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2002年の話題 |
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| 2002/12/31 | この正月休みに読もうと、ルイス・ガースナー著の「巨象も踊る」を買ってきました。1993年に瀕死の状態にあったIBMのCEOに就任し、大胆な改革を進め、数年のうちに見事に再生させた辣腕経営者が、ゴーストライターなしに自ら著した経営書です。私は日頃、マンション管理組合の運営には、企業の経営者的なセンスも必要だと思っています。管理組合の場合は基本的に合議制であり、企業のようなトップダウンでの意思決定ができないという違いはありますが、理事会が管理組合運営でリーダーシップを取り、正しい舵取りをしていくためには、優れた経営感覚と実行力が必要であることに変わりはないでしょう。私も1983年から今月までIBMに在職し、彼の進める改革を一人の末端の社員として体験できたことは、大変貴重な財産になりました。特に頻繁に彼自身から全社員宛に直接届く電子メールでのメッセージは、それまでにはなかった新鮮なもので、組織が変革を進めるにはコミュニケーションが重要であり、経営者と全社員が同じ考えを共有することが大事であるということを学びました。私が管理組合活動を活性化するために、広報活動を重要視しているのは、実はこの体験が根底にあると言っても過言ではありません。 |
| 2002/12/30 | 管理組合の収支はしっかり管理していても、我が家の収支の管理については今まで無頓着だったことを反省して、新たにファイナンスソフトを購入し、今月上旬から我が家の家計の管理を始めています。最近はどこの銀行もインターネットで取引明細をダウンロードして、直接ソフトの中にデータとして取り込めるので大変便利。使い始めるには初期設定で、現在の資産(現金/預金、ローンと負債、住宅等)をすべて入力する必要があるので、それが一苦労ですが、何事も物事を改善するには現状の把握が第一歩ですので、こればかりは避けて通れません。逆に言えば、これらの自己資産の棚卸をすることによって、初めて問題点もはっきりしてくる訳で、このファイナンスソフトはその作業をサポートしてくれるものとも言えます。おかげでいくつかの改善点も具体的に見えてきました。マンション関係の仕事に関わるようになってからは、各種団体の会費や交通費、オフ会等の支出も結構な金額になってきているので、こちらのほうもとりあえず現状の把握が必要かもしれません(^_^;)。 |
| 2002/12/29 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/12/27付記事「増える“育児支援マンション”」によると、託児室等の子育てサービスを備えた分譲マンションが増えているそうです。マンション価格の低下により購入者層が若年化したこともあり、販売促進のための付加価値として子育てサービスを備えていることが、購入者にも好評のようです。特に仕事を持つ女性にとっては、マンション内に安心して子供を預けることのできる託児室があることはとても心強いことだと思います。しかし、忘れてはいけないのが、それらの施設の維持費。共用部分の維持費として、管理費にそのまま反映されることになりますので、それらの付加価値によって管理費がいくらアップしているのかを理解した上で購入すべきでしょう。最近はいろいろな付加価値を付けたマンションが販売されるようになっていますが、何か特別な共用設備があったり、特別なサービスを受ける場合は、それなりの対価が発生するということを忘れてはいけません。また、マンションの高齢化と共に、居住者も高齢化していくという現実があります。入居時には小さかった子供たちもすぐに成長し、近い将来託児室やキッズルーム等の子供向け施設は不要になることも十分に予測できますので、記事の中でも助言されているように、そのときにどうなるかについても事前に考慮しておくべきでしょう。私自身の経験からも、マンション購入時には住宅ローンを組んだりで、とても共用部分の設備の維持費や将来のことまで頭が回らないのが現実ですが、将来のトラブル防止のため、少なくともこれらのことについては重要事項説明書の中に明確な記述があるべきと考えます。 |
| 2002/12/28 | 日経BP セキュリティー総合ソリューションサイトの2002/12/25付特集記事「誰でも簡単！すぐにできる！「年末年始 家庭内セキュリティー度アップ計画」」の住宅防犯編の「Q.03 空き巣へ防犯対策を教えて」で、東急ハンズ渋谷店での売れ筋グッズが紹介されています。それによると、売れ筋第1位はカギ穴の周辺全体をカバーする補助錠、第2位は外から玄関ドアに取り付ける補助錠、第3位はサッシのレールに取り付ける窓用補助錠、第4位はサッシ窓のクレセント錠をカバーする補助錠、第5位はドアの内側に貼るサムターン開錠防止用のカバーだそうです。マンションの場合、一般的に玄関ドアやサッシは共用部分とされていますので、これらの防犯グッズを取り付ける場合は原則として管理組合の承認が必要になります。第5位のサムターン用カバーはドアの内側に貼るだけのものですので問題はありませんが、残りのものは厳密に考えれば総会決議が必要になります。常識的に考えれば、第3位と第4位のサッシの内側に取り付ける補助錠の設置は、わざわざ総会決議にかける必要もないように思えますが、第1位と第2位のドアの外側に取り付ける補助錠の設置は美観上の問題もありますので、総会決議が必要と考えるのが無難でしょう。住人の方から突然玄関ドアに補助錠を設置することの許可を求められて、理事会があわてないためにも、事前にマンション内に補助錠の設置に関してのコンセンサスを作っておくべきかもしれません。 |
| 2002/12/27 | 住宅新報Housing TIMESの2002/12/27付ニュースで、日本マンション学会が平成15年2月1、8、22日及び3月1、7日の5日間、東京都文京区のすまい・るホールでマンション管理実務連続講座を開催することが紹介されています。全講座を受講すると8,000円。日本マンション学会の関西支部が9/14(土)～2002/11/02(土)にかけての5日間で行った「マンション管理連続講座（入門編）」の東京支部版のようで、学会の会員である大学教授や弁護士、一級建築士の先生方が、管理組合役員や管理会社社員を対象にマンション管理の基礎的な内容を講義されるようです。さらに関西支部では来年2月にこの連続講座の受講者とマンション管理士を対象に「マンション管理講座（中級）」を開催する予定のようですが、本来マンション管理士は受講生ではなく、専門家として講義をする立場であるべきもの。日本マンション学会が発行しているNews Letterの「入会会員」の欄を見ると、最近はマンション管理士の方も多数入会されているようですので、理論と実務の両面からマンションの諸問題を研究するマンション学の発展のために、マンション管理士の学会会員の方々が活躍されることを切に願います。 |
| 2002/12/26 | 日経BP「Small Biz」のIT21 Reportの「完璧な分類よりも“検索”に力を入れよう “書類整理の常識”が変わった！」で、見栄えよりも「検索のしやすさ」を重視した書類整理術が紹介されています。私の場合、本業の仕事はほとんどペーパーレス化しているため、ここ数年はコピー機を使ったこともなく、会社のオフィスの机の上はパソコンとコーヒーカップだけという世界を実現していますが、管理組合やマンション管理士の仕事ではそうも言ってられず、家に帰ると山積みの書類と格闘する世界になります。元来モノを探すのが苦手なので、書類の山から必要な情報を取り出すのには大変な時間がかかります。私がマンションのホームページを立ち上げて、管理規約や議事録等の資料をすべて入れているのも、実は自分が必要な情報をすぐに取り出したいということの意味が大きいです。管理士会のホームページも同様な理由で、会員専用ページにすべての資料をアップロードしています。目の前の書類の山のどこかにあることが分かっていても、すぐには取り出せないので、むしろホームページを見ることの方が多いです。紙で入手した情報や新聞の切り抜き等も重要なものはスキャナーでパソコンに取り込んで、メールソフトにドラフトとして保存しています。これは後で必要になったとき、メールソフトの全文検索機能を使って瞬時に情報を取り出せるからです。この全文検索機能はとても重宝なので、私の場合、ちょっとしたメモや重要なファイルも適当な件名をつけて、すべてメールのドラフトとして保存しています。そして大事なことは分類しないこと、仕事で必要な情報も、マンション関係の情報も、プライベートな情報も、みんな同じメールソフトのドラフトとして放り込んであります。後で必要になったときは全文検索を使えば、瞬時にその情報を探し出すことができるからです。その昔、野口悠紀雄先生の「「超」整理法」を読んで、「分類しない」という基本的なノウハウに、ものぐさな私としてはえらく魅力を感じましたが、現在も先生の教えをnotes流にアレンジして実践しています(^_^)。 |
| 2002/12/25 | 日経BP「Small Biz」の戸並 隆氏のコラム「第10回 ITコーディネータでメシは食えるか？」で、ITコーディネータ協会が認定するITコーディネータの資格が、コンサル業として成り立つかどうかの考察がされています。今日の企業経営ではITの活用が必須であり、ITコーディネータは人材の乏しい中小企業のIT活用のために、専門家として助言・指導を行うことを業とする資格ですが、試験に合格しただけではすぐには収入には結びつかないそうです。しかも、ITコーディネータとしての業務での実践とセミナー等による知識取得を間断なく行なっていないと、資格が剥奪されてしまうのだそうで、そのためにポイント稼ぎの有料セミナーだけが満員御礼で、完全な供給過剰状態とのこと。IT投資を真に経営に役立てるためには、IT技術にも経営にも通じている専門家の存在が必要であることは間違いありませんが、中小企業ではIT投資の予算に限度があり、コンサル・フィーも限られていることから、現時点ではビジネスとしては成り立たないようです。しかし筆者は「すぐにはカネにならなくとも、布石を打つことが重要」と説き、ITコーディネータという、ITを自在に活用できる経営コーディネータの出現こそが、中小企業への福音であると結んでいます。世の中にはたくさんの資格がありますが、試験に合格しただけですぐに収入に結びつくほど世の中甘くないようです。私も本業では会社の部門内でITコーディネータのような仕事を行っていますが、IT関係で何かトラブルがあると部門を越えて私のところに相談が来るのは、私の肩書きとか職責とかとは関係なく、日頃の問題解決の実績でみなさんに信頼をいただいているからだと思っています。その信頼が私の貴重な財産ですし、その信頼を失わないためにも、日々の情報収集とスキルアップが欠かせません。私がボランティアとして活動を続けているマンション管理士の仕事も同じこと。専門家としてサービス品質の向上に努めながら、少しずつでも実績を重ねて、お客様である管理組合や区分所有者の方から信頼をいただくことが一番大切なことであると考えています。 |
| 2002/12/24 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」の2002/12/24付記事「第18回 長期修繕計画の必要性と作成のポイント」で、長期修繕計画の必要性と作成のポイントが説明されています。長期修繕計画は単なるメンテナンス予定表ではなく、修繕コストの必要額を算出をする側面が大きく、修繕積立金が適正かどうかの判断材料になるとのこと。また、居住者の希望と社会的な普及度を考慮してグレードアップをしたり、埋設配管を露出配管にしてメンテナンス性を向上させたりすることも加味すべきであり、出来るだけ工事を行うタイミングを集中させてコスト削減を図ったり、3年に1回程度の割合で修繕計画を見直すことも必要としています。うちのマンションでは6年前の入居時に、管理会社によって築後15年間の長期修繕計画が全世帯に配られていたのですが、機械式駐車場の維持費が抜けていたり、15年目以降に発生するエレベーターや給排水管の交換工事費用が計算に含まれていなかったりで、あまり信用のできるものではなかったので、築5年目の昨年、今後30年間の長期修繕計画を作成し直しました。それによって当初の修繕積立金では第1回目の大規模修繕で早くも戸当り約32万円の一時金が発生することが分かり、そのことが管理コストの削減活動の大きな原動力になりました。マンションという大きな船に乗り合わせた私たちにとって長期修繕計画は海図のようなものです。それがどの程度しっかり作られているかどうかで、今後の航海が順調にいくかどうかが決まります。大規模修繕工事の際に多額の一時金の徴収が発生してあわてることのないように、早いうちから長期修繕計画と資金計画をしっかりと立てることをお勧めします。 |
| 2002/12/23 | 電子メールでFAXを受信できるサービス「ファックスいら～ず」を導入しました。私の本業では書類でも写真でも電子メールでのやり取りが当たり前で、FAXの必要性はまったく感じないのですが、マンション関係の仕事をしているとそうも言っていられず、だんだんとFAXの必要性を感じるようになってきました。しかし、事務所も書斎もない私には、FAXから出力される紙物の書類は置き場所がありません。着信したFAXをそのままデジタル情報でパソコンに取り込めるような機種はないかと探したのですが、どうも世の中にはそのような需要なないみたいで、どこのメーカーにも見当たりません。紙の出力をいちいちスキャナーでパソコンに取り込むのも馬鹿らしいですし、いろいろ検討した結果、結局冒頭のサービスを利用することにしました。このサービスは広告で成り立っているので、利用料は無料。利用申し込みをすると自分専用の7桁の内線番号がもらえます。FAXを送るときは、FAX番号をダイヤルした後、音声案内に従って内線番号を押し、その後にFAXのスタートボタンを押せばOK。FAXの内容は画像ファイル(TIFFファイル)として電子メールに添付されて届きます。FAX機で自動送信をするときには、ダイヤル後に10秒程度のポーズを入れるとうまく送信できました。インターネット全盛の時代にいまさらFAXを買うことをためらっている私のような人間には、最適のサービスと言えるでしょう。ただしFAX番号をダイヤルした後に、内線番号を押す必要があるところが、送信側にとってはちょっと面倒なところ。最近は電気ポットにまで電子メールの送信機能があるのですから、家庭用のFAX電話機にも着信したFAXを電子メールで自動転送するくらいの機能があっても良いと思うのですけどね・・・。 |
| 2002/12/22 | 小田急線東海大学前駅の居酒屋・伊勢源で行われた神奈川県マンション管理士会の第2回理事会に出席しました。現在の会員数は75名。設立総会とその後に行われた第1回理事会の議事録を承認した後、今後隔月で行う理事会の運営規則や電子メールでの表決に関する規則を定めました。今後の事務体制も定まり、私もホームページや会員名簿の管理を中心にバーチャルな事務局を続けていくことになりました。広報担当理事として自らの発案で年明け早々に第1号の広報誌を発行することも決まり、年末まで編集作業に追われることになりそうです(^_^;)。来年の1/26(日)に行われる第1回勉強会では多くの諸先輩方を前に僭越ながら「管理組合運営のノウハウ」というテーマで講義を担当することになりましたので、正月休みが終わったらそちらの準備も始める予定です。12/01(日)の設立総会以降、本業の仕事が山積み状態で、管理士会の仕事にはほとんど時間を割けない状態が続いていましたので、これから少しずつ取り返していかないといけません。私たちの管理士会も初年度の事業内容でその真価が問われることになります。会員の方々に負担していただいている入会金1万円＋年会費1万2000円に見合った活動を目指しながら、自分として何が出来るかを常に考えていきたいと思います。 |
| 2002/12/21 | 日経BP「Small Biz」の小山社長のコラム「心を豊かにするIT」の「第23回 ユーモアを交えながらミッションを伝える」と「第24回 重要なメッセージは、表現を変えて繰り返し伝える」の2回に渡ってコラム執筆者の小山昇氏が社長を務める株式会社武蔵野の「政策勉強会」の様子が紹介されています。一番前に一般社員、その後ろに来賓、最後列に経営幹部が座るという会場設定もユニークながら、社員ひとりひとりのエピソードを盛り込んだ和気あいあいの雰囲気の中での表彰式や、その後の業績発表や新規事業計画・給与体系の発表でもキーパーソンを壇上に上げて巧妙なやり取りの中で重要なメッセージを盛り込むなど、イベントの随所に小山社長の社員と同じ価値観を共有したいという考えが現れていたそうです。会社経営者として優れたリーダーシップを発揮していくには、社員と価値観を共有するために大変な手間とエネルギーが必要ということでしょう。マンション管理組合でも理事会を「経営者」と考えると、まったく同じことが言えるのではないかと思います。ただし、職業も生活時間帯も異なる私たちマンション居住者は、日頃お互いに顔を合わすチャンスも少ないですし、交通手段や通信手段の発達した都市生活者にとっては単に同じ地域に住んでいるというだけでは、コミュニティーの形成が難しい時代になっています。私はこのようなマンションで住人の管理意識を高め、価値観を共有するには、広報誌の発行が最も有効な手段であると考えていますが、いずれにしても、マンション管理組合の理事会が優れたリーダーシップを発揮していくには、「経営者」としての自覚を持ち、住人全員と価値観を共有するための工夫と努力が必要だと言えるでしょう。 |
| 2002/12/20 | 東京マンション管理実務の集いによる東京地裁と東京簡易裁判所の見学ツアーに参加しました。裁判所の見学をしたことがなかったので、なんとなく近寄りがたいイメージがありましたが、敷金返還や損害賠償請求等の身近なトラブルに真摯に対応している裁判官の方を見ていると、言わば喧嘩の仲裁役として、時には当事者を諭すカウンセラーのような役目までされていて、大変なお仕事であると思いました。特に簡易裁判所の少額訴訟では弁護士を立てずに当事者本人が裁判に臨むケースも多いようなので、法律の専門用語がなかなか理解されずに苦労されているようでした。私が傍聴した損害賠償請求の事件では、裁判官の提示する和解の提案を当事者の方がなかなか理解できずに、裁判官の方も説明に困っておられましたが、「心証」、「蓋然性」、「訴訟経済」といった専門用語の分かりにくさも原因にあるように思いました。区分所有法に「マンション」、「管理組合」、「理事長」といった一般的に馴染みのある言葉が出てこないことに象徴されるように、法律には私たち一般人が普段使うことのない専門用語が多いです。私たちマンション管理士もともすれば区分所有法の記述をそのまま使って説明をしがちですが、一般の方にも分かりやすい表現で伝えることが重要であると思いました。かくいう私も本業ではパソコンのトラブルでユーザーの方をサポートするのに、コンピューターやネットワークの専門用語をそのまま使ってしまい、相手の方にまったく理解してもらえないことがしばしばあります。相談者の立場や理解レベルに合わせた、分かりやすい対応を常に心がける必要があるようです。 |
| 2002/12/19 | あいおい損保のニュースリリースの2002/12/18付記事で、「マンション建替事業賠償責任保険」の発売を開始したことが発表されています。この保険は12/18(水)に施行された「マンション建替法」を踏まえたもので、法の定めに従って認可を受けた「マンション建替組合」や「個人施行者」が、マンション建替え事業に関する事業の遂行上、抵当権者等の担保権者またはその他の第三者から損害賠償請求を受け、法律上負担しなければならない賠償損害および争訟費用に対して保険金を支払うものだそうです。標準的な中規模マンションでは1戸室当りの年間保険料は1,700円程度ですが、良好な市街地環境の整備や循環型まちづくりを支援するという観点から、スケルトン・インフィル構造、バリアフリー構造等の優良構造のマンションについては割引制度もあるそうです。また、契約者にはマンション建替え事業に関する法律相談やトラブル相談のサービスも提供し、マンション建替法や区分所有法に関するセミナーも提携弁護士と連動して順次開催するとのこと。法律の専門家ではない区分所有者が主体となって建替え事業を実行していく上でのリスクに対応した業界初の保険として、大変興味深い内容と言えるでしょう。 |
| 2002/12/18 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2002/12/18付け記事で、大規模修繕の発注が予定より遅れて、支払いが来年度になってしまう場合の対処方法が載せられています。たとえ今年度の予算として承認が取れていたとしても、予算の執行が遅れたことになるので、結論としては今年度の予算の修正と、来年度予算の一部承認を求める臨時総会を開くのが良いとのこと。特に大規模修繕の場合は金額的にも多額の支出になりますので、臨時総会を開いて正式に承認を得ておくべきでしょう。この例のように、会計年度終了後から定期総会開催までの「空白の2～3ヶ月」の間に、総会で未承認の臨時の支出が発生する場合があり、そのような場合に臨時総会を開催すべきかどうかで迷うことがあります。うちのマンションでも、今年10月に実施したカム送り解錠対策がちょうどその時期に当りましたが、理事会で検討した結果、通常の予備費の範囲内であることと、住人の方からも早急な対策を望む声が多かったことから、理事会決議だけで速やかに全戸の一斉対策工事を完了しました。このような予期していない事態への迅速な対応を可能にするために、うちのマンションでは理事会決議だけで使用可能な予備費の予算を設けている訳ですが、臨時の支出がこの空白の2～3ヶ月の間に発生すると困ったことになるわけです。錠の一斉対策工事は全戸の協力がないと実施できません。今回は事前に全戸配布のチラシ等によりその緊急対策の必要性をご理解をいただいた上で、ある意味で理事会がリスクを取った形で緊急対策を行った訳ですが、このあたりの手続きをちゃんとやろうとすると、この期間の臨時支出に備えて、予備費については事前に定期総会で翌年度予算の一部承認という形で承認を得ておくと良いのかもしれません。 |
| 2002/12/17 | 国土交通省国土技術政策総合研究所の記者発表資料の2002/12/16付記事によると、2003/01/22(水)の13:30～17:00に文京区後楽のすまい・るホールで「マンション建替えフォーラム」が開催されるそうです。第1部では、国土交通省住宅局市街地建築課長の宇都宮啓史氏による「マンション建替え円滑化法の制定と区分所有法の改正」と、国土技術政策総合研究所住宅計画研究室主任研究官の長谷川 洋氏による「マンション建替えのポイント」の講演が行われ、第2部では「どう備える？ マンション建替え」をテーマに、高崎経済大学特任教授の横島庄治氏をコーディネーターとして、横浜国立大学大学院教授の小林重敬氏、前出の長谷川 洋氏、高層住宅管理業協会副理事長の新納清栄氏、全管連会長の穐山精吾氏、俳優の坪内ミキ子氏によるパネルディスカッションが行われるようです。坪内ミキ子氏はご自身が生まれ育ち、現在もお住まいの東京・新宿区の同潤会江戸川アパート(築68年、約260戸)の建替え問題を30年に渡って経験されてこられた方ですので、貴重なお話が聞けるのではないかと思います。このフォーラムは入場料無料。定員は不明ですが、申し込み先着順とのことですので、参加ご希望の方はこちらの要領でお早めにどうぞ。 |
| 2002/12/16 | フレックスタイムで会社を16:30に飛び出して、神奈川マンション研究会の平成14年度第2回勉強会に出席してきました。テーマは東海東京証券下北沢支店IC課長の齋藤純氏による「今後のペイオフ対策の問題点について」。普通預金のペイオフがとりあえず延期されたので、それほど心配のない話かと思っていたら大間違い。財務格付けから見て、日本の銀行の大半は政府の援助なしではやっていけない現状であることや、インターネットによる取り引きの現時点でペイオフを解禁すると金融システムが不健全なため預金の流出が短期間に起きる危険性があること。普通預金にこのまま預け続けていても決して安心できないこと。プラザ合意による円高誘導政策から始まった日本のバブル経済の炎が、極端な高金利政策で急激に冷水を浴びせられ、その後はマッチで点火しようにも火がつかない状態に陥ってしまったこと。1985年以降の日本経済がハイマン・ミンスキーの恐慌モデルどおりに展開してきており、なんとか最終段階の国際的伝播を食い止めようとしている状況にあること。アメリカが大恐慌からニューディール政策によって立ち直るまでには30年を要したこと等の説明があり、大変衝撃的な内容でした。齋藤氏によれば、とにかく毎日30分は新聞を読むことと、自分で勉強することが大事とのこと。最低でも自分が預けている銀行の株価と利回りだけでも毎日チェックする努力は必要のようです。単に管理組合の資金運用だけでなく、個人的な資金運用のノウハウとしても大変参考になるセミナーでした。セミナー後に行われた忘年会では、築31年のマンションで20年近く広報誌の発行を続けられている大先輩のお話を伺うことができ、まだまだ私は未熟者であることを実感しました(^_^;)。やはりマンション管理は奥が深いです。 |
| 2002/12/15 | うちのマンションで3年ぶりに排水管高圧洗浄を行いました。事前に広報誌や全戸配布のチラシで作業時間帯を分けて在宅をお願いしておいたせいもあり、62戸の全戸で洗浄作業を実施できました。作業に来られた業者の方も100%の実施率は数ヶ月ぶりと驚いておられました。1戸だけ不在の住戸がありましたが、お知り合いの方が鍵を預かってくださっており、その方の立会いの下で、無事作業が完了しました。日頃の広報活動で、管理組合活動を行っていくには居住者のみなさんの理解と協力が不可欠ということを繰り返し訴え続けてきましたが、今回の100%の実施率というのもその成果の現れのひとつのように思えて、うれしい限りです(^_^)。みなさんありがとうごさいました。管理会社のフロント担当と管理員の方も、休日にもかかわらず朝早くから立会いに来られて感謝します。1日で62戸の作業なので高圧洗浄車が1台でぎりぎりカバーできる戸数かなと思っていましたが、実際に来たのは高圧洗浄車2台と作業員4名。朝の9時から作業を始めて、16時前に作業を完了しました。今回は高圧洗浄による効果の把握と、3年毎の実施頻度の妥当性を検討する意味もあり、作業前後のファイバースコープによる写真撮影も併せて実施しました。12/25(水)頃には写真が入手できる予定ですので、その結果も楽しみです。 |
| 2002/12/14 | 東京マンション管理士会が文京シビックホールで開催した「第1回マンションセミナー」に参加してきました。管理組合としては関心の高い「マンション管理費はここまで節約できる」をテーマに福﨑剛氏が講演を行い、土曜日の夜の18:30～20:00という時間帯ながら、会場は管理組合の役員さんを中心に約70名の参加者で一杯になりました。福崎氏は1999年に著書「マンション管理費はここまで節約できる」でマンション管理費のあり方について一石を投じられましたが、今年9月に文庫本の形で出された改訂版では、この3年間に取材された内容で3分の1程度を書き換えられたとのこと。講演では「管理費は平米単価で比較すれば良いのではなく、どれだけの人間がどれだけの時間動いたかを考えるべき」とか、「管理組合では一所懸命動いた人も考えていない人も一票で、同じ一票でも重みに違いがある」等の持論を展開しながら、機械式駐車場、管理員給与、エレベータ点検等について具体的な金額を交えたコスト削減例の紹介があり、大変参考になりました。ただし、管理費の節約を請け負うコンサルに依頼する方法があることも触れられましたが、これはせっかく「コスト削減」という身近なテーマで管理組合活動を活性化させる良いチャンスなのに、ちょっともったいないような気がしました。12/07(土)の「今日の話題」で、管理組合がマンションの問題の山を乗り越えていくために、私はシェルパになりたいというお話をしましたが、コンサルに依頼することを例えて言えば、山道を汗をかきながら登らずに、お金を出してヘリコプターをチャーターして一気に山頂まで到達するような感じでしょうか。それではいつまで経っても自分たちの力で山を登れるようにはなれません。管理組合の問題は何も管理コストだけではなく、騒音やペット、管理費の滞納、大規模修繕等、たくさんの問題があるのです。それらを解決するには、管理組合活動を活性化してマンション内に良好なコミュニティーを形成することが結局は一番の近道なのですが、コンサルに依頼する方法だとコスト削減はできても、その他の問題は何も解決できないような気がしました。食糧難に悩む開発途上国を支援するのには、単に食糧を送るのではなく、自分たちで農作物が作れるように農業技術を教えるのが本質的な解決策であるように、マンションでも単にコスト削減という一面だけを捉えるのではなく、それをひとつの契機として管理組合活動を活性化し、マンション内に良好なコミュニティーを確立することが一番大事なことなのです。マンションの住人のみなさんにはぜひそのことに早く気がついていただきたいですし、それを支援することがマンション管理士の社会的使命だと思っています。 |
| 2002/12/13 | 国土交通省の2002/12/13付け報道発表資料の「マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針（案）に関するパブリックコメントの募集結果について」と、「「マンションの建替えの円滑化等に関する法律施行規則案」に関するパブリックコメントの募集結果について」で、10/23(水)から11/01(金)までの期間と12/3(火)から12/10(火)までの間にそれぞれ募集されたパブリックコメントの結果が公表されています。それぞれ78件と18件のコメントがあり、その概要と国土交通省の考え方が載せられています。「基本的な方針」では比較的コメントの内容が反映された形で柔軟に修正が行われているのに対して、「法律施行規則」ではコメントがすべてかたくなに却下されているのが対照的ですね。掲示板でN氏から疑問の声のあった50戸未満のマンションが建替え勧告の対象外となってしまう要件も、「集団として周囲に悪影響を及ぼす最小限の規模を規定する必要がある」ということで、そのままになりました。N氏も指摘するように都市部のマンションは7～8割が50戸未満の小規模マンションで、実際に横浜市でも4分の3が50戸未満のマンションです。しかし、実際にはそのような小規模マンションにこそ役員のなり手が少なかったり、管理会社任せの運営をしていたりで、適正な管理が行えずにいるという問題があります。これらの小規模マンションを一律に建替え勧告の対象外とするからには、横浜市のモデル管理規約のような小規模マンションの管理の適正化に向けた取り組みを、国土交通省としてもぜひとも推進していただきたいと思います。 |
| 2002/12/12 | 官報ホームページの2002/12/11付官報(号外266号)に掲載されているように、「建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」が12/11(水)に公布されました。公布日から6カ月以内に施行になります。また、12/18(水)の「マンション建替え円滑化法」の施行を間近に、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の施行期日を定める政令」、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律施行令」、「住宅金融公庫法施行令の一部を改正する政令」、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律による権利の変換と強制執行等との調整に関する規則」も同時に公布されました。私の住む神奈川県でも、中核市、政令市、特例市にはマンション問題対策について県から働きかけがあり、すでに勉強会を行っているらしく、その他の市町村についても、12/19(木)にマンション管理や建替えに関する説明会が行われるようです。各市町村により、マンション問題への取り組み方にはかなり温度差があるようですが、マンションに関する法整備が進むのに合わせて、住宅行政を司る地方自治体もより積極的に対応していただくことを期待します。12/01(日)に設立したばかりの神奈川県マンション管理士会も、早速これらの市町村と連絡を取りながら、マンションの適正な管理により住みよいまちづくりを目指す活動をスタートさせています。 |
| 2002/12/11 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2002/12/04付け記事で、マンションのベランダから入ってくる煙草の煙に苦痛を感じている相談者のQ&Aが載せられています。ベランダの排気口から出てくる煙草の煙が部屋の中に入ってきたり、洗濯物にも臭いがついてしまうため、管理組合に相談して全世帯にビラを配ってもらったそうですが、いっこうに改善されないそうです。管理組合からの呼びかけで、いわゆる「ホタル族」のようなベランダでの喫煙を遠慮してもらうことまではできるとしても、居室で煙草を吸うのは自由ですし、排気口から出てくる煙まで何とかしてほしいと言うのも無理があるかもしれません。しかし不幸にも排気口が隣室の窓のすぐ近くにあって、そこから出る煙草の煙が隣人に迷惑をかけているとすれば、当然喫煙者としては隣人を気遣い、別の排気口や窓から煙を出す等の配慮があってもしかるべきでしょう。私も非喫煙者で煙草の煙は苦手なので、飛行機やレストランでは必ず禁煙席を選びます。嫁さんや子供たちから顰蹙を買うので、宴会や会議から帰宅後のシャワーも欠かせません。全館禁煙のマンションがもしあったら魅力的だなとヘンなことを考えたりもしましたが、この問題は単に排気口の配置が悪いというだけではなく、ペットや騒音の問題と共通した居住者のマナーに関わる問題のように思います。マンションは鍵ひとつでセキュリティとプライバシーが確保され、煩わしい近所づきあいも不要という誤解をしていると、ともすれば「自分さえ良ければ」という考えに陥りがちですが、マンションという集合住宅で本当に快適な暮らしを求めるのであれば、マンションの住人全員が同じ建物に住む仲間同士という意識を持つことが実は一番大切なことなのです。そのことに気がつくことができるかどうかで、この問題に対する取り組み方もだいぶ変わってくるような気がしてなりません。 |
| 2002/12/10 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/12/09付記事「第17回 アフターサービスと瑕疵担保責任」で、アフターサービスと瑕疵担保責任の違いが説明されています。アフターサービスは購入後一定期間内に生じた不具合に対して売主が無償で修理をするという契約であるのに対して、瑕疵担保責任は民法の規定により損害賠償請求や契約の解除ができるというもの。一般に新築マンションの場合、アフターサービス基準は部位ごとに2年以上の保証期間が定められており、その保証期間を越えた部位については瑕疵担保責任を負わないとする契約になっていることが多いと思いますので、新築入居後の2年間にどれだけの瑕疵を発見できるかが重要になってきます。この期間を過ぎてしまった場合、時間が経てば経つほどデベロッパーとの交渉も難しくなってきますので、いずれにしても早い時期に不具合を見つけることが大事でしょう。なかなか素人では分からない部分も多いですから、1年目や2年目のアフター点検の際には、ぜひ建築士やマンション管理士等の専門家のサポートを得ることをお勧めします。 |
| 2002/12/09 | マンション管理センター試験部のホームページに、昨日(12/08)行われた平成14年度マンション管理士試験の試験速報が掲載されています。それによると、受験者数は53，319人で、昨年と比べると45%減。申込者数に対する受験者数の割合も昨年より約3ポイント減って85.8%だったようです。受験されたみなさんは本当にお疲れ様でした。資格専門学校が発表する解答速報の変更に一喜一憂しながら、来年1/31(金)の合格発表を心待ちにされていることと思います。今までの努力が報われて、良い結果が得られることをお祈りします。私も1年前には夜を徹して参考書や問題集と格闘していたことが、昨日のことのように思い出されます。マンション業界とは関係のないごく普通のサラリーマンである私は、管理組合理事としてとにかく住人のみなさんの信頼を得たいという動機でマンション管理士試験を受けたわけですが、まさか神奈川県の管理士会の立ち上げにこれほど深く関わるとは思ってもみませんでした(^_^;)。おかげで1年前と比べると私の生活もずいぶん変わりました。土日がのんびりできなくなり、睡眠時間も少なくなりました。しかし、志を同じくする数多くの方との出会いがあり、ボランティアのマンション管理士として私にできることもなんとなく見えてきたような気がします。とりあえず管理士会の設立というファーストステージはクリア。今後も地道に経験値を高めながら、来年1月末に誕生する2期性のみなさんと一緒にセカンドステージのクリアを目指したいと思います。 |
| 2002/12/08 | 嫁さんの実家でADSLが開通したので、セットアップ作業を行いました。7年前のWindows95マシンがそのままタイムカプセルに保存されていたような状態だったので、これを機会に大規模なアップグレードを行い、無線LANも導入。インターネットも快適にアクセスできるようになり、我が家との間で通話料無料のIP電話も使えるようになりました。義理の父の好きなクラシック音楽をストリーミングで手軽に楽しめるようにして、株式のポートフォリオも作成したりしましたが、何よりも囲碁の対局がネット上で出来るようになったのが一番ご満悦のようです。結構大掛かりなアップグレードになりましたが、使ったのは手持ちのジャンク部品ばかりなので、ほとんどコストをかけずに出来ました。久しぶりにパソコンのメンテナンス作業を行いながら、パソコンも買っただけではあまり意味がなく、それを使いこなして初めて価値があるものだということをつくづく思いました。そのためには、適宜メンテナンスを行い、パソコンやインターネットの新しい技術によるサービスを享受するために、ハードやソフトのアップグレードをしていくことが必要になります。マンションも同じで、単に買っただけではあまり意味がなく、それを快適に使いこなして本当の価値があるように思います。そのためには適宜メンテナンスやグレードアップのための改修工事も必要になりますが、同じことなら出来るだけコストを抑える工夫もしたいもの。マンションでの暮らしをより快適なものにできるかどうかは、結局のところ、購入後のこうしたメンテナンスがきちんと行われるかどうかに大きく依存しており、そのためには管理組合がどれだけ機能しているかによっていると思います。パソコンで困ったときには近くにパソコンに詳しい人がいるとずいぶん助かるものです。マンション管理で困ったときも同じこと。ぜひお近くのマンション管理士にご相談ください(^_^)。 |
| 2002/12/07 | うちのマンションで定期総会後の新役員による初めての定例理事会がありました。私も協力を依頼されたため、一般組合員として出席。あくまでもオブザーバーとしての参加で、助言を求められたときにだけ発言するつもりでしたが、議案のほとんどが前期理事会からの引継ぎ事項なので、結局ほとんどの議案説明をやることに・・・。すでに新役員の方には何回か事前に理事会には参加をいただいたりしていたのですが、いざ実際に自分がその役割にならないとちゃんとは理解していただけていなかったようです。今まで私が引き受けていた議案書の用意、議案説明、議事録の作成は今後は管理会社に依頼することになりましたが、懸案だった管理組合ニュースの作成は、ホームページの管理と同じく、やはり私が続けることになりました(^_^;)。管理会社のフロント担当者が役員でもない私に何かと了解を求めてくるのは困ったものですが、私としてはシェルパにでもなったようなつもりで、新任役員のみなさんが問題の山をうまく乗り越えることができるようにガイドしていきたいと思います。今後も管理組合活動に関わることになった以上、単なる道案内ではなく、自分も荷物を背負いながら、みなさんと一緒に山を登っていくつもりです。そうすることによって初めて見えてくる景色があると思うからです。 |
| 2002/12/06 | 東京都の「これまでの発表資料」の「調査・報告」の2002/12/03付記事「東京都の分譲マンション施策の総合的な推進について」で、より良質なマンションストックの形成を目指すために、マンション建替え円滑化法の施行に伴う支援策や、優良マンション登録表示制度などの新たな施策が発表されました。マンションの建替えに関する支援策としては、従来の容積率の割増を可能にする制度の創設などに加えて、新たに（１）分譲マンション建替え・改修アドバイザー制度の創設、（２）都営住宅等の活用による仮住居の提供、（３）相談体制の整備及び情報提供を行うそうです。また、マンションの維持・管理に関する支援策としては、平成12年から実施している分譲マンション管理アドバイザー制度に、新たにマンション管理士を活用するとのこと。活用開始時期は平成15年6月となっており、いよいよマンション管理士の出番のようです。 今のところ、分譲マンション管理アドバイザー制度の利用者はあまり多くないようですが、マンション建替え円滑化法の施行や、区分所有法の改正に伴って、マンション管理に対する住人の意識が高まりつつある昨今、マンション管理士を有効活用し、管理の適正化を目指すマンションが増えることを期待します。さらに、東京都優良マンション登録表示制度の創設を行い、管理組合からの申請に基づいて、都の定める一定基準以上のマンションを登録し、ホームページ等で情報を提供していくそうです。耐震性能等のハード面だけでなく、管理規約や長期修繕計画、共用部分の維持管理内容といったソフト面も評価対象となっていることが特徴です。この制度による登録マンション情報がマンション流通市場で有効活用されるようになれば、マンションの適正な維持管理を行うための大きなモチベーションになるように思います。他の地方自治体でも東京都を見習って、ぜひ同様の制度を作っていただきたいと思います。 |
