に大森で行われたマンションMLの東京オフ会に初めて出席して、そこで諸先輩方と直接お話ができて大いに刺激を受けたことがきっかけでした。その後も勉強会やオフ会には積極的に参加していますが、そこで多くの人と出会い、話し合うことで、その都度みなさんからエネルギーのようなものをたくさんもらっている気がします。この東京でOFF JYAN Part２でもたくさんの人と出会えることを今から楽しみにしています。 |
| 2003/02/02 | 昨日(2/01)、東京都文京区のすまい・るホールで行われた日本マンション学会の「マンション管理実務連続講座」の第1回を受講しました。中央学院大講師の平澤修氏による「マンション犯罪の特徴と類型化」では、ドア錠やオートロックへの過信により発生する犯罪や、「ピアノ殺人事件」に代表される近隣居住者とのトラブルによって発生する犯罪などを類型化して説明しながら、「ハード面での改善だけでなく、住民が連帯意識を持つことが一番大事」と結論付けました。警視庁の田代芳広氏による「マンションを取り巻く犯罪の現状とその防止」では、鍵の模型を使ったピッキングの説明や、「ガサ入れ」の現場での住居侵入方法など、興味深い話題を織り交ぜながら、犯罪者が犯行を諦める理由の第1は、近所の人からじろじろ見られたり、声をかけられたりすることであり、コミュニティーを醸成することにより「マンションや地域ぐるみで仕事しにくいと思わせることが最上の防犯対策」と結論付けました。やはりハード面での対策も重要ながら、住人の意識やコミュニティーと言ったソフト面での対策が一番大事なようです。田代氏は今年に入ってからサムターン回しによる被害が急増していることにも触れ、ペットボトルの底を使った応急対策をすぐに行って欲しいと訴えていました。みなさんのマンションでもご注意ください。後半は高崎健康福祉大教授の松本恭治氏による「居住環境とマンション管理」。数多くのスラム化したマンションの調査に基づき、最近のマンション価格の低下によって、経済的に不安定な購入者が増え、滞納者が増えることから役員のなり手も少なくなり、スラム化が進むという構図を明らかにしました。特に、販売価格の高い人気マンションでは徒歩15分内の近隣住民が購入している率が高く、居住者の間にもすでに交友関係があるケースが多いため、自然にコミュニティーの形成が進むのに対して、低価格の不人気マンションでは遠隔地からの購入希望者を待つしかなく、管理意識の低下や未熟なコミュニティーがスラム化を招いているとしました。そして、単に築年数だけで価格が決まる中古マンション市場に問題があるとして、管理組合全体での滞納額を中古マンション購入時の重要事項説明書に入れるなど、しっかりとした管理を行っている優良マンションと、そうでないマンションは選別されるべきと結論付けました。2002/12/06の「今日の話題」でも触れた、東京都の優良マンション登録表示制度のようなマンションの格付け制度が全国に普及して、中古マンション価格を決定する大きな判断材料になることにより、マンション居住者や購入者の意識が高まることを期待します。読者の方からご要望をいただきましたので、ちょっと長い説明になりました。この連続講座の第2回は2/08(土)。お楽しみに。 |
| 2003/02/01 | 昨日(1/31)、平成14年度マンション管理士試験の合格発表がありました。マンション管理センターの合格者発表のページによると、受験者数53,317人に対して、合格者は3,719人。合格率は7.0%で、昨年とほぼ同水準となりました。合格者の平均年齢も42.9才で、ほぼ同水準ですが、最高年齢の87才の方はお見事。今年は情報公開が進み、試験問題の正解と合格者の最低点(36点)も発表されています。合格したみなさんには、心からお喜び申し上げます。また、残念ながら不合格だったみなさんも、ぜひ来年またチャレンジしてくださいね。神奈川県は昨年の合格者948人に対して、今年は473人で、ほぼ半数。神奈川県在住で新しく合格された方は、私たち第1期生が力を合わせて設立した神奈川県マンション管理士会へ、ぜひご入会をご検討ください(^_^)。3月下旬のマンション管理士登録後でないと正会員にはなれませんが、とりあえず現時点では賛助会員としてご入会いただき、マンション管理士登録後に正会員に変更ということも可能です。入会金・年会費は同額ですし、総会での議決権がないことを除けば、賛助会員も正会員もまったく同じ扱いですので、おすすめです。今日(2/01)も、ちょっと遅めの新年会があり、マンション管理士や管理士会の将来について、みんなで熱く語り合いました。今回めでたく合格されたみなさんも、私たちの活動にいち早く合流してくださいますようお願いします。 |
| 2003/01/31 | 神奈川県マンション管理士会の広告(B5サイズ、1ページ)を某出版社の書籍に無料で掲載していただくことになり、広報担当理事に初の「広告クリエーター」としての仕事が回ってきました。とりあえずWordで作り始めてみましたが、いかにも「資料」という感じのものしかできません(これ)。こりゃダメだ、と途方に暮れていたところ、たまたま日経BizTechの「情報化支援Q&A」の「仕事の合理化」の最新記事「店頭POPやチラシを自分の手で作るには？」が目に入り、イラスト作成ソフトを使うのが良いことを知りました。そこで、早速プロのクリエーターが使う業界標準のイラスト作成ソフトをインストール。このソフトを使い、会の目的や連絡先などを適当にレイアウトして、なんとか「広告」らしい形のものになりました。最後の問題はキャッチコピーをどうするか。見出しの「マンション管理の適正化と、マンション管理士業の発展のために」はすんなり決まったのですが、もうひとつの気の利いたコピーがなかなか浮かばず、苦労しました。メールのやりとりで管理士会の役員の方々のご意見を伺いながら、最終的に決まったのが「神奈川県を基盤とする熱意あるマンション管理士の団体です」。そして完成したのがこれ。おかげで、横断幕の作成に続いて、チラシ作成のノウハウも身に着けることができました(^_^)。次は何を作りましょうか？ |
| 2003/01/30 | 朝日新聞2003/01/28(火)朝刊31面(神奈川版)で、横浜市が4月から制度化する予定の「マンションアドバイザー派遣制度」が紹介されています□。これは横浜管理組合ネットワーク(浜管ネット)の「マンション管理相談員」(横浜市住宅リフォーム促進協議会認定相談員)がハウスクエア横浜(横浜市都筑区)で毎週土曜日の13:00～17:00に行っている無料相談会や有料の現地相談(詳しくはこちら)を補うもので、市が建築士や弁護士などの専門家を相談者の希望する時間にマンションに派遣するもの。派遣する専門家には当然マンション管理士も含まれますが、市の担当者の方が記者との話の中で、派遣する専門家として例えば建築士や弁護士を挙げたことが、そのまま記事になってしまったそうです。このような場合には、まっさきにマンション管理士の名前を挙げていただけるように、マンション管理士の知名度の向上を進めないといけませんね。記事の最後に、市の考えとして「多くの人にアドバイザーを利用してほしいので、料金はなるべく安く抑えたい」とありますが、同様の制度である東京都の分譲マンション管理アドバイザー制度は1回2時間で1万円。それでも委託アドバイザー30人に対して、利用者は年間たった5～6人という状況のようです。浜管ネット会長の松野輝一氏が言うように「管理組合はケチ」ですので、かなりのバリュー価格を打ち出さないと多くの利用者は見込めないのかもしれません。しかし、最近のマクドナルドやユニクロの業績悪化で、低価格路線にも限界があることが露呈しています。単に価格が安いだけではダメで、逆に多少高くてもその価格に見合った品質やサービスや付加価値を提供できればモノが売れる時代になったとも言えるでしょう。横浜市のマンションアドバイザー派遣制度も、浜管ネットが行っている無料相談会や現地相談(3時間3万円～)との差別化を明確にして、その料金に見合った付加価値を管理組合にどのように提供できるかが最大のポイントになると思われます。 |
| 2003/01/29 | マンション管理センターの「セミナー」のページに、2/15(土)の13:30～16:00に一ツ橋の日本教育会館で行われる小規模セミナーの案内が掲載されています(一般参加費3,000円)。テーマは「「区分所有法の改正」と「建替え円滑化法」の解説」で、講師は法務省法制審議会で区分所有法部会の幹事だった弁護士の山上知裕氏。当日のテーマに関して質問のある場合は、事前に質問票を送ると答えてくれるようです。興味のある方はどうぞ。同じ2/15(土)の13:00～16:30には、四谷の主婦会館プラザエフで首都圏マンション管理士会の初の無料相談会も開かれるようです。首都圏さんは約100名が参加した1/18(土)の研修集会や、京橋への事務所の設置、管理組合向けのリーフレットの作成など、精力的に活動を進めておられるようですね。私たち神奈川県マンション管理士会も事業計画に沿った形で、着実に実績を積んでいきたいと思います。 |
| 2003/01/28 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2003/01/28付け記事、「マンション老朽化対策に新タイプ 先田式根本リニューアル工事のススメ」で、マンション問題研究会の先田政弘代表が提案する根本リニューアル工事が紹介されています。この工事は建替えと大規模修繕の中間に位置するもので、建物のスケルトン(構造などの骨格)のみを残したまま、インフィル(間取り、設備、内装)を一時的にそっくり撤去して根本的にリニューアルするものだそうです。スケルトンの補修・補強を行えるほか、配管や配線の徹底的な更新も可能になり、権利変換というやっかいな作業も不要。インフィルの間取りや内装は居住者が自由に選択できるというメリットもあり、第3の選択肢として検討の余地がありそうです。昨年12/11(水)に公布された改正区分所有法により、5分の4以上の賛成で建替え決議が可能になりますが、「分譲マンションのソフト屋」を自称する先田氏は、建替えのような高額の費用がかかるマンションの老朽化対策を進めるとき、必ず1人か2人は費用負担のできない居住者がいると指摘します。そして、一部の少数派のために建替えが立ち往生するようでは5分の4以上を占める多数派の住人が不幸になり、逆に費用負担のできない居住者を無理に参加させると、今度はその人たちが不幸になると憂慮しています。いずれにしても、強引な決定は禁物。同じマンションに住む仲間として居住者全員が幸福になれるにはどうしたらよいのか、全員の理解がひとつになるまで焦らずに時間をかけて合意形成を図っていく必要があるでしょう。 |
| 2003/01/27 | 国土交通省の2003/01/27付け報道発表資料「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」及び「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」の作成について」で、「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」と、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」が発表されました。建替えに向けた合意形成マニュアルでは、建替え決議までの合意形成を、(I)準備段階、(II)検討段階、(III)計画段階の3つのステップに分け、それぞれのステップで、(A)組織の設置、(B)専門家の導入、(C)検討・意見の調整、(D)当該段階における合意形成、という4つの手順を繰り返すことで合意形成のレベルを着実に高めていく手法が詳細に解説されています。建替え決議後の合意形成については、(1)建替え組合の設立、(2)権利変換、(3)工事実施、(4)再入居・新管理組合の設立、の各ステップの活動の内容を詳細に記述し、確実に事業を進めるための方法を明確にしています。一方、建替え・修繕の判断マニュアルでは、(I)老朽化の判定と要求する改善水準の設定を行った後、(II)修繕・改修の場合の改善効果・費用と、(III)建替えの場合の改善効果・費用を把握・算出し、(IV)費用対改善効果に基づく総合的な判断をするという全体のフローに沿って、具体的な手法や留意点について説明がなされています。かなりの力作です。長くなりましたので、とりあえず今日は内容の紹介だけ。 |