| 2002/12/05 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/12/04付記事「分譲マンションの建て替え要件緩和」でも紹介されているように、改正区分所有法と改正マンション建て替え円滑化法が12/04(水)の参院本会議で賛成多数で可決され、成立しました。来年6月までに施行されることになります。今回の区分所有法の改正では、建替え要件の変更を始めとして、大規模修繕を普通決議で可能にしたことや、規約や議事録、議決権行使等の電子化を認めたり、すべてのマンションで管理規約の変更が必要になってきます。今回の改正を受けて、来年の3月頃に標準管理規約も改正される見込みですので、それを受けた形で多くのマンション管理組合が管理規約の変更作業に入ることと思われます。特に小規模マンションでは、横浜市のモデル管理規約も参考になりますね。実際、私の住むマンションでも今年の事業計画の中で、区分所有法の改正に伴う管理規約の見直しを重要実施項目のひとつにしています。来年の定期総会か、あるいは改正法の施行後にすみやかに臨時総会を開催して、管理規約の変更を行う予定です。見直し作業は理事会が中心となって行う予定ですが、私もマンション管理士としてお手伝いをすることになりました。みなさんのマンションでも、ぜひマンション管理士等の専門家のサポートを得ながら、管理規約の見直し・変更作業に入られることをお勧めします。 |
| 2002/12/04 | 国土交通省の報道発表資料のパブリックコメントで、2002/12/03付けで「マンションの建替えの円滑化等に関する法律施行規則（案）に対するパブリックコメントの募集が始まりました。この施行規則(案)では、危険または有害な状況にあるマンションの基準として、(1)地震に対する安全性、(2)構造の劣化または破損の程度、(3)防災上または避難上の構造の3つの評定区分に対して、柱、はり、外壁等の状況に応じて評点し、その合計点が100点以上になると建替え促進の対象となることが定められています。例えば、柱の地震に対する安全性が不足しており(30点)、外壁の仕上げ材料のの剥離が多くあり(25点)、屋根の鉄筋が露出し腐食しており(25点)、原因の特定できない漏水が著しい(25点)、といった場合は合計点が100点以上になるため、建替え促進対象となるようです。コメントの提出期限は12/10(火)(必着)。例によって期間が短いですので、ご意見のある方は郵送か電子メールかFAXでお早めに。 |
| 2002/12/03 | 本日(2002/12/03)、当「マンション管理士notesのページ」のアクセスカウンターが10,000アクセスを記録しました。2002/05/27に開設してから、190日間での達成ですので、一日平均約52名の方にアクセスしていただいていることになります。この「今日の話題」の毎日更新だけが取り柄のホームページですが、多くの方にアクセスしていただき、本当に感謝しています。ちなみに今日までのアクセス数の推移はこちら。定規で書いたようにほぼフラットですね。なかなか気の利いた話題が見つからなかったり、考えがうまくまとまらなかったり、毎日の締め切りに追われて悩むことも多いですが、みなさんのアクセスが励みになります。特に、管理組合関係やマンション管理士関係の集まりで、お会いした方から「ホームページ見てます」と言われるのが一番うれしいです(^_^)。これからもみなさんのご期待に沿えるよう、様々な話題をタイムリーに提供していきたいと思いますので、よろしくお願いします。 |
| 2002/12/02 | 住宅新報Housing TIMESの2002/12/02付ニュースで、江戸川区の葛西第二スカイハイツの管理組合が「ぼくとわたしのクリスマスツリー」をテーマにしたお絵かきコンテストをすることが紹介されています。区内の小学生らに、自由にクリスマスツリーなどを描いてもらうそうで、募集した作品は審査後に、同マンション外周の塀に展示されるのだそうです。お絵かきコンテストが果たして本来の管理組合の業務と言えるのかどうか微妙なところもありますが、単にマンションを飾るアートを一般公募したものと考えれば、別におかしくはないかもしれないですね。まあ、そんな堅苦しい話は抜きにして、このような企画を思いつく理事会もすごいですし、それを受け入れる住人のみなさんの懐の深さも素晴らしいと思います。私が理想とするマンション内に良好なコミュニティーが形成されている結果だと思います。うらやましい限りです。うちのマンションも去年初めて行ったエントランスのクリスマスツリーの飾りつけを、今年も11/30(土)に行いました。今年も小さな子供たちが一所懸命飾りつけに協力してくれました。電球700個をタイマーで16:30～23:00の間だけ自動点灯させているので、平日帰宅時にはなかなか光っているのを見ることができませんが、この時期だけはサブエントランスから近道して入らずに、エントランスから中に入るのが楽しみです(^_^)。 |
| 2002/12/01 | 神奈川県マンション管理士会の設立総会が、かながわ県民センターで行われました。設立時の会員数は正会員70名と賛助会員(県外のマンション管理士)3名の計73名で、そのうちの51名が設立総会に出席しました。朝から小雨の降るあいにくの天候でしたが、総会と懇親会には多くのご来賓の方にご出席をいただき、励ましのお言葉をいただきました。本当にありがとうございました。この正会員数70という数字はマンション管理センターのマンション管理士情報検索サービスで「神奈川県」をキーワードに検索したときに現れる件数98と比較すると、71%に相当することになり、私たちの会が神奈川県を代表するマンション管理士会として、たくさんの方からご支持をいただけた結果となりました。さらに県外のマンション管理士の方3名も賛助会員として入会いただき、この会に対するみなさんのご期待が大きいことを改めて認識しました。会長に選出された菅野安男氏の呼びかけにより、「勉強会」の名前で神奈川県を中心とするマンション管理士の有志が4/13(土)に最初の会合を持ってから、管理士会の設立まで実に7ヶ月半。一時は会員間の意見がまとまらず、目標も明確に定まらないまま、この先どうなるのかと真剣に悩んだ時期もありましたが、とにかく時間をかけて、会員全員の合意形成を目指して努力してきたことが、ようやく実を結んだ形になりました。準備会の解散とともに、私も「企画部会幹事」という自分には少し重過ぎた役職を退任し、これからは「広報担当理事」として、ホームページの運営を中心に会の活動に貢献していきたいと思います。設立総会を終え、管理士会としての活動はこれからが本番になります。今後も会員のみなさんのご期待に沿うことのできる活動を目指して、ボランティア管理士として出来る範囲でのお手伝いをさせていただきたいと思っています。 |
| 2002/11/30 | 毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の2002/11/23付け記事「５分は破られない住宅部品を 来春までに防犯新基準策定－－警察庁など、官民合同で」によると、ドアやサッシなどの業界団体と国土交通省や警察庁などが、来春までに官民合同で新たな防犯基準を作ることにしたそうです。(1)ガラス・フィルム、(2)シャッター、ドア、サッシ、(3)錠前、の3部門で防犯基準を作り、、「5分間は破られない」ことを目指して普及を図るとのこと。警視庁が2000/12/14に定め、2001/04/20に改定した「ビル・マンション等に係る防犯基準」では、マンションの共用部分や専用部分の構造や防犯設備に関しての一定の基準を設けて、自発的な対策を促していますが、今回策定するものはその個々の部品についての細かい防犯基準を定めるようです。さすがに欧米には古くからガラスの防犯基準や錠の防犯基準が整備されているわけですが、国際化の進んだ日本も同じレベルの防犯基準が必要な時代になったいうことでしょうか。管理組合としても、実際に被害が起きてから対策を講じるのではなく、先手先手で防犯対策を考えることが必要な時代になったと言えるでしょう。 |
| 2002/11/29 | 日経住宅サーチの「最新ニュース」2002/11/29付記事「ＮＴＴ、古いマンションでも高速ネット使える機器開発」で、NTTが伝送速度80Mbpsの新しい高速無線機器を開発したことが紹介されています。縦横19センチ、厚さ5センチの受信機を、マンションのベランダに取り付けて電波を受信するもので、来年度からの実用化を目指しているそうです。2002/06/24に発表された26GHz帯無線周波数を用いたBフレッツ「FWAタイプ」の伝送速度が23Mbpsでしたので、それよりも3倍以上高速になることになります。ただし、FWAタイプの弱点は月額8,700円(プロバイダー料金は別)とマンションタイプとしてはやや高めだったことにありました。2002/10/17に発表されたVDSL装置を使ったマンションタイプでは、月額3,900円または4,400円で既存の電話用メタリック屋内配線を利用した50Mbpsの通信が可能ですので、上の80Mbpsの新しい方式がどの程度の価格設定になるのか興味深いところです。いずれにしても、既存マンションのブロードバンド化には選択肢が多く、技術革新のスピードも速いことから、管理組合としては導入のタイミングを含めて判断が難しいですね。マンション管理士としても、これらの技術動向をある程度は把握しておく必要があるでしょう。 |
| 2002/11/28 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2002/11/26付け記事、「中古の価格／マンション編「黙って座ればピタリと当たる？」」で、中古マンションの価格がどのように査定されているかが紹介されています。最も使われているのが、東京カンテイが2002年１月にリリースした、「マンション評価システム」で、最新の取引事例・売事例をもとに実勢に即した価格算出が10分程度でできるのが特徴だそうです。このシステムを使わない場合は、、「相場を調べる」「対象マンションを評価する」「営業判断を加味して、価格を決定する」というプロセスだそうです。相場はレインズ(東日本不動産流通機構)やアットホームで調べ、対象マンションの評価は不動産流通近代化センターが作成した、「中古マンション価格査定マニュアル」等を参考にして調べるそうです。これによると実際に売買されたマンションから対象マンションと似た物件を選んで、交通の便や周辺環境等、23項目に渡って比較し、判定するのだそうです。ただし、いずれにしても、現状ではマンションの管理やメンテナンスの状況があまり中古マンションの価格に反映されないという問題があるようです。建物や設備の維持のために適正な管理を行ってきた結果が、中古価格にあまり反映されないという仕組みは、どう考えてもおかしいですよね。昔から「マンションは管理を買え」とよく言われますが、これは、「管理の良し悪しは価格に反映されていないから、同じ値段なら管理の良いマンションを買うのがトク」という意味だったのかもしれません。マンション管理適正化法施行後のこれからの時代は、管理の良し悪しが正しく中古価格にも反映されるような世の中にならないといけないと思います。そのためには管理の重要性について、マンションの区分所有者だけでなく、マンション購入者にも広く認知してもらう必要があるということになります。これもマンション管理士の大事な役割のひとつと考えてよさそうです。 |
| 2002/11/27 | 日経新聞2002/11/27付朝刊の35面(首都圏経済・神奈川)で、神奈川県在住のマンション管理士が2002/12/01(日)に任意団体「神奈川県マンション管理士会」を設立することが紹介されています。無料相談会やセミナーへの相談員や講師の派遣、マンション管理に関する出版物の刊行、国や自治体との連携、マンション管理士の社会的認知度の向上、自己研修のための勉強会の開催等が、主な事業になります。記事の中で、「団体が窓口となり、建て替えや修復、資産管理などマンション管理組合からの相談に応じる」とありますが、これはちょっと間違いで、今のところ管理士会として管理組合様からの業務を直接受託する体制はありません。ただし、実際には一般の区分所有者の方や管理組合様からの業務依頼があることも予想されますので、会に所属するマンション管理士を紹介することを含めて、どのような対応をするかは今後の検討課題になっています。また、会員数も「80人以上」と紹介されていますが、実際には準備会会員が85名で、そのうち入会申し込みをした者は11/27現在で62名です。同様の記事が神奈川新聞にも掲載され、こちらには準備会の事務所の電話番号が紹介されたそうです。おかげで事務所には朝から電話での問い合わせが結構あったようです。準備会ホームページのアクセス数も今日は普段の2倍近くありました。さすがにメディアの力はすごいですね。□ |
| 2002/11/26 | 住宅新報Housing TIMESの2002/11/25付ニュースで、東京マンション管理士会が2002/12/14(土)の18:30～20:00に、文京シビックホールで「第1回マンションセミナー」を開催することが紹介されています(参加費1500円)。「マンション管理費はここまで節約できる」をテーマに、同名の書の著者である福﨑剛氏が講演を行うそうです。マンション管理に興味ある方なら誰でも歓迎とのことですので、管理費のコスト削減に興味のある方はどうぞ。私の住むマンションでも管理費のコスト削減を積極的に進めた結果、管理会社に支払う定額管理費は5年前の新築入居当初のほぼ半額になりました。しかし、自分で買い物をするときは1円でも安くて良いモノを探すのに、残念ながらマンションの管理費や修繕積立金の使い道には無頓着な人が多いのも事実です。私も以前は管理費等は家賃のようなものと錯覚していたので、あまりエラそうなことは言えません・・・(^_^;)。会社では無駄な経費を節減する際に、よく「自分のお金だったらどうするか考えなさい」という指導がされますが、それはマンションでも同じこと。そもそも管理費や修繕積立金は自分のお金を管理組合に預けているだけで、その使い道をみんなで話し合って決めていく性格のものと考えれば、けっして無関心ではいられなくなります。そのような住人のみなさんの意識改革から、コスト削減活動が始まると言っても過言ではないでしょう。もちろん何でも安ければ良いという単純な話ではありませんので、納得のいくモノやサービスを、納得のいく価格で購入するという基本的な姿勢を忘れないことが大切だと思います。 |
| 2002/11/25 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/11/25付記事「第16回 滞納管理費等の取り扱い」で、管理費等の滞納が続いた場合の管理組合の対処方法が紹介されています。最初は管理会社の担当者を通じてのアプローチが基本。話し合いで解決できない場合は内容証明郵便で督促、その後少額訴訟や最終的には競売ということになりますが、役員の負担を考えるとなるべく訴訟に至る前に解決させたいですね。また、対応を間違えると失敗する例として、滞納者の氏名を掲示したことで溝が深まったり、電気やガスをストップして逆に訴えられるというケースもあるようですので、注意しましょう。なお、管理費等の滞納については管理規約で遅延損害金を規定している場合が多いと思いますが、標準管理規約のように「(遅延損害金を加算して)請求する」となっている場合には、必ず遅延損害金を支払っていただくことになるとしても、「請求することができる」という記述になっている場合には、どのようなケースで請求して、どのようなケースには請求しないのか、公平な判断が難しくなることがありますので、この点にも配慮が必要です。いずれにしても、管理費等の滞納問題は対応が遅れるほど解決が困難になりますので、管理組合としては迅速な対応が求められます。通常の管理委託契約書では管理会社が滞納に対応してくれるのは3ヶ月や6ヶ月等の限られた期間のみで、その後は管理組合が自ら対応しなくてはいけません。管理会社に任せっぱなしだと、問題が大きくなってから突然知らされてビックリということになり兼ねませんので、最低でも毎月の定例理事会で管理費等の滞納状況をチェックし、的確なフォローを怠らないように意識する必要があるでしょう。 |
| 2002/11/24 | 日経BP「Small Biz」の近藤 昇氏のコラム「こうして起こせ、社内情報革命」の「第37回 情報共有化は“知的な作業”というより“感情の共有” 」によると、とかくITというと、「難しいもの」「敷居の高いもの」とか、高度な知的な営みという錯覚があるため、その導入に失敗する中小企業が多いそうです。これは間違いで、ITは経営者が従業員との「感情の共有化」を図るための道具であり、経営者の「組織の風通しをよくしたい」「それによって、もっと自分が考える会社の方向を周知徹底させたい」という、泥くさい熱意とリーダーシップによって実現されるものなのだそうです。マンションの管理組合でも、その経営陣である管理組合役員の心構えは同じこと。IT化までは考えなくて良いとしても、管理組合活動を活性化するには、少なくとも「管理組合の風通しをよくしたい」「それによって、もっと自分が考える管理組合の方向を周知徹底させたい」という、熱意とリーダーシップが必要なことは共通でしょう。近藤氏は、中小企業の経営者に必要な心構えは、「やってみせ、言って聞かせて、させてみて、誉めてやらねば、人は動かじ」であると結んでいます。この山本五十六の警句も管理組合活動にそのまま当てはまりそうですね。 |
| 2002/11/23 | 国土交通省の報道発表資料のパブリックコメントで、2002/10/22付けで「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の施行期日を定める政令（案）及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律施行令（案）」に対するパブリックコメントの募集が始まりました。政令(案)でマンション建替え法の施行期日は平成14年12月18日と定められ、法律施行令(案)では、事業計画の縦覧についての公告、マンション建替組合の定款の変更に関する特別議決事項、賃借人代替住宅として定められた公営住宅の家賃の減額等について定められているようです。コメントの提出期限は11/29(金)(必着)。例によって期間が短いですので、ご意見のある方は郵送か電子メールかFAXでお早めに。 |
| 2002/11/22 | 日本教育会館（一ツ橋ホール）で行われた「マンションをどーする！公開討論会」に行ってきました。出席政党は民主党(衆議院議員・阿久津幸彦氏)、公明党(衆議院議員・上田勇氏、途中で川口市議会議員・伊藤信夫氏に交代)、共産党(衆議院議員・大森猛氏)の3党のみでしたが、会場は100人を越える参加者でほぼ満員となりました。民主党の阿久津氏は今回の区分所有法の改正は「始めに建替えありきではない」とし、景気浮揚策としての法案であってはならないことを強調しながら、マンションの長寿命化・再生を付帯決議に盛り込めたことが成果であるとしました。ただし団地一括建替えの場合の各棟で3分の2以上の賛成の要件は「あまりにも軽すぎる」とし、参議院での修正を含めて今後詰める必要があるとしました。さらに建替えから長寿命化へ方向転換するために「マンション『再生』円滑化法案」を作るべきとし、議員立法を提出予定であることを表明しました。公明党の上田氏と伊藤氏はマンションの建替えや再生のモデル事業を国や地方自治体が率先してやるべきとし、ヨーロッパではそもそも建替えの概念がなく、リフォームでやっていることを引き合いに、できるだけ長く使っていくことが重要であるとしました。共産党の大森氏は今回の改正法案は「拙速かつ(一部の圧力によって)大きくゆがめられたもの」であると批判しながらも、付帯決議には賛成の立場であり、建替え参加が困難な人への支援策を充実させること、合意形成を支援するために、専門家による第三者機関を設けること、長寿命化を焦点に「マンション定期診断制度」の創設等を訴えました。 愛知産業大教授の藤木良明氏はマンションの建替えの必要性はそれほど逼迫していない現状を訴え、「改正案と付帯決議の間には大きな断絶がある」とし、1997年の京都会議以降、環境保護を重視するパラダイムの組み換えが起きており、むしろ建物の長寿命化を図るべきであると意見しました。全管連会長の穐山精吾氏は共用部分の変更や、規約適正化、原告適格、団地建替えについて全管連の意見が取り入れられたことを評価しながらも、単純に5分の4以上となった建替え要件や各棟3分の2以上の団地の一括建替え要件には問題があるとし、早期の見直しをすべきであると主張しました。集住センター常務理事の有馬百江氏も原告適格や規約の適正化が盛り込まれた点を評価しながらも、まだ完全ではないとし、「小さな声でも発信していけば大きな成果が現れる」とし、より良い政策に結び付けていくためにマンション住人の声を各政党に聞いてもらうことの重要性を訴えました。コーディネーターを努めた全管連事務局長の谷垣千秋氏はマンション住人が望む方向で改正されるように改正されるように活動していきたいとし、ぜひ付帯決議を具体化してほしいと各党に要望しました。バブルの崩壊と環境保護の観点から、マンションは建替えから長寿命化へ時代の流れが大きく転換していることは間違いなさそうです。今回の付帯決議はその方向性を明確に示したものであり、ぜひ具体的な政策に結びつくように私たちも働きかけていく必要があるように思いました。 |
| 2002/11/21 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/11/19付記事「過剰オフィス→マンション構想、国も後押し」で、都心の空きオフィスを賃貸マンションに転用する動きが紹介されています。2002/08/13の「今日の話題」でも述べた、都内のオフィスビルが過剰供給になる「2003年問題」によるものですが、オフィスビルは上階からの音が伝わりやすかったり、窓が小さく建築基準法の採光条件を満たさなかったりするなど、改造する時に配慮すべき点が多いとのこと。安易な改修工事によって、後々騒音トラブル等が発生しないように、防音対策だけはしっかり行ってほしいものです。少子化による人口の減少に加えて、都心のオフィスビルのマンションへの転用が進めば、住宅需要はますます減少し、容積率に余裕のある郊外の団地型マンションでも、建替えで発生する余剰戸の販売見通しがますます厳しいものになっていきます。無計画にオフィスビルを乱立させた挙句、なぜオフィスビルという私有財産の改修工事に国が補助金を出すのか、納得がいかない部分もありますが、もしそうであるのならば、同じく良質な住宅ストックを確保する意味で、マンションの改修工事や建替えにもぜひ補助金の制度を作っていただきたいと思います。 |
| 2002/11/20 | 11/19(火)に区分所有法の改正案が衆議院本会議で賛成多数で可決し、参議院に送付されたことを受けて、全国マンション管理組合連合会(全管連)が11/22(金)の18:00～21:00に日本教育会館（一ツ橋ホール）8階で入場料無料の「マンションをどーする！公開討論会」を行うそうです。愛知産業大学教授の藤木良明氏や全管連会長の穐山精吾氏らが質問者となり、各党のマンション政策や区分所有法改正案に対する方針を尋ねるようです。国土交通委員会で行われた付帯決議では、(1)マンションの長寿命化を図るための必要な措置を講じることや、(2)劣化状況の客観的評価制度の普及、(3)耐久性向上の技術開発とその普及、(4)良質な中古マンションの適切な評価がされるようにすること、(5)建替えや大規模修繕に参加できない弱者への支援、(6)良好な市街地環境へ資するようにすること、(7)的確な管理によりマンションの効用を維持・増進することが盛り込まれており、これらを実現するための具体的な政策が聞けることを期待します。 |
| 2002/11/19 | かながわ県民センターで18:00より神奈川県マンション管理士会準備会の幹事会が行われました。出席者は士会の役員候補者を中心に9名。例によって私が自宅のプリンターで大量印刷をして持ち込んだ設立総会案内の書類一式を全員で封筒詰めする作業をして、11/19現在での入会申込者51名に発送する準備が完了しました。引き続き行われた幹事会では、設立総会の進め方や、会場の設営等、細部の打ち合わせも完了し、12/01(日)の設立へ向けてのカウントダウンが始まりました。また、行政・関係団体との折衝等の責任体制を明確にするために、かながわ住宅計画の地域割(横浜、川崎、三浦半島、県央、湘南、県西、県北)に基づいて各地域の担当理事も定めることになりました。私は湘南地区(平塚市、藤沢市、茅ヶ崎市、秦野市、伊勢原市、寒川町、大磯町、二宮町)担当ということになりそうです。平日はまったく身動きのとれないサラリーマンですので、どの程度責任を果たせるか不安な面もありますが、可能な範囲でお役に立ちたいと思います。 |
| 2002/11/18 | 11/17(日)に私の住むマンションで定期総会が行われました。昨年8月に締結した管理会社との契約が来年の1月末で終了するため、総会の前に管理会社による重要事項説明会を初めて行いました。内容的には事前に理事会で確認済みだったのですが、理事会が削除するように依頼した「契約書と重要事項説明書の内容に食い違いがある場合は、重要事項説明書の内容が優先する」という項目がそのままになっており、管理会社に抗議して削除させました。契約書は双方で吟味して合意した内容であるのに、重要事項説明は管理会社側が行うものですので、単純に重要事項説明書の内容が優先するというのはおかしいのでは、という疑問からきています。管理会社にも言い分はあるようですが、どちらの内容が優先するのかは、やはりケースバイケースで判断されるべきでしょう。その後行われた定期総会では、事前に合意形成ができていたせいもあり、37分ですべて可決というスピード総会。私も2年間やってきた理事を無事退任しました。ただし、私が理事を退任することについて今後を心配する声が上がり、新理事長からも正式に協力要請を受けました。公式ホームページの継続も決まり、管理組合ニュースの発行も続けることになりました。とりあえずこの2年間やってきたことが認められた感じです(^_^)。本来第三者の立場であるべきマンション管理士が自分の住むマンションの管理組合運営に関わることの是非については、いろいろな議論があると思います。私も自分からは積極的に関与するつもりはなかったのですが、依頼を受けた以上、出来る限りの協力をすることを約束しました。今までは管理組合理事として好きなようにやらせてもらっていましたが、今後はマンション管理士として、自分の住むマンションの管理組合運営にどのように関わっていくべきか、それを実践しながら学んでいくことになりそうです。 |
| 2002/11/17 | 11/16(土)の午後、代々木公園の国立オリンピック記念青少年総合センターで行われたマンション管理士研究会「友士会」の11月度定例会に出席しました。メンバー全員の活動報告に続いて行われた今回の勉強会のテーマはI講師による「防水工事」とK講師による「大規模修繕」。私のマンションも前期に屋上防水層の保護塗装と鉄部塗装を行い、微妙な色の違いや、塗りムラ等のトラブルを経験しただけに、大変参考になりました。友士会の中でも、一時期管理士会設立への動きを期待する声が上がりましたが、結果的に今の形のままにしておいて正解だったように思います。「会」と「士会」はまったく別のもの。県名を冠する管理士会がある意味で公共的な性格を持つフォーマルな集まりであるのに対して、友士会は純粋に自己研鑽と会員同士の交流を目的としたインフォーマルな集まり。倫理規程や業務標準を定めたり、PR活動や行政との連絡を行うことはある程度の規模を持つ管理士会でしかできないことであり、その必要性は言うまでもありませんが、その一方で気のおけない仲間同士での自己研鑽と交流の場になる「友士会」のような集まりも大事にしたいと思います。 |
| 2002/11/16 | かながわ県民センターで行われた神奈川県マンション管理士会準備会の総務研修合同部会に出席してきました。来年1月に第1回の会員向け勉強会を予定しているので、その具体的な内容を詰めるのが主目的でした。当初準備会には勉強会への参加を目的に入会された方が多かったにもかかわらず、今までは士会の設立準備に追われ、一度も勉強会が開催されずに来てしまったので、今後の研修活動で挽回しないといけません。色々と話し合いを進めるうちに、管理士会の会員は大きく分けて業としての確立を目指す者と、自己研鑽を目的とする者の2つのグループに分かれるので、それぞれに焦点を絞った2部構成の講義にしようということになりました。そこで第1部は前者向けに実際のマンション管理士としての業務を行っている会員による相談業務のノウハウをテーマに、第2部は私がこの2年間、自分の住むマンションで管理組合理事として取り組んできた体験談を元に、管理組合活動のノウハウについてお話することになりました。さらに今まで準備会では毎月会員が集まって自由闊達に意見交換をする場があったのに、管理士会に移行した後はそのような機会が失われてしまうため、勉強会の第3部として、各担当理事による活動報告や今後の方針説明を中心として、参加者全員で情報交換や意見交換が出来る場を設けようということになりました。インターネットの発達により、メールや掲示板で手軽にコミュニケーションが取れる時代になりましたが、やはりお互いに顔を突き合わせての話し合いに勝るものはないと思います。日頃の連絡はメールや掲示板で、そしてときどき顔を合わせて自由闊達に意見交換を行う。神奈川の勉強会は、そんな会員同士の交流の場にもしたいと思います。 |
| 2002/11/15 | 首都圏マンション管理士会の設立総会と設立祝賀パーティーが、16:00より四ツ谷の主婦会館プラザエフで開催され、神奈川県マンション管理士会準備会からも代表幹事の菅野安男氏以下3名が祝賀パーティーに招待され出席しました。設立時の会員は212名で、内訳は東京が122名で半分以上を占め、以下千葉が33名、埼玉が24名、神奈川が23名と続くようです。平日の開催にも関わらず、祝賀パーティーには150名近くの出席者があり、盛大に行われたとのこと。一方、私たちが12/01(日)に設立を予定している神奈川県マンション管理士会の入会申込者は11/15(金)時点で正会員45名+賛助会員3名(県外のマンション管理士)。準備会の会員数が現時点で80名であることから、最終的には60名程度の規模になりそうです。千葉の管理士会も12/08(日)に設立するため、神奈川、埼玉、千葉の3県では、各県単位の管理士会と、首都圏の管理士会が併存する形になります。これら3県のマンション管理士はどちらの管理士会に加入するのも自由ですし、会としての魅力がなければわざわざ会費を支払ってまで管理士会に加入することもありません。もともと神奈川、埼玉、千葉の各県単位での管理士会設立の動きが進められており、これらの管理士会同士で連携を取っていく動きがあったにも関わらず、それらの動きを一切無視するように後から首都圏を包括する形で管理士会を立ち上げたことには批判もありますが、この3県のマンション管理士がどちらを選ぶのかは、結局のところ、今後どちらの管理士会が会員の期待に答える活動をしていけるかによると思います。数名の発起人が会則や事業計画等を決定し、大々的に会員を募った首都圏のやり方と比べて、神奈川準備会は会員間で自由闊達な意見交換を行い、時間をかけて全員の合意の下にその方向性を定めてきたことは、まったく対照的な動きでした。広範囲な専門知識を要求されるマンション管理士にとって、様々な得意分野を持つマンション管理士同士の横の連携は必要不可欠なものですが、私はこのような話し合いの中で自然に会員間のつながりが出来、マンション管理士同士の連携が強化されていくものと思います。これは、様々な考え方や価値観を持つ住人が集まるマンションでは、住人の唯一の共通の関心事項であるマンションの維持管理について話し合いながら、管理組合として方向性を定めていくことによってマンション内に良好なコミュニティーが形成され、それによって管理組合活動自体も活性化していくという私の考えに共通したところがあります。神奈川は会の規模が大きくなっても、今の良さを失うことなく、今後も同じやり方を踏襲していきたいと思っています。 |
| 2002/11/14 | 日経BP「BizTech」の企業・経営の2002/11/12付け記事「30代は「勉強適齢期」、勉強スタイルを確立せよ」によると、東京ガス都市生活研究所長の西山昭彦氏が、以前、社会人を対象にアンケート調査したところ、仕事が最も楽しいと感じている人が多いのは36歳、という結果が出たそうです。役職でいうと管理職の一歩手前で、企画の原案から自分のアイデアを前面に出してプランニングできる頃で、忙しい中でも、様々な事例を研究したり、関係する法制度を調べたりすることが仕事の成果として表れるため、勉強することが楽しく、この年代が「勉強適齢期」とのこと。そして、この時期に具体的な成果が見えるような勉強テーマを見つけて、勉強時間を生活の中に組み込むことが、最も効率的で継続しやすい勉強法の第一歩なのだそうです。私は年齢的にはこの適齢期を過ぎてしまいましたが、駆け出しのマンション管理士としては今がまさに「勉強適齢期」。2002/09/20に渋谷で行われたマンション管理士任意講習で、聖心女子大教授・弁護士の升田先生は「朝起きたら国語辞典、寝る前に六法全書、そして昼休みには裁判事例を読みなさい」と、専門家としてのサービス品質向上のために、常に勉強を怠らない姿勢が大事であることを訴えておられましたが、私にはそこまでは無理としても、平日深夜のインターネットでの情報収集と、土日のマンション関係のセミナーや勉強会への参加、そしてこの「今日の話題」の更新が、私の勉強スタイルとして確立したように思います。もちろん本業のコンピューター関連技術も勉強を怠るとすぐに陳腐化してしまいますので、こちらの勉強も怠るわけにはいきません。ますます寝る時間がなくなりそうです(^_^;)。 |
| 2002/11/13 | 衆議院TVの2002/11/13付ビデオライブラリーに、国土交通委員会で審議中の区分所有法・マンション建替え円滑化法の改正案について、参考人として千葉大教授の丸山英気氏、マンション管理士の千代崎一夫氏、全管連会長の穐山精吾氏の3名が招致され、意見陳述と質疑が行われた模様が収録されています。それによると、規約の適正化が盛り込まれたり、管理者の原告適格が認められたことなど、今回の改正案には、概ね評価がある一方で、土壇場になって建替え決議から「築30年」等の客観的要件が排除された点には、やはり疑問の声が上がっています。丸山氏は所有権が多数決によって奪われる点を問題視し、気軽に建替えができないように「築30年」の客観的要件は残すべきだったと主張。穐山氏は建替え費用と修繕費用との比較で、50％を修繕費用が超えるならば建て替えていいという一つの判断基準を設けるべきとの持論を披瀝しました。一方千代崎氏はむしろ建替えよりもマンションの長寿命化を図るべきとし、築25年を過ぎたマンションに維持管理に対しての助成制度を設けることを要望しました。ただし、団地の一括建替え制度が突如現れた点については、丸山氏は法制審議会でほとんど議論されていない点を問題視しつつも、現実の問題に対応する必要があったことについては一定の理解を示しました。また、穐山氏からは、管理組合が活性化しないのは、資質のありなしに関わらず役員が持ち回りになっている点と、「管理組合」の存在自体が法的にしっかり定められていない点にあるとし、これらを変えていくことが必要との意見もありましたが、これは丸山氏の説によれば、日本の管理組合が住人が自治を行うアメリカ型であるのに、法律は職業専門家が管理者となるヨーロッパ型になっている点に問題がありそうです。丸山氏からは、これらの溝を埋める役割をマンション管理士に期待するとの発言もあり、マンション管理士の果たすべき役割は今後ますます大きくなっていくものと思われます。 |
| 2002/11/12 | 第155回臨時国会の国土交通委員会で11/08(金)に区分所有法・マンション建替え円滑化法の改正案の主旨説明が行われ、今日(11/12)から審議が始まりました。今回の法改正のポイントである(1)建替えを5分の4以上の多数決のみで可能にし、敷地範囲と使用目的の同一要件を撤廃したこと、(2)団地の場合は、1棟で5分の4以上＋団地全体で4分の3以上の賛成があれば1棟の建替えを可能にし、各棟で3分の2以上＋団地全体で5分の4以上の賛成があれば団地全体の一括建替えを可能にしたこと、(3)共用部分の変更は、形状又は効用の著しい変更を伴わなければ普通決議で可能にしたこと、等について質疑・答弁がされています。主に法務省の房村民事局長と国土交通省の松野住宅局長が答弁に立っており、その様子はインターネットの衆議院TVのビデオライブラリーで見ることができます。今回の法改正についての理解を深めるのに良い教材になると思いますので、ぜひご覧になってはいかがでしょうか。資料は第１５５回国会（臨時会）提出主要法律案からダウンロードできますので一緒にどうぞ。 |
| 2002/11/11 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/11/12付記事「第15回 マンションの駐車場問題」で、騒音・ペットと並ぶ3大トラブルの1つである駐車場問題が取り上げられています。新築マンションでは入居前の抽選で駐車場の利用者を決定することが一般的ですが、その後の再抽選の方法等が明確に定められていないケースが多く、特定の居住者だけが半永久的に恩恵を受けるという不公平が生じ、それがトラブルの原因になるようです。そもそも駐車場の契約期間や更新方法、使用料の改定方法、第三者への譲渡や貸与については、使用細則で不公平のないように定められていなければなりません。しかし、マンション内のコミュニティーが未成熟だと「既得権」を主張する居住者も現れたりして、公平な規定を作るのは結構骨の折れる作業になります。私の住むマンションは使用料「無料」の駐車場が全戸分だけあり、機械式駐車場の上・中・下段は入居前の抽選会で決まりましたが、下段はRV車を停められなかったり、出し入れに時間がかかったりするため、下段使用者の不公平感が大きく、駐車位置のローテーションや再抽選を望む声がありました。駐車場問題検討委員会を設けて、上段・下段それぞれの立場の代表者が意見交換を行い、アンケート調査や説明会といった地道な活動を続けた結果、3年ごとの再抽選と上段・下段で料金格差を設ける制度を作ることができましたが、結局のところは、マンションというひとつの屋根の下で他の居住者と一緒に快適に暮らしていくには、不公平をなくすことがみんなのためでもあり、自分のためでもあるのだということを、どれだけの人に気づかせることができるかということに尽きると思います。そのためには、とにかく話し合いと広報活動。そうした地道な活動により、時間をかけて合意形成を行っていく中で、自然に仲間意識が生まれ、マンション内のコミュニティーも成熟していくのだと思います。 |
| 2002/11/10 | 横浜ランドマークタワーにて行われた、第8回神奈川県マンション管理士会準備会に出席してきました。12/01(日)の管理士会設立と同時に一般公開を予定している業務標準と報酬基準の最終案の確認と、設立総会の議案書(事業計画案、予算案、役員候補者)の最終的な詰めが主な議題でした。業務標準と議案書は一部の修正で承認されましたが、一番時間を費やしたのが報酬基準について。現実に準備会に対してマンション管理士の費用についての問い合わせもあるのですが、今のところは「個々のマンション管理士にお問い合わせください」と答えるしかなく、会として何らかの回答を用意すべきかどうかが焦点となりました。具体的な報酬基準を設けることは独占禁止法上問題になる可能性があることや、弁護士会の報酬規程、東京都の分譲マンション管理アドバイザー制度も参考に、活発な意見交換が行われましたが、結局のところ結論は出ず、とりあえず設立時には報酬基準は公開しないで、今後の課題とすることになりました。お客様の立場で考えれば、ある程度の費用の目安は欲しいところですが、同じ神奈川士会に所属するマンション管理士でも、私のような無料ボランティアから、業としての成り立ちを考えている方まで様々ですし、なかなか難しい問題です。 |
| 2002/11/09 | 神奈川県マンション管理士会準備会の会員名簿で町名の読み方が話題になりました。会員名簿はExcel97形式で作られていて、氏名や住所にはふりがなが自動的に振られるのですが、横浜市港南区にある「野庭町=ノバチョウ」のフリガナが「ノニワチョウ」になっていたのが発端でした。真面目に調べてみると「品濃町=シナノチョウ」が「シナノウチョウ」になっていたり、「白金町=シロガネチョウ」が「シラガネマチ」になっていたり、他にも間違いがいくつかありました。かな漢変換ソフトによっては正しい読み方を入力しても正しい漢字に変換できないケースがあり、あえて間違った読み方を入力して変換するケースもありますから、このようなことが起きますね。あと厄介なのが、「町」を「チョウ」と読む場合と「マチ」と読む場合があること。多くの町名は「チョウ」と読むようですが、「マチ」と読む場合もあります。神奈川では例えば「寒川町=サムカワマチ」や「箱根町=ハコネマチ」、「大磯町=オオイソマチ」、「井土ヶ谷中町=イドガヤナカマチ」等。町名の正しい読み方は県や市の公示で決まり、市販の市町村便覧等で調べることができます。私は、お手軽に年賀状ソフトを使って読み方を調べましたが、インターネット(例えば郵便番号・市外局番・市町村合併検索「ゆうすけ」)でも調べることができますので、マンション管理士のみなさんは、せめてお客様の町名は正しく読めるようにしておきましょう。 |
| 2002/11/08 | (財)川崎市まちづくり公社は11/30(土)の13:20～16:30に、新川崎・創造のもりK2(ケイスクエア)ハウス会議室で「平成14年度第2回マンション管理セミナー」を行うようです。メインテーマは(株)汎建築研究所所長の星川晃二郎氏による「マンションの大規模修繕工事と設備管の維持管理について」。定員150名で、受講料は無料。11/06(水)から受付を開始していますので、参加希望の方は住宅相談室(044-211-7851)まで電話で申し込みを。私の住むマンションでは大規模修繕は7年先の話になりますが、このようなセミナーには積極的に参加して今のうちからしっかり勉強をしておくつもりです。IBMがハードディスク事業を日立に売却することに伴い、今月末に私は19年半勤めたIBMを離れ、日立・IBMの合弁会社に移籍する予定ですが、IBMの創設者トーマス・J・ワトソンが唱えた「教育に飽和点はない」というIBMの理念を、マンション管理でも実践していきたいと思っています。 |
| 2002/11/07 | 日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2002/11/05付け記事、「しのび寄る「ブルーエイジ問題」」で、あまり思い出したくない方も多いかもしれませんが、1987年から94年までのバブル期に購入したマンションを中古市場に売りに出したときの売却損が計算されています。(財)東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、2002年6月時点で、首都圏の中古マンション市場で成約した物件の平均値は、価格1970万円、専有面積64平方メートル、築年数16.3年だそうです。すなわち築16年が中古市場に出される適齢期とのこと。バブル期に売られたマンションもそろそろ適齢期を迎えつつあることになりますが、仮にバブル最盛期の1990年に価格6120万円だった専有面積66平方メートルのマンションを、築16年で中古市場に出した場合の成約予想価格は2020万円で、売却損は4100万円。家賃に換算すると21万4000円。住宅ローンの利子を計算に入れるともっと大きな数字になる訳で、賃貸の家賃相場14万4000円に比べて明らかに不利な選択だったことになるようです。なお、中古市場で築16年が適齢期とされるのは、給排水管等の大修繕を前に、「(合意形成などの)面倒なことは避けたい」と思うユーザーが売りに出すとの解釈ですが、むしろ新築入居時に小さかった子供が成長して独立したり、住人のライフスタイルに大きな変化が現れる頃と見るべきかもしれません。逆に考えると大修繕を前に売りに出したり、ライフスタイルの変化に合わせてマンションの住み替えをしていくことが難しい時代になったとも言えるでしょう。せっかく一生に一度のもっとも高価な買い物をしたのですから、適正な維持管理や修繕・改修を行い、出来るだけ永く快適に住み続けられるようにしたいですね。私たちマンション管理士も喜んでお手伝いをさせていただきたいと思います。 |
| 2002/11/06 | 日経BP「BizTech」の「視点」の2002/11/06付け記事「ブロードバンド対応度はマンション選びの基準になるか？」で、最近の新築マンションでは必須の設備になりつつあるブロードバンド対応についての話が紹介されています。現在最も一般的なインターネット接続の仕組みは、プロバイダーからマンションまでを企業向けの100Mbpsの光ファイバー通信サービスで対応し、マンション内は光電変換装置、ルーターを通した後、10BASE-T/100BASE-TXのケーブルでイーサーネットのLANを構成するというもの。プロバイダーが限定されるという欠点はあるものの、100Mbpsの接続環境が月額2千数百円程度で利用できるのが魅力です。また、将来の1Gbps化を考慮して配線にはギガビット・イーサーに対応したケーブル(1000BASE-T)を使用するケースも増えてきたようです。一方、一部のマンションでは光ファイバーを各住戸まで敷設し始めているところもあるようです。コスト的にもイーサーネットとの差はどんどん縮まっているそうで、あと1年くらいで光ファイバーが中心になるのだそうです。既存マンションでも大規模修繕等に合わせてブロードバンド化を検討しているところも多いと思いますが、新たなネットワーク配線を敷設せずに、既存の電話線を使用してLANを構築する方法でも、従来の10MbpsのPNA方式から50MbpsのVDSL方式が主流となりつつあるようです。これだけ技術革新のスピードが速いと、いったいどの時点でどのようなインフラを導入を検討すれば良いのか、タイミングの見極めが難しくなりますね。一昔前、パソコンの高性能化と低価格化が一気に進んでいた頃、今買うべきか、ちょっと待ってから買うべきかの見極めが難しかったのと似たような状況でしょうか。パソコンの場合は結局のところ、「買いたいと思ったときが買い時」だった訳で、ブロードバンド化も同じかもしれません。 |
| 2002/11/05 | 神奈川県マンション管理士会で先日「倫理規定」を公開しましたが、この「規定」は厳密に言うと「規程」が正しいとのご指摘をいただきました。「規定」は個々の条文の定めを指し、それらが集まったものは「規程」となるようです。たしかに官公庁では「規程」の文字を使ってますし、私の勤務先でも「給与規程」、「出張規程」、「退職金規程」と、「規程」に統一されてます。「倫理規程」に修正すべきかどうか次の会合で諮ることにしました。ただし、他県のマンション管理士会でも「倫理規定」としているところが多いですし、言葉はその使われ方によって時代とともに定義や用法が変わっていくべきものですので、どちらでも大きな問題はないのかもしれません。言葉の用法の間違いでよく話題になるのは「見れる」、「食べれる」といった「ら抜き言葉」ですが、これらももはや市民権を得つつあるようです。私自身はあまり使わないようにはしてますが、友人との会話の中では「何時に来れる？」みたいな感じで自然に口から出てしまいます。あと、仕事上良く耳にする間違いは「とんでもない」を丁寧に言ったつもりの「とんでもございません」。「とんでもない」の「ない」は、「くだらない」とか「つまらない」の「ない」と同じで、「とんでもないです」か、せいぜい「とんでもないことでございます」が本来は正しい訳ですが、ビジネス会話としてはごく自然に使っている人が多いですよね。私も聞いていてそれほど気になりませんし、これも時代とともに定着していくのでしょうか。 |
| 2002/11/04 | マンション管理新聞2002/10/25号によると、マンション管理士の英訳は「Legal licensed condominium manager」だそうです。国土交通省マンション管理対策室の決定だそうで、ちなみにマンション管理適正化法は「Act for Imporoving Management of Condominium」とのこと。マンション管理士は管理組合や区分所有者に助言・指導を行うことを業とする者という定義から、私は勝手に「Certified Consultant for Condominium Management」という英語名称を肩書きにしてたのですが、見事に外れました。英語の表現から考えても、マンション管理士は単なる助言・指導を行うコンサルの位置づけではなくて、区分所有者からの依頼によりマンション管理を自ら実践してい管理者としての役割を期待されているようです。だったらマンション管理適正化法の見直しの際にも、そのあたりはぜひ明確に定義の追加をお願いしたいですね。横浜市ではすでに全国に先駆けて、マンション管理士等の専門家を管理者とするモデル規約が発表されているように、「管理士」という名称にふさわしい業務内容と法的な権限をマンション管理適正化法の見直しの際にぜひ与えていただきたいと思います。 |
| 2002/11/03 | 2002/12/01(日)の神奈川県マンション管理士会設立総会で使う縦60cmx横5mの横断幕を自作してみました。作り方は以下の通り。(1)まず大きな綿生地を66cm x 5m6cmに裁断、(2)生地の端を1.5cm幅で2回折り込んでミシンで端縫い、(3)A3紙に1文字づつ800ポイントで大きく印刷したものを型紙として、塩ビ製の黒のカッティングシートの上にセロテープで固定、(4)文字の輪郭に沿ってカッターで切り抜き、文字以外の余計な部分を台紙から除去、(5)リタックシートを使って文字を綿生地に転写、(6)最後に生地の裏からアイロン掛けという手順でした。我が家には5mちょっとの無意味に長い廊下があるので、そこがアトリエ(?)になりました。出来上がりはこちら。初めて作ったのでミシンの使い方を娘に教えてもらったり、東急ハンズまでカッティングシートを買いにいったり、丸1日かけての作業でしたが、慣れてくれば2～3時間で出来そうです。看板屋さんに頼むと結構な金額になると思いますが、自分で作れば1文字200円程度のカッティングシート代のみ。今回習得したこのスキルを、今後のイベントの際にもぜひ有効活用したいと思います(^_^)。 |
| 2002/11/02 | 新宿で行われた「東京マンション管理実務の集い」の実務勉強会に参加してきました。出席者は15名。今回のテーマは区分所有法の改正とマンション建替え円滑化法について。今回の区分所有法の改正のポイントは9つ。すなわち、(1)共用部分の変更は形状又は効用の著しい変更を伴わなければ普通決議で可能にしたこと、(2)管理者及び管理組合法人に損害賠償請求等の当事者適格を認めたこと、(3)規約は駐車場や広告塔等の利用権が一部に偏ることのないように、区分所有者の利益の衡平が図られるように定めるべきとされたこと、(4)管理組合を法人化するときの人数要件(30人以上)が撤廃されたこと、(5)規約や議事録、議決権行使等の電子化を認めたこと、(6)建物の2分の1を越える部分が滅失したときの復旧で、復旧に賛成しない住戸の「買取指定者」を指定できる等、より具体的な手続きを規定したこと、(7)建替え決議を5分の4以上の賛成で可能にする一方で、建替え決議のための会議の通知事項を具体的に定め、説明会の開催を義務付けたこと、(8)団地内の建物の建替えは、その建物で5分の4以上の賛成に加えて、団地全体で4分の3以上の賛成を必要とすること、(9)団地全体を一括して建替えるには、団地全体で5分の4以上の賛成と、各建物ごとに3分の2以上の賛成があればよいこと。ただし復旧に関しては、決議がないまま放置されている場合の具体的な改善策が何も盛り込まれなかったため、今回の改正案では不十分という声も出席者の中から出ました。また、この団地一括建替えの項目が追加になったことから、それに合わせて建替え円滑化法の条文も変更されることになったようです。基本的には区分所有法の改正案とマンション建替え円滑化法の改正案の新旧対照条文を自分で読んで理解すれば良い訳ですが、日頃はなかなか落ち着いて目を通している時間もありませんので、このような勉強会の場で改めて内容を確認し、意見交換ができることは、私にとってはたいへん有意義なことです(^_^)。 |
| 2002/11/01 | 2002/12/01(日)の神奈川県マンション管理士会の設立に向けて、神奈川県マンション管理士会準備会のホームページをリニューアルしました。と言っても見た目ではあまり変化がありませんが、準備会の会員募集を終了して、士会の入会案内に変えたことや、事務局の住所、電話番号、FAX番号を追加したことが大きな変化です。士会の設立趣旨書、会則案、会計規則案、倫理規定案、事業計画案も公開しました。事業内容と組織についても、士会設立後の案を追加しています。ホームページの開設依頼、ずっと工事中だった会員リストのページも試験的に公開を始めました。ここだけの話ですが、準備会の会員は士会の入会金1万円が免除される(その代わりに設立基金として5千円を納める)という特典がありますので、士会に入会予定の方は、今月中に準備会の会員になられることをお勧めします(^_^)。 |
| 2002/10/31 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/10/30付記事「買い取り価格は更地額を基準に」で、マンションの建て替えを円滑に進めるための基本方針案が国土交通省でまとまったことが紹介されています。それによると、建て替えに参加しない人から区分所有権を買い取る価格は、更地の価格から旧マンションの除去費用を差し引いた額を基準にすることが望ましいと明記されたそうです。この基準をもとに何階か、角部屋かなども加味して価格を決めるのだそうで、1999/06/21の神戸地裁で出された判決に沿った内容とのこと。この訴訟は阪神大震災で損壊した神戸市灘区のマンション「グランドパレス高羽」（178戸）の建て替え決議に関するもので、決議に反対した住民11人が「法律上の建て替えの要件を満たしていない」などとして決議の無効確認を求めましたが、神戸地裁は原告の請求を全面的に退け、原告らの所有する住宅･店舗を建て替え賛成派の住民に約800万～1800万円で売却するように命じたものです。このときの買い取り価格を算定するに当たって、更地の価格から旧マンションの除去費用を差し引いた額が基準になったようです。なお、この裁判は一、二審とも原告が敗訴し、現在最高裁で係争中。建て替え賛成派の中には再建を待てず新しい住まいを購入した人もいるそうです。マンション建て替え円滑化法の施行や区分所有法の改正により、法的な面での整備は着々と進んでいるように見えますが、依然として建て替えの合意形成が極めて困難である状況に変わりはありません。結局のところ、マンションも建物の寿命が尽きれば更地の価格しか残らないのだということを念頭に置き、しっかりと維持管理を行っていくことが大事だということになりそうです。 |
| 2002/10/30 | かながわ県民センターで18:00より神奈川県マンション管理士会準備会の幹事会が行われました。出席者は士会の役員候補者を中心に8名。私が自宅のプリンターで大量印刷をして持ち込んだ士会の入会案内の書類一式を全員で封筒詰めする作業をして、準備会の会員74名を含む神奈川県内のマンション管理士119名に発送する準備が完了しました。引き続き、入会手続きや事務所の運営方法、各役員候補の担当分野、設立総会の式次第等について話し合いを行い、12/01(日)の士会設立に向けた準備も着々と進んできました。11/01(金)からは、ホームページでの準備会会員募集も中止し、士会の会員募集に切り替える予定です。当初、入会案内には総会議案書も含める予定でしたが、事業計画案と予算案についてはまだ十分な話し合いが行われていないことから、11/10(日)の準備会全体会の後、入会申込者のみに別途郵送することになりました。郵送費用と発送の手間が余計にかかりますが、時間をかけて会員全員の合意形成を図るという、今までの準備会の基本方針を最後まで貫くことを重視しました。ということで、1/15(金)以降、入会申込者数がはっきりした時点で、みんなで集まってもう一度封筒詰め作業をやります。今度は資料を何部用意することになるのか、今から楽しみです。 |
| 2002/10/29 | 私の住むマンションで9/20(金)～9/21(土)にガス警報器の一斉交換を行ってから1ヶ月が経ちました。今まで月に3～4回の誤報に悩まされていたのですが、交換後は今のところ誤報の発生はゼロ。アルコール蒸気による誤報を防ぐフィルター内蔵のタイプに変更したので、期待通りの効果が現れた感じです。ガス漏れ警報器の誤報対策は、長年のうちのマンションの懸案事項でした。もともとガス漏れ警報は管理員室止まりだったため、管理員不在時に誤報が発生すると管理員室のカギを持っている役員が対応するしかなく、特に夕食の支度時に誤報が多いことから、役員の奥様にかかる負担が大きかったからです。そこで、まず昨年9月から、ガス漏れ警報が警備会社まで行くように配線を変更し、誤報の際にも警備会社で一連の対応をしていただくことにしました。しかし、警備会社が駆けつけるまでは警報が鳴りっぱなしで、やはり結果的に役員の奥様が対応することが多かったため、今年の2月からは管理員不在時には警報音を止めることにしました。とりあえずこれで役員の奥様の負担はなくなったのですが、相変わらず誤報は減らず、今年の8月には留守宅でガス漏れ警報が鳴り続けるというトラブルまで発生するなど、ガス警報器の誤報は悩みのタネでした。私も役員になる前に、深夜4時頃、部屋の中で車のバッテリーを充電していて、ガス警報器の誤報を発生させて大慌てをしたことがあります。警報音を止めようとして、あわてて非常通報ボタンを押してしまったり、警報器を天井から外せば静かになるだろうと考えて、椅子に乗って外したら、今度は配線トラブルの警報が鳴り出すなど、パニック状態になりました(^_^;)。今回の一斉交換により、このようなトラブルからもようやく解放されそうです。 |
| 2002/10/28 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/10/28付記事「第14回 居住者の高齢化・占有者の増加による弊害」で、マンション住人の高齢化や賃貸化が進んだ場合に、管理組合としてどう対応すべきかが紹介されています。一般にバリアフリー化は大掛かりなりフォームになることから、トラブルを防ぐためには近隣住戸とのコミュニケーションが不可欠であり、緊急時の対応を考えると、非常通報ボタンの新設等も考慮しなければいけなくなるとのこと。また、賃貸住戸では区分所有者も賃借人もマンション管理に対する意識も低くなりがちであり、建て替え問題等、マンション管理がますます高度化・専門化する中で、高齢化・賃貸化が進むと役員のなり手も少なくなることから、マンション管理士等の専門家からアドバイスを受けることも日常化するであろうと結んでいます。本来マンションは管理組合が中心となり、主体性を持って管理すべきものですが、実際にそのような管理を目指すと、役員さんには時間的にもエネルギー的にもそれなりの負担がかかるのが事実です。マンション管理適正化法や建て替え円滑化法の施行、区分所有法の改正等、世間のマンション管理に対する意識も高まってきていることは事実ですが、実際に自分が役員を引き受けるとなると、なかなかそこまでやる時間もエネルギーもなく、高齢化・賃貸化が進むとますます自主的な管理が難しくなっていくのが現実なのかもしれません。そのような管理組合役員さんの負担を少しでも軽減するために、ちょっと困ったことがあれば、気軽にマンション管理士等の専門家に相談できるような社会的環境を整備すること。それも私たちマンション管理士に課せられた社会的使命のように思います。 |
| 2002/10/27 | ナイスステージ湘南台の公式ホームページのアクセス数が10,000を越えました。昨年1月15日に開設して以来、今までのアクセス数の推移はこんな感じです。 当初は居住者向けの情報公開が目的でしたが、その後昨年の8月に公開ページのコンテンツを大幅に増やしてからは公開ページのアクセス数が圧倒的に多くなり、どちらかというと外部への情報発信の意味合いが強くなりました。650日目での達成ですので、単純計算では1日当り約15アクセス。他の有名サイトに比べれば小さな数字ですが、毎日これだけの方が訪問してくださって、感謝しています。おかげでGoogleで「湘南台」で検索すると5番目に表示されるようになり、ちょっぴり自慢です(^_^)。ホームページを見てくださった多くの方とメール交換や直接お会いしての意見交換ができて、私もずいぶん勉強になりました。実は私は来月の定期総会で管理組合理事を退任するので、その後の公式ホームページの管理については現在白紙の状態なのですが、せっかくここまで育ったサイトを閉鎖するのも惜しい気がしますので、新役員さんと話し合って何らかの形で存続させたいと思っています。どんな形で残るかは私も予想がつかないだけに、お楽しみに・・・。 |
| 2002/10/26 | 横浜市建築局の主催により神奈川中小企業センターで行われたマンション管理セミナー「横浜市のマンション管理支援施策発表会」に参加してきました。会場には約150名の参加者が集まり、全員に横浜市建築局が新たに作成した「マンション管理規約の手引き」が配布されました。関東学院大教授の山本育三氏は基調講演でマンションの歴史を簡単に紹介した後、マンションの長命化のためには何をすべきか、何を変えていくべきかがこれからの重要課題であるとしました。次に横浜市建築局住宅部民間住宅課長の國原章弘氏により、「マンション管理規約の手引き」が紹介され、横浜市では50戸以下の小規模マンションが管理組合数で全体の4分の3を占めているが、そのような小規模マンションでは役員のなり手が少なく、管理に関する情報・ノウハウも不足している場合が多く、それらの課題に対応するために管理組合自らが管理規約を整備する際のマニュアルとして作成したとの説明がありました。具体的には賃貸人や不在の区分所有者を役員としたり、2年任期半数改選制の導入、マンション管理士等の専門家の活用など、従来の標準管理規約からさらに踏み込んだ横浜市独自のモデル管理規約が提案されています。特に、理事長とは別にマンション管理士等を管理者として選任し、実務面で理事長の負担を軽減することで、管理組合の自主的な管理運営を進めやすくする場合のモデル管理規約も提案されており、注目すべき内容になっています。引き続き行われたパネルディスカッションでは、山本育三氏をコーディネーターとし、パネラーとして横浜マンション管理組合ネットワーク会長の松野輝一氏、マンション管理相談員の田中信男氏、弁護士の篠原みち子氏、東急コミュニティー田園都市支店長の小山忠氏、横浜市建築局の國原章弘氏が参加して、これからのマンション管理の方向性についての意見交換が行われました。特に篠原氏は過去のご自身の体験を紹介しながら、「規約や議事録がちゃんとしていない場合、弁護士としてもお引き受けできない」とし、管理規約のとりまとめ等、弁護士としては動きにくいところに、マンション管理士の活躍の場があるとしました。横浜市による今回のモデル規約の作成やセミナーの開催は、マンション適正化法で定められた地方自治体の情報提供義務によるものとの説明でしたが、これらの先進的な取り組みは大変高く評価できるものと思います。このような動きが全国的に広がっていくことを期待します。なお、この「マンション管理規約の手引き」は2～3日後には横浜市建築局のホームページからPDFファイルの形でダウンロードできるようになるとのことです。私の住むマンションのホームページもその中で紹介されていますので、ぜひご覧ください(^_^)。 |
| 2002/10/25 | 国土交通省の2002/10/24付け報道発表資料「平成14年度マンション管理士試験受験申込状況について」で、平成14年度マンション管理士試験の受験申込状況が公開されています。それによると、今年の受験申込者数は62,183人で、去年の109,520人と比べると43%減。うち試験の一部を免除される方は15,319人(24.6%)で、昨年も受験した方は27,482人(44.2%)だそうです。男女別、年齢別の割合は昨年とほぼ同様で、試験地別の割合も新たに広島と那覇が増えたことによる影響を除けば、昨年とほぼ同じようです。ちなみにインターネットによる受験申込者は9,262人(14.9%)。昨年一種のブームとなったマンション管理士試験も、合格率が低い割には、業としてすぐに仕事に結びつけるのも難しいのが実状で、受験生が遠のいたという見方もありますが、むしろ去年が異常だったと思いますので、それが「適正化」した結果と言えるでしょう。私としては単に資格の取得を目指すだけでなく、マンション管理の適正化のために実際に活動していただける方が増えてくれることを期待したいと思います。特に、私と同じ立場の管理組合出身の受験生の方を応援します(^_^)。 |
| 2002/10/24 | 日経BP「Small Biz」の藤井孝一氏のコラム「『週末起業』のすすめ」の「第18回 事業と趣味の分かれ目は、目標と計画の有無にあり」で、自分で作曲したオリジナル曲をCDにして販売している週末企業家が紹介されています。ゲームやビデオ編集等で使用するBGM素材用の曲をCDにしてインターネットで販売するもので、去年の年商は40万円、利益率は約3割だったそうです。今年は年商170万円を目指しているとのこと。ただし、「本業」のほうも充実していて楽しいため、独立開業は考えていないそうです。ご自身の経験をもとに、サラリーマンの副業に関するセミナーも開催されるそうで、睡眠時間を削ってまで大変な仕事量をこなしながらも、自分の好きなことなので、全然苦になっていないご様子。ただし、好きなことを好きなようにやるだけではただの趣味、週末企業として成功させるためには、きちんとした目標を持つことが大事なようです。私も週末企業家ならぬ「週末マンション管理士」としてがんばってますが、私の当面の目標はマンション管理士会を立ち上げて、その活動を軌道に乗せ、マンション管理士に対する世間の認知度を上げることでしょうか。私の活動はビジネスを目的にするものではありませんが、単なる趣味と言われずに、ちゃんとしたボランティア活動として成功させるためには、きちんとした目標を持ち、計画的に進めて活動全体を高度化させる必要があることに変わりはないでしょう。 |
| 2002/10/23 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2002/10/23付け記事で、ゴミ出しのトラブルに悩むアパート住まいの相談者のQ&Aが載せられています。うっかり指定日でない日にゴミを出したことでクレームを受けて以来、近隣住民の冷たい視線を感じて神経が参ってしまっているそうです。 最近はリサイクルの推進で、ゴミの分別もかなり進んできましたので、指定日だけでなく、出せるゴミの種類にもかなり神経を使うようになってきました。私の住む藤沢市では、従来の可燃ごみ、不燃ごみ、資源ごみ、ペットボトルの分別回収に加えて、この10月からプラスチック容器包装の回収が始まりましたが、間違ったゴミを出すと回収してくれず、ごみ置き場に取り残されてしまうので、管理人さんも苦労をされているようです。私自身もカンをつぶしてはいけないことを知らなかったり、電池を不燃ごみの中に入れてしまったり、失敗の繰り返しです。誰にでも失敗はつきものですので、お互いに注意をし合いながら良くしていけばいいのですが、上の相談者のように地域のコミュニティーにうまく溶け込めないと、余計な神経を使うことになってしまいますね。普段お互いにあいさつもしていないような人から注意を受けたりすると、腹が立ったり、逆に落ち込んだり、とかく疑心暗鬼になってしまうものです。みんながルールをきちんと守って快適で住みやすいマンションにしたいなら、まずお互いに「こんにちは」とあいさつをすることから始めましょう。 |
| 2002/10/22 | 日経住宅サーチの連載コーナー「楽住快居」の2002/10/12付記事「マンションでペット、守りたいマナー」で、集合住宅の中で犬や猫と快適に暮らす上で注意すべき点が紹介されています。まず責任を持ってしつけや運動等の面倒を見ることができるのか飼い主の自覚が必要で、集合住宅に適した犬や猫の種類にも気を使うこと。飼い主が集まってマナー向上を図っていくためのペットクラブを作るのも良い解決策で、もし何かトラブルがあっても、ペットクラブが苦情相談窓口となり、責任を持って対処をしていけば信頼感が生まれ、文句も目に見えて減っていくそうです。”人間とコンパニオンアニマルとの共生”をテーマに掲げる非営利団体コンパニオンアニマルリサーチが作成したテキストブック「集合住宅で犬や猫と暮らす」には、このような飼い主の心構え、集合住宅に適したペット、犬や猫の飼い方、しつけや健康管理、集合住宅でのルールづくりに至るまでの、詳細なノウハウが解説されています。ホームページ(http://www.cairc.org/)から無料でダウンロードできますので、ぜひご活用されることをお勧めします。 |
| 2002/10/21 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/10/19付記事「お墨付き中古住宅 わかります」によると、2002/08/20の「今日の話題」で紹介した中古住宅に対する「住宅性能表示制度」の評価機関が、今月中にも決まって動き出すようです。中古の分譲マンションも対象ですので、検査・評価を受けて、悪いところをリフォームした上で再検査を受ければ、資産価値を高めて売却することができるとのこと。検査の内容は建物の劣化状況を調べる現況検査と、強度やバリアフリー等に関する性能評価の2つがあるそうですので、マンションの大規模改修工事の計画段階でも参考になるかもしれません。私の住むマンションは緩やかな傾斜地に建っているため、エントランスと廊下の間には長さ5mx高さ1.5mの階段があります。勾配で言うと1.5/5=30%です。先日、将来のバリアフリー化を考慮して、ここにスロープを設置できるかどうかの検討を行いました。結論は残念ながら設置不可。車椅子で自走するにはスロープ勾配は5%が基準、最大でも8%とされているので、スペース的に無理というのが理由です。車椅子での通行を可能にするには、段差解消用のリフトを設置するしかないとのこと。幸い裏の出入口は緩やかなスロープになっているので、そちらからなら車椅子でも入れるのですが、だいぶ遠回りになるのが難点。もともとエントランスにスロープは無理だろうなという感触を持っていたので、今回の調査でそれがはっきりした訳ですが、代案としてリフトを設置するという手もあることが分かったので、それだけでも良しとしましょう。 |
| 2002/10/20 | 横浜駅西口の喫茶「白十字」で行われた神奈川県マンション管理士会準備会の総務部会に出席してきました。倫理規定、業務標準、報酬規定も一通り完成し、とりあえず準備会としての総務部会の活動は終了。後半は士会設立後の検討課題に関する自由闊達な意見交換の場となりました。特に議論が盛り上がったのが、一昨日(10/18)の「今日の話題」で取り上げた一般の方からの問い合わせがあったときの士会の対応方法。私は士会はあくまでもマンション管理士の存在を世間にPRしたり、会員のレベルアップを図るための団体であって、特定のマンション管理士を紹介したり斡旋したりすることは本来の業務ではないと考えていますが、困っている相談者に対して士会が「ホームページの会員リストを見て下さい」と言うのではあまりにも不親切と言う意見も相次ぎました。もし士会として特定のマンション管理士を紹介するのであれば、単に会員に仕事を順番に回すのではなく、きちんとした選考基準を設け、お客様の要望に合致するマンション管理士を紹介し、その結果については責任を持って最後までフォローをする体制が必要になるでしょう。それが出来ないのであれば、士会としては中途半端な対応はすべきでないというのが私の考えの根底にあります。士会設立と同時に問い合わせが増えてくることが予想されますので、早急に具体的な対応方法を決めなければいけない検討課題ですが、士会の中立性と同時に、お客様にとっては何が最善の対応方法となるのかを常に念頭に置きながら、慎重に考えることが大事だと思っています。 |
| 2002/10/19 | 日経BP「Small Biz」のショートコラム「ネットでビジネス奮闘記」の第51回「メールは便利やけど…」で、前日の晩にアポイントのキャンセルのメールが会社に届いていたことを知らずに、翌日直行で取引先に出かけて無駄足になった話が紹介されています。企業では一昔前のファックスによる情報のやり取りが、すっかり電子メールに置き換わって大変便利になりましたが、一部には上のような失敗談もあるようです。会社の仕事に限らず、マンションの管理組合の仕事でも最近は電子メールが大活躍。仕事柄、他の役員さんや管理会社のフロント担当者とは平日昼間はまったく電話での連絡が取れないので、もっぱら深夜に電子メールで用件を連絡していますが、ときどき失敗もします。先週(10/12)の理事会でも、前々日の深夜に議案書を電子メールで管理会社に送っていたのですが、当日現れたフロント担当者は手ぶら。あわてて近くのコンビニでコピーを取ってもらいました。お互いのちょっとした誤解が原因でしたが、電子メールにはこの手の失敗はつきもののようです。電子メールに限らず、自分では伝えたつもりの情報が相手にはちゃんと伝わってないということは日常の生活でもよくあります。自分の言ったことに対して相手からの反応があって、初めてコミュニケーションは成り立つもの。メールを受けたらすぐに返事を返し、相手からの反応がないときは、もう一度こちらから確認のメールを送るなどのきめの細かい心配りがネット社会でも必須条件のようです。 |
| 2002/10/18 | 日経BP「Small Biz」の藤井孝一氏のコラム「『週末起業』のすすめ」の「第17回 週末起業家はウェブ上だけで勝負せよ（3）サンプル・懸賞オタクに注意！」で、見込み客を集める有効な方法として、無料セミナー、無料レポート、無料診断の3つが挙げられています。これらのことにより、お客様の方から自社にコンタクトしてもらうようにするのだそうです。マンション管理士会の場合は、営利企業ではありませんので、見込み客を集めるという意味ではなく、マンション管理士の存在を世間にPRする方法として、同様の無料セミナーや無料相談会が行われることになります。私のようなボランティアのマンション管理士はそもそも無料セミナーや無料相談会そのものが社会貢献としての業務目的ですので、同時にマンション管理士のPRにも役立つのであれば一石二鳥といったところでしょうか(^_^)。しかし、実際にこのようなPRが盛んに行われると、当然のように士会に対して業務依頼やマンション管理士の紹介に関する問い合わせも増えてくることが予想されます。私が所属する神奈川県マンション管理士会準備会は、国、地方公共団体ならびにその他の関係団体からの業務は受託しますが、一般の管理組合役員の方や個人の方からの業務依頼に応じたり、マンション管理士の斡旋・紹介は行っていませんので、そのような問い合わせがあった場合にはホームページ上の会員リストをご案内するくらいのことしかできません。と言っても、実は会員リストはまだ「準備中」の状態だったことに気がつきました。12/01(日)の士会設立までには間に合わせたいと思います(^_^;)。 |
| 2002/10/17 | 日経BP「Small Biz」の小山社長のコラム「心を豊かにするIT」の「第16回 時間と場所を共有してこそ、ITツールが生きてくる 」によると、中小企業も大企業も含めて管理職が一番できていないのが、部下とのコミュニケーションだそうです。会議でも飲みに行っても上の人間がしゃべりっぱなしで、部下から見るとコミュニケーションになっていないとのこと。マンション管理組合の理事会や総会でも、ともすれば同様な状況に陥りがちなだけに、ちょっと耳の痛い話ですね。小山社長のところでは、3週間に2回「グループ懇親会」という12人以下の飲み会を開いて、参加者全員が順番で1分間づつ社長に対して主張したいことを話すのだそうです。全員の話が終わったところで社長が話をして、感想や質問をし、最後にもう一度全員が30秒づつで感想を話すという段取り。参加意識を高めるために社員から会費を徴収し、不足分は社長の自腹。そのような場で飲む酒の味がどうなのかはさておいて、このような形で時間と場所を共有することにより、初めてグループウェアやe-メールやボイスメールといったITツールが生きてくるものなのだそうです。9/20(金)に渋谷で行われた「東京OF JYAN」も、マンション管理士・管理組合・マンション管理関係者が一堂に会して、まさにそのような時間と場所を共有できる場となりました。今まで掲示板やメールでしかやり取りをしたことがなかった方々と初めてフェース・トゥー・フェースのコミュニケーションが出来て、より信頼関係を高めることができたような気がします。これをきっかけとした「マンション管理連絡会」の動きも全国的に広がりそうで、これからが楽しみです。 |
| 2002/10/16 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/10/15付記事「第13回 防火管理と消防計画」で、共同住宅における防火管理の意義と防火管理者の役割が紹介されています。平成11年に全国で発生した火災は5万8500件あまりで、1日に約160件もの火災が起こっているそうです。9分に1件という計算になりますね。ちなみに婚姻は1分に1件、離婚が2.5分に1件だそうですので、火災の発生頻度も結構高いものだと言えるでしょう。一般にマンションは耐火構造が多いとはいえ、油断は禁物。やはり自分の財産は自分で守るのが基本です。防火管理者のリーダーシップの下で、消防計画を定め、自衛消防隊を組織し、定期的に消防訓練や防災設備の点検等を実施していくという地道な活動の積み重ねがイザと言うときに必ず役に立つものです。実際に何かトラブルが発生したときに、管理組合として迅速な対応ができるかどうかは、日頃の管理組合活動の活性化の度合いに大きく依存します。私の住むマンションでも昨年から消防訓練を行うようになりましたが、何よりもこのような地道な活動の繰り返しによって、住人のみなさんの防災意識が高まり、同時にマンション内のコミュニティーも成熟していくのだと実感しています。 |
| 2002/10/15 | 平沼記念レストハウス(横浜文化体育館)で18:00から行われた神奈川マンション研究会の平成14年度第1回研究会に参加してきました。今回はマンション管理委託契約書について、区分所有士会作成のものと、全国マンション管理組合連合会(全管連)作成のものの2種類について、ディベート形式でそれぞれを支持する立場から討論が行われました。区分所有士会のものは住宅宅地審議会作成の「標準管理委託契約書」をベースにマンション管理適正化法との整合性を持たせた内容ですが、定額管理委託費に対する損害遅延金や、解約時の損害賠償金を明記したり、未収金の督促後も助言等だけになるなど、管理会社の立場での記述が目立ちます。一方、全管連作成のものは定額管理費の支払いを明確に後払いとして、マンション内に良好な住環境を維持する業務への協力も条文化。具体的な預金通帳等の保管方法や未収金の処理方法も明記した上で、さらに2年以上経過した未収金は1/2を管理会社が買い取るという条文まであり、管理組合の立場での要求を明記したものになっています。全管連のものは抽象的な記述も多く、そのままでは管理会社は引き受けにくい内容であることは確かですが、プロの管理会社とアマチュアの管理組合とのハンディキャップを考えれば最初はこれくらい高い希望を挙げておいたほうが良いのかもしれません。実際の契約が区分所有士会のものに近い内容になったとしても、そこに至る話し合いの中で管理組合役員さんにとってもいろいろと勉強になることが多いと思われます。区分所有士会のものだと、一通りの説明を受けただけで終わってしまいますからね。マンション管理適正化法の精神からすれば、そもそも管理委託契約は管理会社から与えられるものではなくて、管理組合が主体性を持って対等の立場で結ぶべきもの。標準管理委託契約書の改定案の作成も来年の4月をメドに進んでいるようですが、コメント部分をより充実させるなどして、管理組合や区分所有者が主体性を持って契約内容の是非の判断ができるような工夫をしていただきたいと思います。 |
| 2002/10/14 | 横浜ランドマークタワーにて行われた、第7回神奈川県マンション管理士会準備会に出席してきました。2002/12/01(日)の設立総会開催が正式に決定し、時間をかけて合意形成を図ってきた会則案や倫理規定案も、やっとみなさんの承認が得られました。事務所も決まり、役員体制もほぼ顔ぶれが揃い、会員数も2002/10/14現在で66名になりました。マンション管理士を業として考えておられる方や、自己研鑽を目的とされる方、他のマンション管理士との交流を求める方など、会員の考え方や士会に求めるものも様々。意見がまとまらず、一時はどうなるかと思いましたが、「12月の士会設立」という具体的な共通の目標を全員が共有してからは、みんなが力を合わせる形で会としてのまとまりがでてきたような気がします。マンションの管理組合も同じようなもので、様々な価値観や考え方を持つ住人が力を合わせて何かを達成するには、まず共通の目標を全員が共有する必要があります。すなわち、ISO9000シリーズで言うところの「品質方針」。ちなみに、うちの管理組合では去年から「事業方針」として「マンションの資産価値を維持し、永く安心して快適に住むことのできる良好な住環境を確保する」というのを掲げています。「永く」「安心して」「快適に」の3つがキーワード。ちょっと具体性とパンチには欠けるかなと思ってますが・・・(^_^;) |
| 2002/10/13 | 最近のインターネットの普及により、情報の発信や交換は飛躍的に便利になりましたが、いつも問題になるのがインターネットにアクセスする環境を持たない方々、いわゆるデジタルデバイド(情報格差)の問題です。この問題はもともと情報技術(IT)を使いこなせるかどうかによって経済的格差が発生することを指すものですが、逆にこの問題が存在するために情報を発信する側にも大きな負担がかかってくることにもなります。インターネットを利用すればメールの送信でボタン1つで何人にでも瞬時に情報発信ができるのに対して、これらの方々には、FAXや郵送といった時間と手間のかかる作業が発生します。私が所属する神奈川県マンション管理士会準備会も、当初はマンション管理センターの掲示板での呼びかけに応じた有志が集まった団体でしたので、従来は電子メールによる情報交換だけでほとんどが済みましたが、「神奈川県」の名称を冠する団体として規模が大きくなるにつれ、インターネットにアクセスする環境を持たない会員の方々の存在も無視できなくなってきました。さらに、インターネットにアクセスする環境があればそれで良しという単純な話ではなく、携帯電話でのメール受信で長文や添付ファイルを受け取れない人、使用するワープロ、表計算ソフトの種類・バージョンの問題でファイルを開けない人、さらにメールサーバーによっては受信メールのサイズ制限や、ウィルスチェックで自動的に削除されてしまうファイル形式もあったりと、ひとくちに電子化と言っても実際にはなかなか大変です。かつてOA化の推進によって、ペーパーレスどころか逆に紙の使用量が増えるという状況が一時期あったように、今はIT化が進むにつれて、逆に事務作業が増えるという過渡期にあるのかもしれません。 |