| 2003/01/26 | かながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会の第1回勉強会に出席しました。勉強会の様子はこちら。私は「管理組合運営のためのノウハウ」というテーマで、マンション管理士としては初めての講演をさせていただきました。内容的には昨年の11月までの2年間、管理組合理事として色々やってきたことを、体験談を交えながらいくつかご紹介させていただいたもので、マンション管理に対する私の考え方も随所に織り込みながら、約1時間、お話をさせていただきました。どちらかというとマンション管理士としての講演でなく、元管理組合理事の体験談になってしまったかも(^_^;)。まあ、いずれにしても出席者の方には概ね好評だったようですので、良しとしましょう。テキストの大半は過去にこのホームページやマンションのホームページに書いてきたことをまとめただけのものですが、一部新たに書き下ろした部分もありますので、どんな内容だったのか興味のある方はこちらでどうぞ。 |
| 2003/01/25 | 新宿文化センターで行われたマンション管理士研究会「友士会」の1月度定例会に出席しました。メンバー全員の活動報告の中では、管理規約変更の業務報酬が○○万円だったという報告や、月額○万円で2件目の顧問契約を獲得したという報告もあり、業としての成り立ちを目指すマンション管理士のみなさんには励みになる話が相次ぎました。さらに1/31(金)に合格発表が行われるマンション管理士2期生についても2月以降に勧誘を行うこととし、次回3/21(祝)の定例会をその歓迎の場とすることも決まりました。引き続き行われた今回の勉強会のテーマは「マンション設備の管理について」。貯水槽やエレベーターの管理における注意点を中心に、実務経験の豊富なO講師の話を聴くことができました。昨年4月に友士会が発足したときには、まだ管理士会設立の動きもない状態で、友士会自体の位置づけもはっきりしていませんでしたが、各地に管理士会が設立された現在、友士会はマンション管理士の交流と勉強の場という位置づけが明確になりました。私も友士会でみなさんの活動報告を聞くことが刺激になり、自分はマンション管理士として何をすべきなのか、その方向性を見出すことができる場になっています。今年のマンション管理士試験はかなり難しかったそうですが、どのような2期生の方が友士会に入ってこられるのか、楽しみです。 |
| 2003/01/24 | うちのマンションの共用灯はソーラータイムスイッチというもので自動的に点灯・消灯させているのですが、実は今までその仕組みや調整方法をあまり良く知りませんでした。以前、居住者の方から設定がおかしくないかと質問を受けて説明に困ったことがありましたので、実際の電気設備工事を行った業者さんに来ていただき、説明をしてもらいました。それによると、この装置は全国10地区の年間の日没・日出時刻を記憶していて、それに合わせて共用灯の点灯・消灯を行うもので、必要に応じてそれぞれ+/-90分の範囲で調整ができるようです。とりあえず地区の設定は関東地方に正しく設定されていることを確認しましたので問題はなし。この手の取扱説明書は配電盤の扉の裏に置いてあるということも教えてもらいましたので、あとは実際の状況を見ながら、+/-90分の調整機能を使って対応したいと思います。この装置の弱点は、例えば夏の夕立であたりが突然暗くなったような場合に臨機応変に対応できないこと。照度センサーを併用すればある程度改善されますが、そこまでする必要はなさそうです。手動で点灯・消灯もできるので、そのような場合は管理員さんに臨機応変の対応をお願いすることにしましょう(^_^)。 |
| 2003/01/23 | 住宅新報Housing TIMESの2003/01/22付ニュースで、住まいとまちづくりコープが1/24(金)、1/25(土)の両日、板橋区双葉町の「あーちぷらざホール」で「住まい環境まちづくり仕事展」と題したイベントを開催することが紹介されています。25日には、明海大学助教授の齊藤広子氏による講演「国のマンション施策とその背景」と、平安女学院大学生活環境学部長の梶浦恒男氏による講演「21世紀のマンション居住―住み続けられるヒント」が行われるそうです(参加費1000円)。私は板橋区で生まれて育ったということもあり、ぜひとも参加したいところなのですが、あいにく予定がふさがっているため今回は見送ります。神奈川の勉強会もあと3日になり、とりあえず今日は横断幕を作成しました。時間がないので、設立総会で使用した横断幕の「設立総会」の部分を「勉強会」に直しただけのもの。所要時間約1時間。次は講義資料の作成。果たして間に合うのか・・・(^_^;)。 |