| 2002/10/12 | 私の住むマンションは8月末決算で、現在11月の総会に向けて総会議案書を作成中ですが、ここへ来てちょっと落とし穴だったのが、昨年9月に管理会社を変更したことで、勘定科目の合わせ込みが大変な作業になってしまったこと。もともと予算案は以前の管理会社の標準の科目で作成していたので、現在の管理会社の標準の科目と微妙に異なる部分があり、管理会社の本社でせっかくコンピュータ処理されている収支決算書を、勘定元帳をベースに最終的にはフロント担当者の手作業で科目を付け替えて、もう一度作り直すという作業をしていてくれていたようです。なんとか総会には間に合わせるとがんばってくれていますが、決算書が確定するまでにはもう少し時間がかかりそうです。来年も同じ作業が発生することは避けたいので、今期の予算案は急遽科目を変更して現在の管理会社の標準に合わせることにしました。総会直前になるまでそのことに思いが及ばなかったことに、ちょっと反省しています。この管理会社は経理業務を本社で集中して行っているため、その部分のコストが安いのが売りのひとつですが、その点、各管理組合の事情に合わせたカスタマイズはちょっと苦手なようです。フロント担当者に余計な負担をかけないために、管理会社を変更する際には、細かい経理処理方法についても十分に打ち合わせをしておくことが必要だということを知りました。 |
| 2002/10/11 | 長らく工事中だった当サイトの「資料集」に「相談事例」のページを作ってみました。過去にマンション管理士notesが受けた相談事例の項目だけをとりあえず並べたものです。相談者の秘密やプライバシーを守るため、詳細な内容を公開することはできませんが、それぞれの項目について一般的なコメントを書き加えていこうかと思っています。最近は「今日の話題」がほとんど「一昨日の話題」になっているほど多忙な毎日を過ごしていますので、いつになるか分かりませんが、気長にお待ちください。と言っても、いただいたご相談やご質問等には責任を持って出来る限り迅速にお答えしています。どうぞお気軽にメールか「お問い合わせ」のページでご連絡ください(^_^)。 |
| 2002/10/10 | 住宅新報Housing TIMESの2002/10/10付ニュースで、かながわマンション管理組合ネットワークが2002/10/20(日)の13:30～17:00に、横浜市技能文化会館で新人役員を対象に、管理組合の運営方法をテーマとした有料セミナーを開くことが紹介されています(先着90名、参加費2500円)。テーマはマンション管理センター主任研究員の村井忠夫氏による「管理組合役員になった人に知っておいてほしいこと、考えておいてほしいこと」と、関東学院大学技師の田辺邦男氏による「長期修繕計画及び大規模修繕に関する知っておくべき基礎知識」。参加費には、かながわ住まい・まちづくり協会発行の「マンション管理ガイドブック」(税込1575円)がテキストとして含まれているようです。役員が輪番制のマンションでは新人役員の教育が常に問題になりますので、このようなセミナーは大変有益ですが、むしろ一番の問題は、無知無関心の新人役員さんがどうしたら管理組合運営に関心を持ってくれるかということかもしれません。「新人役員をこのようなセミナーに行かせる方法」というセミナーが欲しいところですね(^_^;)。 |
| 2002/10/09 | 日経住宅サーチの「楽住快居」2002/09/28付記事「リフォームの心得」と、読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「コラム」の2002/10/09付記事「住んでみて驚いた！ 思っていたものと違う？」で、リフォームをする際の注意点が挙げられています。あれこれ盛り込んだために当初予算の2倍になってしまったケースや、施主のイメージが業者にうまく伝わらず、完成時にトラブルになるケース。施主の希望通りに完成したが、逆に使い勝手や住み心地が悪くなってしまったケース等々。子供が独立したり、老朽化した部分の補修の際に、ライフスタイルの変化に合わせて部屋をリフォームすることで、マンションでの暮らしをより快適にすることができますが、トラブルだけは避けたいもの。最近はホームプロやホームクリップのようなリフォーム専門のサイトで事例集を見たり、見積の取得や専門家に相談ができますので、このようなサイトを活用するのも良いようです。 |
| 2002/10/08 | 私の住むマンションの会計年度は9月から8月までで、定期総会は例年11月末に行われますので、9月から約3ヶ月間は予算案の承認がないまま管理組合運営がされることになります。この間に発生する支払いは理事会にとってはある意味でリスクになります。このリスクを最小化するために、うちのマンションの場合は次の方法を取っています。すなわち、(1)この期間に発生する特別な費用については、前の定期総会で承認を得ておくこと、(2)管理会社の契約期間を会計年度末までではなく、総会の月の2ヶ月後に設定して、そこまでの支払いについては前の総会で承認を得ておくこと、(3)前年度末までに事業計画案・予算案を理事会で決議して、その内容を広報誌で公開しておくこと、(4)全組合員を代表して理事会の業務を監査している監事の合意を得ること、そして、(5)例年予備費としてある一定の金額を理事会の裁量で使用できる予算として確保しておくこと、です。昨日紹介したカム送り解錠については緊急の対策が必要と判断して、その費用は理事会決議により監事の合意を得て予備費からの支出としましたが、現在うちの管理組合はこのリスク期間にありますので、実はその予備費自体がまだ承認されていません。ただし例年認められる予備費で十分にカバーできる金額でしたので、理事会のリスクで一斉工事に踏み切ったという次第です。管理組合運営はある意味でリスクマネジメントの世界です。管理組合の最高意思決定機関は総会ですので、緊急時に理事会の判断で何かを行う場合、その後の総会で否決されて、かかった費用を理事会が管理組合に返還しないといけなくなるというリスクを常に伴っていると私は考えています。そのリスクを最小化することを考えながら行動することが、管理組合運営上のトラブルを防ぐことになります。そのためには、日頃から情報公開を進め、マンション内に良好なコミュニティーを形成すること。それが基本だと思います。 |
| 2002/10/07 | 2002/10/06～2002/10/07の2日間、私の住むマンションでカム送り解錠対策の一斉工事を行いました。錠ケースがMIWAのLA MAだったため、9/14(土)の理事会で管理組合として一斉工事を行うことを決めた後、連休明けの9/17(火)に理事会としての方針を居住者全員に配布し、並行して複数の業者に見積依頼。他の役員とメールで連絡を取りながら、9/20(金)のマンション管理士任意講習の休み時間に業者から出揃った見積金額を確認してすぐに発注しました。錠ケース内部に遮蔽用のプロテクターを追加し、さらにリングスペーサーで隙間を埋めるという工事内容でしたが、どの業者もリングスペーサーの十分な在庫がない状態で、発注後、実際の工事までは2週間待たされました。リングスペーサーは厚さが1mmのものと3mmのものがあるらしく、我が家では1mmのものが2枚で、隣のお宅では3mmのものが1枚。全戸一律という訳ではなく、隙間の空き具合に応じて、枚数を調整しているようです(当たり前ですね・・・)。業者の話では、カム送り解錠の対策としてはプロテクターの追加だけで十分なのだそうですが、リングスペーサーで隙間を埋めていないと、未対策と思われてそこから工具を突っ込まれ、キズを付けられる心配があるとのこと。金額的にはあまり変わりませんので両方やっておくのが良いようです。 |
| 2002/10/06 | 埼玉県の越谷市中央市民会館で13:10より行われた埼玉県マンション管理士会設立総会に出席してきました。設立時の会員数は43名。県単位としての士会としては国内最大の規模で、関西マンション管理士協会の大阪府の会員数と並ぶ大所帯だそうです。出席会員30名、来賓7名(マンション管理センター、越谷市、日住協、埼管センター、神奈川県士会準備会)、オブザーバー3名と報道関係2名(住宅新報、マンション管理新聞)を加えて設立総会が始まり、設立経緯の紹介の後、倫理規定、会則、事業計画、収支予算の各案が承認され、理事10名と監事3名が選出されました。その後、来賓2名の祝辞と祝電3本(県議会議長、県住宅課長、さいたまリニューアル相談室)の紹介があり、役員代表の謝辞を最後に45分程度で無事設立総会は終了しました。引き続き行われた懇親会では来賓や役員のあいさつを交えながら、参加者の間での意見交換が行われました。私たち神奈川県も12月の士会設立を目指して追い込みの段階に入ってきていますので、設立までこぎつけられた埼玉県準備会の方々の今までのご苦労は大変なものだったことがよく分かります。本当にお疲れ様でした。伊藤会長は設立経緯の紹介の中で、「士会の設立が開放的･民主的に行われたことを自負している」と胸を張っておられましたが、私たち神奈川県準備会も今まで時間をかけて会員間のコミュニケーションと合意形成を図ってきたことには自信があります。12月の設立時には、ぜひとも埼玉県を抜く県単位の士会としては国内最大規模を目指したいと思います(^_^)。そしてお互いの協力関係もより強固なものとしていきましょう。 |
| 2002/10/05 | 日経BP「Small Biz」の藤井孝一氏のコラム「『週末起業』のすすめ」の「第15回 週末起業家はウェブ上だけで勝負せよ（１）」によると、世の起業家や経営者の多くが悩む問題は売り上げ不足、すなわち顧客不足なのだそうです。マンション管理士を業として考えている方の多くも同じ問題で悩んでいるのではないかと思います。顧客を増やすには営業活動を行う必要がありますが、しかし、必ずしも営業に出ることが適さない職業もあるのだそうです。例えば医者がその典型で、大半の消費者にとっては、必要に迫られないかぎり、医療サービスは全く不要で、売り込みをする医者やチラシの入っている病院は、すんなりとは信用できないとのこと。このような場合の営業方法は、本を書いたり、タウン誌に連載したり、地元で無料の講演会をしたり、そうした活動を通じて、自分のスキルや専門性を多くの人に知ってもらうのだそうです。こうして自分から営業しなくても、患者さんのほうから尋ねてきてくれる仕組みを作るのだそうです。これは弁護士、公認会計士、経営コンサルタントなどの専門的職業人なら、みなやっていることだそうで、私たちマンション管理士も決して例外ではないでしょう。自己研鑽に励んでスキルの向上に努める一方で、マンション管理士としての専門性の高さを多くの人に知っていただき、マンション管理の問題で困っている管理組合役員さんや居住者の方から尋ねてきてくれる仕組みを作ること。チラシを配ったり、マンションを訪ね歩いたりするのではなく、むしろ自分の専門性をアピールするような営業活動が大事だと言えるでしょう。よく考えると私のこのホームページも、ささやかな「営業活動」のひとつかもしれませんね。がんばって毎日更新を続けます、はい(^_^;)。 |
| 2002/10/04 | 日経新聞2002/10/04付け夕刊の社会面の記事「プリズム現代第5集 高齢マンション再生(8)」で、「建て替え時期は築後60年」とする長期計画を作ったマンションが紹介されています。東京都西東京市の西原グリーンハイツ(8階建て12棟、720戸)で、物理的な耐用年数よりも、将来の家族、年齢構成や設備類の陳腐化などを推計して、60年をはじき出したそうです。現在築28年目だそうですので、今から38年後の遠い先の話ですが、建て替え時期を具体的に目標設定することで、それまでの修繕計画も効率的に立てることができたようです。38年後というと世代交代も進み、住人も顔ぶれも変わっている可能性もありますので、多くの住人にとってはあまり現実感がないことかもしれません。しかし、早い段階から具体的な建て替え時期の目標を住人の間で共有することにより、逆にそれまではしっかりと建物の維持保全を行って、マンションの寿命を延ばすという意識も広まるように思います。注目すべき取り組みだと思います。 |
| 2002/10/03 | マンション管理新聞2002/09/25号によると、奈良県と大阪・吹田市が今月からマンション管理士に報酬を支払って無料相談会を始めるそうです。奈良県は来年3月まで1回3時間の相談会を計6回実施。当初弁護士等を想定して予算化していたこともあり、奈良県マンション管理組合連合会所属で奈良県マンション管理士会会員のマンション管理士1人との個人契約で、報酬金額は30分5000円だそうです。ただし、実際には奈良県管連のスタッフや他のマンション管理士が補佐についたりするようで、報酬はそれらの人たちでシェアする形のようです。また、吹田市は関西マンション管理士協会に依頼し、10/20(日)に3時間の無償相談会を実施。4ブースに2人1組で計8人のマンション管理士が参加して、報酬は1組に対して1時間5000円だそうです。報酬金額の大小はともかくとして、地方公共団体にこのような形でマンション管理士を活用する動きが出てきたことは、大変歓迎すべきことだと思います。私もそうですが、管理組合役員さんにとっては、知識も経験も豊富なマンション管理士に相談したいことはたくさんあっても、相談料を個人で負担するのも抵抗がありますし、かといって管理組合で予算化するのはもっと大変というのが現実でしょう。やはり地方公共団体等が実施する無料相談会に出向いて、とりあえず簡単な相談に乗ってもらうというのが一番現実的な管理組合とマンション管理士との接点のような気がします。この動きが他の地方公共団体にも広がっていくことを期待したいと思います。 |
| 2002/10/02 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/10/02付記事「団地に一括建て替え制度」で、法務省が「一括建て替え制度」を創設する方針を固めたことが紹介されています。この制度は、団地型マンションを建て替えるには、1棟当たり3分の2の賛同しか得られなくても、全棟で5分の4以上の同意があれば一括建て替えができるように要件を緩和するものだそうです。ただし、同じ団地内でも棟によって管理が異なり、老朽化の度合いに差がある場合は除かれるようです。しかし、どの程度の差があれば除外されるのかについては、現行の区分所有法の建て替え要件と同様に、その解釈にあいまいな部分を残しそうです。団地型マンションの建て替えには複雑な問題があって、一棟だけが先に建て替えを行うと、後から建て替える他の建物が容積率の面で制限を受けることになったりする半面、団地全体の一括建て替えを考えると、建て替えの必要性のない棟も全体の建て替えに巻き込まれるという危険性もあります。あるマンションでは建て替え推進派と建て替え反対派を別の棟に分けて、建て替え決議が取れた棟から順に建て替えを行っていくというアイデアを検討しているところもあるようです。いずれにしても、団地型マンションの一括建て替えの要件については、今後十分な議論が必要と思われます。 |
| 2002/10/01 | 住宅新報Housing TIMESの2002/10/01付ニュースによると、持家系住宅の純増加数に占める分譲マンションの割合が2001年に53.7%に達したことが長谷工総研の調べで分かったそうです。1971年には23.2%だったそうですので、30年間で2倍以上に増えたことになります。というより、持家の純増加数でマンションの割合が半分以上になったということが注目に値するでしょう。平成12年度末には386万戸だったマンションストックは平成13年度末には406万戸に達し、国民の1割に相当する1000万人以上が居住する住形態として定着しました。地価の下落が続く中で、これだけマンションを選択する人が増えてきたというのは、単に土地の高度利用ということだけではなく、一戸建てでは得られないマンション住まいの快適さや利便性が評価されてきた証だと思います。しかしその一方で、居住者の理解不足等により、建物・設備の維持管理から、管理費の滞納、居住者のマナーに至るまで様々なトラブルを抱えているのも事実です。実際、何かのきっかけでマンション管理に関心を持つようになった方は、みなさん異口同音にご自身のマンションは問題が山積みとおっしゃられます。私も何も知らずに輪番制で新任理事になった当時、諸先輩方のホームページ等で勉強させていただいた結果、自分のマンションに問題が山積みであることを知ったときは、「マトリックス」の存在を初めて知ったネオのような心境になりました。それを裏返すと、どのマンションでも最初は問題が山積みの状態からゲームがスタートするということになります。一番問題なのは、まだそのことに気がつかないでいるマンションにお住まいの方々かもしれません。そのような方々に啓蒙活動を行っていくのも、私たちマンション管理士に課せられた重要な任務のひとつであると考えます。 |
| 2002/09/30 | 日経住宅サーチの「最新ニュース」2002/09/30付記事「シティサイエンス、入居者がマンション管理会社選定」で、奈良県大和郡山市の新築マンション「コーポラティブハウス小泉駅前」では、管理会社の事前のプレゼンテーションをもとに、入居者が投票で管理会社を選ぶ方式をとることが紹介されています。コーポラティブハウスは、マンションの購入者がマンション建設のための組合を結成し、共同で事業計画を進めていく方式で、自由設計やコミュニティー形成が容易に行えるという利点があり、入居後の管理会社も自分たちの手で選ぶというのはごく自然な帰結なのでしょう。具体的には入居者へのインタビューとフリーディスカッションで管理仕様を決定し、それをもとに複数の管理会社からプレゼンテーションを受けて、組合員の投票によって管理会社を選定するという方法だそうです。当然のことながら管理に対する居住者の意識も高まりますので、管理会社の高いサービス品質を期待できるだけでなく、その後の修繕や改良工事等についても同様の合意形成がスムーズに行くように思われます。通常の分譲マンションではなかなかこのようなやり方はできないと思われますので、うらやましいですね。ちょっとだけ気になるのは、すべてが販売会社の主導で行われるということですが、ここまで十分にオリエンテーションを受けていれば入居後にすぐに管理組合が主体性を持って自立できるのかもしれません。マンションの管理組合活動をいかに活性化するかというテーマを考える上でも、ひとつの興味深い事例だと思われます。 |
| 2002/09/29 | 昨日(9/28)、高田馬場で行われた「東京マンション管理実務の集い」の実務勉強会に参加してきました。出席者は14名で、主なテーマはN氏による諸外国のマンション管理制度の紹介と、K氏による管理会社リプレースの成功例と失敗例の報告でした。諸外国の制度では、日本とアメリカは区分所有者から構成される管理組合が最高意思決定機関となり、理事会が業務を遂行する形であるのに対して、ドイツ、フランス、韓国等は専門的知識を持ち実務にも長けた職業管理者が管理者として選任され、業務を遂行する制度のようです。中小規模のマンションが多い日本と異なり、韓国では300戸以上の大規模マンションが全体の8割を占めるようで、これらの大規模マンションでは「共同住宅管理士」の国家資格を持つ管理者を置くことが義務付けられているそうです。日本の場合は管理業務の委託者である管理組合があまり機能せず、受託者である管理会社をしっかりとコントロールできていないことに根本的な問題があると考えます。私たちマンション管理士はそのような管理組合に対して助言・指導する役割を持って誕生しましたが、しかし現状では、マンション管理士を認知しているのはマンション管理士の助言・指導をあまり必要としない自立した管理組合であり、逆にマンション管理士の助言・指導を本当に必要とする管理組合はマンション管理士の存在すら知らないというパラドックスになってしまっているように思います。マンションのスラム化を深刻な社会問題と考えるのであれば、有志のボランティアの活動にばかり期待するのではなく、せっかく誕生した熱意あるマンション管理士をもっと有効活用するための方策を、ぜひ2年後のマンション適正化法の見直しに入れていただくことを願います。 |
| 2002/09/28 | 住宅新報Housing TIMESの2002/09/27付ニュースで、渋谷区がワンルームマンション建築の事前協議を条例化することが紹介されています。近隣とのトラブルを防止するために、ワンルームマンションを建設する際には区との事前協議を義務付けるそうです。ワンルームマンションやリゾートマンションでは多くの区分所有者が不在であることから、管理会社が管理組合の管理者になるケースも多いようですが、この場合管理会社が管理業務の委託者と受託者を兼ねることになるので、ずさんな管理になることも多いようです。このようなマンションでは事実上管理組合が機能していないことから、将来老朽化が進んだときの修繕工事等の対策も十分な検討がなされていないのが現実のようです。実際、知人のマンション管理士のところにも、このようなワンルームマンションの区分所有者からの相談案件が増えているとのこと。区分所有者の多くが逃げ出した結果、廃墟となっているリゾートマンションの話もよく聞きますし、特にペイオフ対策や節税対策を目的にワンルームマンションを購入された方が、将来の少子化、人口減少、都内のオフィスビルの居住用マンション転用等による賃貸マンションの需要減少の問題や、建物の老朽化による多額の修繕費負担に直面したときに、大きな社会問題となる可能性を秘めているように思えてなりません。特にこのようなマンションでは権利関係が複雑になっている例も多いようですので、「原野商法」による被害者救済の問題を連想してしまいます。私のような自己居住用マンションの管理組合役員出身のボランティア管理士としては、ワンルームマンションやリゾートマンションでの案件を扱うことには正直なところちょっと抵抗がありますが、このようなマンションがスラム化することは単なる投資の問題というだけでなく、周辺の住環境の低下にもつながり、社会的にも深刻な問題となる可能性を考えると決して看過できるものではないように感じます。区との事前協議では目先の近隣とのトラブルだけでなく、ぜひこのような将来の問題についても十分に話し合っていただきたいと思います。 |
| 2002/09/27 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/09/27付記事「マンションフローリング化 管理組合がルール作り」で、騒音トラブルを防ぐためにフローリング等のリフォームに対してルール作りをするマンションが増えていることが紹介されています。平成9年2月に改定された標準管理規約の第17条によると、専有住戸のリフォームをする際には理事会の決議により理事長の承認が必要となっていおり、具体的にフローリングの遮音性能を定めたり、階下の住人の同意を得るなどの規約や細則を定めているマンションも多くなってきたようです。私の住むマンションでも昨年の総会で、それまで欠けていた標準管理規約の第17条の条文を追加する決議を行いました。細則は特に定めていませんが、実際の運用上はフローリングについては竣工時のフローリング仕様と同等の遮音性能を持つことと、階下の住人に工事前にあいさつをすることを条件に承認しています。ただし、せっかくこのような規則を作っても、実際にルールを守らずに勝手に工事を進めてしまう人が出てくるようでは困ります。ルールを作ったら作りっぱなしにせず、住人のみなさんに対する十分なPR活動もお忘れなく。 |
| 2002/09/26 | 私の住むマンションでケーブルインターネット導入のための無料工事が計画されていたのですが、現場調査の結果、テレビ共同受信用のケーブルに「ユニットケーブル」というものが使用されていることが分かり、工事不可能という結論になりました。この「ユニットケーブル」は、ケーブルとケーブルをつなぐ分配器が樹脂モールドで固められているもので、近年H社がマンションに多く使用しているもののようです。このため他のマンションでも同様のケースが相次いでおり、ケーブルインターネット業者もその対策に頭を痛めているとのこと。ケーブルインターネットはマンションのブロードバンド化のための有力な選択肢のひとつとして期待をしていただけに、ちょっと残念な結果になりました。ケーブルインターネットが導入可能かどうかの調査は、ブースター等の交換工事をした後に実際にノイズ測定をしてみないと分からないことから、わざわざ臨時総会を開いて導入工事の決議をしたのですが、今思うと現場調査だけだったら総会決議は不要だったので、総会はその後でもよかったとも言えます。しかし、まさか現場調査でNGとは思ってもみなかったです。今後ご自分のマンションにケーブルインターネットの導入を検討されている方は、お気をつけください。 |
| 2002/09/25 | 日経新聞2002/09/24付け夕刊の社会面の記事「プリズム現代第5集 高齢マンション再生(3)」で、エレベーターのない5階建て住宅や、防水パンのない公団分譲マンション等、築30年超マンションが抱える機能的な老朽化の問題が取り上げられています。当時はそれが普通だった訳ですが、30年の歳月の中で生活の変化に建物の機能が追いつかず、築30年超マンションでは50平方メートル未満の住戸が35%、空き家率が11%という調査結果(国交省)もあるそうです。 たしかに30年後の生活までも見込んだマンションなど、作れるはずもありません。最近は「100年マンション」を謳う超寿命設計のマンションも出現していますが、建物の耐久性はもちろん、ライフスタイルや時代の変化に合わせて、機能的な向上をどのように図っていくかが課題になりそうです。単に新築時の状態にもどすだけの大規模修繕では不十分。今後は例えばバリアフリーやブロードバンド対応といった機能面での向上をいかに実現していくかが、重要なファクターになるでしょう。このように時代の流れを読み取り、社会の変化に合わせてマンションの機能向上を図っていくのも、管理組合の役割です。けっして人まかせにせず、自分たちで責任を持ち、どの針路に進むべきか、しっかりと舵取りをしていくことが大事だと思います。 |
| 2002/09/24 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/09/09付記事「第12回 集合住宅の保険を知ろう」で、集合住宅の保険の種類や、その付保の方法などが紹介されています。まず自分のマンションがどういう損害保険に入っているのかを知ることが第一歩で、保険金受取人が管理業者になっていたりしないことも要確認。そして補償内容と保険料のバランスを考えて、適正な保険を選ぶことが大事なようです。私の住むマンションでも、今年4月がちょうど積立マンション保険の満期だったため、昨年の早い時期から、次はどのような保険にすべきか、時間をかけて理事会内で検討を重ねました。98年7月の保険の自由化により最近は各社の保険も多種多様になってきており、共用部の再調達価額の何%を保険金とすべきか、地震保険を付けるべきかどうか、ガラスや水漏れを付保するかどうか、費用対効果を考えながらの比較検討は結構時間のかかる作業でした。損害保険は将来のリスクに備えてどれだけの投資をするかという議論に似た話なので、一人で考えていてもこれが正解というものは無いような気がします。結局のところ、保険会社から保険の内容について十分に説明を受けた上で、何を付保しておけば安心してマンション生活を送ることができるのか、みなさんと十分に話し合いながら、決めていくしかないように思います。 |
| 2002/09/23 | 横浜ランドマークタワーにて行われた、第6回神奈川県マンション管理士会準備会に出席してきました。その様子はこちらで紹介していますので、ここでは省略しますが、神奈川の準備会も、いよいよ2002/11/23(祝)の設立総会に向けて、フル回転で動かないと間に合わない状況になってきました。今後は、現在の役員5人が発起人会を構成し、頻繁に連絡を取り合いながら、設立総会やその後の士会の運営について詳細を詰めていくことになりました。本当に毎回出席するたびに仕事が増えていく感じです(^_^;)。今回はたまたま「友士会」の第4回目の会合と重なってしまったために、午後はそちらの勉強会の方に移動される方が多かったのがちょっと残念でした。同じく「友士会」のメンバーでもある私とK氏も、以前からそちらの勉強会を楽しみにしていたのですが、幹事が途中で抜ける訳にもいきませんので、今回は断念・・・。なんとか2次会に駆けつけて日頃の憂さを晴らした後、3次会では中国語の勉強会(？)で大いに盛り上がりました。今は本業の仕事、管理組合理事の仕事、マンション管理士の仕事、神奈川士会立ち上げの仕事の4つに追われて、寝る時間もない状態ですが、多くの仲間との出会いが私の心の支えとなっていることは間違いありません(^_^)。 |
| 2002/09/22 | 日経新聞2002/09/19付け夕刊の社会面の記事「プリズム現代第5集 高齢マンション再生(1)」で、80年前に建てられた5棟123戸(戸当り面積30平方メートル前後)の鉄筋コンクリート住宅が、この8月に等価交換方式で35階建ての高層マンション「ウエルタワー深川」(304戸)に生まれ変わったことが紹介されています。旧住民は自己負担金なしで、約1.5倍の広さの部屋を得ることができたそうです。ただし、再開発を担当した公社によると「今回のように恵まれた例は最後になるだろう」とのこと。地価やマンション価格の下落により、余剰戸の販売による資金調達も難しく、さらに供給過剰気味の郊外では、余剰戸を造っても完売できる保証もないようです。容積率等の制限で、そもそも余剰戸を造ることができないマンションの建替えはさらに深刻でしょう。資金面の問題だけでなく、マンションの高齢化に伴って、住人自身も高齢化していくという問題もあります。最近、建て替え円滑化法の施行や区分所有法の改正の動きがマスコミで相次いで取り上げられていますが、マンションの「老後」の問題について、居住者のみなさんに意識を高めていただくには良い機会のように思います。 |
| 2002/09/21 | マンション管理センターの主催により、9/20、9/21の2日間、渋谷のフォーラム8で行われたマンション管理士任意講習に出席しました。第1日目の午前中はマンション管理センター管理部長の小倉氏による「相談の現状について」と、聖心女子大教授・弁護士の升田純氏による「標準管理規約と管理規約の見直し」。小倉氏によるとマンション管理センターに寄せられる相談の件数は平成14年度の4～7月の4ヶ月間は対前年比47%増の3,331件。そのほとんどは電話による相談で、内容のトップ5は管理組合の日常運営、総会、区分所有法・管理規約、管理会社、適正化法がとのこと。升田氏は、管理規約を作るには日頃からそのマンション内のささいな問題を書き留め、人間関係を理解し、タイミングを見て提案し、オープンかつ穏やかに多数派工作をし、規約成立後は果断に実行することが大事とのこと。とにかくマンション管理士は自営業・サービス業であり、日々の営業活動とサービス品質の向上のための努力が必要であることをお話の中で何度も繰り返されていました。午後の講義はファイナンシャルプランナーの松本佳也氏による「マンション会計業務と資産管理」と、弁護士の松田弘氏による「管理委託契約と重要事項説明」。松本氏はマンション管理士には簿記の知識も必須であることを訴え、推奨する金融商品の話にも触れました。松田氏は国土交通省の通達と実際の記載例をもとに、ときおり冗談を交えた軽妙な語り口で重要事項説明書の意味と作成方法の解説をしました。第2日目の午前は国土交通省市街地建築課長補佐の本間伸彦氏による「マンションの建替えの円滑化等に関する法律について」と、日本マンション学会長・千葉大教授の丸山英気氏による「区分所有法改正の方向について」。本間氏は建替法が出来た背景や経緯を紹介しながら、行政としての考え方と取り組みを説明しました。丸山氏は現行の区分所有法が制定された歴史的な経緯について触れた後、改正案要綱の内容を一通り説明しましたが、土壇場で建替えの要件が単純に5分の4以上の多数決のみで可能になったことは、単独所有権をないがしろにするものとして、「世界的に見れば極めて異質」と憂いていました。午後は本設備診断機構専務理事の安孫子義彦氏による「給排水設備と漏水問題について」と、建物診断センター代表取締役の澤田博一氏による「大規模修繕について」。安孫子氏の説明は図や写真を交え、技術的にかなり深い内容でした。特に給水管についてはマンションの築年代によって材料や問題の発生原因や箇所が異なること。材料的には問題がなくても現場の作業者のミスによりトラブルの要因になること等の話をしました。澤田氏は、大規模修繕には周到な準備と広報活動、現場代理人の資質、連絡体制等が重要であることを強調した上で、豊富な事例写真を使用して具体的な対応方法の説明をしました。ときおり睡魔に襲われながらも、総じて大変参考になる内容だったように思います。なお、東京会場では申込者が定員の2倍に達したそうで、来年の2月に再度同じ内容での任意講習を予定しているとのこと。今回抽選で見学コースに外れた人も、見学コースのみの参加も可能になるようですので、ぜひ検討されてはいかがでしょうか。 |
| 2002/09/20 | 渋谷のフォーラム8でマンション管理士任意講習の後に行われた「首都圏マンション管理士会設立説明会」に参加しました。任意講習の会場で配布されたチラシを手に、会場には約70名のマンション管理士が集まり、説明会は予定より30分早く16:30に開始しました。最初に設立準備会代表の岡崎泰造氏や事務局長の大原章男氏から会の設立の主旨説明が行われ、(1)都道府県単位の士会の設立が一部を除きはかばかしくないこと、(2)首都圏のマンションには共通する問題が多く、均質な相談体制を確保する必要があること、(3)行政や関連団体と密接に結びつきを図るために全国組織の代替機能を果たすこと、(4)多くの会員の確保により財政的基盤を強固にすること、等の理由により、首都圏を包括する広域的な団体とすること。2002/11/15(金)に四ツ谷の主婦会館プラザエフで設立総会を予定しており、マンション管理センターで詳細情報を公開している首都圏約500人のマンション管理士に入会案内を郵送する予定であること等の説明がされました。その後17:00から18:30まで続いたQ&Aでは多数の質問が上がり、準備会メンバーの自己紹介から始まり、賛助会員は個人に限定し管理業者等からの中立性を保つこと、新潟県等の首都圏以外のエリアでも正会員になれること、弁護士や建築士等の各専門家に顧問会員として加入していただくこと、県単位での士会とも連携・協力して首都圏は一体という意識を行政に持たせたいこと、会としては営業活動・業務受託は行わないが、それらのノウハウを会員に指導すること、今後専門委員会を設置して業務標準や報酬規定を作成する予定であること、準備会のホームページも作成する予定であること、セミナーや勉強会、無料相談会等により会員のレベルアップを図ること、今後県単位の士会から上納金があれば会費の減免も検討すること、各地に支部を作る予定だが、すでに県単位で士会の設立が決まっているところでは互いに連携を取りながら並存する形でやりたいこと、等の説明がされました。私たち神奈川県在住のマンション管理士にとっては、2つの士会を選べて両方に入ることも可能な訳ですが、同じ県内に2つの士会が並存し、異なる倫理規定や業務標準、報酬規定を持つのは、行政にとっても、お客様である管理組合にとっても混乱を招くだけのような気がします。むしろ県単位の士会がそれぞれしっかりとした活動を行い、その連合会のような形で首都圏がまとまるのが理想と私は考えます。しかし、群馬県や山梨県等、マンション管理士の絶対数が少ないところでは財政的基盤の面で県単位の士会設立・運営が現実的に難しい面がありますので、そのような県では首都圏を包括的にカバーする団体としての意味は十分にあるでしょう。いずれにしても、神奈川県の準備会も「首都圏」とは十分に連絡を取りながら、県内の管理組合、行政、マンション管理士の3者のニーズを最大限に満たす士会づくりを目指したいと思います。 |
| 2002/09/19 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2002/09/19付ニュース「CM会社を探すならここで、CMnetが47社の詳細情報を公開」で、シーエムネットが2002/09/18から、CM（コンストラクション・マネジメント）業務を行う会社の詳細情報の公開を開始したことが紹介されています。日本でCMを手がけている専門会社から設計事務所、建設コンサルタント、ゼネコン等々まで、代表的企業47社の情報を比較閲覧できるサービスですが、まだ準備中のところが多いのはともかくとして、首をかしげるのは詳細情報がPDFファイルで用意されていること。せっかく記述された会社のホームページにジャンプできない等、PDFでは不都合が多いので、ここはやはりHTMLで情報提供すべきでしょう。CMについては2002/08/08の「今日の話題」でも紹介したように、今後マンションの修繕工事でも注目される契約方式です。ただし、宮古市が工期短縮のために設計・施工を同時並行させたCM方式で失敗したというニュースもあったように、CM方式には様々な契約形態があるため、それによって施主が負うリスクを正しく理解しておく必要がありそうです。 |
| 2002/09/18 | 毎日インタラクティブの2002/09/18付けニュースで、金融庁が来年4月に予定していたペイオフの全面解禁を同9月まで延期する方針を固めたことが紹介されています。金利ゼロの普通預金などの決済用預金はペイオフの全面解禁後も全額保護される見通しになり、その導入準備が間に合わないことが理由だそうです。この1～2年、マンション管理組合はペイオフ問題に振り回された感がありますが、結局のところ、金利ゼロの普通預金が一番安直な解になるのでしょうか。このペイオフの全面解禁に対してどのように対処するかは、マンションの規模によってもだいぶ異なりますし、管理組合によって様々な考え方があると思いますが、いずれにしても組合員のみなさんの合意を得ることが大事であることに変わりはありません。金利による利殖性を選ぶか、金利ゼロでも安全性を優先するか、今のような超低金利時代だと答えは単純でつまらない気もしますが、今後金利が上昇した場合には、管理組合のバランス感覚と適切な判断が求められることになるでしょう。 |
| 2002/09/17 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/09/13付記事「首都圏新築マンション、勤労者年収の５．２８倍」で、都市開発協会の調査によると、首都圏の標準的な新築マンション(75平方メートル)の価格が3900万円となり、バブル前の86年の水準を下回って、平均的な勤労世帯の年収(739.2万円)の5.28倍になったことが紹介されています。大阪圏では3097.5万円で年収の4.19倍、名古屋圏では2557.5万円で年収の3.46倍とのこと。「勤労者が生活を切りつめることなく購入できる価格は年収の４倍前後、やや生活を切りつめれば手が届くのは５倍前後」だそうですので、バブル前の水準にもどったとは言え、われわれ首都圏の住人はまだまだ生活を切りつめながらのマンション暮らし・・・。と言うより、同じ価格なら首都圏に比べて、大阪圏では26%増、名古屋圏では53%増の広～いマンションに住めるということでしょうか。うらやましいですねー。まあ、広い部屋だと掃除も大変ということで、こちらは狭いながらも楽しい我が家を目指すことにします(^_^;)。 |
| 2002/09/16 | 国税庁ホームページで2002/09/10から路線価の検索ができるようになりました。平成12年分～平成14年分の路線価図がPDFファイルで提供されており、県名、市町村名等をクリックしていくと画面に表示されます。紙の路線価図をそのままスキャナーで取り込んだものらしく、ファイルサイズが大きくて開くのに時間がかかるのが難点ですが、今までは税務署に行って閲覧したり、市販のものを購入するしかなかったのですから、ずいぶん便利になりました。この路線価は、道路ごとに国税局長が決定した土地の単価で、相続税や贈与税を算出する基礎となる金額です。土地に面している道路に毎年1月1日時点での値段が設定されており、その値段をもとに土地の価格を算出します。この路線価は、国土庁が発表する1月1日時点での公示価格や、都道府県が発表する7月1日時点での基準値価格の約8割程度に設定されているそうです。ちなみに各地方自治体が固定資産税額を徴収するために設定している固定資産税評価額は、公示価格や基準値価格の約7割程度に設定されているとのこと。路線価は最近10年連続して下落しているそうで、地価の下落に歯止めはかからないようですが、マンションの資産価値の低下には管理組合活動の活性化で、しっかりと歯止めをかけていきましょう(^_^)。 |
| 2002/09/15 | 警察庁ホームページの「生活安全の確保」の2002/09/13付記事「カム送り解錠について」で、「カム送り解錠」あるいは「バイパス解錠」と呼ばれる新しい解錠の手口への警告が載せられています。これは錠ケースと扉の間に出来る隙間に特殊な工具を入れることにより、錠シリンダーを迂回して直接カムを操作して解錠するもので、美和ロックを始めとして、国内で販売された約900万個の錠ケースがこの手口で簡単に解錠が可能ということです。対策としては厚さ1～3mmのリング状のスペーサーで隙間を埋めることが有効なようで、部品自体は安価なものの、取り付け作業の人件費が高くつくようです。部品だけ買ってきて自分で取り付けることも可能ですが、マンションの場合、管理組合でまとめて対策工事を依頼するのがコスト面で考えると賢明でしょう。玄関扉の鍵は専有部分ですので、対策の必要なマンションでは、希望者を募って共同購入の形をとるか、マンション全体の防犯対策と考えて管理費からの支出とするか、管理組合としては緊急性の要求される案件だけに、その対応がきちんと出来るかどうかで日頃の管理組合活動の活性化度が問われるように思います。 |
| 2002/09/14 | 神奈川マンション研究会の主催で横浜情報文化センターにて行われたシンポジウム「マンション管理適正化法のその後」に参加してきました。定員200名の会場は立ち見も出るほどの盛況で、この問題に対する関心の高さと熱気を改めて感じました。高橋健一郎弁護士による基調報告では、マンション管理研究会で行ったアンケート調査結果の報告があり、マンション適正化法が要求する重要事項説明や財産の分別管理がまだきちんと行われていないケースが多いことの指摘がありました。引き続き行われた石川惠美子弁護士を座長とするパネルディスカッションでは、国土交通省住宅局マンション管理対策室長の飯島正氏、神管ネット・浜管ネット会長の松野輝一氏、東急コミュニティー専務取締役の高梨奉男氏、弁護士の中村宏氏がパネリストとして参加し、意見交換が行われました。マンション管理士については、飯島氏からは「ごく一部のファイナンス関係のマンション管理士がペイオフ対策のブームで活躍中であることを除いては、本来期待していた分野で活躍している人は少ないのが現状で、国は様子見の状態。国としてはこの指とまれ式の組織化は考えていないので、自分で努力してほしい」とのエール。高梨氏は自身がマンション管理士でもあることから、「合格しても実務経験がないと業としてやっていくのは無理であり、多くのマンション管理士が同じ悩みを持っていると思う」との感想。松野氏からは「マンション管理士は本来管理組合の味方であるが、本当に味方をしてくれるのかどうかはまだ見えていない状態で、管理組合も様子見の段階」との意見がありました。さらに飯島氏は、「区分所有法の改正に伴って、標準管理規約や標準管理委託契約書の改正が行われるため、これらの中でマンション管理士の位置づけについて、何か仕掛けが出来ないか検討中である」とし、具体的には、「標準管理規約のコメントに記載したい」とのこと。またマンション管理士の最終的な数としては、「全国6万の管理組合の10管理組合に1人のホームドクター」として考えているとのことで、「マンション管理士は精神としてはボランティアでも、仕事で食っていける体制作りをしたい」との発言もありました。また、管理会社出身のマンション管理士が本当に中立の立場で管理組合のために動けるのかとの質問もありましたが、高梨氏は「士会の倫理規定の中で動いてもらうしかない」と答えるに留まりました。いろいろと感じるところが多いシンポジウムでしたが、コメントは別の機会に譲ることにして、今日はとりあえず報告のみにさせていただきます。 |
| 2002/09/13 | 教育心理学者のベス・ブルーノ氏の「記憶のピラミッド」によると、学習したことを24時間後に覚えているパーセンテージは話を聴くだけでは5%、本を読むことで10%、実際のモノを見ることで20%、ノートを取ることで30%、討論することで50%、実際にやってみることで75%、人に教えることで90%だそうです。マンション管理で言えば、セミナーを受講したり、本を読んだりするだけでなく、実際に自分が管理組合活動を行い、他の管理組合役員さんとの交流会等で意見交換することが有効ということでしょうか。そして一番効果があるのが、自分自身がセミナーの講師になること。と言っても、そんな大げさなものでなくても、勉強会のような形で有志が集まって、順番に自分たちで講師を務める形でも、ずいぶん勉強になるはずですね。実はこの「今日の話題」も、インターネットで見かけた気になる記事を忘れないように書き留めておくために始めたものですが、要点を簡潔にみなさんにお伝えするには、しっかりと内容を理解しないといけないですので、自分自身の勉強の意味でもずいぶん役に立ってます。今後も「毎日更新」をモットーにがんばりますよ～。 |
| 2002/09/12 | 横浜市長のホームページの「市長定例記者会見」の2002/09/04付記事で、マンション紛争等の防止に向けて横浜市の「まちのルールづくり相談センター」を9/12(木)に開設することが、紹介されています。このセンターは、自らの住環境を破壊するマンション建設等に反対する住民の相談窓口となるもので、既存の法では規制のできない高層マンション建設等を、住民発意の地区計画や建築協定を作ることで阻止するために、行政の負担で全面的に住民運動をバックアップしてくれるもののようです。近隣に超高層マンションが突然建設されたりすると、いくら都市計画や建築基準法に合致しているとしても、納得のできない住民との間で紛争となる場合もありますので、あらかじめ地区計画によって細かな条例を定めたり、住民同士で建築協定を結ぶことは、トラブル防止の観点から有効なことだと思います。また、このような運動を通じて、その地域の住民が自分たちでまちづくりをしていくという意識を高めるという意味も大きいように思います。今後は、ぜひマンション「内」紛争等の防止にも向けて、同じような「マンション内のルールづくり相談センター」なり、マンション管理全般に関する相談センターを作っていただき、マンションの管理組合活動を全面的にバックアップしていただきたいと思います。 |
| 2002/09/11 | 9・11の米同時多発テロからちょうど1年が経ちました。世界貿易センタービルに航空機が突入し、崩壊していく衝撃的な映像は、世界中の多くの人にとって、永遠に忘れることのできないものとなりました。数多くの犠牲者の方に追悼の意を表すると共に、このような惨劇を2度と繰り返してはならないと強く思います。そこで最近気になるのは米国のイラク先制攻撃の動きでしょうか。テロは断じて許される行為ではありませんが、力で抑えつけることですべてが解決するとも思えません。戦争行為によって、テロリストだけでなく関係のない住人や子供たちまでを巻き込むことにも、何かしっくりしない気持ちが残ります。ジョン・レノンが「イマジン」で唄った、国境も、殺し合いも、宗教の違いもなく、すべての人間が仲間になって世界が1つになる日。ごく一部の先進国の繁栄とうらはらに、多くの発展途上国が貧困と飢餓に喘いでいる現実世界に、そのような理想論は通用しないのかもしれませんが、21世紀はインターネットによって世界中の誰もがリアルタイムに情報を共有し、意見交換できるようになる時代です。いつか世界中の人たちが1つの良好なコミュニティーを形成できる日を、私も夢見たいと思います。 |
| 2002/09/10 | 日経BP「Small Biz」の近藤 昇氏のコラム「こうして起こせ、社内情報革命」の「第32回 「サイレント・マジョリティの声」を吸収する社内体制の確立を 」で、びしょびしょの漬物を客に出してクレームを受けた和食チェーン店の店員の対応を例に、企業がお客様のニーズやクレームを的確に把握し、業務改善につなげていくには、“声なき声”を読み取ることが重要であると紹介されています。アンケート用ハガキにわざわざ答えてくれるお客様は少数派。何も発言してこない大多数の顧客層の“声なき声”を読み取る社内体制を確立するには、単なる情報システムを構築するだけでなく、人事制度や社内コミュニケーションのあり方まで含めた総合的な施策が必要とのこと。この記事の「企業」を「マンション管理組合」に、「お客様」を「マンション住民」に置き換えて読んでみると、ちょっと教訓的です。意見箱を設置したり、アンケートを実施したり、住人の声を吸い上げるには、そういった施策ももちろん大事ですが、普段から“声なき声”に耳を傾けることを意識しているかどうかで、管理組合の活性度がだいぶ違ってきます。ちょっとした機会に住人の方や管理人さんと交わした会話や、マンション内の奥様ネットワークから聞こえてくる話。むしろ、そういった日頃のコミュニケーションの中に、業務改善のためのヒントがたくさん含まれているのです。 |
| 2002/09/09 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/09/09付記事「第11回 集合住宅での水漏れトラブルの対処方法」で、マンションの水漏れ問題が取り上げられています。給排水管の老朽化による水漏れ事故の場合、階下の部屋の天井や壁紙の交換費用を誰が負担するかは、それが専有部分か共用部分かによって変わってきますので、リスクを軽減するには管理組合や個人でそれぞれ損害保険に入っておくのが良いようです。また、万一の場合に保険が下りないというトラブルのないように、補償範囲がどこまであるかを確認しておく必要もありますね。例えば共用部分の水漏れ保険だと、共用部分からの水漏れで、専有部分が被害を受けても、保険は下りないとか・・・。このようなケースは、施設賠償責任保険(または特約)の契約が別途必要ということでしょうか。保険の話はなかなか難しいですので、何か不明な点があれば保険代理店に確認することをお勧めします。もちろんマンション管理士としても、可能な範囲でアドバイスを差し上げます(^_^)。 |
| 2002/09/08 | 東京都練馬区の石神井公園区民交流センターで行われた第2回練馬区マンション交流会に相談員として参加してきました。午前の部が無料相談会。マンション管理士notesとしては、今まで電子メールでのご相談はたくさん受け付けていますが、フェース・ツー・フェースでの相談は初体験。事前に相談内容を知らされていなかったので、どんな相談を受けるのかハラハラ、ドキドキでの参加でしたが、実際の相談内容は得意分野とする管理会社の変更についての話でしたので、なんとか無事こなせました。私のアドバイスでどれだけご満足いただけたか、気がかりな面もありますが、たいへん良い経験になりました。午後は弁護士の保坂光彦氏によるマンションの不具合を発見したときの対処方法の講演と、一級建築士の羽鳥修氏によるマンションを50～70年長持ちさせるための具体的な注意点の講演があり、こちらも大変勉強になりました。弁護士の保坂氏は若手のホープでありながら、マンション問題に対する真摯な取り組みに好感を覚えました。羽鳥氏の講演では「早いうちに管理組合が主体的に動くこと。それによって建物が何年持つかが決まる」という言葉が印象的でした。その後、テーマ別に各テーブルに分かれての交流分科会。私はペット問題、騒音問題といった住人のマナーについてのテーブルに付いて、みなさんと意見交換をさせていただきました。このような純粋にマンション管理の問題に悩む役員さんの集まりは、まさにボランティア管理士notesの活躍の場。またこのような機会があったら、ぜひ参加させてください(^_^)。 |
| 2002/09/07 | かながわ県民センターにて行われた、神奈川県マンション管理士会準備会の総務部会と企画部会に出席してきました。午前中に行われた総務部会では業務標準案の細部の詰めが行われ、次回の全体会(9/23)で最終案の提示がされることになりました。倫理規定についても草案が提示される見通しです。午後に行われた企画部会では、12月の士会設立に向けての具体的な課題の検討が行われ、会則案、会費、入会手続き、役員等について企画部会案の決定がされました。事務所の設置、設立時のイベントについても具体的な作業に入りました。現在、全国各地で士会設立の動きがあり、まさに群雄割拠、戦国時代の様相を呈していますが、会員が士会に求めるものは業を行っていく上での信用や、自己研鑽、他の会員との情報交換等、さまざまなものがあります。神奈川の準備会ではホームページを通じて積極的に情報公開を進めることと、会員の間で自由闊達に意見交換を行うことによって、合意形成を図りながら、会員のみなさんのニーズに応えることができる士会の設立を目指したいと考えています。 |
| 2002/09/06 | 毎日インタラクティブの2002/09/06付けニュースで、小林亜星さんが「自分の曲を真似された」として服部克久さんを訴えていた訴訟の控訴審で、小林亜星さんが逆転勝訴したことが紹介されています。服部克久さんの「記念樹」が、小林亜星さんの「どこまでも行こう」にそっくりなことが問題となった裁判ですが、一審では服部さんの勝訴、今回の控訴審では小林さんの勝訴となりました。服部さんは直ちに上告して争うようです。曲には著作権がありますので、他人の曲をまねて作るのは問題がありますが、マンション管理のやり方には著作権はありませんので、どんどん他のマンションの真似をして、良いところを取り入れていきましょう。最近は管理組合や個人でホームページを公開しているマンションがたくさんありますので、他の多くのマンションの管理のやり方が手に取るように分かります。「まねる」は「まねぶ(学ぶ)」に通じると言いますので、多くのマンション管理組合が情報交換し、互いに真似をしながら、より良い管理組合活動を目指していくのが理想的な姿でしょう。マンション管理士としても、そのお手伝いが出来ればと考えています。 |
| 2002/09/05 | 昨日紹介した区分所有法の改正案の要綱では、管理者が損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に関し、区分所有者を代理するものとされました。過去、共用部分の瑕疵について売主と建築会社を相手に、共用部分にひび割れ等の瑕疵が生じたとして、補修費用等の賠償請求の裁判を提起した管理組合が、「原告適格なし」として審理を却下されたこと(東京高裁 平成8年12月26日判決)があっただけに、 この改正案は評価できるでしょう。また、規約・議事録等の関係書類の電子化や、集会における電磁的方法による議決権の行使も認められましたが、その具体的な内容は別途法務省令で定めることになるようです。さらに、規約は各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないことも明記されたました。とかく不公平感が生じがちな敷地内駐車場の利用に関する規定の見直しが、今後各マンションでどのように進むかは注目に値するでしょう。 |
| 2002/09/04 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/09/04付記事「老朽マンション建て替え 円滑化へ法改正答申」で、9/03(火)に行われた法制審議会の総会で決まった区分所有法の改正案の要綱が紹介されています。注目の建替え要件は、やはり「築30年」の要件が外れ、「5分の4以上」の賛成だけで可能になりました。さらに、建て替え時の建物の使用目的の変更や、敷地の一部変更を認めたり、大規模修繕工事の決議要件を「4分の3以上」から「2分の1以上」に緩和することなどが盛り込まれ、秋の臨時国会に法案として提出されるようです。現行区分所有法が建て替えの要件として、補修に「過分の費用」を要する場合というあいまいな基準を定めていることから、建て替えに際して住人間のトラブルが生じていたのは事実ですので、基準が明確になったことは歓迎したいと思います。しかし、建て替えに要する費用負担等を考えると、「5分の4以上」の賛成を得るのはなかなか大変なこと。建て替えをするにも、補修で建物の寿命を延ばしていくにも、いずれにしてもマンション内に良好なコミュニティーを形成し、住人全員の合意形成を図っていくことが大事であることに変わりはありません。 |
| 2002/09/03 | マンション管理センターのマンション管理士情報検索サービスを久しぶりに利用して、「神奈川県」で検索したら、94名に増えていました。6/28(金)のサービス開始当初61名で、その後7月下旬に81名に増えて、今回が94名ですので、着実に増えてますね。先頭のU氏とと最後のK氏は変わらず。平成13年度の試験で神奈川県の合格者は948名でしたので、その10%に相当することになります。東京都は1667名の合格者に対して18%の304名が、大阪府も763名の合格者に対して18%の143名が検索できますので、神奈川はだいぶ負けてますね。神奈川県のマンション管理士の方で、「マンション管理士詳細情報シート」を未提出の方は、ぜひ提出を。神奈川県マンション管理士会準備会への入会も併せてご検討ください(^_^)。 |
| 2002/09/02 | 昨日(9/01)「NHKアーカイブス」の「ある人生」で、「良寛先生」という1964年（昭和39年）の番組が放送されていました。良寛(りょうかん)先生と親しまれた本田良寛(よしひろ)医師は、親の代からの開業医院を閉じてまで、あいりん地区で低所得労働者の診療に打ち込み、「ある時払いの催促なし」の借用書を書かせることによって所持金のない日雇労働者の診療行為を続けたそうです。60歳で胃がんで亡くなったときの葬儀には、大勢の労働者が駆けつけ、弔問の列が途切れることがなかったとのこと。ここまで自分をなげうってまで他の人のために生きることが出来る本田医師の「志」には本当に頭が下がり、感動しました。私はマンション管理士は「マンションのお医者さん」だと思っています。医師の「志」が人の命を救うことならば、マンション管理士の「志」はマンション管理に関する諸問題から住人を救うこと。「マンション管理士の資格をどう活かすか」を考えるのではなく、「マンション住人を救うには何をすべきか」を常に念頭に置いて行動したいと思います。 |
| 2002/09/01 | 9月1日は「防災の日」。1923（大正12年）のこの日に起きた関東大震災の教訓を忘れないという意味と、この時期に多い台風に対する心構えの意味も含め、1960（昭和35）年に制定されたそうです。阪神淡路大震災では、地震発生後、ライフラインが停止し、復旧には電気1週間、水道4-6週間、ガス12週間を要したようです。電気とガスはともかくとしても、人が生きていくためには飲料水だけは不可欠です。阪神淡路大震災の場合、給水車が来るまでに3日かかったようですので、3日間分の水は各家庭で備蓄しておく必要があるようです。人が生きていくには1日3リットルの飲料水が必要だといわれていますので、4人家族の場合は36リットルの備蓄が必要になります。また、給水槽のあるマンションの場合、そこに蓄えられた水も結構役立つようです。うちのマンションでは、給水槽には62世帯で2万リットルの水が常時ありますので、1世帯あたり約300リットルの備蓄があることになります。ただし、この水を利用するにはどうしたらいいのか、私を含めて居住者の中で知っている人はたぶん誰もいない状況ですので、来年春の消防訓練の際に、給水槽清掃業者の協力を得て利用方法の実地研修を行う予定です。みなさんのマンションでは備えは十分でしょうか。 |
| 2002/08/31 | マンション管理新聞2002/08/15・25合併号に「避難ハッチ知って得する」と題した特集記事があり、マンションのベランダなどに見かける避難ハッチの種類や性能、維持管理方法、改修方法などが紹介されています。避難はしごは年2回の外観・機能点検と年1回の総合点検が義務付けらており、ハッチ本体がスチール製の場合はさらに5～10年周期の鉄部塗装や15～20年での改修が必要になるとのこと。ただし、平成4年の消防庁通知以降のマンションはステンレス製になので、半永久的に大丈夫のようです。やはり問題はイザというときにうまく使えるかどうかでしょう。うちのマンションの避難ハッチにも、チャイルドロックを解除しないと開かないタイプと、上ブタを開けた後に下ブタのロックを解除しないと開かないタイプがあります。さらに、はしごのストッパーを足で強く押して解除しないとはしごが下がらないようなので、説明書を見ただけでは実際にうまく使えるのか不安があります。避難ハッチの設置住戸とその階下の住戸の協力をいただかないと実現できませんが、消防訓練の際にぜひ使ってみたいと思っています。 |
| 2002/08/30 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「住まいの相談室」の2002/08/30付記事「マンションの規約に違反する犬は、やはり飼えないのですか！？」で、管理規約に反することを知りながらマンションで犬を飼い続けてきた相談者のQ&Aが載せられています。この相談者は新築マンションに入居時から4年間犬を飼育しているようで、他の入居者に迷惑のかからないようにしてきたが、突然理事会から手放すように通告されて困っているとのこと。法的に考えれば、管理規約に違反してペットを飼育することは許されず、もし飼育を認めるのなら、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成で規約を改正すること、となるでしょう。ただし、上のケースでは管理組合は4年間も犬の飼育を黙認してきたような形ですので、管理規約の規定自体が居住者の総意とズレてしまっている可能性があります。また、管理組合が一方的に是正措置を求めることで、マンションの居住者の間に感情的なしこりを残す危険性もあります。マンションの問題は、法的に正しい解決方法が必ずしも最善の解決方法とは限りません。この記事の回答にもあるように、規約に違反してペットを飼育している者がいたときは、管理組合としてはまず理事会で検討すること。そしてアンケート等で居住者の意向を確認するなどの慎重な対応が求められるでしょう。もちろん違反者とも十分に話し合いの場を持つことは言うまでもありません。 |
| 2002/08/29 | 住宅新報Housing TIMESの2002/08/26付ニュースで、2002/10/23(水)の13:00～17:00に（社）かながわ住まい・まちづくり協会が、よこはま情報文化センターにて集合住宅のペット問題をテーマに無料セミナーを行うことが紹介されています(定員200名)。この分野に精通する弁護士や獣医師らをゲストに招いて、討論、講演などを行うそうですので、都合の付く方はどうぞ。ペットは生活を豊かにする「コンパニオンアニマル」として集合住宅の中でも地位が向上してきたかに見えますが、最新の米国の研究によるとペットは子供のアトピーを防ぐ効果もあるそうです。さらに花粉症にも効くそうな。ただし、犬や猫を2匹以上飼う必要があるようで、1匹では効果がないとのこと。マンションではちょっとつらいですかねぇ・・・。 |
| 2002/08/28 | 日経BP「BizTech」の「活用コラム」の「視点」の2002/08/28付記事「視点：「食える資格」の取得で道は開けるのか」で、司法書士試験に挑戦して2年目で合格した記者さんの体験記が載せられています。大学受験の比ではない勉強量をこなし、やっと合格したものの、合格はゴールではなく、司法書士業をしていく端緒についただけとのこと。その後、司法書士会などが開催する各種研修に参加し、他の司法書士事務所で実際の業務を学び、やっと開業というスタートラインに漕ぎ着けるが、黙座していても仕事はやって来ず、「独立・開業して順調に軌道に乗るかどうかは、結局は自分の営業力や、仕事に対する誠実な姿勢、提供できるサービスの質に依存する」のだそうです。私たちマンション管理士もまったく同じこと。取得した資格を生かすも殺すも、その後の本人の努力次第ということでしょう。ボランティア管理士のnotesとしては、「食える資格」というよりは、「社会貢献のための資格」を目指していますが、それとても同じこと。単に資格を持っているだけでは世の中の何の役にも立てません。常に自己研鑽してサービス品質の向上に努め、積極的に社会と関わり合うことによって、初めて世のため、人のために役立つことができると考えます。 |
| 2002/08/27 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/08/27付記事「第10回 集合住宅の騒音問題を考える」で、マンションの騒音問題が取り上げられています。法的な観点では騒音が「受忍限度」を越えるかどうかが判断基準になりますが、これは加害者の対策や被害者の落ち度も総合的に判断して決定されるとのこと。問題が起きないようにするには、住人がマナーを守ることがまず基本で、ハード的には防音カーテンを使ったり、フローリングの遮音等級に注意すること。そして、最後に「相手の顔が見えている」かどうかで、音の聞こえ方に大きな差が生じることに言及し、住人同士のコミュニケーションの重要性を訴えています。私も「プロフィール」に書いているように、ペット、騒音等、多くのマンション問題は、隣人の顔も名前も分からないような未熟なコミュニティーに根本的な原因があると考えています。マンションは現代の長屋。他人を思いやる心を持っていて、ちゃんと人付き合いの出来る人でないと、本来集合住宅に住む適性はないのです。しかし実際には、煩わしい隣近所との付き合いは不要と勘違いした人たちが、マンションという集合住宅に集まってくるのが現実。このパラドックスを解くには、やはり管理組合活動を活性化させながら、時間をかけて良好なコミュニティーを形成していくしかないと言えるでしょう。 |
| 2002/08/26 | マンション管理センターの掲示板が、本日(8/26)の9:00から再開されました。マンション管理組合やマンション管理士に関する情報交換を行うことができる共通のプラットフォームが復活したことは喜ばしいことだと思います。登録制もトラブルを防止するためには、止むを得ないところでしょう。しかし気になるのは、利用規約の中にある「掲示板で発信された情報の使用許諾」の項目です。これによると、掲示板に投稿された記事をマン管センターは投稿者に無断でいくらでも複製ができ、勝手に本やCD-ROMにして販売することが出来ることになります。さらに、投稿者の「著作者人格権」の行使も認めないため、例えば記事の一部がマン管センターの都合で勝手に書き換えられたり、投稿者の氏名(またはハンドル名)が表示されることなく記事の内容だけが一人歩きする危険性があります。掲示板上の匿名記事の著作権が裁判沙汰になって以来、Yahoo!JAPAN等、世の中の掲示板にこの利用規約が追加されるようになったのは事実ですが、「情報交換の場としての掲示板の良好な環境を維持すること」や「プロバイダ責任法」に、こんな余計な項目は必要ありません。大変残念なのですが、私はそこまで自分の基本的人権を放棄したくはありませんので、マン管センターの掲示板には投稿を控えることにします。利用規約のこの部分については、マン管センターの再考を強く望みます。とりあえず何か書き込みをするときは、自分のホームページ上に記事を書いて、マン管センターの掲示板には単にそこへのリンクを表示するだけにしようかな(^_^)。 |
| 2002/08/25 | 住宅新報Housing TIMESの2002/08/23付ニュースで、9/19(木)の13:30～17:00に（社）かながわ住まい・まちづくり協会が横浜ランドマークタワーでマンションの建替えをテーマに有料セミナーを行うことが紹介されています(定員100名、受講料2,000円)。千葉大の丸山英気教授が「区分所有法の改正について」と題した講演を、国土交通省国土技術政策総合研究所の長谷川洋主任研究官が「マンションの建替え円滑化等について」と題した講演を行うようです。明日(8/26)から電話による申込みを先着順に受付するそうですので、興味のある方は同協会へどうぞ(TEL:045-664-6896)。平日のセミナーですし、当日私は日本にいない可能性が高いので見送ります。 |
| 2002/08/24 | 横浜ランドマークタワーにて行われた、第5回神奈川県マンション管理士会準備会に出席してきました。今回は会員14名とゲスト2名の参加で行われ、平成14年12月に任意団体として士会を設立することが正式に決定しました。今後、12月の設立に向けて、会則、事業計画、予算案、業務標準、倫理規定、報酬規定等の作成を急ぎます。また、従来の幹事2名＋会計1名の体制を改め、代表幹事1名＋幹事3名(各部会のまとめ役)＋会計1名の新体制が発足し、私は企画部会の幹事の大役を仰せつかってしまいました(^_^;)。電通元社長の吉田秀雄氏の「鬼十則」に「大きな仕事と取り組め。小さな仕事はおのれを小さくする。」とありますので、微力ながら、がんばりたいと思います。準備会の会員数も現在は41名に増え、士会に対する期待度もますます高まってきています。4/13(土)に「勉強会」として最初の会合を開いてから、正式に士会が設立されるまで、8ヶ月もかけることになりますが、会員全員の合意形成を図りながら士会の設立を目指す私たちのアプローチは、マンション管理組合の合意形成のプロセスにも通じるものがあると感じています。様々な価値観や考え方を持つ人の集まりをどのようにしてまとめて行くのか、まさに管理組合運営のノウハウを実践勉強する場にもなっていると思います。 |
| 2002/08/23 | 6/12(水)から閉鎖されていたマンション管理センターの掲示板が、8/26(月)9:00から再開されることになったようです。「情報交換の場としての掲示板の良好な環境を維持することとプロバイダ責任法を踏まえ、新たに掲示板の利用規約を設けました」とのこと。掲示板の書き込みがネット上での正当な言論活動なのか、中傷なのかの見極めは難しいものがありますが、「プロバイダ責任法」によれば、例えば掲示板に書き込まれた誹謗・中傷記事に対して、プロバイダが被害者から記事の削除を求められた場合、書き込みをした者にその旨を伝え、7日間以上返答がなければ削除するような対応が求められるようです。また被害者はその書き込みをした者の氏名、住所その他の情報をプロバイダに開示を求める権利があるようですが、開示をするプロバイダには慎重な対応が要求されており、故意または重大な過失がない限り、開示しなくても許されるようです。これらを踏まえた対応というのが、実際にどのようなものなのかは不明ですが、やはり噂されていた登録制ということなのでしょうね。しかし、一番残念なのは過去の書き込みが掲載されないということです。マンション管理に関する、これまでの諸先輩方の貴重な書き込みがすべて失われてしまったのは残念でなりません。これについてはぜひマン管センターに再考をお願いしたいと思います。それはさておき、やはりみなさん再開後の一番乗りを目指してますね？ |
| 2002/08/22 | 住宅新報Housing TIMESの2002/08/22付ニュースで、9/14(土)の13:30～16:30に神奈川マンション研究会が横浜情報文化センターにて「マンション管理適正化法のその後」と題したシンポジウムを開くことが紹介されています。パネルディスカッションでは、管理会社から東急コミュニティー専務取締役の高梨奉男氏、管理組合から神管ネット会長の松野輝一氏、国から国土交通省住宅局マンション管理対策室長の飯島正氏、法律家から弁護士の中村宏氏がパネリストとして参加し、マンション管理適正化法の施行から1年経った現在の状況や問題点、今後の課題等について、意見交換がなされるようです。定員200名(先着順・申し込み不要)で、無料(資料代のみ有料)なので、興味のある方はどうぞ。神奈川マンション研究会は、平成7年9月に、管理組合の運営等、マンションに関する様々な問題について調査・研究・実務処理・情報交換などを行う目的で発足した研究会で、企業や団体から独立するために、参加資格を個人に限っています。会員はマンション居住者、大学研究者、マンション関連業務会社の社員、不動産鑑定士、行政書士、司法書士、税理士、建築士、弁護士などバラエティに富んでおり、実は私も知人の元管理組合理事長さんの紹介で今週入会しました(^_^)。とりあえず今は何でも勉強モード。とにかくいろいろな所に首を突っ込んでみて、情報収集と自己研鑽に励むことにします。 |
| 2002/08/21 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/08/20付記事「建て替え要件「築３０年」に自民が批判」によると、不動産業界や建設業界の圧力で、法制審部会から提案された「築30年」という要件がなくなり、単に「5分の4の賛成さえあれば建て替えができる」という法案になる可能性が大きいそうです。築30年にすべきか、築40年にすべきかが争点だと思っていたら、なんと築年数によらずいつでも建て替えOKということを業界のみなさんは考えていたようです。高齢者等の建て替えを望まない少数者を保護するためには、単なる「5分の4の賛成」の他に「築30年」のような要件もあるべきなのでしょうが、開発促進・規制緩和の流れには逆らえないということでしょうか。でも、建物の維持管理の状態によって同じ築30年でも状況がずいぶん違うということは確かなので、築年数の要件はなくしたほうがすっきりしていていいかもしれませんね。築30年で建て替えを考えるのか、適正な維持管理を行って100年マンションを目指すのか、そういったことも含めて住人の合意を形成していくのが本来のマンション管理のあり方と考えれば、一律に「築30年」というあまり意味のない要件はないほうが良いのかもしれません。 |
| 2002/08/20 | 国土交通省の2002/08/19付け報道発表資料「既存住宅に係る性能表示制度に対応した住宅品質確保促進法施行規則及び日本住宅性能表示基準・評価方法基準その他関連告示の制定、改定について」によると、2002/08/20に日本住宅性能表示基準・評価方法基準等が改正され、住宅性能表示制度の対象に既存住宅が追加されたそうです。すなわち、従来は新築住宅だけが対象だった「性能表示」が、今後は既存住宅も対象になったとのこと。既存住宅の売買の際に判断材料となるほか、耐震改修やリフォームを促進する意味もあるようです。ちなみに住宅性能評価書にはこんなマークが付くそうです。今後は既存マンションでも、「性能表示」付きが増えてくるのでしょうか？私としてはむしろ「管理組合の活性度表示」や、「コミュニティーの成熟度表示」が欲しいところですね(^_^)。 |
| 2002/08/19 | 日経BP セキュリティー総合ソリューションサイトのコラム「女性のためのセキュリティ講座」の連載第6回「個人情報管理術」で、個人情報の流出を防止するためのノウハウが紹介されています。例えば郵便物から電話番号や生年月日が分かることがあるため、郵便受けに施錠することはもちろん、郵便受けに名前を表示することも避けるべきとのこと。郵便物の誤配を防ぐ意味では、郵便受けには部屋番号だけでなく、名前も表示するほうが好ましいと思いますが、プライバシーやセキュリティーを考えた場合、いろいろな議論があるようです。また、管理組合の役員名を部屋番号と一緒に掲示板等に表示するときも、役員が女性の場合のことを考慮して、役員名の表示は姓だけに留めたほうが良いとも言われます。ちょっと盲点になっているのは、宅配ロッカーでしょうか。宅配ロッカーの中には部屋番号をタッチパネルで入力すると、確認のために住人のフルネームをわざわざ画面表示してくれるものがあるので、注意が必要かもしれません。もっとも、分譲マンションの場合は登記簿を見れば区分所有者の氏名はすべて分かりますので、要はどこまでのレベルでプライバシーとセキュリティーを確保するかという話になるのでしょうけど・・・。個人的には部屋番号だけの郵便受けというのはどうも好きになれませんね(^_^;)。 |
| 2002/08/18 | 台風13号の接近により、各地で大雨による影響が出ています。8/16(金)に行われた湘南台灯篭流しも引地川の増水で足場が流されてしまい、灯篭を流すことが出来ずに終わりました。大雨で気になることに、ピット式の機械式駐車場の冠水があります。うちのマンションでは排水ポンプの処理能力を越える集中豪雨が発生した場合、水位センサーが働いて、警備会社に非常通報が届くようになっており、最下段の車が冠水する危険性が生じた場合にはすべてのパレットを上昇させることにしています。しかし管理員が不在の休日や夜間には、警備会社の到着を待っていると対応が遅れることも考えられるため、緊急時には役員が対応することにしようとしています。ピット式駐車場のパレットをすべて上昇させるためには、インターロックを解除する必要があり、その手順については次の消防訓練の際に実地訓練を行う予定です。ピット式の機械式駐車場をお使いの方は、集中豪雨で冠水の危険性がある場合の対応方法を明確にすると共に、一度インターロックの解除方法をご自身で確認されておくのが良いでしょう。 |
| 2002/08/17 | NTT東日本の「最新のニュース」の2002/08/14付け記事で、集合住宅の構内を光配線化する光伝送システム「CN-100」が販売開始されたことが紹介されています。MDF室などの共用スペースに設置する集合装置(24ユーザー分、98万円)と各戸に置く宅内装置(55,000円)を光ファイバーで結ぶことにより100Mbpsの高速通信を実現するそうです。伝送速度はイーサネットと同等ですが、最大2kmまでの長距離伝送が可能なので大規模マンションでも対応できることが売りのようです。うちのマンションには構内配線(LAN)がないため、8年後の大規模修繕の際にイーサネットケーブル、あわよくば光ファイバーでLAN構築を、と勝手に構想を練っているのですが、まだまだ光関係の装置は高価ですね。同じNTT東日本の「最新のニュース」の2002/06/18付け記事で紹介されているVDSL装置「VH-50」だと、集合VDSL装置(12ユーザー分、39万円)と単体VDSL装置(34,000円)の組み合わせで、最大51Mbpsの高速通信が可能になるので、場合によってはこちらの選択肢もあるかもしれません。VDSLは既存の電話回線を利用するので、LAN配線工事が不要というのが強みでしょう。うちのマンションはADSLが利用可能で、インターネット利用者もダイヤルアップ接続が多いため、ブロードバンド化のインフラ整備に対する要求はあまり強くないのが現状です。しばらくは技術革新と低価格化を期待しながら、模様眺めで行くことにします。 |
| 2002/08/16 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」で、住宅やビルの屋上の緑化の話が「屋上の緑陰」というシリーズ記事で2002/08/13から毎日載せられています。屋上を緑化すると断熱効果があり、ヒートアイランド現象の緩和にも役立つため、全国で29自治体・団体が、工事費の助成や低利融資などの制度を設けているそうです。ただし、屋上を緑化するときには、乾燥による水不足と、排水不良による根腐れに注意が必要なようです。うちのマンションにもエントランスの屋上と3箇所のルーフバルコニーにプランター植えのグリーンコーンが計106本ありますが、この時期は毎日の水やりが欠かせません。昨年は水やり不足で14本を枯らしてしまった反省から、今年はエントランス屋上に水道の蛇口を新設しましたが、築5年目ともなるとプランター内にかなり根が回ってしまっているらしく、水をやってもすぐに下から流れ出てしまう有様。そろそろ植え替えを検討しないといけないのかもしれません。植栽の管理にはそれなりの手間と費用がかかります。やはり愛着を持って管理することが大切なようです。 |
| 2002/08/15 | 日経BP「Small Biz」のショートコラム「『百式』のウェブビジネス企画室」の「自分の税金がどのように使われているか：National Priorities Project」で、米国の国家予算が国民に分かりやすく情報公開されているサイトが紹介されています。中でも自分が払った税金を入力すると、その税金を国がどう使ったか、その内訳を教えてくれるページが秀逸とのこと。以前話題になった「地球が100人の村だったら」と同じく、国家予算のような大きな数字は等身大の数値に変換すると分かりやすくなるようです。この手法はマンション管理組合の予算を住人のみなさんに分かりやすく伝えるのにも使えますね。例えば、「みなさんは年間20万円を管理費として支払っています。そのうち10万円を管理会社に、1万7千円を電気代に、5千円を植栽剪定に、・・・」という具合に説明すると、管理費や修繕積立金の用途がもっと身近に感じられるようになるかもしれません。うちのマンションも来月(9月)から新会計年度に入るため、ちょうど今月の理事会で暫定の事業計画と予算案を決議したところ。管理組合の運営をもっと身近に感じていただくために、さっそくこの手法を使わせてもらうことにします。 |
| 2002/08/14 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/08/13付記事「マンション建て替え円滑化法 合意後の手続き楽に」で、6月の国会で成立した「マンション建て替え円滑化法」の意義がQ&A形式で紹介されています。「建て替え組合」の設立によって、建て替え決議後の手続きが迅速に行えるようになることや、秋の臨時国会に提出される予定の区分所有法改正案で、あいまいだった建て替え要件が「築30年以上」と明記されることで、合意形成がスムーズに行えるようになることが説明されています。ただし、全国マンション管理組合連合会会長の穐山（あきやま）精吾氏によると、老朽化の年月を30年で区切ると、築30年以上のマンションの資産価値の低下や、デベロッパーが新築物件の質を落とす懸念もあるとのこと。いずれにしても、等価交換方式による建て替えが不可能になった現在、建て替えは住人に多額の費用負担を強いることになり、いくら法整備をしてもなかなか合意形成を行うのは難しそうです。30年間に渡る長期修繕計画の作成が推奨されているように、建て替えについてもそれくらいの長期的な視野に立って綿密な資金計画の下に進めていく必要があるように思います。実際に建て替えを行うかどうかは別にして、何年後あるいは何十年後に仮に建て替えを行った場合に費用負担がどうなるのかの試算を行い、それを長期修繕計画と照らし合わせることによって、築何十年後に建て替えを想定すべきなのか、早いうちから住人同士で話し合っておく必要があるのかもしれません。 |
| 2002/08/13 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/08/13付記事「オフィスビル「２００３年問題」マンション転用支援…国交省が方針」によると、国土交通省がオフィスビルを居住用マンションに転用する業者の支援に乗り出し、2003年度予算の概算要求に盛り込むそうです。2003年に汐留や品川駅東口などの国鉄清算事業団の跡地に新築オフィスビルが相次いで完成し、供給過剰になるという「2003年問題」への対応策だそうですが、無計画にオフィスビルを建設した代償に、なぜ国民の税金を投入してまで不動産業界を救済しなければいけないのか、私にはよく分かりません。いわく、「職住近接」を望む人が増えたことによる、都心部の住宅難を解消する目的だとか。マンションもいずれ供給過剰になり、賃貸料の低下や売買価格の低下は目に見えているのに、結局は不動産業界を救済して、モノ言わぬマンションの区分所有者にツケを回すのが国のやり方なのでしょうかね。 |
| 2002/08/12 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/08/12付記事「第９回 集合住宅でのペット飼育について」で、マンションのペット問題の本質とその具体的な対応策が紹介されています。少子・高齢化の流れの中で、ペットは単なる愛玩動物ではなく、コンパニオンアニマル(伴侶動物)として考えられるようになっており、集合住宅でもペットを飼いたいという人が増えていることや、多くのマンションで「他の区分所有者に迷惑又は危害を加えるおそれのある動物を飼育すること」を禁止というあいまいな規約がトラブルの原因になっていることを紹介した上で、対応策としては、(1)管理組合として方向性を明確にすること、(2)ペット委員会を設立すること、(3)ペット飼育に関する使用細則を作成すること、が推奨されています。そして、最後にペットのトラブルの本質は人間同士のトラブルにあると看破した上で、「飼い主のマナー」が一番大事と結んでいます。私もペット問題の本質は人間同士のトラブルにあり、その多くはマンション内のコミュニティーが未成熟であることに起因していると考えています。そして上の記事に挙げられた3つの対応策は、それら自体に意味があるのではなく、むしろそれらを作る過程で居住者同士が密にコミュニケーションを取り合い、自由闊達に意見を交換し、力を合わせてマンション内のルールを作っていくというプロセスに意味があると思っています。残念ながらマンションには、「隣近所との煩わしい付き合いが不要」と誤解して住み始めた人が多く、集合住宅に住む上でのマナーや適性に欠けた居住者が多いのも事実です。しかし、管理組合が真面目に問題解決に取り組み、住人の意見を聴きながら、地道に改善活動を続けていれば、マンション全体に次第に理解が広まり、結果として良好なコミュニティーが形成されていくと信じています。そしてそのような良好なコミュニティーさえあれば、多くのトラブルは、住人自らが力を合わせて解決できるようになるのです。ペット問題に即効性のある良薬はありません。漢方薬のように時間をかけてマンションの体質改善を行っていくこと、すなわち良好なコミュニティーを作っていくことが解決のための一番の近道だと考えます。 |