| 2003/01/22 | インフルエンザが流行っているようです。国立感染症研究所が1/20(月)に発信した、2002年第52週(12月23日～29日)の感染症発生動向調査によると、インフルエンザの定点当たりの患者報告数(医療機関当たりの平均患者数)は8.71で、前週より3.49増えたそうです。私も先週1/14(火)に突然39℃近い高熱を出してダウン。数年ぶりに体調不良で会社を休みました。その後熱は下がったものの、咳が止まらず、まだ本調子ではありません。その間、「毎日一杯やる人には心臓発作が断然少ない」という、うれしいニュースもありましたが、しばらくはアルコールも控えておとなしくしてました(^_^;)。1/26(日)に神奈川県マンション管理士会の勉強会で講師役を仰せつかっているので、それまでには直さないといけません。講義の準備もまだ出来ていないので、ちょっとピンチ。みなさんもインフルエンザや風邪にはお気をつけください。 |
| 2003/01/21 | マンション管理新聞2003/01/15号の特別企画「2003年、管理組合運営が変わる」で、改正区分所有法や建替え円滑化法の施行等により、今後管理組合を取り巻く環境がどのように変化していくかの見通しが、テーマ別に検証されています。それによると、マンション管理士は、今後管理組合運営の中で、「キーマン」的な役割を果たす期待が持たれるそうです。すなわち、マンション管理適正化法で定義された単なる相談者、助言者では意義が薄く、場当たり的なトラブル対応にとどまらない恒久的な援助が望まれる、としています。たしかに優れた活動を行っている管理組合には必ず「キーマン」の存在がある訳で、住人の合意を形成しながら、管理組合運営を正しく舵取りしていくためにリーダーシップを発揮することも、マンション管理の専門家としてマンション管理士に期待されるひとつの大きな役割であると思います。横浜市が昨年作ったモデル規約も、マンション管理士を管理者として位置づけることにより、単なる相談者や顧問という存在ではなく、実務面でのリーダーシップを直接発揮できる立場に置こうという試みです。企業に例えると、経営コンサルタントとしてではなく、実際の経営者としてマンション管理組合の改革に乗り込んでいくようなイメージでしょうか。ただし、企業の場合は経営が悪いと、すぐに業績の悪化や株価の下落という目に見える形で現れてくるのに対して、管理組合の場合は適正な管理が行われていなくても、あまり意識の高くない住人はなかなかそれに気が付かないという問題があります。この問題を解決するには、管理の適正化のレベルを分かりやすい指標で表すような基準を設ける仕組みが必要だと思うのですが、これについてはまた別の機会に話題にしましょう。 |
| 2003/01/20 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/01/20付記事「第20回 専有部分のリフォーム」で、集合住宅におけるリフォーム時の注意点が紹介されています。窓枠の交換や電気容量の変更は共用部分の変更となり、総会決議が必要となる場合があることや、トラブル防止のため、リフォームの際には理事会決議を必要とするように管理規約で規定すべきであることなど。うちのマンションの原始規約も、もともと「管理組合役員の仕事を増やさない」という管理会社の方針(?)で、このリフォーム規定が欠落していたのですが、一昨年の総会で規約を改正し、追加しました。理事会が承認した後に何かトラブルが生じた場合、理事会の責任が問われるのではと心配される方もいらっしゃいましたが、もちろん専有部分のリフォームに対して理事会が承認・不承認の権限を持つからには、それなりの責任を持って判定する義務があります。場合によっては専門家の助言を得る必要もあるでしょう。しかし、理事会の承認はあくまでもリフォーム工事を行うための必要条件として位置づけられているもので、万一トラブルが発生した場合は、当事者同士の話し合いで解決しなければいけないことに変わりはありません。むしろ、そのようなトラブルが発生することを防ぐために、第3者による事前チェックの仕組みを作ったものと考えればよいでしょう。いずれにしても、このようなルールがあることをよく知らずに勝手にリフォームを進めてしまう人が現れてしまっては、せっかくの規定も意味がありません。日頃のPRでルールの徹底を忘れずに。 |
| 2003/01/19 | 日経新聞2003/01/17付け夕刊12面の記事で、マンション管理士活用の現状が紹介されています□。管理組合運営への支援を求めて、3人のマンション管理士グループと顧問契約を結んだ福岡市内の築5年目の分譲マンションがある一方で、契約に至る事例はまだ少ないようです。専門家に対する期待はあるものの、どこまでの対応をしてくれるのかがつかめなかったり、紹介窓口もなく、どの管理士に依頼すればよいの分からないことが、管理組合にとっては不安材料のようです。マンション管理センターの管理士情報検索サービスは利用者にはおおむね不評で、もっぱら管理士宛のダイレクトメールに利用されるばかり。神奈川県マンション管理士会も業務標準を公開していますが、そもそも管理士が業務を行う際に参考にする目的で作られているため、お客様とっては分かりにくいものになってしまっています。管理士会がお客様である管理組合や区分所有者の方へのPRを真剣に考えるなら、このあたりは大いに改善の余地ありということでしょう。広報担当理事の今後の課題になりそうです(^_^;)。記事では「管理組合の活動そのものを活性化させることが管理士活用の前提になりそうだ」と結論づけていますが、そもそも管理組合活動が活性化していないマンションこそ、将来スラム化して地域社会へ悪影響を及ぼすことを防ぐためには管理士の支援が必要なはずなのに・・・。このパラドックスをどう解決するかが、来年のマンション管理適正化法の見直しの際には一番重要なポイントになるような気がします。 |
| 2003/01/18 | 日経新聞2003/01/15付け夕刊12面の記事によると、日住協が管理会社の登録制度をスタートさせたそうです□。こちらは、ただお金を出せば登録してもらえるというものではなく、毎月の会計報告など、8項目の登録条件を満たしたマンション管理会社だけが登録してもらえるそうです。この登録条件の中の「会員組合から業務上の不正などの訴えがあった場合に日住協が調査できる」というのは良いですね。一昨年、うちのマンションで植栽の枯損のトラブルがあったときに、当時の管理会社がまともな回答をよこさないため、マンション管理適正化法で「社員(管理会社)の営む業務に関する管理組合等からの苦情の解決を行う」と定められている団体に解決を訴えたのですが、この団体は両者の言い分をただ相手に伝えるだけのメッセンジャーボーイの役割に終止し、結局は何の役にも立ちませんでした。このような法と現実のギャップを埋める意味でも、何かトラブルがあったときに日住協のような第3者に調査権限を持たせるというのは良い試みといえるでしょう。ただし、登録制度というのはどちらかというとお役所的な発想ですね。私のような民間の人間は、むしろ「お客様満足度」という指標を導入したくなります。登録制度で縛るのではなく、自由競争の中でより良いサービスを管理会社から提供してもらう仕組みを作るのがベスト。日住協の会員の管理組合は241組合もあるそうですので、その中で管理会社に対する満足度調査を行って、ムーディーズやS&Pのように独自に管理会社の格付けランキングでも発表すると面白いかもしれませんよ。 |
| 2003/01/17 | マンション管理士のみなさん、あなたも「マンション管理アドバイザー」や「マンション管理相談員」になって高収入を目指しませんか？4回×3時間のマンション管理相談員養成講座(受講料20,000円)を受けていただき、登録料5,000円をお支払いいただくと、もれなく「マンション管理アドバイザー」の有資格者として登録が出来ます。さらに入会金5,000円と年会費5,000円を支払って個人賛助会員になっていただくと、なんと「マンション管理相談員」になることができます。当団体には多数の管理組合が所属しており、あなたの登録をお待ちしております。・・・よくある怪しい資格商法？悪い冗談？いいえ、この団体は本気のようです□□。「マンション管理相談員養成ギブス」なんて作って売り出したら、きっと儲かると思いますよ。私も1本買いますので、ぜひ。 |
| 2003/01/16 | 神奈川県マンション管理士会が、神奈川県大和市からの講師派遣依頼を受託し、2/21(金)に座間市役所で開催される県央地区公営住宅連絡協議会で、「マンション管理適正化推進のためのネットワークの整備」というテーマで講義を行うことになりました。詳しくはこちら。昨年12/01(日)の設立総会後に県内自治体首長・議長宛に送った挨拶状の中で提起した、地方公共団体とマンション管理士とのネットワークの構築と、マンション管理の適正化に向けて行政として行うべき事柄を、県央地区の各市町住宅関係担当者に対して具体的に提案する内容で、神奈川県マンション管理士会が行政から受託する初仕事になりました。講義内容や講師の人選は会員の公募によって結成されたプロジェクトチームが中心となって、オープンに進めています。平日の活動が主体のプロジェクトなので、残念ながら私は参加できないのですが、ホームページでこの活動をみなさんにご紹介することで応援したいと思います(^_^)。神奈川県を代表するマンション管理士会として、いよいよ行動開始です。ご期待ください。 |
| 2003/01/15 | 住宅新報Housing TIMESの2003/01/10付ニュースで、墨田区が、子育てしやすいマンションを独自に認定する「すみだ子育て支援マンション認定制度要綱」を取りまとめたことが紹介されています。20歳代前半の転入と30から40歳代の転出が目立つ現象に対し、ファミリー世帯を呼び込む目的だそうで、区が認定したマンションであることをホームページ上で公表し、プレイロットなどの整備費用に対し、補助金を出す予定だそうです。東京都も先月「優良マンション登録表示制度」を創設するなど、良質な住宅ストックの確保を目指して、マンションのハード面やソフト面での性能を情報提供する制度が整備されつつあることは評価される動きといえるでしょう。ただし、忘れてはならないのは、区分所有者が主体となった管理組合活動が継続的に行われているかどうかということ。税金をつぎ込んでせっかくプレイロットを整備しても、維持管理が悪く数年後に朽ち果ててしまうのでは困ります。ソフト面でも単に管理規約や長期修繕計画が定められているだけでなく、管理組合が主体となって定期的にその内容の見直しを行い、正しく運用されているかどうかがむしろ重要になります。せっかく「マンション管理適正化法」によって、マンション管理組合と区分所有者の努力義務がうたわれたのですから、それらの義務を果たし、適正なマンション管理組合運営がなされているかどうかの認定制度もぜひお願いします。 |
| 2003/01/14 | ある文庫本が読みたくなって近くの大型書店に探しに行ったのですが、あいにく在庫なし。たまたま車で通りがかったブックオフにあるのを発見して早速購入しました。ほとんど新品と変わらないものが定価の半値以下で手に入り、なんとなくトクをした気分。書籍の再販制に縛られた出版社や書店を尻目に、3ヶ月売れない本は一律100円にするというような新しいビジネスモデルで、従来の古書店とは異なるリサイクル書店という新しいマーケットを創出したブックオフの快進撃は、古くからある市場でも、新しいアイデアで消費者のニーズを的確に捉えたビジネスは成功するという典型と言えるでしょう。マンション管理組合の運営も同じこと。ブロードバンド化やバリアフリー化に代表されるように、マンション居住者のニーズも時代とともに大きく変わっていきます。時代の流れに合わせて、より快適なマンション生活を得ていくためには、それらのニーズをタイムリーに捉えて積極的に取り組んでいくことが必要です。そのためにはアンケート調査等で居住者の意見を吸い上げると共に、世の中の動向を常にキャッチできるようにアンテナの感度を鋭敏に保つ必要があるでしょう。私もマンション管理の仕事をするようになってから、情報入手のために書籍の支出も増えましたが、せいぜいリサイクル書店等を利用してこちらのコスト削減も図りたいと思います。 |