| 2002/08/11 | 日経BP「BizTech」の企業・経営の2002/08/09付け記事「自分自身を“Ｖ字回復”させる！夏休み活用術」で、カネボウの子会社リサージの社長、知識賢治氏(39歳）のこの8月15日～18日の夏休みの過ごし方が紹介されています。普段は日々の業務で頭がいっぱいで、じっくり自分の将来や仕事について考える時間が取れないことから、この4日間は「一人合宿」と称して、毎朝6時に起床後、1時間刻みのスケジュールで、会社の次期中期計画の策定と自分の将来をイメージする自己啓発に取り組むとのこと。やはり35歳という若さで社長に抜擢される人物は、休暇の過ごし方も違いますねぇ。私のような凡人にはとても真似ができません。かくいう私も昨日(8/10)から9日間の夏休み。今日はPHSも携帯電話も圏外という山奥に来ています。とりあえず露天風呂にボーッとつかって、ビールを飲みながら、日頃仕事に追われて伸びきった緊張の糸を緩めることにします。仏教で言うところの「苦楽中道」。ゴータマ・ブッダの悟りのひとつで、琴の弦は張り過ぎていても、緩やか過ぎても良い音色はせず、正しい度合いを保っているときに音声快く、妙なる響きを発するという教えに従って、自らに厳し過ぎもせず、緩め過ぎもせずに、中道の中からマンション管理についての悟りの道を開きたいと思います(^_^)。 |
| 2002/08/10 | 8/05(月)から、国民全員に11桁の番号を割り当て、コンピューターで一元管理をする住宅基本台帳ネットワークシステム(住基ネット)が稼動を始めました。本来この住基ネットでの個人情報の扱いを制限する目的で立案された「個人情報保護法」が成立しない状態での見切り発車であるため、個人情報の流出を懸念する声も多く、実際に東京都杉並区など一部の地方自治体は不参加を決めました。マンションでの個人情報といえば、同居人全員の氏名、生年月日、勤務先等が記載されている入居者名簿の扱いには注意が必要でしょう。入居者名簿は、主に緊急時の連絡に使用されるものですが、その保管方法や使用目的等の運用ルールをしっかりと決めておかないと、トラブルになることがあります。入居者名簿をもとに居住者の年齢構成グラフを作成した管理組合が、居住者からクレームを受けたという例も聞いたことがあります。ただし、マンションに新しく入居される方は、ほとんど全員入居者名簿を提出してくださるようですが、数年後に内容の更新を依頼すると提出率はかなり減ってしまうようです。プライバシーの侵害を懸念するあまり、緊急時の連絡先が古いままというのも困りもの。万一建物が半壊または全壊するような災害が発生した場合、避難先の住人との連絡が取れないと復旧に向けての活動に大きな困難が生じることは、阪神淡路大震災の際に教訓として残りました。まずプライバシー保護のための運用ルールをしっかりと確立した上で、入居者名簿の重要性について住人のみなさんの理解を得ることが大事だと思います。 |
| 2002/08/09 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「住まいの相談室」の2002/08/09付記事「中古マンションの耐久性はどの位あるのでしょうか」で、築年数の長い中古マンションの購入を検討されている相談者のQ&Aが載せられています。きちんと建てられたマンションの場合、躯体自体は50年から100年程度は持つようですが、よくメンテナンスされているかどうかが重要なので、大規模修繕等の修繕歴や修繕積立金の残高を確認するのがよいとのこと。マンションの資産価値は、単に立地条件や専有面積・間取りといったハード面だけで決まるのではなく、しっかりとした長期修繕計画を持っているか、修繕積立金は十分に確保されているか、タイムリーな意思決定を円滑に行うために管理組合がちゃんと機能しているかといったソフト面で決まる要素が大きいと思います。しかし中古マンションの販売価格には、なぜかソフト面での格差はほとんど現れてこないのが実情のようです。ソフト面での価値に対する購入者の意識が低いのが原因ですが、これはソフト面での格差がなかなか分かりにくいということにも起因していると思います。例えばミシュランのレストランガイドのように、マンションのソフト面での優位性を星の数で客観的に表すような評価方法が定着すれば面白いのではないでしょうか。そして多くのマンション管理組合が、最高の「3つ星」を目指して自らがんばるようになる。それが理想的な姿でしょう。現在のマンション管理適正化法は、管理組合や区分所有者に「やる気」を起こさせるには不十分な内容だけに、ぜひともそのような仕組みが欲しいと思います。 |
| 2002/08/08 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/08/08付記事「家作り 明朗価格で」で、「コンストラクション・マネジメント」(CM)方式による建設工事のメリットが紹介されています。CM方式は1940年代に米国で発案され、世界中に普及している建設の契約方式で、コンストラクションマネージャーが施主のコンサルタントとして建設工事を管理し、費用の明細や発注業者などの情報を施主にすべて開示する契約方式です。従来、日本では建設会社(ゼネコン)が一括受注し、パートごとに専門会社、一次下請け、二次下請け、と続いて、最終的な職人さんに至る建設方式が一般的でしたが、CM方式ではコンストラクションマネージャーが施主の代理人として専門会社に直接分割発注し、職人さんまでの中間マージンを省くことでコスト削減や工事品質の向上につなげるというものです。昨年4月にはCM方式の普及を図るために「日本コンストラクション・マネジメント協会」という団体も発足したようで、今後CM方式はマンションの大規模修繕工事等でも、注目されるべき存在になると言えるでしょう。ただし、一口にCM方式といっても、様々な契約形態があり、それによって施主が負うリスクも変わってくるため、メリットとデメリットをよく見極めながら、賢い選択でコスト削減と品質の向上を図っていく必要があります。いずれにしても大規模修繕工事の施主となる管理組合にとって、勉強は欠かせないもののようです。 |
| 2002/08/07 | 日経BP セキュリティー総合ソリューションサイトのコラム「女性のためのセキュリティ講座」の連載第5回「誘う窓 ～ 侵入者は見逃さない」で、夏の夜、少しだけ窓を開けて就寝する危険性が指摘されています。集合住宅の2階以上のフロアーでは施錠率が1階と比べると断然低くなるとか。しかし、最上階でも屋上からベランダに降りて侵入する例があるように、窓の施錠は玄関の施錠と同程度に注意が必要のようです。たとえオートロックのマンションでも過信は危険です。オートロックのドアはキーがなくても簡単に開ける方法がありますし、ベランダの避難ハッチを使えば各階を自由に行き来することもできます。かつてイザヤ・ベンダサンが「水と安全はタダ」と揶揄した日本でも、ミネラルウォーターをコンビニで買い、個人宅でホームセキュリティーの契約をすることがごく普通に行われるようになりました。自分の安全は自らの手で確保する。そういう心構えが必要な時代になったことは間違いありません。 |
| 2002/08/06 | 毎日インタラクティブの毎日住宅情報の「コラム」の2002/08/01付け記事「分譲の価格抑制」によると、最近のマンションでは、建築費の値上がりによる価格上昇を抑えるために、仕様のレベルダウンが目立ってきているそうです。専用部分のレベルダウンだけでなく、共用施設をまったく作らないケースもあるとか。150戸弱のマンションで集会室がないところも出現したようで、コラムの筆者も「これでは入居後の管理組合や自治会の活動に支障が出てくるのは言うまでもない」と嘆いています。私も小規模マンションの役員さんとお話をすると、やはり集会室がないので困っているという話をよく聞きます。近くの公民館を借りたり、狭い管理員室でなんとか間に合わせたり、いろいろと苦労をされているようです。キッズルームやゲストルームなんて要らない。立派なエントランスも不要。だけど集会室だけはあったほうが良いと思います。恥ずかしながら、私も管理組合活動を始めるまでは、集会室の重要性などまったく気がつきもしませんでした。これから新築マンションを購入される方はぜひ集会室のあるマンションを選びましょう。中古マンションの購入を検討されている方は、せっかく集会室があるのに管理組合活動がまともに行われていないマンションより、たとえ集会室がなくても立派な管理組合活動をされているマンションを絶対にお勧めします(^_^)。 |
| 2002/08/05 | 毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の2002/08/04付け記事「「ペット可」マンション考＝井本史夫」で、最近増えてきた「ペット可」のマンションが持つ、ペット飼育のための特別な設備について、動物病院院長の目から見た意見が述べられています。共用部の設備には必ず維持費がかかりますので、本当に必要な設備なのかどうか、購入前によく考えるべきとのこと。一般にペットの問題というと、ペット好きな住人とペット嫌いな住人との間のトラブルを考えがちですが、実際にはそのような単純なものだけではなく、ペット愛好家が集まる「ペット可」のマンションでも、ペットを飼育する人間のモラルが原因で、住人の間でトラブルが発生することがあります。このような問題は、ペット用の足洗い場やトリミングルームといったハード面だけでは到底解決できるものではなく、集合住宅でペットを飼うためには、やはりペット飼育者にそれなりの自覚と責任が必要だということでしょう。ペット飼育のための設備が充実していることを理由に「ペット可」を売り文句にするマンションが、必ずしもペット問題から無縁であることにはならないことを知っておくべきでしょう。 |
| 2002/08/04 | 日経BP「Small Biz」の藤井孝一氏のコラム「『週末起業』のすすめ」の「第7回 “オンリーワン”はこうして作る」で、独自のビジネスモデルを構築するための方法が紹介されています。人、物、金、そして時間の限られた「週末起業」家は、他の会社との競争を避けるために、独自のサービスを提供する必要があるからです。そのためには、(1)他では得られないものを売るか、(2)自分だけがターゲットとするお客様を見付けるか、(3)自分ならではの提供方法を考える必要があるようです。私の場合は当面、(1)マンション管理組合理事としての経験に基づく管理組合運営等の独自のノウハウを、(2)メールやBBSでの情報交換に慣れ親しんだネット世代の管理組合役員さんや区分所有者さんに、(3)当ホームページでの情報提供やメールでのアドバイスという形でサービスしていくこと、が独自のビジネスモデルになるのでしょうか。あ、でもこれってホームページを開設しているマンション管理士さんは、みなさんすでにやられていることなんで、全然独自じゃなかったですねー(^_^;)。とりあえずホームページを毎日更新しているというところが、独自のサービスということでお許しを・・・。 |
| 2002/08/03 | 7/28(日)に私の住むマンションで行ったケーブルインターネット対応工事に関する臨時総会で、出席者の方から、「当地域のケーブルインターネットは、他の地域の事業者に比べて『品質が悪い』と聞いているが、本当か？」という質問がありました。ケーブルインターネット会社の担当者が「当社は全国で事業を展開する国内最大のケーブルインターネット会社なので品質は問題ありません」と答え、私も「速度」の面で劣るのは知っていたものの、「品質」(=トラブルの少なさ)は問題ないと思い、特にそれ以上の質問はせず、議事録にはそのまま残しました。しかし昨日、議事録の確認をしていただいていた副理事長さんから「あれは素人の考え。あの質問者は『速度が遅い』ことを『品質が悪い』と言っていたんだよ」と教えられ、「素人の考え」という質問者の立場での視点が欠けていた自分の至らなさを反省しました。なまじインターネットの知識があるばかりに、「速度」のことを聞かれているんじゃないから、単に「品質」のことだけ答えれば良いと思ってしまった私は、結局質問者が期待していた回答ができなかったことになります。マンション管理士としての相談業務も同じことです。実は、今日も相談者の方と管理コストの削減のお話をしていて、「管理会社に支払っている定額管理費」という私の表現を、相談者の方が「自分が毎月納めている管理費」と誤解され、しばらく話が噛み合わないことがありました。「素人の考え」ということを常に念頭に置きながら、相談者の視点での対応を心がけなければいけないのだと思います。 |
| 2002/08/02 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2002/08/01付け記事で、マンション駐輪場の放置自転車の処理に悩む管理組合理事さんの相談に対するQ&Aが載せられています。金銭及びそれに匹敵する拾得物の場合は警察への届出義務と警察での6ヶ月の保管義務がありますが、所有者不明の自転車を、例えば1ヶ月の公示期間を設けた後に管理組合が処分することは問題ないとのこと(注)。さらに、駐輪シールの導入により、年1回、不要自転車の撤去作業を行うことが推奨されています。駐輪場不足はどこのマンションでも悩みの種のようで、駐輪場の増設を検討されている方も多いと思います。しかし、単に駐輪場に置かれているだけで、ほとんど使われることのない「放置」自転車も結構多いのではないでしょうか。マンションの限られた駐輪場を有効利用するには、あまり必要性のない自転車の廃棄を積極的に進めて、通勤や買い物等で本当に自転車を必要とする人に場所を譲ってもらえるように、住人のみなさんの理解と協力が必要になってきます。適正な駐輪場使用料を設定し、現状を十分に理解していただいた上で、限られた駐輪場を互いに譲り合って有効利用していただく。理想論に聞こえるかもしれませんが、本来集合住宅に住まうということはそういうことのはず。私の住むマンションは62戸で62台分の駐輪場しかありません。しかし、自転車を持たない住戸もあるので、抽選により2台目、3台目を置くことも可能になっています。昨年までは希望者が多く毎年抽選でしたが、今年は不要自転車の廃棄が進んだせいか、最初の募集では空きが生じてしまい、初めて追加募集を行ったほどです。マンションに良好なコミュニティーが形成されて、仲間意識が生まれれば、何でも自ら解決できるようになる。私はそう信じています。 (注)「1ヶ月の公示期間の後、管理組合が処分できる」というのは誤った見解であることを読者の方からご指摘いただきました(ありがとうございます)。たしかにマンションの敷地内とはいえ、管理組合が他人の所有物である自転車を勝手に処分できるはずありません。正しくは、一定期間の公示後、引き取りのないものは、遺失物として警察に届けます。そして、6ヶ月を経過した後、なおも引き取りのないものについては管理組合が所有権を取得しますので、自ら処分ができることになります。いずれにしても、所管の警察と連絡を取りながら、慎重に対応をすることをお勧めします。(2002/08/03追記) (注2)マンションの敷地内は私有地なので、自転車の所有者が不明(無主物の動産)の場合は、管理者が自由に処分できる。したがって「1ヶ月の公示期間の後、管理組合が処分できる」のが正しいとのご意見もいただきました(ありがとうございます)。ただし、放置自転車を無主物の動産として考えてよいのか、遺失物として取り扱うべきなのかについては、意見が分かれるところのようです。最終的には裁判所の判断ということになると思いますが、私としては法律談義は望むところではありませんので、この場ではどちらの見解が正しいのかについては触れないことにします。管理組合の実務的には、所管の警察と協議しながら対応していくのが良いでしょう。(2002/08/05追記) |
| 2002/08/01 | 中野サンプラザで19:00から突然行われた「東京マンション管理士会」の発足式に出席してきました。会社を早退してわざわざ藤沢から出かけていく私も相当物好きな人間ですが、昨日深夜に友人のIさんからメールをいただき、「え？何これ？」という感じで血が騒ぎ、とにかく自分の目で確かめたくて出かけていったのでした。会場は8階の研修室。マンション管理士の正会員8名(管理組合役員出身者が中心、うち管理会社員2名)、マンション管理士以外の賛助会員4名(ねりまマンション交流会3名+東京高齢協1名)、来賓11名(=ギャラリー、私もその一人、うち住宅新報社2名)、事務局(マンションNPO)3名の出席者で式は始まり、司会進行役による会則案の読み上げの後、「異議なし！」の声とともにすんなり会則成立。出席者全員が名前を名乗った後、引き続き、会長、副会長、事務局長、監事の役員候補が紹介され、異議無く選出。会長、来賓代表、賛助会員代表のあいさつがあり、ここまでおよそ40分。あとは、全員の自己紹介で定刻の20:30を迎え、20:45から22:00まで最上階のレストランで懇親会という内容でした。今後都内のマンション管理士に電子メール、郵便等で入会を勧誘して、会員を増やしていくとのこと。各地のマンション管理士会設立の動きは、出席者の意見がまとまらずに、生みの苦しみを味わっているところも多いと思いますが、とりあえず気のおけない仲間同士で会を設立して、「この指と～まれ」方式のやり方もアリなんだなーと実感しました。事前に都内のマンション管理士に呼びかけることなしに、内輪の人間だけで、いきなり「東京マンション管理士会」を名乗ることの是非や、「マンション管理支援協議会」(マンションNPO)という既存の団体に事務局を置いていることについては賛否両論があると思います。しかし、それらの批判はもとより覚悟の上のこと。「べき論」は置いといて、どんな形であれ「士会」を立ち上げ、実績を積み重ねながら、より多くのマンション管理士や、管理組合、区分所有者に賛同してもらえる団体を目指す。あえて困難な道を選択してまで彼らが行動に移ることができたのは、正会員・賛助会員の多くが管理組合役員出身者であると同時に、管理組合の支援団体を基盤に持ち、資格取得者の視点ではなく、カストマーの視点で「士会」を捉えられていることが最大の強みであるように感じました。いずれにしても、今後どれだけの賛同者を得ることができるのか、彼らの真価がそこで問われることに違いはありません。 |
| 2002/07/31 | 住宅新報Housing TIMESの2002/07/31付ニュースによると、リクルートコスモスが販売する新築マンションの長期修繕計画案を、従来の25年から30年に延長したそうです。これにより、エレベーター修繕工事や配水管更新工事などが含まれるようになり、工事期間内の工事費用総額は増えるものの、過去の実績や修繕サイクルの見直しで、入居時の積立基金と毎月の積立金額は従来より下回るとのこと。長期修繕計画の年数が増えるのは歓迎すべきことですが、従来多くの新築マンションでは修繕積立金は必要額よりもかなり低めに設定されているのが通例だけに、それをさらに下げる方向の動きはちょっと心配ですね。あと、私の住むマンションで入居前に配布された長期修繕計画案では、高額のリニューアル(総取替)が必要な機械式駐車場の修繕費用がまったく入っていなかったので、そのような項目の漏れがないかどうかもチェックすべきことでしょう。さらによくありがちなのは、例えば長期修繕計画を30年で作ったとしても、それ以降に当然発生することが予測される費用がまったく計上されていないというケース。例えばうちのマンションの場合は、昨年、長期修繕計画を築33年目まで作成しましたが、例えば築50年目に発生する予定のステンレス給水管の交換費用を最後の築33年目に50分の33の金額だけ計上しました。その他の修繕費用もすべて修繕周期で割って、それまでの経過年数を掛けた金額を最後の年に計上しています。このように長期修繕計画の期間を越える部分の修繕費用も事前に取り込むようにしていれば、長期修繕計画を25年から30年に延長したとしても、実は毎月の積立金額に影響することはないのです。あなたのマンションの長期修繕計画は大丈夫でしょうか？一度チェックしてみましょう。 |
| 2002/07/30 | 日経BP「BizTech」の企業・経営の2002/07/29付け記事「P＆G vs 花王、学び続ける老舗企業」で、売上目標の未達と株価の大幅な急落、買収交渉の失敗等で危機的な状況にあったP&Gを、ラフリー会長がどのようにして経営を立て直し、見事なV字型復活を成し遂げたかが紹介されています。優れたマーケティング力に依存するあまり、調査のための調査を繰り返すような官僚的な社風や、売上目標から逆算して新製品の投入を決めるような消費者の視点を欠いた経営を、「消費者がボスだ（The Comsumer is Boss）」というスローガンを社員に徹底し、自ら実践することによって打ち破り、消費者志向の経営に立て直したとのこと。現在、各地でマンション管理士会の立ち上げ活動がさかんに行われていますが、カストマー志向の士会づくりが重要であることに変わりはないでしょう。しかし、管理組合や区分所有者の視点が欠けているとの批判が一部にあるように、あくまでもマンション管理士の自己研鑽のための管理士会に位置づけるのか、広く管理組合や区分所有者にも門戸を開く管理士会を目指すのか、まだ明確なビジョンが定まっていないところも多いと思います。もし前者を目指すのであれば、カストマーはマンション管理士になりますし、後者を目指すのであれば、カストマーはマンション管理士のほかに、管理組合と区分所有者も含まれることになります。いずれにしても、誰のための士会なのか、誰がカストマーなのかを明確にして、そのカストマーの視点に立った士会づくりをしていく必要性を感じます。 |
| 2002/07/29 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/07/29付記事「第８回 中古マンションの高速インターネット化への課題」で、共用部分の変更を伴う、既存マンションのブロードバンド化を行う上でのポイントが紹介されています。インターネットにあまり関心のない高齢者の方が多かったり、賃貸化によって多くの区分所有者が建物外に存在していたり、現在のインターネット環境で十分と考える居住者がいたりすると、なかなか合意を取り付けるのは難しいようです。また、設備工事にかかる費用はもちろん、その電気代の負担も、実際に利用しない住人にとっては納得のいかないことになるとのこと。7/22の「今日の話題」で紹介した「インターネットアクセスの円滑化に向けた共同住宅情報化標準」により、基本的にブロードバンド化のための工事は普通決議で可能になりましたが、やはり住人のみなさん全員の合意が得られるのに越したことはありません。私の住むマンションでも、昨日(7/28)、ケーブルインターネット対応工事についての臨時総会を行いました。すでにケーブルテレビ用の配線は入居時から全戸にあるため、11箇所のブースターを双方向タイプに交換し、各戸のテレビ端子をフィルター付タイプに交換するという工事内容のものです。費用はすべてケーブルインターネット業者が負担するという好条件だったため、ほとんどの方から賛成を得ることができましたが、議決権行使書による反対も2票あり、なかなか全員の合意を得ることは難しいことを実感しました。私が作成した議案書や広報誌が分かりにくく、「現在のインターネット契約を切り替えないといけないと誤解されたのでは？」という声もありましたが、確かにマンションのブロードバンド化だの、インフラ整備だのと宣伝しても、果たしてどれだけの方が正しく理解されているのか・・・。総会が無事終わって議事録を作成していると、うちの嫁さんも「で、その工事が終わると、うちはどれくらい速くなるの？」と聞いてくる始末。あのー、うちはADSLなので、ケーブルインターネットの工事は関係ないんですけど・・・。専門的で難しいことを、誰にでも分かりやすく説明できるのが、真に優れた専門家。私はまだまだ未熟者です(^_^;)。 |
| 2002/07/28 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/07/26付記事「自宅担保に融資、死後清算」で、自宅を担保に住宅改修資金を調達する、日本初の「死亡時一括償還による住宅改良資金融資制度」の適用第一号が紹介されています。自宅を担保に生活資金を借り、死後、売却して清算する「リバースモーゲージ」制度の住宅改修版とのこと。一般のリバースモーゲージ制度は実施している自治体や金融機関が限られるようですが、この制度は60歳以上で自分の土地と家があればOKで、生きているうちは利息だけ払っていればよいとのこと。ただし、残念ながら、現時点ではマンションは対象外のようです。バリアフリー化のためのリフォーム工事や、マンション建て替えのための資金源としてひとつの大きな選択肢になり得るものだけに、今後の法律改正が強く望まれます。ただし、一戸建ては家屋がどんなに老朽化しても資産としての土地が残りますが、マンションの場合はそうはいかないところがネックとなりそうです。仮に法改正が行われたとしても、実際の融資に際しては、適正なマンション管理が行われているかどうかが厳しく審査されることになるでしょう。従来から、優良中古マンション融資制度による簡単な評価基準はありましたが、今後さらに踏み込んだ判断基準が必要になってくると思われます。逆に言えば、その評価基準を満たす方向で、多くのマンションが適正な管理を目指すようになれば、それが望ましい姿なのかもしれません。 |
| 2002/07/27 | かながわ県民センターにて行われた、神奈川県マンション管理士会準備会の総務部会と企画部会に出席してきました。午前中に行われた総務部会では業務標準案の作成が着々と進行し、次回の全体会(8/24)で中間案の提示を行うことになりました。午後に行われた企画部会では、年内(12月)の士会設立に向けての具体的なシナリオが検討され、会員の意思統一を図りながら、設立のための準備作業を加速させていくことになりました。また、準備会の目的として「士会設立」の他に、「自己研鑽」も大きな柱であることが再確認され、当初「勉強会」の名前のもとに、自己研鑽を目的として参加された会員の方の要求にも答えるべく、内部での勉強会等の実施計画も早急に具体化していく必要性を確認しました。私個人としては、名称を「勉強会」から「士会準備会」に変更したのにもかかわらず、士会設立の具体的な動きが見えてこないことに若干のフラストレーションを感じてもいたのですが、これでようやくエンジンがかかったというところでしょうか。会員全員の合意を形成していくには、まだまだ紆余曲折が予想されますが、今後の神奈川の動きにご注目ください。 |
| 2002/07/26 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/07/26付記事「競売の物件をネット公示」で、インターネットを通じて競売物件情報を公示するシステム「不動産競売物件情報」(http://bit.sikkou.jp/)が7/26(金)から東京地裁で動き出したことが紹介されています。大阪地裁ではすでに7/19(金)から動き出していたそうです。実際にアクセスしてみると、まず東京地裁管内か、大阪地裁管内かを選んだ後、競売物件情報の検索ができるようになっています。検索をするには、少なくとも土地か戸建てかマンションかの種別を選んで、閲覧開始日を選ぶ必要がありますが、さらに所在地や電車の沿線で絞り込むこともできます。さらに8/2(金)からは、従来は一定期間に裁判所まで出向かないと閲覧できなかった、（１）物件明細書（２）現況調査報告書（３）評価書の「３点セット」のダウンロードが可能になり、しかも占有者がいるのか、いる場合はどのように排除される予定なのかなどもわかるようになるそうです。今後このサービスは2年程度で全国展開されるようですので、インターネットのメリットを生かして一般の人がこれらの情報に容易にアクセスできる環境が整ってくるようです。5/28の「今日の話題」で、競売物件を専門に扱う不動産業者が業績を伸ばしている話を紹介しましたが、長引く不況で管理費等の滞納はどのマンションでも深刻な問題になりつつあります。とにかくタイムリーな状況把握とスピーディーな対応が重要であることを肝に銘じましょう。 |
| 2002/07/25 | 今年の関東地方の梅雨明けは平年と同じ7/20(土)だったようですが、台風9号の影響か、最近の天候はぐつついてばかりいます。省エネルギーと健康維持のためマイカー通勤を止めて自転車通勤をしている我が身に、雨はつらいものがありますが、しかし、ひとつだけうれしいことがあります。それはバルコニーにたくさん置かれた植木に水遣りをしなくていいこと(^_^;)。この時季、毎晩深夜帰宅後の水遣りが日課になっているのですが、雨が降った日だけは水遣りをサボることができます。昨年は異常気象ともいえるくらいに7～8月は雨が降らず、うちのマンションでは、エントランス屋上等の共用部分のコニファー(グリーンコーンを)14本も枯らしてしまいました。その反省から、昨年末、エントランス屋上に総会の承認を得て水遣り用の水道の蛇口を新設したのですが、築5年目ともなるとプランター内にかなり根が回ってしまっており、そろそろ植え替えも検討しなければいけないようです。植栽の維持管理にはお金もかかりますし、気も使います。しかし、樹木はたいへん正直で、手をかければかけるほど、活き活きと美しく生長します。また、単に私たち住人の目を楽しませてくれるだけでなく、地域の景観を作り、地球温暖化の防止やヒートアイランド現象の軽減にも役立ってくれています。マンションの植栽の維持管理は共用部分の維持管理という次元を超えて、地域のまちづくり、都市レベルや地球規模での大きな役割を担っているのです。そういう意味からも、行政から何らかの補助なり援助が欲しいような気もしますね・・・。 |
| 2002/07/24 | 日経BP「Small Biz」の藤井孝一氏のコラム「『週末起業』のすすめ」の「第6回 あなたのやりたいことを確実にビジネスにするには？」で、「誰に」「何を」「どうやって」売るかというビジネスの3要素が説明されています。まず「誰に」売るかで、自分が対象とするお客さんを絞り込むことが大事とのこと。私の場合だと、「電子メールのやり取りや、BBSでの情報交換に慣れ親しんだ、ネット世代のマンション管理組合役員さん」というところでしょうか。次に「何を」売るかで、自分が扱う商品を絞り込みます。私の場合は、管理組合理事としてこれまでに行ってきた、管理コストの削減や、ホームページの開設、広報誌の発行、コミュニティー作りといった活動の経験談やノウハウが商品になります。最後に「どうやって」売るかですが、これには価格、品揃え、販促、接客などを考えないといけないようです。私の場合は、価格は無料なので考えなくていいですが、品揃えはとにかく自分のマンションでの経験を積むことと、ネット上での情報交換や、他のマンションの管理組合役員さんとの交流などで知識を仕入れていくことになります。接客はメールでのやり取りが基本ですね。あとは販促をどうするかですが、あまりお客さんが多過ぎてもちゃんとした対応ができなくなるということを言い訳にして、とりあえずはこのホームページを維持することくらいにしておきます(^_^;)。単に資格を取っただけでは、すぐにはビジネスに結びつかないのはどこの世界でも同じ。まず、「誰に」「何を」「どうやって」売るのかということを明確にして、その具現化に向けて必要な行動をしていくことが大切なのだと思います。 |
| 2002/07/23 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2002/07/19付ニュース「非常時の安全性、あなたの住宅は大丈夫か？」で、ガス漏れが発生したり、蛇口が壊れて水が止まらなくなったり、夜間に照明が消えたり、ライフラインに不測のトラブルが発生したとき、実際にうまく対応ができるかどうかを抜き打ちでテストした結果が紹介されています。それによると、そもそも何をすれば分からなかったり、操作方法を知らなかったり、手が届かなかったり、意外と十分な対応ができないことがあるようです。マンションの場合でも、ガスや水道の元栓の場所と操作方法くらいは日頃から知っておくべきでしょう。恥ずかしながら私も以前、深夜4時頃、部屋の中で車のバッテリーを充電中にガス漏れ警報器を鳴らしてしまい、パニックになったことがあります。深夜に突然「キンコンキンコン、ガス漏れです、ガス漏れです」の大音量の警報が鳴り出して、ビックリ。近所迷惑なので、あわてて止めようとしたのですが、止め方が分からない。気が動転して、とにかく音を止めようと非常通報機をいじっているうちに、誤って非常ボタンを押してしまう失態。仕方がないので、強引にガス漏れ警報器を天井から外したら、今度は「ファンファンファン、配線チェック、配線チェック」と鳴り出す始末。ガス漏れ警報器を外すと警報が鳴るなんて当時は知らなかったですからねぇ。その後、やっと「警報音停止ボタン」の存在に気が付くのですが、本当に慌てました。でも今考えると、うちの中は静かになっても、管理員室では朝までず～っと警報音が鳴りっぱなしだったはず・・・。管理員室の近くのみなさん、お騒がせしてすいませんでした・・・。 |
| 2002/07/22 | 国土交通省の2002/07/19付け報道発表資料で、「インターネットアクセスの円滑化に向けた共同住宅情報化標準、合意形成マニュアル等の策定について」が発表されています。新築共同住宅の情報化標準はすでに3/15(金)に発表されていましたが、今回の発表はそれに既存共同住宅の情報化標準を加えたもので、既存住宅でインターネット接続環境を整備するための合意形成マニュアルや、既存住宅でのインターネット接続の設備工事を行う際の適用技術や施工に関して配慮すべき事項が紹介されています。今後ブロードバンド化を検討されているマンションの方は、一通り目を通しておかれるのが良いでしょう。私の住むマンションはもともとCATVが導入されていますが、それをケーブルインターネット対応にする工事を行うために、臨時総会を7/28(日)に行います。 工事内容はブースターを双方向タイプへ交換することと、全住戸のテレビ端子をフィルター付に交換すること。一応CATV業者が無料で工事をしてくれることになっており、事前に広報誌での説明やアンケート調査も行ってきましたが、テレビ端子の交換には居住者全員の協力をいただく必要があります。また、工事中はテレビも見られなくなるので、みなさんのご理解をいただく必要があります。家具の後ろに隠れたテレビ端子はどうするのかも、ちょっと心配だったのですが、100%交換する必要はないようで、可能なところだけ工事するとのこと。また、今回の総会では、委任状と一緒に初めて議決権行使書も配布してみたので、その提出状況もちょっと楽しみなところです。結果は後日ご紹介しますね。 |
| 2002/07/21 | 日経BP「Small Biz」の藤井孝一氏のコラム「『週末起業』のすすめ」の「第4回 これが「週末起業」のビジネスモデルだ！」と「第5回 週末起業で何をやるのが成功の近道か？」で、実際にインターネットを利用して、会社勤めをしながら、お金をかけずに「週末起業」に成功した具体例がいくつか紹介されています。自分の持っている「情報」や「知識」「ノウハウ」をホームページやメールマガジンで販売したり、広告収入を得る方法や、オンラインでの通信教育やコンサルティング、また、それらを実際のセミナーや実地コンサルティングに結びつけるビジネス等、たいへん参考になる事例が多いです。また、その成功の近道は「やりたいこと」をやること、「好きなこと」をやること、「ライバルが少ないこと」をやること、「お客さんがいること」をやること、だそうです。とりあえず私にとってマンション管理士の仕事は、上の条件をすべて満たしているかな。あとはそのチャンスを実際のビジネスとして成功させられるかどうかは、その人のアイデアと努力次第ということでしょうか。まあ、私のようなボランティア管理士としては「やりたいこと」と「好きなこと」だけで十分ですけどね・・・。強いて挙げれば、あとは「人の役に立つこと」でしょうか(^_^)。 |
| 2002/07/20 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2002/07/18付け記事で、賃貸住宅の2階に住む外国人一家の騒音で困っている相談者のQ&Aが載せられています。日本と生活習慣が異なり、自分の権利を守るための自己主張が強い傾向にある外国人は、トラブルの発生も多いとのこと。半面、日本人以上に家族やコミュニティーを大切にするとも。解決策としては、単に「苦情」を言うのではなく、積極的に話しかけて、うまく付き合っていくことがアドバイスされています。地域に外国人コミュニティーがある場合は、そこに相談して、仲介や指導をしてもらうことも有効なようです。賃貸に限らず、分譲マンションの中にも外国人の方が居住するケースが多くなってきました。日本の国際化が進む中で、今後ますます外国人居住者は増える傾向にあります。言葉の壁は厚いものがありますが、外国人を特別視することなく、日本の習慣や集合住宅での生活ルールを理解してもらうように、積極的にコミュニケーションを図っていく必要があるのだと思います。 |
| 2002/07/19 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/07/19付記事「老朽マンション建て替え要件 「築３０年以上」明記」で、区分所有法の見直しを進めてきた法制審議会の専門部会が、7/18(木)に改正要綱案の大要を固めたことが紹介されています。それによると、「築30年以上」とするか「築40年以上」とするかで検討がされていた建替え要件は、結局「築30年以上」に落ち着いたようです。すなわち、築30年以上のマンションは、区分所有者の5分の4以上が賛成すれば建て替えができることになるようです。単純に30年という築年数を要件とする案には異論も多いですが、現在の「建物が効用を維持・回復するのに過分の費用を要するに至ったとき」というあいまいな要件が数多くのトラブルを生んでいる状況を考えると、止むを得ないところでしょう。ただし、年金生活者等、経済的に建替えに参加できない住人の救済手段も、今後は真剣に講じていく必要があると思います。バブルの崩壊により、「等価交換方式」による建替えが夢物語となってしまった現在、いくら法整備がされたとしても、建替えの実現はけっして容易なものでなく、計画的に修繕をしっかり行い、マンションの寿命を延ばしていく努力がますます重要になってきていることに変わりはありません。しかし、マンションの寿命を30年ではなく、60年、あるいは100年と考えるとしても、いずれ建替えが必要になることは事実です。人間は自らの限りある命を意識することにより、今ある生を一所懸命に生きようという気持ちになると言われます。同じように、私がマンションの管理組合活動に一所懸命になっている理由も、自分の住むマンションの限りある命を意識するようになったからなのかもしれません。 |
| 2002/07/18 | 住宅新報Housing TIMESの2002/07/17付ニュースによると、ねりまマンション交流会が、9/08(日)に練馬区石神井町の区民交流センターで第２回練馬区マンション交流会を開催するそうです。会費500円で、弁護士などの専門家によるマンション相談コーナーをはじめ、１級建築士によるマンション改修工事に関する講演、参加者同士の交流分科会などが行われるようです。また、2002/07/18付ニュースによると、マンション管理支援協議会(マンションNPO)が、8/03(土)に横浜市港北区のグリーンコーポ大倉山で大規模改修現場の見学交流会を行うそうです。こちらも参加費は500円。全４棟、築23年のマンションで、給排水ガス管更新工事や外溝工事などを含む大規模な工事が見学できるようです。このようなマンション管理組合の交流による情報交換はとても良いですね。私も現役の管理組合理事として、他のマンションの管理組合活動とか修繕工事とかは、すご～く気になります。うちのマンションのホームページはモラーダ相模ヶ丘さんの真似、クリスマスツリーはふみちんさんの真似。みんな他のマンションの活動をお手本にやってきたことなのです。日本語の「学ぶ」は「まねぶ(真似る)」が語源だそうですが、とにかく他のマンションのやっていることの真似をして、その中で多くのことを学んでいく。そうしたことの積み重ねで、マンションの管理組合は成長していくのだと思います。マンション管理士は、いわば家庭教師のような存在。独学で行くのも良し、家庭教師を付けるのも良し。ただ、努力も勉強もしないで無意味にボーっと時を過ごすことだけは避けたいと思います。 |