| 2003/01/13 | 小田急線内のOdakyu Spiritのシリーズ3で、元全日本女子バレーボールチーム主将の丸山由美(旧姓：江上)さんによる「仲間がいる！という実感。それが明日への元気につながるんです」が掲載されています。丸山氏がロサンゼルスオリンピックで銅メダルを獲得するまでにはさまざまな試練にも直面したそうで、そのような中で共に歩み、苦しみを乗り越え、喜びを分かちあってきたチームメイトとの出会いが、今では最大の財産なのだそうです。現在はママさんバレーの指導をしながら、生徒さんのハツラツとした表情や手を取り合って励まし合う姿に触れるたび、勝敗を越えたスポーツの魅力や生きがいづくりの新たな可能性をあらためて教えられているそうです。そして、スポーツを通して新しい出会いを育み、さらに一歩上の自分を目指して仲間と歩むことの素晴らしさを訴えておられます。私もマンション管理に関わるようになってから、たくさんの仲間ができました。まさにたくさんの仲間がいるからこそ、がんばれる。マンション管理組合の運営自体がそうですし、マンション管理関係で多くのみなさんとの交流が生まれ、それが明日への元気につながっていると思います。あちこちの会合に顔を出す、飲んだり馬鹿話をしながら新しい出会いを育む、そしてさらに一歩上の自分を目指して仲間と歩む・・・。ぜひ皆さんも、マンション管理を通じて、2003年をより心豊かな1年にされてみてはいかがでしょうか。 |
| 2003/01/12 | 友人のI氏が近く大規模修繕を行うというので、修繕前の現場を見学させてもらいました。築11年、28戸の小規模マンションで、外壁はうちと同じ総タイル張り。タイル張り外壁は塗装外壁に比べて傷みにくいイメージがありますが、タイル自体の耐久性は高いものの、シール部分が劣化したり、タイルが浮いたりするので、修繕費用も結構かかるようです。I氏のマンションはひび割れは少なく、エフロレッセンス(タイル表面や目地部分に白色の析出物を生じているもの)もほとんどないのですが、シール材が溶け出したのか、部分的に黒ずんでいる箇所が多く目に付きました。タイル浮きのエポキシ注入による補修はとりあえず全体の5%を見込んでいて、最終的には実費精算。屋上防水は人が立ち入らないアスファルト防水で、今回は全面の張替えは行わず、補修のみ。管理会社による責任施行方式での大規模修繕工事ですが、修繕積立金の残高の範囲内で収めるために不要不急のものは外すなど、理事会が主体となって詳細な仕様を詰め、見積合わせを行っている取り組みは大変参考になりました。工事中と工事後も見学させてもらう予定。うちの外壁タイルもちょっと気になったので、打診検査用のテストハンマーを買ってきて叩いてみたいと思います。 |
| 2003/01/11 | 友人のS氏のマスコミ取材に付き合った後の飲み会で、S氏から「notesのページは本当に『毎日更新』なのか？」という疑惑を突きつけられました。彼曰く、毎日見ているが更新されていない日が多く、2～3日分まとめて更新されている場合があるとのこと。アインシュタインの特殊相対性理論によれば、高速で動く物体内では時計の進み方が遅くなりますので、そのような場合はきっと仕事に追われて私が高速で動き回っているときでしょう、という屁理屈はさておき、たしかにこの「今日の話題」を始めた当初は毎日24:00までに更新することを自分に課していたのですが、次第に天文学で使用される1日30時間制(1日は朝の6時に始まり、30時に終わる)を採用するようになり、その後親会社が米国にある外資系企業勤務ということでアメリカの太平洋標準時(日本時間より冬は17時間遅れ、夏は16時間遅れ)で良しと思うようになり、最近ではその期限も守れずに、2～3日分まとめて更新するという、「毎日更新」ではなく、「毎日更新(風)」のページになっていたことを白状し、反省いたしますm(_ _)m。今年から親会社も日本企業になりましたので、アメリカ時間の採用もできなくなりました。ただし私の生活サイクルから考えて、今後は天文学流の1日30時間制での毎日更新とさせてください。作詞家・脚本家としても活動を続ける武田鉄也さんは毎月10万円分の本を買い、毎朝6時から8時までを勉強時間に当てているそうです。人を陶酔させるフレーズを作り出すことは難しく、勉強のための努力は欠かせないとのこと。マンション管理士も同じこと。お客様に適切な指導・助言を行うための勉強努力は欠かせません。私の場合は深夜の2時から4時頃までが基本的に勉強時間。オフ会で飲みすぎて更新ができなくなることのないように気をつけながら、がんばりたいと思います(^_^;)。 |
| 2003/01/10 | 今日は110番の日。近年の治安の悪化の影響か、110番通報の件数は増えるばかり。特に携帯電話からの110番通報が増えており、半数に達したそうです。一方でいたずら・間違い・無応答など緊急電話の受信に支障を来すものも多くあり、また、運転免許の更新手続きや相談・要望など緊急でないものや、小動物の死傷保護、災害時のライフライン復旧照会など他機関の業務にわたるものの110番通報も半数近くに上るそうです。本当に緊急な通報の妨げにならないように、110番は本来の目的に沿った形で正しく利用しましょう。マンション内の設備等の緊急対応は管理会社や警備会社に委託している管理組合が多いと思いますが、緊急時の連絡先は居住者のみなさんに十分徹底されているでしょうか？また非常通報装置を設置している場合、その信号はちゃんと管理会社や警備会社に届いているでしょうか？うちのマンションでは、一昨年に管理会社を変更した際に、ガス漏れ警報と住戸内の非常ボタンの信号が管理員室で止まっており、警備会社まで通報されていないことが分かったため、すべての非常信号が警備会社に届くように配線し直しました。非常通報装置内の配線がどうなっているかは、管理会社の変更など、特別なことがない限り気がつかないことですので、何かの機会に一度確認をされておくのがよいでしょう。 |
| 2003/01/09 | 長谷工コミュニティが、「第2期コミュニティ・アドバイザー」を募集しています。同社が管理するマンションの居住者が対象で、任期は1年。2ヶ月に1度開催する会合に参加して、マンション管理における様々な問題点等について、様々な視点で助言･提言をするそうです。募集人数は12名(首都圏地区6名、近畿圏地区6名)。昨年は各地区8名づつの16名でしたので、ちょっと少なくなったようです。実際にどのような成果があったのかも気になるところ。私たちマンション管理士にとっても、お客様である管理組合や区分所有者の方との意見交換の場はたいへん貴重です。実際にマンション管理の現場では、今何が問題になっていて、どのようなニーズがあるのか、そういった情報は待っていても来ません。情報は自分から取りにいくもの。と言うことで、今年もマンション管理関係の会合やオフ会には積極的に参加したいと思います。よろしくお願いします(^_^)。 |
| 2003/01/08 | 毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の2003/01/08付け記事「新聞やおもちゃ散らかり「片付かないリビング」－－２０、３０代女性の６８％」で、日本プラスチック日用品工業組合が全国の２０～３０代の女性２００人を対象に、家の中の片付かない場所について調査した結果が紹介されています。それによると片付かなくて困っている場所はリビングが68%と最も多く、逆にリビングがいつも片付いている人は、全体の28%と圧倒的に少数だったそうです。本・新聞・雑誌や衣類、おもちゃが片付かないものの代表で、収納スペースが少ないことが理由のようですが、収納スペースはあればあるだけモノで埋まってしまうもの。やはりモノを捨てられないということが、一番の原因と思われます。昔の日本家屋の和室はリビング兼ダイニング兼寝室であり、一日の生活サイクルの中で部屋の機能を切り替える際に、必然的にモノを片付けるというシステムが出来上がっていたのに、現在の洋室中心のライフスタイルだと、リビング、寝室、ダイニング等が機能的に分かれているため、お客様でも来ない限り、リビングが片付いていなくても日常の生活では特に困らないということも背景にあるでしょう。読み終わった雑誌や、古い衣類、遊ばなくなったおもちゃなど、捨てても特に困らないものなのに、想い出や愛着もあったりしてなかなか捨てられないというのはありがちなことですが、マンションでは収納スペースも限られているので、上の記事の中でも助言されているように、モノを定期的に捨てるというシステムを生活の中に組み込む必要があるようです。 |
| 2003/01/07 | 日経BP「Small Biz」の近藤 昇氏のコラム「こうして起こせ、社内情報革命」の「第40回 大企業から中小企業に転じる人への助言」の中で、「2:8のパレートの法則」について触れられています。ヴィルフレート・パレートは19世紀末のイタリアの経済学者・社会学者で、どの国でも上位2割の資産家の資産の累計が、その国の資産の8割を占めることを発見して、これが「パレートの法則」と呼ばれるものになりました。平成13年度のマンション管理士試験の都道府県別の合格者数も、47都道府県のうちの上位2割の9都道府県(東京、神奈川、大阪、埼玉、千葉、兵庫、愛知、福岡、北海道)で全体の82%を占めていますので、見事にパレートの法則が成り立っていますね。このパレートの法則はひところ企業のQC(品質改善)活動でよく使われましたが、最近では時間管理の考え方としても使われることが多いようです。すなわち処理すべき仕事に優先順位をつけて上位2割の課題の解決に全力を注げば、全体の8割の仕事が片付くことになりますので、何も考えずに仕事に取り組んでいた場合に比べて4倍の生産性を生むことができるという訳です。冒頭に紹介したコラムで近藤氏は、リストラや大量解雇が常態化した、変化の激しいこの時代を生き抜いていくためには、自らアクションを起こして状況を把握し、改善していくような自立的・自発的な仕事の習慣をつけることが大事と説いています。私も本業に加えてマンション管理士の仕事や趣味など、やりたいことばかりで、とにかく時間がないことが悩みですが、あれもこれもやろうとせずに、常に優先順位を考えながら、それぞれの上位2割だけに全力を注ぐ仕事の習慣をつければ、少しは時間的な余裕が生まれてくるかもしれません。 |
| 2003/01/06 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2003/01/06付記事「第19回 大規模修繕工事の進め方」で、大規模修繕工事の進め方のポイントが紹介されています。専門委員会の結成から、監理会社の活用、コンサルによる劣化診断、施行業者の選定、発注、工事着工、アフターメンテナンスに至るまで、要点が簡単に説明されています。 うちのマンションは築6年目なので、大規模修繕はまだ先の話なのですが、昨年行った鉄部塗装工事はその予行演習のような形でとても良い経験になりました。まず最初に、適切な工事仕様と予算を決定するためには、工事内容や材料、工程等について、管理組合もそれなりの技術的な知識を持たないといけません。また、工事中は居住者へのお知らせをタイムリーに行い、工事を進めていく際に発生する様々なトラブルに迅速かつ的確に対応していくための連絡体系もしっかりしておく必要があります。システマティックな品質管理の進んだ工業製品と異なり、建築業界での品質管理は現場の作業者のスキルレベルや監督・監理といった人の資質に依存する部分がかなり大きいため、信頼できる業者やコンサルをどのように見つけるかということも課題になります。塗料の色違いや変色、塗りムラ等、いくつかの失敗も経験しましたが、その半面、相次ぐ雨天順延にも関わらず、住人のみなさんによる車両移動の協力を得て機械式駐車場の塗装工事がスムーズに完了したことは大きな収穫でした。大規模修繕は7年後に予定。コストダウンを図りながら、ブロードバンド対応やバリアフリー等、どのような「リノベーション」を考えていくか。それが楽しみです(^_^)。 |