| 2002/07/17 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/07/15付記事「第７回 管理規約の役割と確認ポイント」で、管理規約の役割とそのポイントがいくつか説明されています。修繕積立金の分別会計の重要性、専有部分と共用部分の範囲に誤解が多いこと、役員の選び方のポイント、ペット問題や建替え問題への対応について、簡単なアドバイスがされています。私もかつてそうだったように、管理組合役員にでもならない限り、管理規約に目を通す人はあまりいないのかもしれませんが、管理規約は常に内容を見直し、修正していくことが大事です。特に、上の記事でも紹介されているように、平成9年2月に標準管理規約の改正がありましたが、これより前に建てられたマンションでは、古い標準管理規約の内容のままであることが多いので、注意が必要でしょう。うちは平成9年9月竣工のマンションですので、管理規約は新しい内容であるべきだったのですが、どういうわけか古い内容のままでしたので、少しずつ修正を進めてきています。そうした活動の中で、管理規約に対する住人の理解も深まってくるものと思っています。しかし、管理規約や使用細則は実際に読んでみるといろいろと疑問点が沸くことも多いですね。例えば、「ポーチの通常の用法」として植木鉢や傘立てを置くことは含まれるのかとか、専有部分の用途に「専ら住居として使用」という制限がある場合、自分が実際に居住するマンションの部屋でマンション管理士事務所を開くことは許されるのかとか(^_^;)。私は個人的にはあまり細かい規約や細則で縛られるのは好きではないので、それらのあいまいな点は、住人の間でコンセンサスを取りながら、そのマンションとしての「常識」を作っていけば良いと思うのですが、もしトラブルが発生したときのことを考えると、やはりそれらをしっかりと明文化しておくことも大事なのかもしれません。特に大規模マンションや人の出入りの多いマンションでは重要になってくるようです。 |
| 2002/07/16 | @niftyの「住まいのあんしん」2002/07/16付記事「消火器でこんなに防げる住宅火災」によると、初期消火の成功率は71.4%、消火器の使用率は意外に低く24.3%なのだそうです。せっかくの消火器も実際にはあまり使われていないということでしょうか。消火器の使い方は「(1)安全ピンを外し、(2)ノズルを火元に向け、(3)レバーを握る」という3段階の動作が基本ですが、私も会社やマンションの消防訓練で何度か実際に練習をした結果、最近ようやく身についたかなという程度です。実際の火事を目の前にして、頭の中が真っ白な状態でも消火器がうまく使えるようになるには、やはり何度でも練習を繰り返して、体で覚えるしかありませんね。ま、うちのマンションは消防署がすぐ近くなので、イザというときには頼りになるかなと思っているのですが、逆に日頃から消防車のサイレン音を聞き慣れている(?)ことから、先日(7/07)の日曜日の朝8時ごろ、隣のマンションの誤報騒ぎで消防車3台、救急車1台、パトカー3台がうちの周りを取り囲み、サイレン音がけたたましく鳴り響いていたにもかかわらず、嫁さんと下の娘はぐーぐー寝てました。私はサイレン音がいつまで経っても遠ざからないのでへんだなと思い、起き上がって窓から外を見ると、道ひとつ隔てた隣のマンションの人たちがみんなベランダからこちらの方を見ているので、「え゛っ？うちが火事？」と一瞬あせりましたが、それからは、とりあえずトイレに行って、着替えて・・・(^_^;)。をいをい、誤報だったから良かったものの、本当の火事だったらいったいどうするつもりよ？ |
| 2002/07/15 | 神奈川県マンション管理士会準備会のホームページを一般公開しました。6/16(日)の会合で「私が作る」と宣言をしたものの、本業の仕事に追われて、まったく手がつけられなかったのですが、掲示板での例のMMさんの一言が私の背中を強く押しました。というか、突き飛ばされた感じでしょうか。その勢いで、翌日(7/07)に基本的なデザインを作り、3日後の7/10には会員のみなさんに公開、そして昨日(7/14)の会合で承認され、本日(7/15)から一般公開することになりました。人は何かためらっていることをやろうとするとき、なんらかのきっかけが必要なんですよね。そんなとき、誰かの一言が大きなきっかけになることがあります。今回のケースも、MMさんの一言が叱咤激励になり、とても不可能と思われたことが、実現できたように思います。同じように、動きの悪いマンション管理組合や組織・団体を活性化させるとき、単なる助言というよりも、むしろ叱咤激励が必要な場合が多いのかもしれません。マンション管理士や管理組合理事として私にもそのような、人や組織を動かすスキルが少しはあったらなぁ、と思います。でも私はどちらかというと何でも自分でやってしまうタイプなので、ダメですねぇ。昔から器用貧乏というやつです。はい(^_^;)。 |
| 2002/07/15 | 国土交通省の2002/07/12付け報道発表資料で、「平成14年度マンション管理士試験の実施について」が発表されています。それによると、試験日は2002/12/08(日)で、試験地は昨年度の札幌市、仙台市、東京都、名古屋市、大阪市、福岡市に加えて、広島市と那覇市が追加されています。また、受験申し込みも、郵便による申し込みに加えて、インターネットによる受験申し込みも可能になりました。クレジットカードによって受験料を納付するようです。ずいぶん、お手軽になりましたね。昨年度は10万人近くが受験して、ちょっとした社会現象になりましたが、今年は何人が受験されるのでしょうか。いずれにしても、マンション管理士の方が増えることは、私にとってはとても楽しみなことです。私がマンション管理士になって、一番良かったことは、とにかくたくさんの友人が出来たということですので(^_^)。もし今もごく普通のサラリーマン生活をしていたら、これほど多くの方と出会うことは決してありませんでした。多くの友人とホンネで話し合い、いろいろなことを教えてもらい、マンション管理に関することにとどまらず、明日からもがんばって生きていこうというエネルギーをもらっているような喜びがあります。受験生のみなさんも、12月の試験に向けて、がんばってくださいね。そして、ぜひ来年の管理士会でお会いしましょう。 |
| 2002/07/14 | 横浜ランドマークタワーにて行われた、第4回神奈川県マンション管理士会準備会に出席してきました。今回は当会所属の18名に加えて、京葉マンション管理士研究会所属の3名とマンション管理士研究会(友士会)所属のOさんがゲストとして参加しました。会議は午前9:30から12:00までの予定でしたが、その後も談話室に移って活発な意見交換が行われ、散会は15:30でした。みなさん昼めしも食べずによくがんばりました。私は朝めし抜き派なので、相当にお腹がすきました。会議の中ではホームページの開設も提案され、7/15(月)より一般公開することが承認されましたので、お楽しみに。まだ正式な管理士会ではなく、「準備会」というレベルのため、内容的にはちょっと物足りないところもあるかと思いますが、大目に見てくださいね。 |
| 2002/07/13 | 日経BP セキュリティー総合ソリューションサイトのコラム「女性のためのセキュリティ講座」の連載第3回「“死角い”密室」で、女性が自宅マンションのエレベーターに乗るときの注意点が紹介されています。エレベーターの中で見知らぬ男性と2人きりにならないように、エレベーターに乗り込む前に周囲の死角をすべてチェックし、誰もいないことを確認すること。カゴ内では階数ボタン前に立ち、危険な状態になったときにはすべての階数ボタンを押して、脱出のチャンスを増やすこと。途中の階で潜んでいる誰かが乗り込んでくる危険性があるので、とりあえず空のエレベーターを最上階まで送り、途中階で停止しなかったことを確認してから乗り込むこと。自分がどの階で降りたか分からなくするために、少なくとも3つの階のボタンを押すこと。降りる際にも非常ボタンに手をかけながら、誰もいないことを確認してから降りること。エレベーターを降りた後、自宅ドアを開けた瞬間に後ろから押し込まれないように、誰もつけてこないことを確認すること。だそうです。いやぁ、女性は本当に大変なんですねー。そんなことまで考えてもみませんでした。日本は治安が良いというのは、もはや過去の話になってしまったようですので、自分の身の安全は自分で確保しないといけないということなのでしょう。逆に考えると、コミュニティーが未成熟で、住人同士がお互いにあまり顔も知らないようなマンションだと、それだけ女性がエレベーターに乗るときの不安も大きいということでしょうか。オートロックはあまり信用ができないもののようですし、やはりコミュニティーの確立が、マンションの「安心」を生む上でも重要な役割を果たすもののようです。 |
| 2002/07/12 | 日経新聞2002/07/12付け夕刊11面の記事「マンション再生の見取り図(下)」で、日頃からインターネットやサークル活動を利用して、住民の合意形成のための土壌を作っているマンションが紹介されています。14のサークル活動や週末のイベント、夏祭り等、管理組合が主体となって住民の交流活動を主催している千葉市のマンションと、紙媒体の広報紙と連動して住民向けホームページを開設し、理事会の粘り強い広報活動によって管理費の大幅な削減ができた藤沢市のマンション。実は、この後者の藤沢市のマンションでホームページを管理している管理組合理事さん(43)が、私です(^_^;)。6/30(日)に日経新聞の記者さんの取材を受けたのですが、この記者さんもマンションにお住まいの方で、ついつい話が弾んで、2時間半もお話をさせていただきました。でも、記者さんはさすがですねぇ。私が言いたかったことを簡潔にまとめてくれてます。その後、ホームページのおかげで他のマンションの管理組合役員や役員経験者の方との交流も深まったという話が続くのですが、紙面の関係でそこはボツになりました。でも、今までがんばってやってきたことが、世の中から評価されたようで、今日はビールがうまいです(^_^)。□ |
| 2002/07/11 | 日経新聞2002/07/11付け夕刊13面の記事「マンション再生の見取り図(上)」で、建替えで住民の合意を取ることの難しさが紹介されています。マンション価格の下落で負担なしの建替えが不可能になり、事実上の計画見送りになった千葉市のマンションでは、当分建替えがないと判断した住居のリフォームが相次ぎ、建替えの合意形成がほとんど不可能な状態になってしまっているとのこと。また、費用負担ゼロでより広い部屋に住めるという好条件の都内のマンションでも、反対住民の話にじっくり耳を傾ける粘りが必要で、建替えの合意形成には相当な時間とエネルギーを費やしたようです。建替えに限らず、マンションでは、何を行うにも住人の合意が必要になります。建替えは遠い未来の話と思っている築年数の浅いマンションも、いずれ老朽化の問題は避けて通ることができません。早いうちから住人の間で良好なコミュニティーを形成し、腹を割ってじっくりと話し合える環境を作っていくことが大事だと思うのです。 |
| 2002/07/10 | 住宅新報Housing TIMESの2002/07/10付ニュースで、日住協が7/06(土)に埼玉県新座市で行った、管理組合新任役員のためのセミナーの模様が紹介されています。この中で、20年近くにわたって完全自主管理を行い、発刊以来240号を越える機関誌を発行している川越市のマンション管理組合法人の常任理事さんの講演があったそうです。広報誌を長く継続できた要因は、「常に投稿を求めながら、住民参加型のコミュニティ紙として歩んできたこと」なのだそうです。素晴らしいですね。どのような広報誌なのか、見てみたいです。うちのマンションの広報誌も先月でようやく20号を数えましたが、まだまだ足元にも及びません。何事も自分ひとりでやるには限界がありますから、今後は住民参加型という理想に近づけることも考慮していきたいと思います。 |
| 2002/07/09 | 昨日(7/08)マンション管理センターから「マンション管理士モニター制度のご案内」というものが届きました。マンション管理に関する無記名式のアンケートに答えると、もれなくT社のマンション管理士向け賠償責任保険(保険金50万円、免責金額1万円)に2002年3月末まで無料で加入できるらしいです。つーか、マン管センターがT社に保険料を全額支払ってくれるとのこと。この手の怪しい話にはあまり乗らない主義なんですが、とりあえずモノは試しで申し込んでみましょうかね。ちなみに、保険金5,000万円の「モニター専用上乗せ保険」(保険期間8ヶ月)に加入するには、9,000円の保険料が必要らしいです。私のような無料奉仕のボランティアでも、マンション管理士としての業務が原因でお客様に損害を与えてしまった場合には損害賠償責任や訴訟費用が発生するようですので、このような保険はありがたいです。でも、これって我が家の火災保険より保険料が高いじゃん。そこで一句。「マンションの 火事より怖い マンション管理士」。とほほ・・・。 |
| 2002/07/08 | 読売新聞 Yomiuri On-Lineの「経済」の2002/07/07付け記事で、マンション管理センターのマンション管理士検索サービスが紹介されています。同じ記事がYahoo!JAPANの「トピックス」でも紹介されているので、この記事を目にしたインターネット利用者は結構多かったようです。私は書類の提出が遅れたのでまだ検索にかかりませんが、すでに検索対象となっている約800人のマンション管理士の方々は、ひょっとしてこの記事のおかげで問い合わせが増えたでしょうか。私も早く検索対象に追加してくださいね＞マン管センター様。 |
| 2002/07/08 | 日経新聞2002/07/08付け朝刊の20面で、全国に先駆けて7/07(日)にマンション管理士約40人で設立された関西マンション管理士協会が紹介されています。近畿2府4県在住のマンション管理士が正会員の対象で、マンション管理の相談業務を請け負い、管理士を個別に紹介するとのこと。特にマンションの管理委託や修繕工事の料金が割高との声があることから、管理組合に入札方式の導入を働きかけて低料金化を促すとあり、そのメリットが強調されています。この発足式の写真はいち早く「マンション管理のあすをかんがえる学習情報 Asu」の「最新情報」で公開されており、240人の参加者で、大盛況だったようです。心からお祝いを述べさせていただくと共に、これまで協会設立のためにご尽力された方々に敬意を表したいと思います。私たち神奈川県も、がんばりますよー(^_^)。 |
| 2002/07/07 | 日経新聞2002/07/06付け朝刊の「NIKKEIプラス1」の「はやり入門講座」によると、長年使われずに放置されたままになっている工場やホテルの廃墟が、最近ブームになっているそうで、廃墟だけの写真集がベストセラーになったり、愛好家のホームページもたくさん出来ているそうです(例えば「廃墟エクスプローラー」にはマンションの廃墟もいくつか紹介されています)。単に「廃墟=暗くて怖いもの」という怖いもの見たさだけではなく、その建物が使われていた時代への郷愁や無常観、建築に対する関心などがブームの根底にあるとのこと。マンションの廃墟で思い出すのが、202003/01/2002/09/02にTBS「噂の東京マガジン」の「噂の現場」で放送された博多駅前のマンション。正確には廃墟ではなく、ライフラインの停まった中で、まだ住人の方が一人でがんばっておられますが、コミュニティーが失われてマンションがスラム化すると、最悪こうなってしまうのだというということをショッキングな映像と共に思い知らされました。私は廃墟にはまったく興味がありませんが、自分の住むマンションが廃墟にならないようにすることには大変興味があります。マンション住人は誰も自分の住むマンションがスラム化することを望んでいないはずですが、残念ながら日常生活に追われて、将来のことまであまり考えていない人が多いことも事実でしょう。そのような人たちに管理組合活動やコミュニティー確立の重要性を啓蒙していくこと。これもマンション管理士に与えられた社会的使命だと感じています。 |
| 2002/07/06 | 川崎市中原会館で行われた「マンション管理基礎セミナー」に行ってきました。CFP認定者の佐藤益弘氏による「ペイオフ対策」と弁護士の國重慎二氏による「マンションをめぐるトラブル」がメインテーマでしたが、定員150名の開場は満席で、みなさん真剣にメモを取りながら、講演に聞き入ってました。ファイナンシャルプランナーの佐藤氏によると、以前のように景気・不景気の波がはっきりしていた頃は、管理組合の資金運営は「野球型」で、攻めるときには攻めて、守るときには守るやり方で良かったのが、昨今の経済情勢は「サッカー型」の資金運営が求められているとのこと。すなわち、得点・失点は一瞬のうちに決まるので、世の中の状況から常に目が離せないこと。一発逆転はなく、地道にやらないと勝てないこと。いくらスター選手がいても、チームワークが悪ければ勝てないこと。そして、サポーターとしてファイナンシャルプランナーのような専門家の助言を仰ぐことも大事と説かれていました。わざわざ休日を潰してセミナーに参加する管理組合役員の方々がこんなに大勢いらっしゃるのです。管理組合の良きサポーターとして、マンション管理士の社会的責任が重いことを改めて認識しました。 |
| 2002/07/05 | 住宅新報Housing TIMESの2002/07/05付ニュースで、6/29(土)に川越西文化会館で開かれた「マンション管理基礎セミナー」の様子が紹介されています。この中でマンション管理士の岡崎泰造氏(例の検索サービスだと「神奈川県」で最初のページに現れる方です)の講演があり、「同じ悩みを持つ区分所有者や管理組合同士が、積極的に情報交換することが必要」と述べられたそうです。まったく同感ですね。私が管理組合活動に目覚め、マンション管理士としてこのようなホームページを立ち上げることができたのも、ひとえにインターネットを通して他の管理組合役員や役員経験者の諸先輩方と情報交換をすることができたおかげです。ホームページや、掲示板、メーリングリスト、オフ会等を通じて、たくさんのことを学び、励まされ、そしてたくさんの友人ができました。一昔前だとこのような情報交換を行うには、何らかの組織や団体に所属しないと難しかったように思いますが、今はインターネットで誰でも簡単に情報交換ができるようになりました。今後インターネットによる情報交換がマンション問題の解決のために果たしていく役割は、ますます重要になっていくものと思います。 |
| 2002/07/05 | 毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の中で、毎日新聞の西部朝刊に掲載されていた「しあわせ羅針盤 第1部 マンションに暮らす」の連載記事がまとめて公開されています。せっかく購入したマンションを騒音トラブルで手放した人、一所懸命やってきたのに一部役員から反発を買って突然「辞める！」と言い出した理事長、川に落ちた洗濯物を管理会社に電話をかけて取ってこさせるあきれた住人、住人の無関心から理事長に3,000万円を横領された管理組合、住人の無関心をいいことにずさんな管理をする管理会社、施工や設計に問題がある欠陥マンション、建替えの難しさに直面する老朽マンション、等々。どれも身に覚えがあったり、聞いたことのあるような話ばかりですが、改めて読んでみると、マンションに暮らしていくことは大変なことなんだなー、という感じでしょうか。私も2年前に新任理事になったとき、自分の住むマンションには問題が山積みであることを初めて知って大変なショックを受けましたが、ひとつひとつの問題を地道に解決していくことで、自分のマンションに強い愛着を感じるようになり、それまでよりずっと住み良くなったような気がします。そうした活動を進めていく中で、それまでほとんど顔も名前も分からなかった住人のみなさんとも顔なじみになり、私もたくさんのことを教えてもらい、助けてもらうことができました。たとえマンションの暮らしには問題が多くても、ちょっとしたきっかけでコミュニティーが生まれ、住人全員が力を合わせて解決していけるようになる。それはマンションで暮らすからこそ得られる喜びだと思うのです。 |
| 2002/07/04 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「物件レポート」の第62回で、2002/06/05の「今日の話題」でも紹介した全戸温泉付きのマンションが紹介されています。浴室は液晶テレビ付き、ホテル並みにベッドメーキングのサービスまで受けられて、ペットとして大型犬もOKだそうです。これだけでも十分に話題性がありますが、もっと凄いのは、電動シャッター付きの自走式分譲ガレージ。住戸同様に区分所有権と敷地権が付いていて、将来は賃貸や転売もOKだそうです。と言うことは、マンション管理組合とは別に、区分所有法に基づいた「ガレージ管理組合」も出来るんでしょうね。せっかくの駐車場使用料もマンションの修繕積立金の収入源としては期待できそうもないですね。あとオプションで「地震元値買戻保証システム」というのがあって、建物本体が地震で損傷を受けた場合は、なんと35年にわたって、元値で買い戻してくれるそうです。凄いですね。ただし、「当社以外で増築、修理等をした場合には適用されません」となっているので、このオプションを申し込んだ人がいると、大規模修繕等を別の業者に発注することは難しくなりそう。このようなマンションが今後増えてくるのかどうかは分かりませんが、いろいろと考えさせられる物件です。 |
| 2002/07/03 | ACSII 24の「ニュース」の「トピックス」の2002/07/02付け記事で、日本弁護士連合会のリンク許可問題についての説明があります。この記事を見る限り、そもそもリンク許可条件については法的根拠はなく、逆に厳しいリンク条件を強いることの方が問題があるようです。私もこのホームページを立ち上げる際に、メディア各社へリンク許可願いのメールを送りましたが、各社とも、リンクそのものよりは、著作権上の問題を重んじているように思いました。あくまでも記事の引用が従で、私のコメントが主になるようにすることや、記事のタイトルにも著作権があり、それだけを載せてリンクを張ることにも問題があること、等々。担当者の方から直接メールで教えていただき、勉強になりました。ありがとうございました(^_^)。ちなみに、このホームページは「リンクについて」にあるようにリンクフリーです。いくつかのルールを守ることをお願いしていますが、あくまでもお願いなので、リンク許可条件のようなものではありません。現在相互リンク募集中ですので、ぜび「お問い合わせ」か「掲示板」でご連絡ください。 |
| 2002/07/03 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2002/07/01付ニュース「動き始めたマンション管理士、ネットで詳細情報公開」で、マンション管理センターが6/28(金)から始めたマンション管理士情報検索サービスが取り上げられています。「建物と設備の維持保全」で検索した結果の件数が紹介されていて、「大規模団地の建替えのような大きなビジネスチャンスを、ここから拾い上げる「管理士」もいるかもしれない」と結んでいます。かぎカッコがついた「管理士」という表現がなんとなくビミョーですが、建築業者さんの立場から見ると、こういう見方もあるんでしょうね。 |
| 2002/07/02 | 7/07(日)に大阪市立住まい情報センターにおいて行われる関西マンション管理士協会の発足式のことが、毎日インタラクティブの「住宅情報」の「住宅関連ニュース」の2002/06/29付け記事で紹介されています。マンション管理士の団体としては全国で初めてのものだけに、注目度は高いですね。「管理会社を選ぶ際に第三者の立場での助言が得られ、阪神大震災で噴出した区分所有権絡みのトラブル解決に役立ちそうだ」とのこと。「希望に応じ人材を派遣する」とも書いてありますが、これは本当かな？私も出来れば発足式(とオフ会)に駆けつけたい気持ちですが、ちょっと無理ですかねぇ。 |
| 2002/07/01 | 住宅新報Housing TIMES2002/06/28付ニュースによると、マンション需要者のアンケート調査で、マンションを「終の住処」と考える人が20代でも51％あり、若年層、シニア層を問わず永住志向が高まっているそうです。中古マンション価格の長期的な下落により、いったん購入したマンションの買い替えが難しくなっていることが背景にあると思いますが、いずれにしても、このようにマンションに永住を考えている人が増えてきたことは、マンション管理の観点から見ると好ましい傾向と言えるでしょう。自分のマンションに愛着を感じ、永く快適に住み続けたいという気持ちを持つこと。それが管理組合活動の原点だと思います。 |
| 2002/07/01 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/07/01付記事「第６回 管理委託契約書は必ず目を通そう」で、管理委託契約書の意味と内容を理解するためのチェックポイントが紹介されています。私の場合、マンション購入時にはローンの手続きと返済のことで頭がいっぱいで、とても管理会社との契約書まで気が回りませんでした。その後、管理組合役員になっていろいろと勉強をし、改めて内容をチェックすると、詳細な業務仕様書が「見本」となっていたり、費用の事前承認の条項がなかったり、管理会社に都合良く書かれたいい加減なものであったことが分かるのですが、本来このようなことは契約締結時にきちんとチェックしておくべきことでした。「マンション管理適正化法」が委託契約締結前に重要事項説明を要求しているのも、区分所有者が委託契約書の重要部分については内容を把握しておくべきという趣旨によるものです。しかし、契約書全体の内容を正確に把握するにはそれなりの知識が必要ですし、マンションの新規購入者は、購入手続きで忙しく、時間がないことも考えられます。そのような場合には、多少費用がかかっても、専門家であるマンション管理士に助言を依頼するのが得策といえるかもしれません。この場合、マンション購入者個人で依頼しなくても、購入者全員が共同で依頼できるような仕組みがあるといいんですけどね。 |
| 2002/07/01 | 経済産業省ホームぺージの報道発表資料の2002/06/27付け記事「夏季の省エネルギーについて」で、地球温暖化防止に向けた夏の省エネキャンペーンが発表されています。夏の省エネというと、1970年代に起きた2度のオイルショックで、1980年に当時の大平首相を始めとする国会議員自らが着用した「省エネルック」なる半袖スーツが登場したものの、国民の間にはまったく浸透しなかったことが思い出されますね。かつては「省エネ」と言うと、節制、我慢というネガティブなイメージが強かったですが、最近ではエコロジーやリサイクル意識の高まりと共に、地球温暖化防止のための21世紀の新しいライフスタイルとして、ポジティブなイメージが高まってきているように思います。問題なのは、省エネの重要性を理解していても、具体的な行動に移せない人たちが多いということでしょうか。マイカー使用を控える、照明をこまめに消す等、誰もが簡単に出来ることがたくさんありますが、日頃から意識をしていないと、なかなか行動に結びつかないものです。マンションの管理組合活動も似たようなところがあって、日頃から意識をして行動していかないと、地球温暖化ならぬ、マンションのスラム化が進んでいくことになります。気をつけましょう。 |
| 2002/06/30 | マンション管理センターから携帯用の「マンション管理士証」が届きました。こんなものでした。5月末に申し込んだので、丸1ヶ月かかったことになります。私にとってはあまり使うシチュエーションはないような気がしますが、とりあえず友人たちに見せびらかすことにしま～す(^_^;)。 |
| 2002/06/29 | 日経BP「BizTech」の企業・経営の2002/06/29付け記事「こうすれば人は付いてくる!!---心理学から学ぶ」で、「ピグマリオン効果」のことが紹介されています。ピグマリオンはギリシャ神話の主人公で、自分のつくった彫像に恋をし、愛と美の女神アフロディーテに願って像に生命を吹き込んでもらい、結婚します。心理学でいう「ピグマリオン効果」とは、ある人物に対して、ある行動を期待し続けると、実際にその人物は、意識している、いないに関わらず、期待通りの行動をとるようになる、というものです。ただし心の中で思っているだけではダメで、積極的に関わり合い、きちんと言葉で示すことが大事です。うちのように役員が輪番制で、理事長を「あみだくじ」で選ぶようなマンションでも、それなりに管理組合活動の活性化ができたのは、この「ピグマリオン効果」によるところが大きかったように思います。毎月の定例理事会で管理組合活動の意義について議論を重ね、広報誌によって繰り返しコミュニティー形成の重要性を説いていく。そうした中で役員や住人の意識が高まり、期待通りのマンションになっていくのではないかと思います。 |
| 2002/06/28 | マンション管理センターのホームページでマンション管理士の検索サービスが、本日(6/28)から利用可能になりました。都道府県名または依頼したい業務の内容を指定することで、「マンション管理士詳細情報シート」を提出済みのマンション管理士がリスト表示されます。私はこのホームページを作成してから先月末に情報シートを提出したので、まだ検索に現れません(T_T)。実際に検索してみると、すぐ近くのマンションに同い年のマンション管理士の方がいらっしゃることが分かったり、楽しいですね～。マンション管理士のサポートを必要とされる方々が、この検索システムを有効利用されることを期待します。でもこの検索結果のリストはどういう順番で並んでいるのかな？K県で検索すると友人のK氏は一番最後だぞ。 |
| 2002/06/27 | 住宅新報2002/06/26付ニュースで、千葉県我孫子市の中央学院大学で開かれた公開セミナー「マンション・ライフなにが問題か!」の様子が紹介されています。やはりマンションの老朽化と建替えの問題が大きく、公共や政府の支援を期待するとともに、マンション管理士の重要性も再認識されたようです。しかし建替えの問題は、法律が整備されたり、マンション管理士が出向けばすぐに解決するというような簡単な話ではありません。日頃から住人全員がそのマンションの資産価値を維持し、永く快適に住み続けたいという共通意識を持つことにより、互いに協力し合う関係をつくることが、結局は一番の近道だと思います。このような良好なコミュニティーが形成されていれば、事前の検討と準備を十分にしておくことにより、老朽化や建替えの問題に直面したときも、住人の力を合わせてそれを乗り越えることができるようになると私は信じています。 |
| 2002/06/27 | 日経BP「Small Biz」の藤井孝一氏のコラム「『週末起業』のすすめ」の「第2回 アメリカでは当たり前の「週末起業」！ 」で、サラリーマンの副業が禁止されていないアメリカでは「週末起業」が当たり前になっていることが紹介されています。平日会社で働きながら、週末は親兄弟や友人と自分のビジネスに熱中しているのだそうです。日本でも終身雇用制の見直しにより、サラリーマンの副業が認められる方向になりつつあるようです。管理組合役員経験者の多くは普通の会社員だと思いますので、週末のみマンション管理士として活動する方が今後増えてくるかもしれませんね。また、シリコンバレーのベンチャーの多くは、気の合った友達と酒を酌み交わしながら、アイデアを語り、議論をすることから始まったそうです。私も飲むことは大好きなので、オフ会のお誘いがあると飛んでいきます。単に情報を交換したり、議論をするだけならインターネットでもできますが、直接酒を酌み交わしながら、友人たちががんばっている話を聞くと、みんなのパワーをたくさんもらったような気がして、自分もがんばろうという気になるのです。 |
| 2002/06/26 | 日経BP「Small Biz」の小山社長のコラム「心を豊かにするIT」の「第1回 インプットはデジタルで、アウトプットはアナログで」で、「ありがとう」の気持ちを社長から社員に伝えることが大切という話が紹介されています。小山社長の会社ではサンクスカードというものが導入されていて、上司や部下、他部門の社員が互いにこのカードで感謝の気持ちを伝えることにより、会社全体に素直に「ありがとう」と言える雰囲気が作られているようです。部下を動かすには「ほめる」のが一番ということは、ビジネス書でよく見かける古典的なノウハウですが、これがなかなかうまく出来ないんですよねぇ。私も嫁さんをちょっとはほめることができれば、もっと家の中が綺麗に片付いていると思うんですが・・・。マンションの管理員さんも同じことが言えるかもしれません。日頃住人から苦情やトラブルを持ち込まれることの多い管理員さんです。なるべく機会を見つけては、話の聞き役になり、上手にほめてあげましょう。きっとピカピカに掃除をしてくれるようになりますよ。私もフレックス勤務で出勤時に管理員さんに顔を合わすことが多いので、何かトラブルがないか簡単に言葉を交わすようにしています。おかげで毎日遅刻の常習犯？ |
| 2002/06/26 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2002/06/25付ニュースによると、東京都は「老朽マンション」の建替え促進等のために総合設計制度を改定し、7/1(月)から施行するそうです。老朽化したマンションが抱える狭小な住戸規模、耐震構造上の不安、エレベーター設備の不備、バリアフリー未対応等の課題に対し、容積率割増しなどで建替えを支援する内容で、原則、築後30年以上経過した共同住宅(区部では、建替後の延べ床面積が1万m2を超える建築物）が対象だそうです。このような容積率割増し等の優遇制度は、ある程度の敷地面積や延べ床面積がないと適用にならない場合が多く、私の住むマンションのように中小規模のマンションだと、5/20の「今日の話題」で紹介したような「隣地との一体開発」と考えないと恩恵を受けるのは難しそうですね。 |
| 2002/06/26 | 日経BP「BizTech」のインターネット関連ニュースによると、6/25(水)にNTT-MEとファミリーネット・ジャパンなど9社1団体が、マンション向けインターネット接続サービスの普及を推進する「インターネットマンションサービス協議会」（IMSC）を設立したそうです。政府もe-Japan構想を提唱し、21世紀社会では、インターネットは電気・ガス・水道・電話と並ぶ重要なインフラのひとつになります。6/23(日)に岡山県新見市で行われた日本初の電子選挙は、まだ投票所と開票所の間をオンラインで結ぶことが認められていないため、投票結果の記録されたコンパクトフラッシュを車で運ぶという中途半端なものでしたが、将来はセキュリティの問題をクリアしてオンライン化も実現するでしょう。在宅投票も夢ではなくなるかもしれません。いずれにしても、日常生活の中でインターネットが果たす役割はますます大きくなってきており、最近の新築マンションではブロードバンド対応が当たり前になり、既存のマンションでも大規模修繕の際にLAN配線を追加工事する例が増えてきているようです。ただし、マンションのブロードバンド化としては、CATV、光ファイバー、無線といった様々な選択肢があり、技術の進歩と陳腐化も早いので、まだまだ流動的な面もあり、十分な考慮が必要です。将来のブロードバンド化に備えてどのようなインフラを装備していけばよいのか、管理組合としては長い目で取り組まなければいけない重要課題のひとつだと思います。 |
| 2002/06/25 | 住宅新報2002/06/25付ニュースによると、日本住宅管理組合協議会（日住協）が、7/06(土)に埼玉県新座市の「新座住宅管理組合法人」集会室で、管理組合の新任役員のための有料研修会を開催するそうです。管理組合役員経験者の諸先輩方が、管理会社との上手な付き合い方や、「顔の見える広報誌」の作り方などのノウハウを教えてくれるようですので、私もちょっと興味がありますね。私も新任理事になりたての頃に、住人のみなさんの理解を得ようと、広報誌づくりを始めたのですが、実際にどんなものを作ればよいのか分からずに苦労しました。とりあえず集住センターの「管理講座」にある「広報誌を発行してみよう」を参考にしながら、まったくの自己流で作り始めて今月号で第20号になりました。A4紙1枚(両面印刷)の簡単なものですが、うちのマンションのホームページの「管理組合ニュース」でバックナンバーを公開していますので、よかったらご覧ください。毎月理事会開催日の10日後を発行日としているので、私が1週間くらいでドラフトを作成して、全役員のレビュー後に全戸に配布しています。「編集後記」のところだけは、全役員が交代で執筆していて、うちの娘は毎月、この「編集後記」を読むことを楽しみにしているようです(つーか、そこしか読んでくれませんね)。 |
| 2002/06/24 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2002/06/21付ニュース「「マンション管理」に芽生える新たな「建築」の仕事」によると、6/21(金)に国土交通省が発表した「マンション管理士活用方策検討会報告書」の内容は、建築業界にとっても新たなビジネスチャンスと捉えられているようです。マンション管理士の活躍等により、今後区分所有者のコスト意識が高まり、不要不急の工事や、建築業界にとって利幅の大きい仕事は少なくなっていくことが予想されますが、逆にマンションを良質な住宅ストックとして捉え、適切な工事を適切なタイミングで行うことにより、長期に渡って資産価値を維持していくという考え方が、広く区分所有者の間に浸透していくものと思われます。今後マンションの加齢が進む中で、マンション管理士の活躍により、区分所有者の意識が高まり、より多くのマンションで適正な維持保全がされるようになって、建築業界の新たな仕事も増えていく。それはまさに区分所有者と建築業界が互いにWin-Winの関係を築くことができた理想的な状態ですが、それだけにマンション管理士には強い倫理観が求められているということにもなります。各地で管理士会設立の動きが盛んなのも、この倫理規定の必要性がひとつの大きな動機になっているといえるでしょう。早期の倫理規定の確立を期待するとともに、私も管理士会設立のために出来る限りのお手伝いをしたいと思っています。 |
| 2002/06/23 | 6/19(水)の夜、私の住むマンションで自転車置場の照明や建物の外の庭園等がすべて点灯しなくなるというトラブルがありました。漏電が原因だったようですが、電源ケーブルが地下に埋設されているため原因箇所の特定に手間取り、完全復旧には丸3日もかかりました。幸い共用廊下や駐車場の照明には問題がなかったため、影響は少なかったのですが、例えば共用灯がすべて消えたり、給水ポンプが停止したり、このような非常事態に管理組合としてどのように対処するのか、いわゆるコンティンジェンシープランを考えていなかったことを反省しました。一応、トラブル発生時には管理会社のフロント担当を中心とした連絡体系は定まっているのですが、その後の対応をどうするのか、徹夜で復旧作業をしなければいけないのか、明日まで待てるものなのか、また、その判断を誰がするのか、等のことは明確に定められていませんでした。今度の理事会で議題にする予定です。 |
| 2002/06/22 | 国土交通省の報道発表資料の2002/06/21付け記事で「マンション管理士活用方策検討会報告書」が公開されました。この報告書は、マンション管理士制度が管理組合に広く活用されるように、平成13年12月に住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室内に設置されたマンション管理士活用方策検討会が、学識経験者、専門家の意見を交えて具体的な方策をまとめたもので、アンケート調査対象がマン管センターの登録済み管理組合という偏りはあるものの、興味深い内容になっています。例えば、クライアントである管理組合は外部の専門家に年間10～30万円の予算を検討していること。しかしそれによって求めているものは、大規模修繕や長期修繕計画、劣化診断といった建築設備関係と管理費の滞納問題に多いのに対して、マンション管理士が実際に経験したり、相談を受けたことがあるのは管理組合の運営に関する事項が多く、若干のズレがあること。地方公共団体が相談員やセミナー講師としての活用を検討していること。さらに、リゾートマンションや賃貸マンションではマンション管理者を管理組合の管理者として活用することも検討に値すると述べ、最後にマンション管理士会の設立により、倫理規定等を制定することの重要性にも触れています。これらについてコメントするのはちょっと荷が重いので、今日はご紹介だけにとどめておきますね(^_^;)。 |
| 2002/06/22 | 私の住むマンションは地域での情報交換を目的として、今年4月から「かながわマンション管理組合ネットワーク」(神管ネット)の正会員になりました。その神管ネットの第4回通常総会が、14:30-16:00に横浜のアカデミー会館で行われ、私がマンションの代表者として出席しました。総会ではNPO化が承認されたほか、相談体制の強化を図ることや、広報体制を拡充することが紹介されました。相談体制は業者中心では困るという意見があり、このような場こそ、マンション管理士の出番かもしれません。また、広報体制の拡充では、従来の管理組合向けの広報に加えて、マンション住民のための広報を計画していることが紹介されました。管理組合がせっかく新規に加入しても、その後引き継いだ役員さんがあまり熱心な方でないと、継続すら難しくなってしまうという問題があるようです。総会後の懇親会であいさつをされた関東学院大の山本育三教授は、「(このような地域ネットワークを育てていく)神管ネット方式は、マンション管理適正化法を先取りしたもの」と賛辞を送られていました。賛助会員として業者が多数名前を連ねていることを問題視する向きもあるようですが、神管ネットに加入することにどのような意味があるのか、自分の目で確かめていきたいと思います。 |
| 2002/06/21 | 日経BP「Small Biz」の藤井孝一氏のコラム「『週末起業』のすすめ」の「第1回 なぜ、あなたは｢起業｣できないのか」で、会社を辞めたり巨額の投資をして起業するリスクを避けるために、インターネットを利用し、会社を辞めずに小資本で起業する方法が紹介されています。起業するにはパートナー、顧客、取引先など「人のつながり」が何よりも大事ですが、インターネットの発達により、わざわざ会社を辞めなくても人脈の構築や顧客の開拓が可能になったため、このような新しい起業形態が実現したとのこと。私はボランティアとしての活動ですので、「起業」という大げさなものではないですが、本業を別に持つマンション管理士として、まさに藤井氏の言うインターネットによる「週末起業」を実践している一人なのかもしれません。たしかに、輪番制で管理組合の新任理事となり、マンション管理に関わり始めてから、インターネットのおかげでたくさんの人とつながりが出来たのは事実です。毎週末のオフ会費用をどうやって捻出するかが、ちょっと悩ましいですけど・・・(^_^;)。 |