| 2003/01/05 | ナイスステージ湘南台の「改善活動報告」のページを更新しました。読者の方からのリクエストにお応えしたもので、約1年ぶりの更新となりました(^_^;)。機械式駐車場の維持コストの話は、住人の方にコスト意識を持っていただくために管理組合ニュースVol.7(2001年5月号)に載せたものですが、その後は保守点検コストの削減を行ったり、鉄部塗装も部分塗装にしたり、部品も壊れたら直すという考えにして、出来るだけ維持費を減らす方向でやってきていますので、現在の維持コストは当時よりだいぶ安くなっていると思います。ただし、現在のコストはあまり具体的に公開できないので、とりあえずホームページでは当時の金額をそのまま載せています(ゴメンナサイ)。駐車位置の再抽選の話は今回新たに書き下ろしたもので、駐車のしやすさや車両制限の違いによらず駐車場使用料が一律「無料」という不公平さを是正するために、マイナスの駐車場使用料を設定することで料金格差を設けたことと、「抽選免除」の特例を認めた形で再抽選を制度化したことを、紹介しています。もちろんこれですべてが解決した訳ではないのですが、問題解決のために顔を合わせながら話し合いを進めていくうちに、お互いに相手の立場や考えも分かってきますし、具体的な解決策を見いだせなくても、問題があるということを全員が認識するだけで、ある程度はそれで納得できる部分が生じてくるから不思議です。そういうことの積み重ねでマンション内に仲間意識が生まれ、良好なコミュニティーが形成されていくのではないかと思っています。 |
| 2003/01/04 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2003/01/04付記事「老朽ビル・倉庫 住宅などに転用」で、従来取り壊されることが多かった都市部の老朽ビルや倉庫を住宅などに転用する試みが広がっていることが紹介されています。オフィスの深刻な供給過剰による「2003年問題」も”追い風”になっているとのこと。このような動きは単なるリフォームではなく、「リノベーション(刷新)」と呼ぶのだそうです。リノベーションとは、単に時代に合わせて内装や外装を変えたり、設備を更新したりするだけでなく、性能を向上させて新しい価値を建物に加えること。使われなくなったガソリンスタンドをオフィスやカフェに改装したり、廃校舎を起業家支援施設に転用したりするケースもあるそうで、従来の「スクラップ・アンド・ビルド」が常識だった日本でこのような動きが広まってきたことは興味深いです。長引く不況の影響もありますが、日本でも老朽化した建物をすぐに建替えるのではなく、手を加えながら永く使い続けるという考え方がようやく浸透しつつあるように思えます。今後はマンションの大規模修繕を計画する際にも、「リノベーション」がひとつのキーワードになると言えるでしょう。 |
| 2003/01/03 | 正月三が日の神奈川県内21ヵ所の神社・仏閣の初詣客は昨年より44万人少ない計約502万5千人だったそうです。天候不順と休日が5日まで延びた影響のようです。私は今年寒川神社に行ってきましたが、昨年初詣をサボったバチが当たったようで、おみくじの結果は前回の大吉から一転して末吉。ここのおみくじは凶が無いようなので最低の結果です。実力不十分で何事も思ったようにいかないが、苦しくても目標や信念を変えてはいけないとのこと。困ったときは先生や先輩に教えを乞うのがよいそうです。了解しました。今年も謙虚な気持ちで経験値を増やし、地道に実力をつけていきたいと思います。 |
| 2003/01/02 | 神奈川県マンション管理士会の広報誌「神奈川県マンション管理士会ニュース」の第1号(2003年1月号)を昨日(1/01)発行しました。とりあえずメールアドレスを持つ会員全員にメールで送付。残りの会員には別途郵送する予定です。先月2002/12/22(日)の理事会で年初の広報誌の発行を決めたものの、年末の仕事の片付けで編集作業に時間が取れず、2002/12/28(土)に丸1日かかってまとめました。内容は菅野会長の年頭のメッセージと役員の自己紹介をメインに、設立総会を欠席された方のために総会の様子や各市への訪問の報告を盛り込みました。せっかくなのでオリジナリティのあるレイアウトにしようと思いましたが、結局時間がなくマンションの広報誌をベースに題字のところだけを取り替えただけのものに・・・(^_^;)。今後は隔月で発行予定。お楽しみに。 |
| 2003/01/01 | 新年あけましておめでとうございます。 日頃、当ホームページにアクセスいただきありがとうございます。今年は改正区分所有法の施行や、それに伴う標準管理規約の改正も予定されている上に、マンション管理適正化法と建替え円滑化法への行政の対応や、各地で設立されているマンション管理士会のその後の動きも気になります。今年もこれらの情報収集に努め、みなさんからのアクセスがある限り、「毎日更新」を続けますので、よろしくお願いいたします。さて、私ことIBMのハードディスク事業の日立への売却に伴い、昨年末で日本アイ・ビー・エム(株)を退社し、今年から新たに設立された(株)日立グローバルストレージテクノロジーズに勤務することになりました。これまでに培ったIT関連技術の知識と経験を生かし、新会社の事業の発展に貢献できることを楽しみにしています。ボランティアのマンション管理士notesとしての活動も、今年は神奈川県マンション管理士会の広報担当理事としての仕事が加わり、ますますエキサイティングな年になりそうです。 |
| もっと過去の話題はこちら >> | |