| 2002/06/21 | 日経BP「WPC ARENA」の山崎潤一郎氏のコラム「ネットで流行るもの」2002/06/19付け記事「ネット対応株主総会が始まった！ 」で、今年4月の商法改正により可能になったインターネットによる株主総会で、初めて株主として議決権を行使した体験談が紹介されています。区分所有法でも、管理組合の総会決議を電子投票で可能にする改正案が検討されていますが、今まで総会にも出席せず、委任状すら提出しなかったような組合員がネットでお手軽に議決権行使をしてくれるようになってくれれば、それだけでも意味があるかもしれませんね。まあ、そもそも総会の出席率が上がってくれることがベストなんですが、最近は会社の中でも全員が顔をつき合わせて会議を行うということは少なくなってきて、電話会議だとかネット上でのコンファレンスとか、時間とコストの効率を重視した会議形態に変わりつつあります。ブロードバンド化した21世紀社会では、会議の形態もずいぶん様変わりしていくのかもしれません。 |
| 2002/06/20 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2002/06/20付け記事で、「ピアノ可」のマンションにグランドピアノを持ちこんだものの、隣人から苦情が出て困っている音大卒の方の相談が出ています。分譲マンションの一室が賃貸された物件のようですが、どのような経緯で「ピアノ可」として賃貸されたのか、特別な防音対策がされているのか気になるところですね。分譲マンションの販売時にも、スラブ厚やフローリングの等級を根拠に「騒音問題なし」を売り文句にする場合がありますが、それを信じて入居した方が実際の騒音問題に悩むケースが多いようです。マンションで生活する以上、周囲の生活音はある程度聞こえるものだという認識を住人は最初から持つべきですし、マンション販売時の重要事項説明にも必ず加えるべき項目だと思います。 |
| 2002/06/19 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/06/18付記事「マンション建て替え円滑化法 成立…合意作り なお難題」で、先月末に8年越しの建て替え計画を中止した千葉県の築30年のマンションが紹介されています。建て替えで住戸数を増やし、それを売って住民の負担を減らす計画だったものの、売れるめどが立たず、「住民の負担が多大となる計画では、合意はとても無理」と断念したそうです。6/13の「今日の話題」でも触れましたが、この新法はあくまでも建て替えに関して住民の合意ができた後の手続きをスムーズにするものであり、そもそも合意の形成ができないマンションにとっては何の恩恵もありません。上のケースは住人の多大な負担がネックとなりましたが、マンションを建て替えるにしても、長持ちさせるにしても、結局は住人の間での合意形成が鍵になります。日頃から管理組合活動を活性化することにより、マンション内に良好なコミュニティーが形成できるように心がけましょう。 |
| 2002/06/18 | 住宅新報6月14日号で、住宅新報社新聞編集部がマンション管理士試験合格者に同資格に関する意見を募集しています。1200字程度で、例えば管理士の社会的役割やコミュニティとしてのマンション居住などについて書けば良いようです。掲載分には原稿料も出るようですので、小遣い稼ぎをしたい方はどうぞ。ちなみに、私のプロフィールのページにある「マンション管理に対する私の考え方」は1019字でした。字数がちょっと足りない？(^_^;) |
| 2002/06/18 | マンション管理センターの「セミナー」案内で、7/19(金)・7/26(金)・8/02(金)・8/09(金)の4日間の日程で行われる「マンション管理総合講座」が紹介されています。文京区後楽のすまい・るホールで行われ、参加費は2万円(登録管理組合は1万4000円)だそうです。日程も参加費も半端じゃないだけに、相当濃い内容のようで、錚々たる講師陣が並んでいます。近い将来、優れたマンション管理士の方々がこのようなセミナーの講師になり、現場での実体験を基に、有益な話をたくさん報告していただけることを期待しています。 |
| 2002/06/18 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/06/17付記事で、管理業者の良し悪しを見分けるポイントが解説されています。マン管法を遵守しているか、倒産リスクはないか等、いくつかの注意点が挙げられていますが、最後に「組合の立場を理解し、どれだけ親身に応対しているか」が最重要と結んでいます。私もどんな管理業者を選んだらよいのかとよく聞かれますが、管理組合と管理業者との間でどれだけ強い信頼関係を築けるかによるといつも答えています。管理業者のサービスの良し悪しは、管理員やフロント担当者の対応の良し悪しで決まる部分が大きく、彼らと管理組合との間に強い信頼関係があるかどうかが最も重要になります。そのためには、まず住人自身が優良な管理組合活動を目指すことです。サービスを受ける側の意識がしっかりしていると、サービスを提供する側の対応も良くなるというのは、マンション管理に限らず、どこの世界でも当てはまることでしょう。 |
| 2002/06/17 | 建築総合サイト「KEN-Platz」の2002/06/14付ニュース「防犯ガラスの性能が一目瞭然、網入りでは侵入防げず」で、住宅の窓ガラスをこじ開けるのにどれくらいの時間がかかるか実験を行った結果がビデオ映像と一緒に紹介されています。それよると、一般の強化ガラスでは14秒、一見強そうな網入りガラスでも33秒だそうです。一方、6/11の「今日の話題」でも紹介した樹脂膜入りの合わせガラスだと、中間膜30ミル(0.76mm)で3分54秒、中間膜60ミル(1.52mm)で5分14秒とのこと。さすがにここまで時間がかかると侵入犯もあきらめて立ち去るケースが多くなるようです。マンションの場合、ベランダの窓ガラスは共用部分なので変更するには管理組合の承認が必要ですが、このような防犯ガラスへの変更を希望する方がいらっしゃる可能性もあります。個人で勝手に変更してしまって後でトラブルにならないように、日頃から窓ガラスの変更には管理組合の承認が必要ということをみなさんにお知らせしておく必要があるかもしれません。 |
| 2002/06/16 | 9:30から横浜ランドマークタワー13Fにある会議室「フォーラムよこはま」で行われた「第3回神奈川県マンション管理士会準備会」に出席しました(14:00終了)。管理士会を早期に立ち上げるために、総務、企画、研修の3つの専門部会が設置され、具体的な内容を検討していく活動に入りました。総務部会は倫理、報酬、業務標準についての検討を行います。企画部会は法人設立のための検討を行い、財務、広報、対外交渉等を含みます。研修部会は書籍、講演、研修に関する検討を行います。私はホームページや電子会議室の開設の検討をするということで企画部会に入りました(結局そのあたりでしかお手伝いできないので・・・)。実は、当初広報部会が別に設置される予定だったのですが、志願者が私を含めて2名しかいなかったので、結局企画部門に吸収合併してもらったような次第です。ということで、私が管理するホームページがまたひとつ増えることになりそうです(^_^;)。あまり乗り気ではなかったのですが、みなさんの真剣な熱意に私も出来る範囲でがんばろうという気になりました。 |
| 2002/06/15 | 先日、うちのマンションでいかにも関係者のような口調で部屋に上がりこむ、防犯システムの訪問販売がありました。最近、近くのマンションで空き巣の被害が多発していることに便乗した訪問販売のようですが、いかにもマンション全体で申し込んでいるかのようなセールストークだったようで、うっかり部屋の中に入れてしまった方が何人もいらっしゃいました。そのひとりの方によると、電話線のあたりを確認していたが、まともな名刺も資料も持っていなかったので、帰ってもらったとのこと。今回は大事には至らずに済みましたが、相手が強盗だったりしたらと考えると、ぞっとするような怖い話ですね。総会資料にも広報誌にも出ていないのに、マンション全体で防犯システムの導入の話などあり得ないのですが、逆に言えば、昼間の留守宅を守る奥様方にはあまり管理組合活動の中身が知られていないということ。まだまだ管理組合の広報活動不足を反省させられるような出来事でした。 |
| 2002/06/14 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「住まいの相談室」の2002/06/14付記事「清掃の約束を守らないような管理会社は変えることができますか 」で、管理会社の清掃業務に不満を持つ相談者に対して、高層住宅管理業協会が管理会社変更の方法とその注意点についてアドバイスしています。管理会社の変更は「普通決議で決定できます」と言いながら、さりげなく「その際、マンションの管理規約も確認してください」と添えています。私の住むマンションも原始規約には管理委託先の会社名称が記載されていて、管理会社の変更に当たってはまず規約変更の特別決議が必要でした。高層協会は正式にマン管法の「指定法人」となったのですから、せめて原始規約に管理会社の具体的名称を記載しないことくらいは自主ルールとして確立してくださいね。お願いしますよ。 |
| 2002/06/13 | 毎日インタラクティブの毎日住宅情報の「コラム」の2002/06/13記事「マンション」で、「管理の良さ」が、建物の寿命を左右し、資産価値を高めるのだということ、そしてマンションを選ぶ際には、新築であろうと中古であろうと、管理の内容、委託先そして費用に目を光らさなければいけないのだということが力説されています。私たちにとっては管理の重要性はもはや当たり前のことですが、初めて分譲マンションを購入する方はとかく間取りや設備といったハード面ばかりに目が行きがちで、管理の詳細には無関心であることが多いと思います。私もマンション購入当時はそうでしたので、マンション購入を検討している方への助言もマンション管理士の役割のひとつといえるでしょう。実際、私もマンション購入を検討している友人から助言を求められ、管理の重要性についていろいろとアドバイスをしたことがあります。しかし、彼は結局マンション購入を断念し、一戸建てを選んでしまいました。管理の重要性をちょっと強調しすぎたかもしれません(^_^;)。 |
| 2002/06/13 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/06/12付記事「マンション新法成立 建て替え円滑化へ」で、12日午前の参院本会議で成立した「マンション建て替え円滑化法」の内容が簡単に紹介されています。この法律は築30年以上の老朽マンションが今後急速に増えていくことを背景に、建て替え決議後の実際の建て替えをスムーズにすることを目的に制定されたものですが、「等価交換方式」がバブルの崩壊により非現実的となり、従来のデベロッパー主導での建て替えが期待できなくなくなったため、法人格をもつ組合を設立することにより、住人による資金調達や契約等の手続きを容易にしたという趣旨のものです。しかし現実には、それ以前に、どのようにして建て替え決議のために住人全員の合意を形成するかという難しい問題があります。現在検討されている区分所有法の改正案も建て替え要件の明確化をめざしていますが、法の整備だけで解決できる単純な問題とは到底思えません。かなり難しい案件になると思いますが、私たちマンション管理士の活躍が最も求められる場のひとつであると言えるでしょう。 |
| 2002/06/12 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「リフォーム紹介」の2002/06/12付記事「業者からみたリフォーム 」で、業者とのコミュニケーションに関しての注意点が挙げられています。リフォームにはトラブルやクレームが付き物のようで、業者との信頼関係が重要のようです。特に「(業者に)お任せします」の言葉は後々トラブルの元になるので、避けたほうが良いとのこと。任せたものについても、カタログを見せてもらったり、サンプルをとってもらったりして確認するのが良いそうです。マンション管理も上と同様に、業者とのコミュニケーションと信頼関係が重要ですが、さらに住人の間のコミュニケーションと信頼関係も必要になってきます。業者に任せっきりにせずに、自分の目で確かめること。そして住人の意見をまとめながら、適切な判断をしていくこと。それらの労力を決して惜しんではいけません。 |
| 2002/06/12 | 日経BizTechの「企業・経営」の2002/06/12付記事「佐川急便、ライト常時点灯で事故激減 」で、佐川急便のトラックが昼間もライトを点灯して走行する取り組みを行い、事故が激減していることが紹介されています。昼間でもライトを点灯することによって、周囲の車や人に自分の存在を目立たせる効果があると同時に、目立つゆえに周囲から見られているという運転者の意識が強まって、安全運転を心がけるようになるそうです。私の住むマンションも管理組合の広報活動には力を入れていますが、情報公開を進めることは、住人のみなさんの理解を深めるという意味があると同時に、管理組合の動きが住人のみなさんから見られているという意識が強まって、より良い活動を心がけるようになるという効果もあるのかもしれません。女性も男性も互いに異性の視線を意識することによって、より魅力的になると言われますが、これと同じことですね(ちょっと違うか?)。 |
| 2002/06/11 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/06/11付記事「ピッキング対策進み窓破り横行、防犯ガラスに各社が本腰 」によると、ピッキング対策で鍵の強化が進んだ結果、窓ガラスを割って侵入する手口が増えていおり、新築やリフォームで、防犯ガラスの売上げが伸びているそうです。このガラスは自動車のフロントガラスのように2枚の板ガラスの間に樹脂製の膜を挟んだもので、ハンマーでたたいても、ひびは入るが、割れにくいそうです。最近うちのマンションの周囲でも空き巣の被害が続出しています。聞くところによると、ひところ埼玉や都内で活動していたピッキング窃盗団が、最近は神奈川に移動してきたとのこと。ハード面での防犯対策はもちろん重要ですが、マンション居住者全員が防犯意識を高め、不審者に対して常に目を光らせるソフト面での対策もしっかり行っていきましょう。 |
| 2002/06/10 | マンション管理新聞2002/06/05号で、5/11(土)に名古屋の名城大学で行われた日本マンション学会のミニシンポジウム「マンション管理士はマンション管理を変えるか」の内容が紹介されています。基調講演をされた関東学院大の山本育三教授によると、マンション管理士は「他の業務資格と複合して存立するか、低報酬でボランティア型の相談業務になるかの2つ」なのだそうです。私は典型的な後者ですが、業としてのマンション管理士を目指し、道を切り開くことにがんばっている方もたくさんいらっしゃいます。私はそのような管理士の方々を尊敬しています。私自身も知識を深め、経験を積むことによって超一流のボランティア管理士を目指してがんばりたいと思います。 |
| 2002/06/09 | 祝！日本W杯初勝利！いやー、本当に見ごたえのある素晴らしいゲームでしたね。家中でテレビに釘付けになり、大声を上げながら応援をしてました。稲本えらい！日本チームは本当に強くなったです。選手のひたむきにがんばる姿とサポーターの一丸となった応援をテレビで見ていて、私も感動と一緒にたくさんの元気をもらいました。何事もやればできるということを改めて教えてもらった気がします。おめでとう！そしてありがとう！ |
| 2002/06/08 | 住宅新報2002/06/07付ニュースによると、6/16(日)に名古屋市中区の「名古屋ガーデンパレス」で、大規模修繕工事やマンションの劣化診断などをテーマにした無料セミナー「マンション改修セミナー」が開かれるそうです。お近くの方はどうぞ。私の住むマンションは今年初めて鉄部塗装工事を行いましたが、塗装の色合わせや仕上げに思わぬトラブルが続出し、塗装に関する技術的知識のなさを悔いました。大規模修繕はまだ8年先ですが、今のうちからしっかり勉強しておかなければいけないと思っています。マンション管理士としても、大規模修繕を経験して、初めて一人前のような気がします。 |
| 2002/06/07 | 住宅新報6月7日号によると、6/28(金)に文京区の「文京シビックホール」で、有料セミナー「マンション管理士資格はこう生かす」が開かれるそうです(受講料3,000円)。国土交通省が近く発表する予定のマンション管理士の活用方策についての報告書の概要を、同省のマンション管理対策室室長が直々に解説してくださるようです。受験料を払ってとりあえず資格は取ったものの、その活用法がわからずに受講料を払ってセミナーに集まる人たち・・・。またまたマスコミの興味の対象になりそうなものですが、私がこの資格を取ったもともとの動機も、管理組合活動でリーダーシップを発揮するために単に「マンション管理士」の肩書きが欲しかっただけですので、あまり偉そうなことを言えた義理ではありません。でも、今はこのホームページにあるように、もっと高い志を持っていますからね。 |
| 2002/06/06 | 住宅新報2002/06/06付ニュースによると、5/22現在のマンション管理士登録者数は4627人だそうです。合格者が7213人ですから、約3分の2の方が登録されたことになりますね。職業別内訳では、不動産関係業の方が大多数で、やはり私のような単なる管理組合役員経験者は少数派のようです。各地でマンション管理士会設立の動きも活発になってきたようですが、マンション管理士は広範囲の専門知識と豊富な経験を必要とすることから、マンション管理士同士のネットワークが欠かせません。私も少数派のマンション管理士ながらも、ネットワークの中で何らかの貢献ができたらと思っています。 |
| 2002/06/06 | 日経住宅サーチの連載コーナー「住宅ねっと相談室」の2002/06/06付け記事で、土地を持っていてアパート経営を考えている相談者のQ&Aが紹介されています。業者からいろいろと提案を受けて、判断がつかないそうです。マンション管理とはまったく関係ない記事ですが、「土地」を「マンション」に、「アパート経営」を「大規模修繕」等に置き換えて読むと、結構面白いですよ。カウンセラーの回答は、「ご自身である程度の調査・研究が必要」とのこと。なまじ知識も持たずに契約すると、業者に付け込まれて失敗例が多いそうです。その通りですね。 |
| 2002/06/05 | 日経住宅サーチの連載コーナー「佐藤美紀雄 プロの目」の2002/06/04付け記事で、全戸の浴室に温泉を給湯しているマンションが紹介されています。共用設備に温泉が付いているマンションはよく聞きますが、全戸に給湯されているというのは凄いですね。思わず維持費とか耐用年数とかが気になってしまいました。私の住むマンションにも24時間オンライン監視の宅配ロッカーがあり、利用していくには高額の保守契約費用を支払い続けないといけません。過去の使用実績から1回当たりの使用料金を計算してみたら、駅のコインロッカー並の金額でした。まるで業者の有料コインロッカーがマンション内に設置されているようなものです。マンション購入時の重要事項説明に、どの設備にどの程度の維持費がかかるのかということも加えるべきだと思えてなりません。 |
| 2002/06/04 | 住宅新報2002/06/04付ニュースで、6/29(土)に埼玉県川越市「川越西文化会館」で行われる「マンション管理基礎セミナー」が紹介されています(詳しくは「みんなのイベント」にあります)。マンション管理士さんの講演もあるようですので、お近くの方はどうぞ。あまり関係ない話ですが、今夜、会社で大手予備校講師によるTOEIC得点アップセミナーがあり、ワールドカップの日本対ベルギー戦も見ないで出席してました。TOEIC得点アップのノウハウはともかく、約1時間聴衆を飽きさせずに的確にポイントを伝えていく講師の先生の話術は、見事なものでした。試合の状況が気になりながらも、マンション管理士もこうしたスキルを磨かないといけないと感じたセミナーでした。 |
| 2002/06/03 | 住宅新報2002/06/03付ニュースで、6/01(土)に埼玉県和光市「サンアゼリア小ホール」で行われた「マンション管理入門」講演会の内容が紹介されています。「それぞれの地域の実情に合わせた管理組合同士ネットワーク作りを進め、情報を共有していくことが重要」との話があったそうですが、まったくその通りだと思います。昨日の話題でも述べたように、最近はインターネットの発達によって管理組合同士の情報共有が容易に行える時代になりました。インターネットを利用した情報共有を促進し、21世紀型の新しい管理組合ネットワークの構築を支援するのもマンション管理士に与えられた重要な役割のひとつのように感じます。 |
| 2002/06/03 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/06/03付記事「第4回 管理組合のペイオフ対策」で、今年4月に解禁されたペイオフに対する、マンション管理組合としての取り組み方が紹介されています。ペイオフ対策に関しては最近各地でセミナーも開催され、世間の関心度も高いようですので、日頃あまり管理組合活動とは縁のない住人のみなさんに共通の問題意識を持っていただくのには好機かもしれません。まず住人のみなさんにペイオフの実態とマンションの資産運用状況を良く理解していただくことから始めましょう。問題点がクリアになれば、解決策は自ずと見えてくるものです。 |
| 2002/06/03 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/06/03付記事「生活者の視点、住まいに 」によると、最近女性建築家が増えており、女性ならではのユニークな視点を生かした住まいや町づくりが注目されているそうです。かのベストセラー書「話を聞かない男、地図の読めない女」が説くように、家庭を守るためのコミュニケーション能力は女性の方がわれわれ男性よりもはるかに上回っており、コミュニティーづくりは女性の得意分野であることは間違いなさそうです。第1回マンション管理士試験でも全国で671人の女性が合格し、多くの方がマンション管理士としての活動を始められました。彼女たちが女性の視点を生かしたアドバイスで、優れたマンション管理士として活躍されるようエールを送りたいと思います。 |
| 2002/06/02 | 集合住宅維持管理機構の「マンションドクターニュース」2002年5月号の「設備のはなし（2）」で、業者に勧められるまま、築数年でFRP製水槽の目地のライニング工事を発注したり、築10数年目で高置水槽の交換をする管理組合があることが紹介されています。不必要な工事はお金と資源の無駄使いです。業者や管理会社の言うことを鵜呑みにせず、みなさんからお預かりした管理費等は自分たちで考えて納得のいく用途に使っていくこと。それが管理組合活動の基本です。幸い、最近はインターネットの発達で、他のマンションの管理組合活動を容易に知ることができますし、何か疑問や困ったことがあれば各種BBSで諸先輩方が暖かく相談に応じてくれます。そういった情報源を有効利用しながら、しっかりとマンションの舵取りをしていく役員さんを応援したいと思います。 |
| 2002/06/02 | 集合住宅維持管理機構の「マンションドクターニュース」2002年5月号の「マンショントラブル最前線（１7）」で、専有部分内にある排水管の枝管を共用部分とみなした最高裁の判決が紹介されています。このケースは自室の排水管がコンクリートスラブ床下(下階の部屋の天井裏)にあったもので、通常の管理が及ばない部分に位置するとして共用部分とみなされたものですが、逆に言えばたとえ目の届かない床下の排水管でも、スラブ上にあれば専有部分とみなされる可能性があることになります。漏水事故によるトラブルを防止するためには、あらかじめ排水管のどこまでが共有部分で、どこからが専有部分なのかを明確にし、住人全員の共通理解を得ておくことが大事でしょう。場合によっては管理規約の記述の見直しが必要になるかもしれません。 |
| 2002/06/01 | 横浜マンション管理組合ネットワークの「イベント情報」で、6/29(土)に北新横浜の東洋グループ技術センターで行われる無料セミナー「マンションの水の流れを知り、痛む場所を知ろう！」が紹介されています。ふだん目にすることのできない水槽や排水管の中を水が流れる様子を見学することができるようですので、興味のある方はどうぞ。うちのマンションも来年の排水管高圧洗浄の際は、作業前後で内視鏡による写真撮影(縦管、横引き管、各1箇所)を検討しています。多少費用が余計にかかりますが、自分たちの目で見て納得のいくマンション管理をめざしたいと思うからです。 |
| 2002/05/31 | ちょっと古い記事ですが、impress INTERNET Watch2002/03/29付記事で総会決議なしに速やかにBフレッツの導入が実現できたマンションが紹介されています(今はトップページのお知らせからリンクあり)。たまたま共用部分の変更が一切なく、MDF室にHomePNA機器を置くだけなので、理事会決議だけで十分ということで進めることができたようです。この決議方法の是非は別にして、マンションの将来を見据えたブロードバンド化の考え方や、住人の取り組み姿勢等、参考になる部分が多いです。私の住むマンションも昨年末からすでにケーブルインターネットのサービスエリアとなり、来月(6月)からはBフレッツも利用可となるため、現在理事会が中心となってブロードバンド化の構想を練っているところです。 |
| 2002/05/31 | 住宅新報2002/05/31付ニュースで、6/01(土)に埼玉県和光市「サンアゼリア小ホール」で行われる「マンション管理入門」講演会(無料)が紹介されています。お近くの方はどうぞ。明海大学不動産学部の先生が講演をしてくださるようですが、不勉強にもこのような学部があることを知りませんでした。ホームページを見てみると、区分所有法の講座もあって、目標資格として宅地建物取引主任者を始めとして、区分所有管理士も挙げられています。将来は立派なマンション管理士がこの中から巣立っていくことを期待しましょう。 |
| 2002/05/30 | 住宅新報2002/05/30付ニュースにあるように、6/16(日)に横浜ランドマークタワー13F「フォーラムよこはま」で神奈川県マンション管理士会準備会の第3回目の会合が行われます。私も参加予定ですので、会議の様子は後日報告します。関西マンション管理士協会さんはホームページを立ち上げていらっしゃるので、神奈川もホームページが欲しいかな～。あっ、でも私はこのホームページとうちのマンションのホームページで手一杯です。ゴメンナサイ・・・。 |
| 2002/05/30 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「素材集」の2002/05/30付記事「内部素材１ ～フローリング －2～」で、マンションのフローリングでよく使われている複合フローリング材が紹介されています。うちのリビングのフローリングは築4年目にして一部の表面がはがれ始め、足をひっかけたりしているうちに無残な状態になってしまったので、今年3月に数枚を張り替えました。昨年秋の総会で、専用部分の修繕工事は理事会の承認を必要とするように管理規約の変更を行ったので、自ら第1号となって理事会の承認を得ました。周囲の住戸に事前に連絡をするのが条件だったので、日頃あまり顔を合わさない下の部屋の方にもご挨拶ができました(いつも娘2人がバタバタして、ご迷惑をおかけしていてすいません・・・)。 |
| 2002/05/29 | 住宅新報2002/05/29付ニュースにあるように、マンション管理センターが希望者に携帯用マンション管理士証の交付を始めました。1,500円を郵便局で払い込んで、運転免許証用のサイズの証明写真を貼ってマンション管理センターに送ると約2週間で届くようです。私も今日(5/29)申込書を送りましたので、6月中旬には手に入るかな。 |
| 2002/05/29 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/29付記事「ピッキング防止錠 入居者負担か家主負担か」で、ピッキング防止錠の取り付け費用の負担をめぐってのトラブルが紹介されています。分譲マンションでは多くの場合、鍵シリンダーは専有部分になっていますので、区分所有者負担で自由に変更ができますが、賃貸住戸の場合、賃貸入居者からピッキング防止錠に変更したい、あるいは変更してほしいという申し出があったときに同様のトラブルが起きる可能性はありますね。一方で、マンション全体の防犯対策は管理組合の仕事になります。簡単に出来ることとして、ピッキング犯は声をかけられることに弱いそうですから、マンション内ではお互いに顔や名前が分からなくても、「こんにちはー」と声をかけ合うようにしましょう。居住者による良好なコミュニティーの形成が防犯面でも最善の対策だと思います。 |
| 2002/05/28 | 住宅新報2002/05/25付ニュースによると、5/25(土)にフローリング騒音の解決法をテーマとしたセミナーがマンション問題研究会によって開催されたそうです。ピアノ演奏可のマンションに入居したものの、隣人からの苦情が止まらず、精神的に追い込まれている居住者の体験談もあったようですが、騒音トラブルは、被害者と加害者のどちらにとっても精神的な苦痛が大きく、また、個人での解決が難しい問題でもあります。隣人と対立するのではなく、マンション居住者全員が仲間意識を持って一緒に問題解決に取り組んでいけるようになること。そんなコミュニティー作りが管理組合としての重要な仕事のひとつだと思います。 |
| 2002/05/28 | asahi.com : 生活の「住む」NEWSの2002/05/27付記事「競売住宅市場、花盛り」で、不況に伴って増えた競売物件を専門に扱う不動産業者が現れたことが紹介されています。長引く不況でマンションにも管理費等の滞納や競売に伴うトラブルが急増しているようです。滞納者の存在を管理組合がタイムリーに把握できる仕組みがあるか、滞納者に対するアクションは明確に手順化されているか、もし疑問点があれば再確認をしておくのが良いでしょう。 |
| 2002/05/27 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/25付記事「連載：マンション高齢時代(10)」で、水回りや間取りの自由度を高めた文京区の「スケルトン住宅」が紹介されています。「100年寿命マンション」を目指して骨格部分を丈夫に作り、ライフスタイルの変化は間取りの変更でしのごうという発想だそうです。たしかに、住民全員がもともとそのマンションに永く住むという意識を持っていれば、ひとつの「町」としてのコミュニティーも容易に形成できるでしょう。マンションの老朽化対策としてひとつの興味深いアプローチだと思います。 |
| 2002/05/24 | 住宅新報2002/05/24付ニュースによると、マンション管理適正化法施行後、高層住宅管理業協会の正会員数の増加が続いており、2001年３月末で294社だったのが、４月末時点では413社にもなっているようです。｢管理会社の護送船団」とカゲ口を叩かれることなく、管理組合からの苦情処理等、マン管法で与えられた役割を正しく実践していってほしいと思います。 |
| 2002/05/24 | 日経住宅サーチの「住宅ねっと相談室」2002/05/23付記事に、隣人の車の空ぶかし音に悩む相談が寄せられています。マンションにも共通する住宅地での騒音問題です。地域コミュニティーの中の問題として捉え、騒音を発生させている本人の協力を得られるようみんなの力で解決していくことが大事でしょう。 |
| 2002/05/24 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/24付記事「連載：マンション高齢時代(9)」で、横浜マンション管理組合ネットワークのアドバイスにより設計監理方式で大規模修繕に成功した横浜市のマンションが紹介されています。大規模修繕は、どのマンションも避けて通ることのできない大きな課題です。他のマンションの成功事例を参考に、管理組合に適切なアドバイスをしていくのも今後マンション管理士の重要な任務のひとつになっていくと思います。 |
| 2002/05/24 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/23付記事「連載：マンション高齢時代(8)」で、マンション管理に目覚め、管理会社に任せっきりだった管理組合の活性化に成功した横浜市のマンションが紹介されています。管理に目覚めてがんばる役員さんを応援することはもちろんですが、休眠状態にある管理組合をどうしたら管理に目覚させることができるのか、それもマンション管理士に課せられた社会的責任のひとつだと思います。 |
| 2002/05/24 | @niftyの「不動産講座」2002/05/23付記事「購入その２ （マンション）」で一戸建て住宅購入とマンション購入の違いが解説されています。マンションは鍵1本でプライバシーとセキュリティーが確保され、隣近所との付き合いに煩わされることもなくて気楽であると誤解して入居してくる方も多いですが、マンションでは何をやるにも住人全員の合意が必要になってきます。考え方も価値観も異なる見ず知らずの他人同士が、同じマンションの中で共同生活をしていくには、一戸建て以上に良好なコミュニティーを形成していくことが不可欠といえます。 |
| 2002/05/23 | 毎日インタラクティブの毎日住宅情報の「コラム」の2002/05/23記事「ユーザーのクレーム」で、専門技術を持たない業者が内装工事を行ったことが原因のトラブルが報告されています。マンションの修繕工事でも、信頼のできる業者の選定や工事監理体制について、十分に注意を払う必要があります。 |
| 2002/05/22 | 住宅新報2002/05/22付ニュースによると、区分所有管理士会が委託契約書に関する調査研究報告を発行したようです。管理会社サイドの見地でまとめたものだと思いますが、各条文に対するコメントが参考になるかもしれません。税込みで400円で手に入るようです。 |
| 2002/05/22 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/22付記事「連載：マンション高齢時代(7)」で、建て替え決議を巡って7年間住民が対立している神戸の震災マンションが紹介されています。現在見直しがされている区分所有法の改正により、建て替え要件がより明確に規定されることになりそうですが、法律だけで解決できる問題でもないように思います。イザというときに住民間での対立が生まれないように、日頃から良好なコミュニティーを形成し、みんなで力を合わせて課題に取り組んでいくという仲間意識がマンション内に欲しいと思います。 |
| 2002/05/22 | NHKの「おはよう日本」で朝7:36から約6分間、「戸惑うマンション管理士」のタイトルで、難関を突破して資格を取ったもののすぐに収入に結びつかないマンション管理士第一期生の問題が紹介されました。番組で紹介されたマンション管理士の方も嘆いているように、マンション管理士としての意気込みを熱く語った部分がすべてカットされ、収入がない悩みばかりが強調される偏った編集内容でした。改めてメディアの怖さを知りました。私も「異業種の資格取得者」ということでインタビューを受けたのですが、「インターネットを通して他のマンションの役員の方からたくさんのことを教えていただいたので、その恩返しとしてボランティアとしての活動を考えている」と、まったく戸惑いのない意気込みを語ったので、ボツになりました(^_^;)。まあ、世間には「マンション管理士」の存在を知らない人も多いので、「マンション管理士」の存在を広く知らしめたという意味はあったと前向きに考えましょう。 |
| 2002/05/21 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/21付記事「連載：マンション高齢時代(6)」で、建て替えを断念し、築55年まで長期修繕計画を立てた吉祥寺のマンションが紹介されています。いわゆる「既存不適格」で建て替えると住戸の広さが半分になってしまうため、逆に建て替えなしに大事に住もうということで意見がまとまっているようです。これは極端な例だと思いますが、大量の建築廃材が環境に与える負荷を考えると、建て替えを避けて今の建物を出来るだけ長持ちさせるという考え方も今後ひとつの大きな流れになっていくような気がします。 |
| 2002/05/21 | ナイスステージ湘南台管理組合ニュース Vol.19(2002年5月号)を発行しました。今月号のトップニュースは3月に行った年次建物検査の結果報告です。私の住むマンションも竣工後4年半が経過し、あちこちに軽微な不具合が散見されるようになってきました。その事実を住人のみなさんに知っていただくことにより、8年後に予定されている第1回目の大規模修繕に向けて、徐々にベクトルを合わせて行きたいと思います。 |
| 2002/05/20 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/18付記事「連載：マンション高齢時代(5)」で、隣地を買い上げることにより容積率を上げ、住民の負担なしに建て替えを成功させた月島のマンションが紹介されています。これは隣地がたまたま売りに出されたというラッキーなケースですが、区分所有法の改正により、今後このような「隣地との一体開発」が建て替えを成功させるひとつの有力な方法になっていく可能性があると思います。 |
| 2002/05/20 | 住宅新報2002/05/20付ニュースで神奈川県マンション管理士会準備会が発足したことが紹介されました。 |
| 2002/05/20 | 日経住宅サーチの「マンション管理サテライト」2002/05/21付記事で、総会の役割と運営方法が解説されています。役員経験者にとってはごく当たり前の内容ですが、新築マンションが増え続け、輪番制により1～2年で交代するほとんどの役員が過去に役員経験のない居住者であることから、このような基本的なことも繰り返し啓蒙していく必要があると思います。 |
| 2002/05/19 | 10:00から横浜ランドマークタワー13Fにある会議室「フォーラムよこはま」で行われた「第2回神奈川県マンション管理士勉強会」に出席しました。当初「勉強会」の名称で神奈川県のマンション管理士有志が集まっていたものですが、いよいよ神奈川県にもマンション管理士会準備会が発足することになりました。勉強会の参加者に正式な管理士会の発足を望む声が強く、名称を「神奈川県マンション管理士会準備会」に改めて、正式にマンション管理士に結束を呼びかけていくことになったものです。 |
| 2002/05/17 | 住宅新報2002/05/17付ニュースによると、マンション管理センターがＣＤ－ＲＯＭ版の最新判例集を6月上旬から発売するようです(税込8400円、会員6300円)。マン管センター様、もったいぶらずに、ぜひ全内容をWebで公開してください。 |
| 2002/05/17 | 日経住宅サーチの「住宅ねっと相談室」2002/05/16付記事に、住宅ローンの承認がおりてから収入が激減したため、ローン契約を解除できるかどうかの相談が寄せられています。手付金放棄で可能なようですが、場合によっては損害賠償金を払わなければいけないようです。厳しい現実ですが、他人事ではないかも・・・。 |
| 2002/05/17 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/17付記事「連載：マンション高齢時代(4)」で、建て替え決議をしたものの、地価の下落でデベロッパーの採算が合わず、計画が休止状態にある多摩ニュータウンのマンションが紹介されています。「等価交換方式」によって住民の負担をゼロにする建て替え方法は、もはや遠い過去の夢になってしまったしまったのかもしれません。 |
| 2002/05/16 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/16付記事「連載：マンション高齢時代(3)」で、ペイオフ解禁を契機に、「貯めるより借りるほうがよい」と考えて、借金により大規模修繕を前倒しで実施中の広島市のマンションが紹介されています。他にあまり例のない思い切った提案に住民がよく理解を示したと思いますが、周到な修繕計画・資金計画と住民のまとまりが成果を生んだようです。マンション内の良好なコミュニティーが一見不可能と思える難題を解決するという、ひとつの参考になる事例だと思います。 |
| 2002/05/16 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/15付記事「連載：マンション高齢時代(2)」で、31年前に分譲され、住戸の狭さや現在のライフスタイルに合わないことから、建て替え予備軍になっている横浜市のマンションが紹介されています。住民の負担が大きく、なかなか良い建て替え案が見つからないようです。国は建て替えに関する法整備を急いでいますが、実際の建て替え費用をどのように捻出していくのか、解決しなければいけない問題は大きそうです。 |
| 2002/05/16 | 読売新聞 YOMIURI HOME GUIDEの「ニュース」の2002/05/14付記事「連載：マンション高齢時代(1)」で、建て替えをようやく決議した築68年の新宿のマンションが紹介されています。費用負担が大きいことから、決議に至るまでは30年前から様々な紆余曲折があったようで、その間にコミュニティーも崩壊していってしまったことは悲しいことだと思います。今後建て替え適齢期となるマンションが増えてくるため、マンション管理士が創設されたのもその対策のひとつですが、個々のマンション管理士が対応できることには限界があります。容積率の大幅緩和等、建て替えをスムーズに行うための法的整備が強く望まれます。 |